Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор

Еще совсем недавно нормы права собственности вызывали, можно сказать, недоуменный вопрос: «Что это такое — страхование титула и зачем нужно?». Защита потери прав собственности на какую-либо недвижимость, особенно купленную на вторичном рынке, считается необходимой. Это не менее важно, чем страхование непосредственно самой квартиры либо дома.

Вовсе не стоит рассматривать эту меру в качестве очередного способа по выжиманию денег из участников процесса. Данный прием считается надежной финансовой защитой.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Что это такое — страхование титула?

Приобретая недвижимость, любой покупатель получает и титул собственника. Именно его потеря наряду с правом на покупку имущества и выступает предметом данного вида страхования.

Добросовестный покупатель недвижимости не будет защищен с финансовой точки зрения в том случае, если обнаружатся обстоятельства, которые сделают его сделку с продавцом недействительной.

В том случае, если предыдущие соглашения с недвижимостью были осуществлены с какими-либо нарушениями, покупатель лишится и покупки, и выплаченных за нее денежных средств, которые ему уже никто не вернет.

Добровольно или принудительно?

Страхование титула можно производить в добровольном порядке. Не всегда оно выполняется по требованию банковского учреждения, которое выдает ипотечные кредиты.

Титульное страхование дает возможность снизить риски появления каких-либо неблагоприятных последствий, которые вероятны в будущем. События уже случились, но они неизвестны покупателю недвижимости на момент совершения сделки.

Это является особенно актуальным в том случае, если имущество уже прошло через ряд сделок по купле-продаже. Самостоятельно выполнить проверку их чистоты крайне затруднительно.

Страховая компания непосредственно перед заключением соглашения обязательно проводит такую инспекцию для того, чтобы определить степени риска. Собственно именно от этого и будет зависеть цена услуги.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Что подлежит страхованию титула?

Титул предполагает, прежде всего, страхование права собственности не только на дом либо квартиру, но также и на земельный участок. То же самое действует и в отношении нежилого помещения наряду с объектами незавершенного строительства и тому подобное.

Предметом защиты может являться не только вторичное жилье. Многие задают вопрос о том, зачем страхование титула в новостройке. Любой собственник может потерять новую квартиру в результате мошеннических действий со стороны застройщика, который продал, например, возводящий дом дважды.

Не подлежат данному виду страхования всевозможные самовольные и незаконно возведенные строения либо помещения, которые были выведены из жилого фонда или же построены с теми или иными нарушением норм безопасности. К этой категории можно отнести аварийное жилье.

Наступление страхового случая

Вопрос о том, что это такое — страхование титула, стал понятен благодаря уже изложенному материалу. Какие же еще категории характерны для этого явления?

Страховым случаем в данной ситуации считается прекращение прав на владение собственностью. Непосредственно событием, которое приводит к специальным выплатам, служит решение суда о признании ранее совершенной сделки по купле-продаже недвижимости либо документов, на основании которых таковая была осуществлена, недействительными.

Причинами, согласно которым суд имеет право отменить сделку, являются следующие факторы:

  • Она была совершена недееспособным гражданином.
  • Сделка с общим имуществом была проведена одним из супругов без получения согласия другого.
  • Соглашение носит кабальный характер, то есть оно было совершено под угрозой.
  • Сделку провернули обманным или же незаконным путем. К примеру, плательщиком ренты без получения необходимого согласия получателя. Либо когда доверенное лицо собственника могло превысить полномочия и так далее.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

  • В любых ситуациях, связанных с мошенничеством.
  • Сделка была осуществлена лицом, которое не отдает отчета своим действиям.
  • Были нарушены права каких-либо неучтенных наследников.
  • Были допущены ошибки во время оформления документов.

Договор страхования титула может предусматривать еще одно событие, которое ведет к потере прав собственника. Таким инцидентом является решение органов власти об изъятии либо национализации, а также об уничтожении имущества, являвшегося предметом сделки.

