Отличительные черты предмета договора социального найма жилого помещения

Оформление отношений, которые возникают при использовании жилых помещений, сопровождаются всегда заключением соглашений.

Однако соглашения имеют несколько видов, в зависимости от того, какой объект для проживания будет передан на их основании. Так могут быть переданы жилые объекты, которые находятся в собственности муниципалитета, государства или физического лица, а также организации.

В каких случаях, следует заключать какой вид соглашения, будет рассказано далее.

Какие есть отличия между договором найма и договором социального найма?

Для начала необходимо отметить, что соглашение о коммерческом найме может быть оформлено с любым нанимателем, независимо от его статуса. В отличие от него, соглашение о социальном найме, может быть заключено только с лицом, которое отвечает критериям, предъявляемым законодательством федеральным или региональным.

По соглашению о коммерческом найме, члены семьи основного нанимателя не считаются сонанимателями, если это положение не установлено самим соглашением.

Для того чтобы передать помещение на основании социального найма, его собственник должен принять предварительно решение о передачи. Что касается стандартного соглашение о найме, то такое решение собственником может не приниматься.

• При обычном соглашении, размер передаваемого помещения не зависит от количества лиц, пользующихся помещением.
• В отличие от него, передача помещения по социальному найму, должна быть осуществлена с учетом квадратуры, которая должна быть рассчитана на каждого члена семьи.
• Коммерческий наем позволяет передать помещение, собственность на которое принадлежит, как физическому лицу, организации, так и жилья, которое является муниципальной собственностью.
• Помещения, переданные по социальному найму принадлежат либо муниципалитету, либо государству.

Соглашение о коммерческой передаче помещения всегда подразумевает получение материальной выгоды и является возмездным. Жилье, предоставляемое на основании социального найма, всегда бесплатно. Единственная обязанность нанимателей, своевременная оплата коммунальных платежей.

Коммерческий наём помещения, представляет собой получение права проживать в помещении, изолированного от остальных помещений. Оно должно быть пригодно для того, чтобы в нем постоянно проживать. По такому соглашению может быть передана в пользование квартира, жилой дом или часть жилого помещения. Также допускается передача комнаты.

Как ранее уже было отмечено, что соглашение о социальном найме подразумевает передачу жилого помещения, находящегося в муниципальной или государственной собственности, льготным категориям граждан, на безвозмездной основе, для постоянного проживания.

В случае, когда после заключения договора с основным нанимателем лицо скончалось, близкий родственник получает право перезаключить соглашение.

Соглашение о социальном найме заключается без указания срока действия документа. Расторжение такого документа может быть осуществлено только в соответствии с процедурой, которая предусмотрена положениями жилищного законодательства.

После заключения соглашения, наниматель получает право пользоваться помещением, в том числе совместно с членами его семьи. Также он имеет право использовать вспомогательные помещения и общее имущество многоквартирного дома.

Для заключения соглашения должна использоваться письменная форма.

В свою очередь хотелось бы отметить тот факт, что до даты введения действующего Жилищного Кодекса, применялась устная форма заключения соглашения. Сопровождалось такое заключение договора выдачей специального документа – ордера. На основании такого документа лицо должно было вселиться в указанное в нем жилое помещение.

Жилищное законодательство дает право главному нанимателю, осуществлять вселение, в предоставляемое помещения других лиц.

Для того чтобы законно вселить такое лицо, собственник должен обратиться к собственнику помещения с просьбой о вселении.

Если требуется вселение родителей, супругов или детей, разрешение от уполномоченного органа получать необходимости нет.

Дополнительно основной пользователь помещением имеет право осуществить вселение лиц, которые не получают после вселения право на владение жилым помещением, временно проживающих лиц, поднанимателей.

1. На основании соглашения о коммерческом найме, лицо, являющееся собственником жилого помещения, передает его для временного пользования другому лицу, которое в свою очередь должен своевременно осуществлять оплату найма.

Лицо, осуществляющее передачу помещения во временное пользование —  наймодатель. В качестве него может выступить лицо, являющееся собственником, или представитель, который получил от собственника доверенность на осуществление полномочий по заключению соглашения с нанимателем.

Нанимателем считается лицо, получающее жилое помещение для временного проживания в нем. Нанимателем может выступить любое дееспособное лицо, имеющее гражданство РФ. Если квартира передается юридическому лицу, то тогда должно быть оформлено соглашение об аренде.