Тарифы и стоимость страхования титула

Стоимость титульного страхования напрямую зависит от ряда следующих факторов:

  • Является ли недвижимость вторичным или новым жильем.
  • Размер суммы страхования. То есть рыночная цена предмета страхования.
  • Количество сделок по купле-продаже, которые были проведены с недвижимостью за все время ее существования.
  • Период страхования, например, от одного года до десяти лет.
  • Заключение андеррайтера.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Кто такой андеррайтер?

Рассматриваемый субъект является сотрудником, осуществляющим оценивание рисков в рамках принятия для страхования конкретного объекта. Андеррайтер дает оценку возможности наступления особых случаев. В зависимости от условий процесса данное лицо определяет тарифы и то, сколько страхование титула стоит.

Интересно отметить, что процедура титульного страхования квартиры в новостройках, как правило, обходится не дорого. Многими компаниями применяются даже не понижающие коэффициенты, а отдельные варианты тарифов на страхование нового жилья и вторичной недвижимости.

Чем больше сделок было за все время совершено, тем выше окажется повышающий коэффициент. Андеррайтер может выполнять заключение о повышении цены на страхование. Кроме того, этим лицом принимается решение об использовании понижающих коэффициентов.

Чем больше страховая сумма и срок, тем дороже обойдется услуга. В целом, как показывает практика, на рынке средняя ставка колеблется от 0,2 до 3% от суммы услуги.

Страховая сумма

Выплачиваемая ставка не может быть больше, чем действительная стоимость имущества на момент совершения сделки страхования титула, но может быть ниже ее. Банковское учреждение, которое выдает ипотечный кредит, может потребовать выполнить этот процесс.

В рамках минимизации собственных рисков, банк предлагает провести страхование суммы ссудной задолженности, которая обычно бывает меньше по сравнению с полной стоимостью жилья. В том случае, если данная цифра окажется ниже стоимости недвижимости, то возникает неполная защита.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Это означает, что при наступлении страхового случая выплату будут производить не в размере общей ставки, а в пропорциях. Например, в том случае, если квартира стоит сто рублей, а застрахована на восемьдесят, то и выплачено будет только 80%.

Таким образом, непосредственно банк будет удовлетворен, но страхователь окажется при этом без квартиры, а также без денежных средств. Вот почему целесообразно заключать соглашение защиты потери прав собственности на полную стоимость покупаемой недвижимости. Тогда сразу после удовлетворения требований финансовой организации, остаток ставки выплатят участнику защитного процесса.

Заключение договора и документы

Требуется представить следующие документы для страхования титула и, соответственно, копии некоторых из них:

  • Правоустанавливающая документация в виде свидетельства о регистрации прав на собственность.
  • Договор по купле-продаже недвижимости.
  • Бумага, которая подтверждает стоимость предмета страхования.
  • Технический паспорт.
  • Домовая книга либо предоставление выписки из таковой.
  • Справка, которую необходимо взять в органах опеки и попечительства в том случае, если имеются дети в возрасте до четырнадцати лет.

Важно учитывать, что страховая компания обладает правом запросить любую другую документацию, которая относится к делу для проведения оценки страховых рисков.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Как подтверждается цена объекта недвижимости?

Стоимость предмета страхования, как правило, подтверждают следующими документами:

  • Заключение от независимого оценщика.
  • Кадастровый паспорт, в котором должна быть указана его стоимость.
  • Договор по купле-продаже, платежные документы либо нотариально заверенная расписка.
  • Документы, которые подтверждают расходы на строительство.

Зачастую в целях уменьшения налогообложения в договорах купли-продажи указывают не реальную цену объекта, а существенно сниженную. В том случае, если в рамках подтверждения стоимости покупаемого жилья предоставляют подобный договор, то страховая сумма окажется такой же заниженной.

Период действия

Стандартный период страхования титула составляет, как правило, от одного года до десяти лет. Это обусловливается сроками исковой давности в рамках, которых сделки могут быть признаны недействительными.

Банки в основном требуют, чтобы срок страхования титула соответствовал периоду, на который предоставляется кредит. При определении периода исковой давности очень важно принимать во внимание момент начала его исчисления.

В рамках страхования сделок с недвижимостью важно учитывать различные положения законодательства, согласно которым определяются сроки для обжалования права владения, купленной квартиры.

Выплаты и страховой случай

Что это такое — страхование титула, когда тот самый случай уже наступил?

Как правило, документами, которые подтверждают подобный инцидент, служат следующие бумаги:

  • Исковое заявление, предоставленное истцом с пометкой о дате его поступления в судебные органы.
  • Определение о допущении его к процессу судебного производства.
  • Решение суда, которое вступило в силу.
  • Документы от прочих компетентных органов о причинах, характере, а, кроме того, размере ущерба.

Все документы должны предоставляться страховщику наряду с заявлением главного участника об ущербе. Выполнять это требуется в срок, который был установлен правилами страхования.

Время извещения страховой организации о наступлении инцидента составляет три дня. Нарушение данного периода может послужить причиной отказа в выплате страховых возмещений.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Помимо этого, страхователь обязан передать представителю доверенность на обжалование, а, кроме того, на опротестование судебного решения. Страховщик вправе запросить абсолютно любую документацию, связанную с этим случаем.

Решение о предоставлении выплаты может приниматься специалистом в досудебном порядке при наличии подтверждающей документации и при условии исполнения обязанностей по соглашению.

В том случае, если на момент события лицо не внесло или же просрочило выплату очередного взноса по соглашению, то данная денежная часть удерживается из общей суммы. Все случаи, в рамках которых страховая компания имеет право отказать в возмещении, подробно приводятся в правилах этой услуги.

Важно быть внимательным при заключении договора и не стесняться задавать те или иные вопросы специалисту. По истечении сроков исковой давности, после совершенной сделки по купле-продаже недвижимости, могут объявиться нежданные на жилье претенденты.

Отзывы

На основании отзывов о страховании титула можно сказать, что у людей сложилось неоднозначное мнение. Кто-то считает данную процедуру целесообразной и необходимой, а кто-то называет ее бестолковой вещью.

В качестве основного минуса приводятся доводы в пользу того, что установленные сроки исковой давности представляются весьма расплывчатыми. Поэтому многих ежегодные платежи по 5-10% от стоимости объекта недвижимости заставляют задуматься.

Это касается и страхования титула при покупке квартиры, и любых других объектов недвижимости. К тому же, в комментариях видно, что многие люди попросту не доверяют компаниям, которые предоставляют эту услугу. Например, во многих отзывах приводятся рассказы о том, как страховые организации отказывали людям в выплатах по тому или иному поводу.

Читайте также:  Отличительные черты предмета договора социального найма жилого помещения

Источник: https://www.syl.ru/article/364307/strahovanie-titula-chto-eto-takoe-i-zachem-ono-nujno-titulnoe-strahovanie-pravila-usloviya-otzyivyi

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит?

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее.

Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи).

Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.

Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз.

В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности.

Перечень вероятных страховых случаев

Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи.

Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества.

Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.

Объектом титульного страхования может стать не только квартира. Страховые договора заключается и на земельные участки, части помещений жилого или промышленного назначения, иные объекты недвижимости. Причем застраховать можно не только утрату права собственности, но и утрату права распоряжаться недвижимостью, пользоваться ею, владеть.

Среди самых распространенных причин потери правового титула можно перечислить:

  • Ущемление имущественных прав третьих лиц (несовершеннолетних, наследников, иных сособственников и т.д.). Например, квартира продана, но прописанному в ней несовершеннолетнему не предоставлена для проживания иная жилплощадь;
  • Незаконность совершенной ранее сделки купли-продажи, дарения, перехода недвижимости по наследству и т.д. Например, нарушено право несовершеннолетнего на наследование части жилплощади, которая стала объектом сделки купли-продажи;
  • Подделка правоустанавливающих документов продавцом. В этом случае нарушены нормы не только ГК РФ, но и УК РФ;
  • Мошенничество;
  • Ошибки при совершении регистрации нового права собственности. Таковые могут быть выявлены при регистрации прав собственности предыдущего владельца, что автоматически не даст новому собственнику зарегистрировать свои права;
  • Недееспособность любой стороны сделки купли-продажи;
  • Неправомочное решение суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной.