Положения, на основании которых заключается соглашение о найме жилого помещения, закреплены гражданским законодательством. Дополнительные положения, которые регулируют процедуру заключения соглашения о найме, содержаться в жилищном законодательстве.

Помимо требований, которые указаны в законодательстве, стороны могут самостоятельно включить в текст соглашения дополнительные положения. Такие положения должны быть согласованы, и не могут противоречить нормам действующего закона.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/chem-otlichaetsya-dogovor-najma-ot-dogovora-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Договор найма жилого помещения — Гражданское право. Лекции

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

• Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.
• Стороны: наймодатель и наниматель.
• Объект договора: жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры).
• Форма: письменная.
• Существенное условие: размер платы.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо, которое заключает договор  с целью проживания в жилом помещении.

ГК выделяет два вида такого договора: договор социального найма и договор коммерческого найма. Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату.

В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685).

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Сравнительная таблица «Договоры социального и коммерческого найма»

Договор социального найма	Договор коммерческого найма
Понятие	По договору социального найма гражданам предоставляются жилые  помещения, принадлежащие государству. Заключение договора  и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Чтобы получить жилье по договору социального найма —  требуется наличие двух условий – нуждаемость в улучшении жилищных условий и проживание в данном населенном пункте. Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма. Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.	По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности с целью извлечения прибыли. господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Стороны	Наймодатель (государство, органы МСУ) и наниматель (физическое лицо)	Наймодатель (собственник жилья) и наниматель
Объект	Изолированное жилое помещение, пригодное для жилья. Объект предопределен ордером. При социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом	Изолированное жилое помещение ( жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера). Жилье не обязательно должно быть благоустроенным.
Форма	Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.	Письменная
Срок	Бессрочный	Срочный (до 5 лет)
Существен-ные условия	Предмет, плата за жилое помещение, перечень граждан, постоянно проживающих с нанимателем	Предмет, плата за жилое помещение, перечень граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Содержа-ние договора	Наймодатель обязан: Предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение для проживания в нем. Разрешить нанимателю приватизацию  занимаемого жилья Дать согласие на обмен жилых помещений, изменение договора Права наймодателя: Требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами. Наниматель обязан: Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи. Права нанимателя: Право владеть и пользоваться жилым помещением. Право обмена нанятого помещения, сдачи его  в поднаем (необходимо соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека). Вселять новых членов семьи Сохранять при временном отсутствии жилье за собой. Приватизировать жилое помещение	Наймодатель обязан: 1. Передать нанимателю свободное жилье. 2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилье. Права наймодателя: 1. Требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами. Наниматель обязан: Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи (Правилах пользования жилыми помещениями от 2006 г.) Права нанимателя: Определяются в значительной степени договором. Право обмена нанятого помещения, сдачи его вподнаем (с согласия наймодателя).

Расторжение договора

Может быть расторгнут в судебном порядке:

1. Если наниматель не платит за жилье.
2. Разрушает или портит жилое помещение.
3. Использует жилое помещение не по назначению.

Источник: https://students-library.com/library/read/22699-dogovor-najma-zilogo-pomesenia

Общая характеристика договора социального найма

• Анализ положений Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:
• 1) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади;
• 2) предоставление жилых помещений на условиях договора коммерческого найма в домах государственного, муниципального и частного жилищного фонда без ограничения размера площади;
• 3) приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размера площади;
• 4) приобретение в собственность жилого помещения с использованием безвозмездных субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение);

5) в иных формах (например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др., предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования).

Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма одна сторона – наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.[21]

Это понятие носит общий характер.

Однако, давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма).[22]

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе Российской Федерации.

В соответствии со статья 672 Гражданского кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации.

Понятие договора социального найма жилого помещения в полной мере раскрывает Жилищный кодекс Российской Федерации.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом Российской Федерации, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору социального найма ограниченно.

Договор найма жилого помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения).

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание и жизнедеятельность человека.

Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления.

Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма».

Одним из существенных условий договора социального найма по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы.

Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства.

Субъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем порядке, без согласия наймодателя.

[25] Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи.

Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи.

В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон, а также ответственность за неисполнение своих обязательств.

Жилищный кодекс Российской Федерации дает достаточно обширный перечень прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, однако он не является исчерпывающим. Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и договором социального найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия и может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения.

Решение о предоставлении жилого помещения предоставляет собой административный акт (документ), который выдается органом местной администрации. Заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения.

В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.

Гражданину органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

1. Для заключения договора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.
2. На основании этого решения заключается письменный договор социального найма, в который вносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно с ним в данном жилом помещении.
3. В договоре предусматриваются права и обязанности сторон, порядок расчетов и оплаты по договору, ответственность за невыполнение сторонами своих обязанностей.
4. Договор социального найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у наймодателя, а другой – у нанимателя.

Источник: https://megaobuchalka.ru/5/13498.html

Предмет договора социального найма жилого помещения

Договор приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта.

Договор, в том числе и на выдел жилья для социального найма, приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта. Об этом гласит ст. 432 ГК РФ. В частности, наймодатель и наниматель должны установить, что является предметом договора, выделив его индивидуальные параметры и характеристики.

Определение предмета договора социального найма

Если обратиться к ГК РФ, то невозможно найти четкого определения, что собой представляет предмет договора социального найма жилого помещения. Но если проанализировать ЖК РФ, то можно дать определение этой юридической дефиниции.

Итак, предметом договора соцнайма, согласно ст. 62 ЖК РФ, является жилое помещение. При этом законодатель дополнительно раскрывает критерии, которые заключены в понятие жилое помещение – это дом, квартира, часть квартиры или дома, которые имеют единственное предназначение – проживание людей.

Кроме того, в пункте 2 указанной статьи, прописано, что самостоятельным предметом контракта о социальном найме жилья не могут выступать:

• неизолированные жилые помещения;
• объекты, имеющие вспомогательное значение;
• общее имущество, расположенное в многоквартирном доме.

Критерии жилых помещений: правила и нормы

Законодательные правила устанавливают, что при выделе жилплощади нуждающейся категории граждан при заключении договора о соцнайме, должны быть соблюдены определенные критерии, которые предъявляются к жилым объектам (ст. 89 ЖК РФ).

Во-первых, любая жилая площадь должна быть благоустроена. Однако в данном случае во внимание берутся нормативы благоустроенности жилищного фонда на конкретной территории, где и предполагается осуществить выдел жилплощади нанимателю. Критерии благоустроенности предусматривают:

• наличие на территории объекта всех коммуникационных сетей, в частности, водопровода, системы отопления и электричества.
• существование санитарного узла, а именно, туалетной и ванной комнаты.
• наличие мусоропровода и лифтовой системы в многоэтажных постройках.
• существование дополнительных помещений, причисляемых к категории общего имущества.

Благоустроенность недвижимого имущества будет разниться от региона к региону, так как экономические показатели субъектов РФ значительно отличаются. Так в малых городах инфраструктура намного хуже, чем в крупных мегаполисах.

Во-вторых, жилая площадь должна походить под санитарные и технические нормативы. В данном случае речь идет о создании таковых условий, которые гарантируют гражданам беспроблемную и комфортную жизнь. В частности, должны быть соблюдены следующие условия:

• обеспечение комфортного сна и отдыха;
• возможность беспрепятственного питания;
• способность поддержания в границах жилплощади комфортных температурных показателей;
• проветриваемость, иными словами, система вентиляции воздуха;
• звуконепроницаемость стен и шумоизоляция;
• противопожарная безопасность;
• светопроницаемость.

Правила санитарно-эпидемиологического комфорта были установлены Главным санитарным врачом России в 2000 году. В том случае если нормативы безопасности не соблюдены, то подобная постройка в большинстве случаев признается непригодной для жилья.

В-третьих, жилое помещение по договору соцнайма должно быть выделено нуждающемуся субъекту в полном соответствии с нормой потребления и учетной нормой. Данные нормативы устанавливаются ОМСУ и зависят напрямую от обеспеченности жилищного фонда готового для заселения граждан постройками.

В-четвертых, критерии жилого помещения не позволяют осуществлять заселение разнополых граждан, которые не состоят в официальном браке, в одну комнату без получения на то от них письменного согласия. Данные правила устанавливаются ст. 58 ЖК РФ.

Иными словами, в данном случае во внимание берется Постановление Правительства, в котором закреплен перечень тяжелых заболеваний хронической формы, которые обуславливают невозможность проживания на одной территории с больными гражданами.

Виды жилых помещений социального найма

На сегодняшний день законодательные правила устанавливают определенный перечень недвижимого имущества, которое может быть передано во владение малоимущим гражданам на основе договора о социальном найме.