Также титульное страхование квартиры очень востребованная услуга при оформлении ипотеки.

Почти всегда, обращаясь в банк для получения ипотечной ссуды, чтобы купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, заемщику будет выставлено требование застраховать титул.

Сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются весьма рисковыми.

Это не единственный вид страхования, которое требуется оформлять покупателю квартиры в ипотеку, чаще всего банки дополнительно требуют страховать недвижимость от пожара.

Сколько стоит титульное страхование?

Сумма страховки напрямую зависит от того, во сколько оценена квартира или иной объект недвижимости. В расчет берется цена из договора купли-продажи, либо оценка недвижимости БТИ. Чаще всего применяемый тариф равен 0,5-1% от этой цены. Соответственно, при оценке квартиры, скажем, в 1 млн. руб., цена титульной страховки составит 5-10 тыс. руб.

Таковы расценки на год страхования. Если клиент желает изначально застраховать титул на несколько лет в определенной страховой компании, тогда сроком страхования может быть назван любой период от 1 года до 10 лет.

Сумма страховки в этом случае увеличится пропорционально числу лет страхования с небольшим дисконтом. Предельный срок страхования отталкивается от норм действующего законодательства.

Согласно ГК РФ, сделки могут быть оспорены в суде спустя не более 3 лет после их совершения, однако, в ряде случаев срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.

Когда квартира оформляется в ипотеку, важно понимать, что титульная страховка не будет привязана к сумме займа. Страхуется риск утраты права собственности, а не кредит. Поэтому не имеет значения, на какую сумму оформляется ипотека, цена страховки привязана не к сумме займа, а только к оценочной стоимости недвижимости.

Одним из видов мошенничества является умышленное завышение цены страхуемого титула. В этом случае страховая компания вынуждена выплачивать клиенту сумму, значительно превышающую ценность недвижимости, при наступлении страхового случая. Если страховщик установит обман, тогда договор страхования будет признан утратившим силу. Страховую компенсацию клиент не получит.

Почему договор купли-продажи может быть аннулирован?

Аннулирование договора купли-продажи является самым распространенным страховым случаем при титульном страховании недвижимости. Решение суда чаще всего становится основанием для аннулирования договора. Истцом в таком деле выступают собственники, чьи права были нарушены при совершении сделки.

Согласно действующему законодательству, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной, когда:

  1. Нарушает любой закон или иной нормативный акт.
  2. Является прикрытием для совершения иной сделки.
  3. Не предполагает появления у покупателя права собственности на недвижимость.
  4. Совершена лицом, не обладающим в полной мере дееспособностью.
  5. Продавцом выступает несовершеннолетний старше 14 лет.
  6. Совершена продавцом под влиянием какого-либо заблуждения.
  7. Совершена дееспособным лицом, не отдававшим в силу определенных причин отчета в своих действиях.
  8. Совершена под действием угрозы насилия, иного принуждения.

Крайне важно перед тем, как выбрать страховую компанию и оформить договор страхования титула, лично убедиться в том, что документы на квартиру в полном порядке.

Сделать это самостоятельно крайне сложно, так как в отдельных правовых нюансах способен разобраться только опытный юрист по недвижимости.

Заинтересован в проверке прежде всего сам покупатель, так как установление страховой компанией ошибок в документах может трактоваться как умысел клиента совершить подлог и мошенничество со страховкой.

Источник: https://law03.ru/finance/article/titulnoe-straxovanie-nedvizhimosti

Что такое страхование титула при ипотеке и зачем оно нужно

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

Какой-такой титул?

Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке.

Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? — испуганно спросил заемщик.