Весь жилищный фонд разделяется на федеральную и муниципальную собственность. Соответственно, если наниматель претендует на жилье на федеральном уровне, то и принимать решение о выделе могут только уполномоченные представители высшего уровня власти.

Если наниматель подает заявление о выделе имущества в рамках определенного муниципального образования, то и договор заключается с муниципалитетом.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилье, которое числится в категории частного жилищного фонда, предоставляться в социальный найм не может.

Кроме того, в юридической практике часто возникают дела, когда жилые помещения из государственного или муниципального фонда передаются гражданам в коммерческий найм. В данном случае речь идет о дополнительном извлечении прибыли за предоставленные помещения.

Законодательные правила, закрепленные в многочисленных НПА, предполагают подобные ситуации, так как это не противоречит закону, в том числе и ст. 19 ЖК РФ.

Однако с учетом остроты жилищной проблемы, которая назревала в РФ на протяжении многих лет, такая допустимость невозможна.

Во-первых, это комнаты в квартирах коммунального типа. Законодательные правила устанавливают возможность обеспечения нуждающихся граждан жилплощадью в коммуналках.

Подобное распределение возможно лишь в том случае, если на территории коммунальной квартиры имеются в наличии свободные, то есть незанятые никем комнаты. Однако в данном случае должны быть соблюдены все нормативы и критерии, предъявляемые к жилым помещениям.

Кроме того, если подобные помещения уже используются по контракту соцнайма, то наймодатель имеет право произвести выселение граждан, но основываясь на правила и законодательный порядок.

Правила распределения жилья по договорам соцнайма предусматривают очередность физлиц, вставших на учет. Этот принцип соблюдается и при выделе комнат в коммуналках.

Первоначально органы учитывают нужду каждого гражданина, беря во внимания нормативные правила, в частности, размер занимаемого субъектами жилого помещения, количество представителей семьи, а также иные критерии, предусмотренные НПА.

Если среди нанимателей в коммунальных квартирах не находится желающих для заселения в свободную комнату, то закон предусматривает возможность реализации жилплощади посредством купли-продажи. Полученные от коммерческой сделки денежные средства поступают в бюджет муниципалитета, на балансе которого числилось данное недвижимое имущество.

Во-вторых, это квартиры в домах многоквартирного типа. Жилплощадь на территории подобных домов является самым распространенным вариантом выдела жилья для нуждающихся граждан и малоимущих семей.

На всех участников подобных правоотношений накладывается солидарная ответственность по содержанию в целостности и сохранности недвижимого имущества, попадающего под категорию социального найма.

В том случае если наниматели не соблюдают обязанности, закрепленные договором, то наймодатель имеет право выселить жильцов из квартиры, расторгнув при этом контракт до истечения срока его действия.

Независимо от того, к какому виду относится жилое помещение, предоставляемое в социальный найм, оно может быть приватизировано гражданами в частную собственность. Для этого должны быть соблюдены конкретные условия, закрепленные в НПА. В частности:

• участвовать в приватизации могут все граждане, которые прописаны в данном жилье или владеют им на праве постоянного проживания;
• в некоторых случаях предусматривается определенный срок социального найма, по истечении которого появляется возможность приватизировать квартиру.

Социальный найм – один из самых успешных, хоть и сложных механизмов обеспечения нуждающихся категорий граждан жильем. Несмотря на всю остроту проблемы, договора о соцнайме пользуются колоссальным спросом у граждан РФ, так как даруют возможность улучшить жилищные условия своего проживания.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/predmet-dogovora-socnajma-zhilogo-pomescheniya.html

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма (Корякин В.М.)

, узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах.

В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):

• а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
• б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
• в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):

1. — гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
2. — доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;
3. — гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ).

В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

• 1) плату за наем жилого помещения, включающую:
• — возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
• — расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
• — расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
• — иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;
• 2) плату за коммунальные услуги.

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

1. а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2. б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3. в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма.

Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме.

В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет.

Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г.

N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.

Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.

Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/1489

Понятие и характеристика договора социального найма. Особенности заключения договора социального найма. Значение решения о предоставлении жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Основные особенности договора социального найма состоят в следующем:

• 1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;
• 2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
• 3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;
• 4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
• 5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
• 6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
• 7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
• 8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст.