— Мои родители—– простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

Молодого человека успокоили: «титул» — это на юридическом языке всего лишь право собственности, соответственно, страхование титула — защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты титула

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Читайте также:  Конституционные основы земельного права, общие понятия, какой предмет оно изучает

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая.

Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.

1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение.

А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери.

Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки.

Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания.

Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым.

В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде.

Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Источник: https://credits.ru/publications/364328/strahovanie-titula-pri-ipoteke/

Договор титульного страхования: оформление и расторжение

При страховании имущественных интересов между страховщиком и страхователем заключается договор, содержащий в себе все условия такого страхования.

Отдельного законопроекта, регулирующего титульное страхование, нет, потому в данном случае вопрос регламентируется 48 главой Гражданского кодекса «Страхование» и Федеральным законом «Об организации страхового дела».

Основные условия

Несмотря на отсутствие четкого определения в законодательстве, титульное страхование является одним из подвидов имущественного страхования. В свою очередь, Гражданский кодекс определяет, что всякий договор имущественного страхования должен непременно содержать существенные условия страхования. К таким существенным условиям статья 942 Гражданского кодекса Российской Федерации относит:

  • Страхуемое имущество и (или) имущественный интерес. В данном случае страхуется право собственности добросовестного приобретателя на полученную им во владение недвижимость;
  • Страховой случай. Перечень событий, при наступлении которых страхователь получит компенсационную выплату. При титульном страховании единственным страховым риском является судебное решение, по которому добросовестный приобретатель может лишиться права собственности, так как 35 статья Конституции РФ определила, что лишить собственника его имущества можно только по решению суда;
  • Страховая сумма. Размер потенциальной страховой выплаты. В случае со страхованием титула, размер страховой суммы определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора страхования. Реже в учет берется сумма, указанная в договоре купли-продажи;
  • Срок действия договора. Может оговариваться исходя из:
    • условий ипотечного кредитования, когда заемщик вынужден застраховать имущество на весь период погашения кредита;
    • договора краткосрочного владения имуществом;
    • сроков исковой давности.

При определении времени действия договора, исходя из сроков исковой давности, необходимо учитывать положения Гражданского кодекса. Так, договор страхования может заключаться на 1 год (срок исковой давности для оспаривания сделки, п. 2 ст.

181 ГК РФ), на 3 года (срок исковой давности для признания сделки ничтожной, п. 1 ст. 181 ГК РФ), на 10 лет (максимальный срок исковой давности, п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Помимо существенных условий договор титульного страхования должен содержать следующую информацию:

  • Страховая премия. Сумма, уплачиваемая страхователем при заключении договора страхования. Размер страховой премии зависит от базовых тарифов, установленных СК на страхование титула, и от применяемых повышающих коэффициентов для конкретно взятого дела. По состоянию на 2018 год средний размер базового тарифа составляет 0,3%-0,7% от общей стоимости страхуемой недвижимости;
  • Оговорки. Страховая компания может исключить из списка страховых случаев некоторые пункты или оговорить особенный порядок произведения страховой выплаты при наступлении отдельных страховых случаев. Например, компенсация не будет выплачена или будет выплачена не в полном объеме, если страхователь потерял недвижимость на основе определенной статьи в законодательстве, или если решение о конфискации принималось определенным судом;
  • Исключения. Устанавливается конкретный перечень случаев, при наступлении которых страхователь не получит компенсационной выплаты. К их числу относят:
    • потеря права собственности по вине самого страхователя;
    • потеря права собственности вследствие уголовного преследования страхователя;
    • потеря права собственности из-за ненадлежащего (неправомерного) использования объекта недвижимости;
    • потеря права собственности в связи с нововведениями в законодательстве.
  • Дополнительное покрытие. Договором определяется возможность компенсационных выплат не только за текущую рыночную стоимость недвижимости. Так, проведение ремонта в квартире квалифицируется как неотделимые улучшения, и если это определено условиями договора, страхователь может достраховать повысившуюся рыночную стоимость недвижимости. Также в договор может быть включен пункт об оплате услуг юриста, который будет необходим при появлении споров с объектом страхования.