62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

• 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

ору социального найма жилого помещения определяются:

• — Жилищным кодексом РФ;
• — другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);
• — договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

• 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• 2) сдавать жилое помещение в поднаем;
• 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

• 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
• 2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
• 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• 4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
• 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Источник: https://vuzlit.ru/1204450/ponyatie_harakteristika_dogovora_sotsialnogo_nayma_osobennosti_zaklyucheniya_dogovora_sotsialnogo_nayma_znachenie

Существенные условия договора найма жилого помещения: коммерческого, социального

Жилые помещения (квартира, комната или дом) могут передаваться во временное пользование гражданам. Юридически такая форма сделки закрепляется договором найма. Сторонами этого договора будут наймодатель – тот, кто передает, и наниматель – тот, кто принимает. Одним из условий такого договора является своевременная оплата наймодателю за право пользования и временного владения.

Предметом договора найма может быть жилое помещение, которое является подходящим для долговременного проживания. Для определения пригодности необходимо обратиться к Жилищному законодательству. Письменная форма договора обязательна, иначе возможны последствия недействительности сделки.

Существенным условием договора найма жилого помещения считается предмет договора. То есть это вся информация о жилом помещении, с помощью которой можно индивидуально определить имущество. В случае отсутствия такого описания, договор считается незаключенным.

Договор найма может быть двух видов:

• Социальный найм;
• Коммерческий найм.

Социальный наём

Государство или муниципальное учреждение может предоставлять в пользование и владение жилое помещение гражданам на основании договора найма.

Такие договоры заключаются с теми, кто нуждается в улучшении условий для проживания. Наймодателем здесь будет владелец муниципального или государственного жилищного фонда.

Нанимателем может быть только гражданин РФ, который относится к категории малоимущих, признанный таковым в установленном порядке

По договору социального найма недвижимость должна предоставляться только по месту проживания гражданина. При этом выбор жилого помещения зависит не только от месторасположения, но и от площади. Она должна соответствовать норме предоставления. Данная норма вводится органами местной власти.

Существенные условия социального найма жилого помещение

1. Условия жилого помещения;
2. Размер ежемесячной платы за пользование;
3. Список лиц, которые будут совместно проживать.

Срок не считается значимым условием, так как недвижимость предоставляется в бессрочное пользование.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Однако наймодатель вправе потребовать расторжение в одностороннем порядке. Эта процедура возможна только через обращение в суд. Договор может прекратить свое действие и по иным обстоятельствам, таким как смерть нанимателя, который проживал один или в случае уничтожения жилой недвижимости.

Коммерческий наём

Любое лицо имеет право на временное пользование и владение на жилье за обусловленную плату, установленную по соглашению сторон. Такие правоотношения регулируется нормами ГК РФ и договором коммерческого найма.

Срок договора может быть от одного часа до пяти лет. Отличительной чертой от предыдущего вида найма является форма собственности объекта.

Здесь в роли наймодателя выступает любое физическое лицо, имеющее в собственности пригодную для проживания недвижимость.

В соответствии с Гражданским кодексом договор найма оформляется в письменной форме, необходимости обращения к нотариусу в данном случае нет. Однако при желании и согласии обеих сторон данный договор можно заверить в нотариальной конторе.

В случае желания собственника продать имущество, оснований для расторжения договора никаких нет. Единственным изменением в договоре будет информация о наймодателе. В связи с этим договор лучше заключать на короткие периоды времени и по необходимости перезаключать его, чтобы не возникло каких-то проблем в последующем.

Существенные условия коммерческого найма

Описание объекта и условия о цене.

Кстати, существенные условия договора найма могут быть достигнуты путем соглашения сторон.

Договор энергоснабжения. Понятие, содержание, элементы

Договор энергоснабжения считается одним из типов договора купли-продажи. Отличительной чертой считается объект договора — это энергия.

Договором регулируются отношения снабжения через присоединенную сеть, когда через нее передается энергия. Таким образом, предмет данного договора — электрическая и тепловая энергия.

Кроме того, предмет данного договора считается единственным и важным условием договора.

Цена договора, как правило, утверждается государством. Договор заключается в основном на неопределённый срок. Для юридических лиц договор считается срочным.

договора энергоснабжения — это совокупность условий, которые определяют права и обязанности сторон. Кроме предмета, к существенным условиям относятся количество и качество энергии.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/arenda/sushhestvennye_usloviya_dogovora_socialnogo_najma/