Страховая компания разрабатывает типовой договор еще на стадии андеррайтинга (изучения страхового продукта).

По итогам рассмотрения каждого, отдельно взятого страхового дела, страховщик может добавить в соглашение несколько новых условий, или наоборот, убрать лишние пункты.

Также определяется и размер страховой премии: по итогам предварительного андеррайтинга устанавливается базовая тарифная ставка, а на основе изучения конкретно взятого дела к базовой ставке могут быть применены повышающие коэффициенты.

Можно ли расторгнуть соглашение?

В таком случае следует обратить внимание на статью 958 ГК РФ, где указано, что до наступления страхового случая страхователь может в любой момент отказаться от страховки, при этом он сохранит за собой право на уплату ему страховой премии за неиспользованную часть страхового договора. Но второй абзац 3 пункта вносит поправку, что выплата неиспользованной части страховой премии возможна только в том случае, если таковая возможность предусмотрена в договоре страхования, что почти наверняка лишает страхователя шансов на возврат уплаченного им страхового взноса. Однако согласно указанию Центробанка России, если страховой договор был расторгнут в первые две недели, страховщик обязан вернуть страхователю всю сумму страховой премии, если до этого момента не наступил страховой случай.

Читайте также:  Обеспечение жильем сотрудников МВД в России: законодательство РФ, порядок проведения данной процедуры и ее особенности

Титульное страхование недвижимости: что это такое, для чего необходим договор титульного страхования

В случае с ипотечным кредитованием важно учитывать положения статьи 31 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», которая гласит, что заемщик обязан застраховать объект залога, коим в данном случае является недвижимое имущество.

Но это не значит, что при ипотечном кредитовании страхователь не может расторгнуть договор страховки.

За ним по-прежнему остается это право, за тем лишь исключением, что при расторжении договора он обязан заключить новый, в ином случае это будет перечить нормам Федерального закона «Об ипотеке» и к заемщику могут быть применены санкции со стороны банка.

Таким образом, страхование титула — это добровольное имущественное страхование.

В таком случае оно регламентируется положениями Федерального закона «Об организации страхового дела», 48 главой ГК РФ и в некоторой степени Федеральным законом «Об ипотеке».

Гражданский кодекс определил, что договор имущественного страхования в обязательном порядке должен включать в себя 4 основных пункта. На практике такой договор включает куда больше обязательных пунктов.

Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/dogovor-titulnogo-strahovaniya

В чем суть титульного страхования недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке часто используется титульное страхование. Такая страховка позволяет покупателю недвижимости защититься в случаях, связанных с утратой права собственности в ситуациях признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Основные особенности и преимущества титульного страхования

Титульное страхование – это страхование покупки недвижимости (например, квартиры).

Обращаем внимание на то, что страхуется не недвижимость, а именно её покупка. Страхование титула обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость в случае признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

  1. Из сказанного выше следует, что основное отличие титульного страхования от других видов страховки заключается в том, что оно защищает покупателя недвижимости от уже произошедших событий, при наличии обстоятельств, которые не были известны покупателю на момент заключения сделки.
  2. Действительно, очень часто заранее знать о таких обстоятельствах, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости, как правило, сложно, а иногда и просто невозможно.
  3. Какие же существуют риски при покупке квартиры (или другой недвижимости), которые могут быть покрыты титульным страхованием?
  4. К наиболее распространенным рискам относятся следующие:
  • ошибки, допущенные в процессе оформления необходимых документов для сделки;
  • мошенничество при подготовке и реализации сделки;
  • продажа недвижимости недееспособным лицом;
  • факты несоблюдение интересов наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже объекта недвижимости.

В чем состоит преимущество страхования титула собственности? Основные преимущества состоят в следующем:

  • возможность заключения договора страхования титула на этапе подготовки договора купли-продажи недвижимости;
  • возможность проведения предварительной экспертизы и изучения юридической истории объекта недвижимости;
  • готовность (в некоторых случаях) страховщика при необходимости участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Перечислим некоторые особенности титульного страхования:

  • как правило договор страхования титула по риску утраты права собственности на недвижимость (квартиру, дом, землю) заключается на срок не более 3 лет. В дальнейшем допускается продление договора и срока страхования;
  • договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в действие договор только после регистрации права собственности в Росреестре;
  • страховая компания, как правило, принимает решение о заключении договора титульного страхования недвижимости в течение 2-4 рабочих дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов;
  • при судебных разбирательствах, связанных с объектом недвижимости, страховая компания может участвовать в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность. Но при этом она может представлять только свои интересы, хотя и заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности титульного страхователя.

Что покрывает титульное страхование

По титульной страховке можно застраховать следующие объекты недвижимости:

  • жилые помещения (квартиры, дома, и т.п.);
  • нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы);
  • земельные участки.

Разные страховые компании, как правило, имеют свои перечни рисков, от которых они защищают при оформлении титульной страховки. Но есть так называемое ядро рисков, которое присутствует в программах страхования практически всех страховых компаний.

К основным рискам, включаемым в страховое покрытие, относятся две группы рисков:

  • риски признания сделки недействительной;
  • риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (при продаже имущества помимо воли собственника).

Первая группа рисков (признания сделки недействительной) включает в себя перечень сделок, которые могут быть признаны недействительными, а потому на эти сделки распространяется титульное страхование. К таким сделкам относятся:

  • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты;
  • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
  • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
  • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
  • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Какие случаи не относятся к страховым при титульном страховании

  • Как и при любом страховании, при страховании титула собственности на недвижимость отдельно выделяются случаи, которые к страховым не относятся, поэтому страховщики не оформляют страховки на такие случаи.
  • Как правило, страховщики знакомят потенциальных страхователей с перечнем ситуаций, не относящихся к страховым.
  • По типовому договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество, когда причинами этих случаев стали:
  • обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
  • отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю;
  • прекращение права собственности титульного страхователя на недвижимость;
  • выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
  • реквизиция, конфискация, арест, изъятие и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованной недвижимости;
  • прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
  • военные действия, маневры, гражданская война или их последствия, народные волнения, забастовки.

Какие документы нужны для страхования титула собственности на недвижимость

Подготовка документов является одним из наиболее важных и ответственных этапов перед заключения договора титульного страхования.

Для каждого вида недвижимости предусмотрен свой список документов. Как правило, эти документы участвуют в проведении предварительной экспертизы. Ниже приведены перечни для двух самых распространенных объектов недвижимости – квартир (домов) и земельных участков.

Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке потребуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Росреестра;
  • копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  • экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
  • выписка из домовой книги;
  • финансовый лицевой счет либо карточка учета собственников;
  • все договоры отчуждения квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.);
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • заявление на приватизацию, договор передачи (договор о приватизации) или
  • договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
  • справка ЖСК о полностью выплаченном пае;
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (в случае, если совместное приобретение состоялось во время брака);
  • справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
  • доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

Кроме того, страховая компания может запросить:

  • расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
  • копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
  • документы об оплате пожизненной ренты;
  • исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если объект недвижимости достался по суду);
  • другие документы.

Для страхования земельных участков обязательно потребуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом) либо выписка из Росреестра;
  • копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя;
  • все договоры отчуждения земельного участка за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение состоялось во время брака);
  • справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  • кадастровый план на земельный участок (по формам В1, В2, В3, В4 и В5).

Кроме перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:

  • копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
  • документы об оплате пожизненной ренты;
  • исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если он достался по суду);
  • другие документы.

Во всех случаях титульного страхования недвижимости страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную анкету-заявление на страхование.

Источник: https://lawrecom.ru/v-chem-sut-titulnogo-strahovaniya-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector