Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Как в любом договоре, устанавливающем отношения между арендатором и арендодателем договор аренды торгового помещения, образец которого вы сможете скачать ниже, является важнейшим документом сделки. Из этого следует, что к его подготовке и подписанию необходимо подойти крайне серьезно и ответственно. О нюансах договора аренды торговых помещений мы сегодня и поговорим.

Специфика договора

Договор аренды торговой площади содержит несколько ключевых разделов, которые являются обязательными (об этом мы подробно расскажем ниже).

При отсутствии или неверном оформлении данных разделов договор может быть признан незаключенным.

И чтобы не допустить ошибок, защитить себя от всевозможных осложнений в последующем, надо внимательно изучить подготовленный документ и заранее согласовать спорные моменты.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

В правовых отношениях по аренде любого помещения участвуют две стороны:

  1. Арендодатель – лицо, передающее торговое помещение в возмездное или безвозмездное использование другой стороне.
  2. Арендатор – лицо, принимающее для использования переданное помещением соответственно с условиями заключенного соглашения и вносящее арендную плату в установленные сроки.

Документ составляется в письменном виде и, после согласования всех деталей, подписывается обеими сторонами. При определенных условиях договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра.

Документ составляется в 3-х экземплярах – для передачи каждой стороне сделки (по одному экземпляру) и в органы Росреестра (при регистрации соглашения).

Далее подробно остановимся на разделах договора аренды торгового помещения.

Положения договора

Законодательство России не выделяет аренду торговых помещений и его существенные положения, которые регулируют порядок, период действия договора, ключевые условия и остальные нюансы, при оформлении соглашения.

И это означает, что при правовых отношениях участников сделки действуют общие положения, которые предусмотрены для оформления арендных отношений.

При подобных обстоятельствах в документах по аренде торгового помещения необходимо прописать соответствующие разделы.

Обозначение участников сделки

Арендодателем вправе быть физические или юридические лица, обладающие соответствующим имуществом и имеющих законное право собственности на него. Кроме того, в этом качестве могут выступать лица, которые Законодательством РФ либо законным владельцем объекта наделены правами распоряжаться означенным имуществом, в частности, сдавать его в аренду.

В качестве арендатора могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели и организации, имеющее соответствующую лицензию на право ведения указанного вида деятельности.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Идентификация сторон соглашения

Когда стороной сделки становятся физические лица в договоре следует прописать данные из паспорта:

  • место прописки (регистрации);
  • дату рождения и иную личную информацию.

Организациями обязательно указывается:

  • организационно-правовая форма;
  • полное название (как внесено в Устав) организации;
  • налоговые и банковские реквизиты.

Предмет договора

В документах обязательно указывается информация, которая позволяет точно обозначить арендуемый объект. К этим признакам относятся:

  • точный адрес расположения помещения;
  • полезная (торговая) и техническая площадь помещения;
  • номер объекта (если таковой существует) и другие определяющие параметры.

Указание в соглашении технической площади помещения важно потому, что для осуществления деятельности арендатору, например, в магазине необходимы подсобные помещения (хранение продукции, обеспечение нужд сотрудников и т.д.), но плата за их пользование значительно меньше, чем за аренду основных площадей.

Другой важный момент данного пункта заключается в том, что владельцы крупных торговых центров часто разделяют помещения только перегородками (это позволяет легко поменять конфигурацию помещения по запросам арендатора. В такой ситуации помещениям, обычно, не присваиваются номера, тогда требуется с особой тщательностью оговорить, в каком конкретно месте располагается арендуемая площадь.

Если в документе невозможно точно определить арендуемое помещение, считается, что соглашение было оформлено с нарушениями, а это влечет за собой его недействительность.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Однако, все особенности расположения помещения легко учесть, приложив к договору заверенную копию технического плана этажа. Здесь можно выделить (штриховкой либо другим способом) площадь, которая предполагается к аренде.

Арендная плата и иные расходы

Помимо указания стоимости аренды, которая может рассчитываться различными способами (за все помещение в целом, из расчета за 1м² или иным способом, согласованным участниками сделки), в документах важно прописать все прочие платежи, возлагаемые на стороны соглашения, в частности, коммунальные платежи (электричество, отопление, интернет/телефония и пр.), платежи за пользование туалетами, парковкой, грузовым лифтом, услуги охраны. Кроме того, стоит подумать о том, на кого возлагаются расходы в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, например, коммунальные аварии и пр.

Другой немаловажный фактор, который требует согласования сторон, регламент и регулярность изменения арендных платежей. Законодательство устанавливает, что изменение арендной оплаты владельцем помещения возможно не более одного раза в год.

Период действия соглашения

Сроки действия арендного договора сторонами определяются по согласованию. При этом законом допускается, что положение о сроках действия соглашения может отсутствовать. В таком случае считается, что сделка заключена на неопределенный период времени.

Мы уже говорили ранее, что договор, заключаемый сроком больше, чем на 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Чтобы избежать «лишних» формальностей многие предприниматели заключают сделку сроком меньше года, а затем регулярно пролонгируют соглашение. Но в подобной ситуации стороны должны учитывать возможные риски, например, конфликтные и спорные ситуации.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Аннулирование договора

Согласно действующему законодательству, любая из сторон вправе до завершения срока аннулировать сделку.

А потому в документе целесообразно прописать срок, когда стороны обязаны оповестить друг друга о предполагаемом расторжении соглашения.

Если данный срок не прописан в документе, тогда предупреждение в письменном виде должно быть направлено другому участнику сделки за 90 дней до фактического аннулирования договора.

Регламент и условия передачи помещения

Действие сопровождается составлением соответствующего акта, подписываемого обеими сторонами сделки. Арендодатель должен передать помещение в состоянии, прописанном в арендном соглашении. Важным считается передача необходимых принадлежностей и документации, сопровождающих предмет аренды.

С другой стороны, на арендатора возлагаются обязательства содержать помещение в исправном состоянии, и эксплуатировать площади по их прямому предназначению.

Недостатки объекта

На сторону, передающую помещение в аренду, не перелагается ответственность за существующие недостатки объекта исключительно тогда, когда они были прописаны в арендном договоре. В иных обстоятельствах, даже если сам арендодатель не знал об имеющихся недостатках, их ликвидация будет осуществляться полностью за его счет.

Договор аренды торговой площади образец скачать бесплатно.

Важные моменты оформления арендного договора

Арендатору, прежде чем подписывать договор, нужно внимательно изучить документы арендодателя, устанавливающие его право на сдаваемое помещение. В случае, когда арендодатель сам пользуется помещением на правах аренды, то в представленных документах должен отсутствовать запрет на передачу объекта по договору субаренды.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Кроме того, участникам сделки целесообразно изучить уставную документацию друг друга и документы, которые предоставляют полномочия их законным представителям. Представители организаций могут действовать, основываясь Уставом (к примеру, директор компании), доверенностью или приказом.

Правильное оформление договора

В арендном договоре обязательно отражаются следующие моменты:

Участники соглашения. В документе должны присутствовать официальные наименования сторон сделки (ФИО — для физических лиц, юр. адрес, ФИО и должность представителя, подписывающего договор — для организаций).

Описание предмета аренды с определением точного места нахождения (в том числе, адрес всего строения) и площадей.

Период действия соглашения. Если сторонами не устанавливается период действия соглашения, то такая сделка заключается на неустановленный срок (до момента ее аннулирования).

Регламент платежей. Арендные платежи за использование торгового помещения участниками сделки определяются и согласовываются самостоятельно. Кроме того, в этом пункте прописывается регламент повышения оплаты и прочие моменты, связанные с финансовыми обязательствами.

Права и обязательства участников сделки. Здесь обычно прописываются пункты, наделяющие стороны договора соответственными обязательствами и наделенными правами.

Ответственность за нарушение условий соглашения. В этом пункте должны быть оговорены штрафные и прочие санкции, которые будут возложены на одну из сторон в случае обнаружения нарушений.

Регламент передачи объекта. Обычно, с этим положением у участников не появляется проблем, как и с подписанием передаточного акта. Как правило, арендодателем делается небольшой ремонт для придания помещению привлекательного вида, а потому состояние объекта не имеет первостепенного значения.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Регламент разрешения спорных ситуаций. Участники сделки согласовывают способы урегулирования конфликтов (переговоры, а в случае невозможности найти компромисс, обращение в судебные инстанции).

Регламент пролонгации и аннулирования соглашения. Обычно сторонами не предусматривается усложненная процедура аннулирования сделки.

Сторона, предполагающая расторгнуть договор, должна в письменной форме уведомить партнера своем о желании не позднее, чем за 90 дней до означенной даты.

Пролонгация договора происходит автоматически в том случае, если ни один из участников договора не оповестил другого о желании его расторгнуть. При этом продолжают действовать ранее согласованные условия.

Реквизиты и подписи участников сделки. Соглашение имеет законную силу, если оно подписано уполномоченными представителями сторон. Здесь указываются полные наименования, юридические адреса, ИНН, банковские и платежные реквизиты. Далее ставится ФИО и должность лица, которое подписывает договор.

Аннулирование договора

В завершение следует остановиться на причинах, по каким соглашение может быть аннулировано до окончания срока.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Арендатор имеет право аннулировать договор раньше срока, если:

  • собственником помещения не предоставляется возможность использовать торговые площади в течение установленного периода времени, к примеру, отсутствует электричество, а это значит, что соглашение фактически не выполняется;
  • объект не передан по соответствующему акту в согласованный срок (сторона отказывается подписывать акт передачи или само помещение пребывает в неподобающем состоянии);
  • помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, причем, они не могли быть выявлены во время осмотра на этапе передачи помещения;
  • объект был сильно поврежден при обстоятельствах, которые не зависят от арендатора, и помещение невозможно использовать;
  • владелец помещения не выполняет капитального ремонта, хотя эта обязанность была возложена на него соглашением.

Арендодатель имеет право по собственной инициативе аннулировать сделку, если:

  • арендатор пользуется помещением не по его предназначению;
  • происходит явное ухудшение состояния помещения;
  • арендатором три раза подряд допускаются просрочки внесения оплаты за пользование помещением;
  • арендатор не делает капитального ремонта, хотя данное обязательство было возложено на него по условиям договора.

Помимо этого, соглашение аннулируется по истечении срока его действия, а желания его продлевать у сторон не возникло либо один из участников сделки уведомил другого о том, что не предполагает дальнейшего сотрудничества.

Читайте также:  Лизинг недвижимости для юридических лиц: о понятии, условия предоставления, процентные ставки, выгоды, подводные камни

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Важно! Уделите особое внимание согласованию месторасположения помещения и полному размеру оплаты за пользование им. Добросовестно подготовленный документ станет гарантом стабильных взаимоотношений между сторонами.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/skachat-obrazets-dogovora-arendy-torgovogo-pomeshheniya.html

Составляем договор аренды нежилого помещения (образец)

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Как правило, прогуливаясь по улице, все чаще можно встретить помещения, с табличками «Аренда». Что касается составления договора, то учтите, что это обычный процесс, но он включает в себя некоторые детали, которые должны строго соблюдаться между сторонами сделки.

Образец типового договора аренды нежилого помещения

В сети можно внимательно изучить готовые бланки подобных договоров, тем самым это позволит оформить документ правильным образом.

Но для реализации своих целей, потребуется соблюсти все необходимые условия, включая в договор важную информацию:

  • Наименование сторон. Важно понимать, что это один из серьезнейших пунктов подобных документов, здесь потребуется детально расписать контактные данные, касающиеся участников сделки;
  • Предмет договора играет не менее важную роль, о чем должно быть известно сторонам сделки. То нежилое помещение, которое собственно и будет сдаваться по договору, всегда должно характеризоваться подробнее. Часто на практике это не делается, что и приводит к различным сложностям.

Следует обязательно указать такую информацию, как: площадь, кадастровый номер, если конечно он имеется, причины, по которым собственно и сдается помещение в аренду и т.д.

Учтите, что все эти факторы играют важную роль, особенно в те моменты, когда возникают спорные ситуации;

  • Что касается порядка передачи нежилого имущества, то естественно здесь важно учесть некоторые детали. Например, как заявляют опытные специалисты, самым оптимальным вариантом принято считать – передачу по акту, но можно обойтись и без него;
  • Важно определиться со всеми обязанностями, которые ложатся на плечи сторон. В обязательном порядке потребуется указать арендную плату, сообщить о том, кто станет осуществлять оплату коммунальных услуг, заниматься ремонтом;
  • Естественно нужно внимательно учесть и права участников сделки, например, имеет ли право арендатор сдавать помещение полностью, частично;
  • Срок действия и порядок продления договора – не менее важные пункты;
  • Сюда необходимо отнести и порядок разрешения спорных ситуаций;
  • Конечно, нельзя не указать в договоре реквизиты участников сделки.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с оборудованием.
  • Скачать образец договора аренды комнаты между физическими лицами.
  • Скачать бланк договора аренды комнаты между физическими лицами.

Важно понимать, что по договору аренды, арендодатель передает арендатору временное владение, соответственно за определенную плату, о которой стороны договорятся.

  1. В любом случае, прежде чем сделка состоится, участники должны понимать, договора подобного рода являются уникальными, так как здесь возникает множество различных факторов.
  2. Что касается существенных условий, то сюда принято включать данные, которые и позволят определить недвижимое имущество, передаваемое в аренду, это касается и размера арендной платы.
  3. Вот они:
  • Объект аренды. Естественно здесь речь пойдет о том объекте, который собственно и арендуется, поэтому необходимо сообщить об этом в договоре, чтобы избежать проблем в дальнейшем;
  • Нужно знать, что сюда относится и арендная плата, так как это не менее важное условие;
  • Иные условия, которые участники сделки посчитают существенными.

В любом случае, следует отчетливо понимать, что все перечисленные пункты должны обязательно присутствовать в договоре. Участникам сделки необходимо детально обсудить этот вопрос, вникая в смысл каждого пункта.

Ведь все это для того и делается, чтобы в будущем можно было избежать лишних проволочек, с которыми обычно и сталкиваются стороны на практике. В некоторых случаях, лучше обратиться к опытным юристам, особенно если нет никакого опыта в плане проведения подобных сделок, оформления договора.

Если выделить одно из важных и главных условий такого договора, то знайте, что это срок, на который собственно он и станет заключаться. Но случается и такое, что граждане не могут определиться со сроком, таким образом, соглашение будет считаться заключенным лишь на неопределенный срок, о чем должно быть известно.

Это сводится к тому, что договор считается бессрочным. Нужно знать, что такой договор станет действовать лишь до тех пор, пока арендатор не будет против, осуществлять оплату за пользование тем или иным помещением. Но он может прекратить делать это, обычно это происходит тогда, когда заинтересованная в этом сторона, начинает предупреждать об этом вторую сторону.

Все эти моменты считаются важными, поэтому ими необходимо руководствоваться участникам сделки, никогда не игнорируя.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/sostavlyaem-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-obrazec.html

Особенности оформления аренды нежилого помещения и образец договора

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Такие собственники все чаще задумываются о сдаче нежилого объекта в аренду. Что скрывается за этим понятием, и какие нюансы имеет документальное оформление сделки по аренде нежилого помещения, расскажем в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли сдать такой объект?

Любое физическое лицо или коммерсант вправе являться собственником нежилого помещения – об этом говорится в ст. 130 и п.1 ст. 213 ГК РФ. Владелец объекта имеет полное право действовать в его отношении так, как посчитает нужным, если это не противоречит законодательству (ст. 209 ГК РФ). Сдача нежилого помещения во временное пользование – законное и правомерное действие, доступное как физическому, так и юридическому лицу (ст. 608 ГК РФ).

Гражданин вправе распоряжаться нежилым объектом на свое усмотрение, в том числе сдавать его, если является полноправным и законным собственником. При этом ему не обязательно открывать ИП, исключением служит лишь тот случай, когда гражданин планирует ведение предпринимательской деятельности по сдаче объектов во временное владение.

Цель использования недвижимости

Выбирая помещение, арендатор осматривает его с точки зрения соответствия его целям. Объект должен отвечать определенным требованиям по площади, месту нахождения и внутреннему обустройству. Изначально целевое назначение помещения прописывается в сопровождающих документах – этот пункт служит для выявления возможностей его использования и ограничений.

Нежилое имущество может предназначаться для:

  • проведения торговли;
  • осуществления офисной деятельности;
  • обустройства предприятия общепита – ресторана, кафе, закусочной, бара;
  • открытия спортзала, танцевального зала, фитнес-центра;
  • использования в качестве склада;
  • свободного применения – универсальные единицы, которые могут быть использованы предпринимателями в любых сферах, кроме узкоспециализированных.

ВНИМАНИЕ: Внесение целевого назначения помещения в бумаги позволяет сразу ограничить сферу использования в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности.

Для физического лица. Сдача нежилых помещений в аренду обычными гражданами создает поток споров и противоречий.

Закон не содержит запрета на сдачу собственности физических лиц, но с другой стороны – нежилой объект чаще всего относится к источнику получения прибыли, поэтому сдача его превращается в коммерческую деятельность.

Если собственник сдает здание это может считаться предпринимательской деятельностью, а предпринимательская деятельность, осуществляемая без открытия ИП, преследуется по закону.

Физическому лицу для правильной сдачи объекта в аренду нужно выполнить следующие действия:

  1. Определиться, будет ли предоставление помещения в наем нести характер предпринимательской деятельности. Если да, предварительно открыть ИП.
  2. Найти арендатора для своего помещения – на просторах интернета существует множество сайтов, где можно это сделать.
  3. Договориться с клиентом о встрече, обговорить нюансы будущего сотрудничества.
  4. Установить цену для своего объекта в зависимости от площади, расположения и назначения.
  5. Взять у арендатора копию паспорта для внесения данных в договор.
  6. Оформить договор с клиентом, предоставить ему для ознакомления и подписи.
  7. Если срок планируемого сотрудничества превышает 1 год, собрать документы и зарегистрировать договор в Росреестре.

Для юридического лица. Коммерческие деятели вправе владеть нежилыми объектами, о чем сказано в п.-2 ст.209 и п.1 ст.213 ГК РФ. Они могут распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе отдавать в пользование. Арендодателем может выступать посредник – например, агентство недвижимости.

Алгоритм сдачи помещения юридическим лицом схож с алгоритмом для физических лиц – разница лишь в том, что юрлицу уже не придется регистрировать свою деятельность в качестве ИП. Но предпринимателю придется ежемесячно платить налог на прибыль, сумма которого зависит от выбранного типа налогообложения.

Стороны – физическое и юридическое лица. При оформлении договора следует учитывать следующие нюансы:

  • обязательно фиксируется адрес помещения и его подробное описание;
  • ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель – физлицо;
  • в размер арендной выплаты также могут входить коммунальные платежи;
  • оплата аренды происходит на банковский счет лица (по безналу) или наличными денежными средствами;
  • фиксированная ставка за аренду может меняться, но не более 1 раза в год согласно статье 614 ГК РФ;
  • при сроке аренды дольше 12 месяцев соглашение регистрируется в госреестре.
  • Ниже вы можете ознакомиться с образцами договоров аренды нежилого помещения, а также актом приема передачи.
  • Скачать образец договора аренды между физическим и юридическим лицом
  • Стороны – юридические лица. При оформлении сделки юридическими лицами и составлении договора важно учитывать несколько нюансов:
  1. Договор обязательно заключается в письменном виде независимо от срока, на который арендатор собирается арендовать объект.
  2. Сделка обязательно регистрируется в реестре, если договор аренды превышает 1 год. Только в случае официальной регистрации он считается заключенным.
  3. Заранее обговариваются права и обязанности обеих сторон с указанием их в договоре.

Скачать образец договора аренды между юридическими лицами

Смотрите видео об оформлении договора аренды нежилого помещения:

Необходимые документы

Сделка по оформлению аренды должна сопровождаться пакетом документов, который подтвердит законность процедуры. Физическому лицу в первую очередь нужно подтвердить свою личность и право владения объектом – предоставить паспорт и свидетельство на собственность.

Читайте также:  Как выделить комнату из доли в квартире, чем отличаются формы владения

Итак, полный пакет включает в себя:

  1. Официальный документ, на основании которого у владельца возникло право собственности.
  2. Свидетельство из Росреестра, устанавливающее форму собственности объекта.
  3. Полный перечень документации, отражающей техническое состояние помещения и характеристики. Также прикладывается справка из ЕГРП.
  4. При переводе помещения из жилого добавляется справка о назначении помещению статуса нежилого.
  5. Справка из кадастровой палаты о том, что на объекте нет обременений в виде залогов, арестов, штрафов и прочего.

СОВЕТ: Арендатору изучение этих бумаг от собственника поможет убедиться в порядочности владельца, обеспечить себе уверенность в официальности и законности сделки.

В документе указываются подробные данные о сторонах сделки и объекте сделки – невыполнение хотя бы одного пункта делает договор недействительным. В договор обязательно вносятся:

  1. ФИО и персональные данные арендатора и арендодателя: для физ лиц – данные паспорта, для юр лиц – сведения о компании (ст. 432 и 606 ГК РФ).
  2. Описание объекта аренды: площадь, назначение, адрес, находящееся в нем оборудование (если предусмотрено).
  3. Сумма ежемесячного платежа и срок перечисления средств.
  4. Особенности оплаты – наличная, безналичная.
  5. Принципы пользования объектом, особенности ремонта.
  6. Непредвиденные обстоятельства (форс-мажоры).
  7. Условия прекращения соглашения.
  8. Срок действия договора. При отсутствии даты окончания признается бессрочным.

В тексте договора должен быть указан код ОКВЭД – всероссийского классификатора видов экономической деятельности.

Договор оформляется в 3 экземплярах и заверяется подписями обеих сторон. Юридические лица дополнительно ставят печать.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения

Акт приема-передачи собственности

После оформления договора ждет еще один важный шаг: подписание акта приема-передачи. Это документ, в котором фиксируется факт передачи собственности во временное владение. Он подписывается только после скрупулезного осмотра объекта. Если при осмотре были обнаружены какие-либо неисправности, нужно зафиксировать их в акте.

Такой своевременный анализ позволит арендатору потребовать у арендодателя корректировки мелких неисправностей. Если собственник от исправлений отказывается, арендатор может договориться о снижении суммы аренды или вовсе расторгнуть договор, если осмотр его разочаровал.

После окончания срока аренды владелец будет принимать помещение именно по акту, и если при проверке обнаружатся неисправности, не указанные на бумаге, он вправе потребовать возмещения ущерба. И наоборот – если за время аренды были произведены ремонтные работы, и помещение значительно улучшилось, арендатор вправе требовать возмещения своих затрат.

Сделка, срок действия которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор считается заключенным только после проведения процедуры.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Чтобы пройти регистрацию, одной из сторон необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Паспорт физического лица.
  3. Кадастровый паспорт нежилого объекта.
  4. Документы от юридического лица, подтверждающие его статус – свидетельство о госрегистрации, учредительстве и прочие бумаги.
  5. Дополнительные документы: доверенность при оформлении сделки через посредника, доказательство статуса помещения, согласие супруга на сдачу в аренду и прочее.

Если ранее квартира была приватизирована, а позже переведена в нежилое помещение, необходимо приложить:

  • справку о проведении приватизации;
  • письмо из БТИ о назначении помещения нежилым;
  • кадастровый паспорт.

К полному пакету документов прикладывается 3 экземпляра договора и квитанция об оплате госпошлины – 1 000 рублей. Заявление рассматривается, и в течение выносится решение об одобрении или отказе.

Какими налогами облагается?

Любая деятельность, связанная с получением прибыли, облагается налоговой ставкой. Ее размер при сдаче помещения в аренду зависит от статуса арендодателя, и составляет:

  • 6% от суммы ежемесячного платежа для юридических лиц, использующих упрощенную систему налогообложения;
  • 13% НДФЛ единовременного взноса для физических лиц согласно п.1 ст.208 НК РФ.

ВАЖНО: Уклонение от уплаты налогов грозит нарушителю штрафом или уголовной ответственностью.

Законодательство предусматривает изменение условий договора аренды: общие принципы процедуры отражены в ст. 453 ГК РФ. Правила расторжения или изменения условий зависят от обстоятельств, послуживших толчком. На протяжении периода сделки могут возникнуть ситуации, когда:

  1. Стороны решили корректировать договор по обоюдному согласию: внести в него новые пункты или немного изменить старые. В этом случае заключается дополнительное соглашение, которое служит приложением к договору.
  2. Стороны пришли к соглашению об аренде другого помещения. Оформляется новый договор, где заново вносятся данные о другом нежилом объекте.
  3. Одна из сторон намерена изменить условия договора, а вторая не согласная с ними. Тогда к изменению или расторжению сделки может быть подключена третья сторона – суд, но только в том случае, если другой стороной были грубо нарушены условия текущего договора.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно с помощью отправки заказного письма или телеграммы, а также личного информирования второй стороны о желании расторгнуть договор. Судебное постановление в таком случае не выносится, а стороны просто прекращают свое сотрудничество.

Пролонгация

Срок действия договора имеет большое значение при его заключении. Законом предусмотрены 3 типа договора:

  • бессрочный: не требует пролонгации;
  • срочный со сроком действия до года;
  • срочный со сроком действия более года.

Срочные договора могут пролонгироваться автоматически при внесении в договор определенного пункта. Он может звучать так: «В том случае, если ни одна из сторон по истечении договора не заявила о своем намерении завершить сотрудничество, договор считается пролонгированным на тот же период».

Такая трактовка условий позволит избежать лишней бумажной волокиты по перезаключению соглашений.

ВНИМАНИЕ: Если такой пометки в договоре нет, при желании продлить договор одна из сторон направляет второй уведомление о своем намерении. Вторая сторона вправе отказаться или продолжить сотрудничество.

Договор, заключенный на неопределенный срок, не требует регистрации в госреестре, несмотря на то, что заключен на срок дольше года. Этот принцип прописан в ст. 651 ГК РФ – регистрации подлежат только срочные соглашения, заключенные на период более 1 года.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аренда нежилого помещения требует соблюдения множества нюансов – как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Важно соблюдать законность сделки и правильно составить договор: лучше, если в этом вам поможет профессиональный юрист.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службыhttps://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре.

Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке.

В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Читайте также:  Образец договора пожизненной ренты: описание и правовые нюансы, позволяющие предусмотреть возможные риски

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие.

Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться.

Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

  • Кто оплачивает коммунальные платежи
  • В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.
  • Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки).

Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора.

Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора.

Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст.

310 Гражданского кодекса.

  1. Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:
  2. — арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;
  3. — переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;
  4. — арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;
  5. — имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
  6. Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

  • Как будет возвращён обеспечительный платёж
  • Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.
  • Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.

Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Источник: https://secretmag.ru/business/methods/pravila-arendy.htm

Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему

Любое соглашение, не противоречащее нормам действующего законодательства, предполагает наличие определенных положений и пунктов. Существенные условия договора аренды прописаны в Гражданском кодексе и ряде других правовых актах. Соглашение может быть составлено строго в соответствии с действующими требованиями, а может иметь более гибкие условия.

Каждый пункт договорного акта согласуется между сторонами, так как в дальнейшем соглашение может стать основополагающим документом, регулирующим такие вопросы. В этой работе мы обсудим ряд вопросов, касающихся особенностей оформления договора аренды нежилого помещения, и укажем все значимые моменты, которые обязательно следует знать.

Особенности оформления соглашения аренды нежилого помещения

Отдельно Гражданский кодекс не выделяет в системе договоров тип соглашения по аренде нежилого помещения. В этой связи норм, которые осуществляют регулирование таких правоотношений, не существует.

В судебной практике разбирательства такого рода регулируются с использованием общих положений об аренде. Здесь речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о другом движимом и недвижимом имуществе.

Юридически, договор – это соглашение в свободной форме, которое заключается между двумя (и более) сторонами, после чего между ними устанавливаются определенные правовые отношения.

Прекращение или изменение таких отношений регулируется нормами гражданского права.

Особое значение имеет тот факт, что стороны могут самостоятельно определять условия их дальнейших отношений, но данная свобода ограничивается действующими нормами закона.

По действующему определению, договор аренды предполагает временную передачу прав на объект соглашения арендатору. Арендодатель при этом должен иметь все законные права на распоряжение имуществом. Соглашение на помещение нежилого типа – это разновидность стандартной формы, где объектом выступает такое помещение или его отдельная часть.

Какие условия соглашения можно назвать особенно значимыми?

Условия, без которых договоренность не имеет юридической силы, считаются существенными. Если эти пункты будут отсутствовать, то договор не сможет стать документом, регулирующим правоотношения между участниками сделки. Чтобы иметь представление о том, какие условия относятся к существенным, представим список, указанный в ГК РФ.

  1. Объект договора.
  2. Плата за аренду помещения.
  3. Сроки действия договоренности.

По усмотрению сторон, в договоре могут быть прописаны и другие важные моменты, но существенными считаются только перечисленные. Далее рассмотрим каждый пункт подробнее, чтобы учесть все возможные нюансы при оформлении соглашения.

Условие № 1 – объект договора аренды

Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:

  • точное положение постройки и самого помещения;
  • вид — помещение нежилого типа или его часть;
  • цель использования, или каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
  • дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.

Последний параметр имеет большое значение, потому что часто арендодатель устанавливает плату за пользование имуществом с учетом метража помещения. Данные о размере площади указываются в кадастровом паспорте строения.

Условие №2 – плата за аренду помещения

Размер платы за пользование чужим имуществом, а также порядок ее внесения – это еще одно условие, обязательное для любого арендного соглашения. Данный пункт определяется исключительно по согласованию между сторонами и не имеет практически никаких ограничений. Существует несколько способов определения размера платежа за:

  • всю площадь фиксированный платеж;
  • кв.метр, после чего рассчитывается итоговая сумма;
  • каждое помещение по отдельности.

Кроме денежного варианта оплаты, предусматриваются и другие варианты исчисления, например, получение за пользование площадью определенных товаров и услуг. Все условия оплаты за пользование имуществом должны быть прописаны в договоре.

Дополнительной информацией являются сроки внесения платы и порядок выполнения расчетов.

Условие №3 – сроки договора аренды

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12 месяцев, регистрация не является обязательной.

Регистрировать не надо договор, который заключен на неопределенный срок или бессрочное оглашение. В соглашении стороны сами определяют порядок расторжения такого документа и подписывают соответствующий документ.

Заключение

Чтобы договор аренды имел юридическую значимость, в документе необходимо прописать существенные условия. Данные пункты определены Гражданским кодексом и считаются существенными, потому что без них документ не будет действовать и регулировать правоотношения между арендатором и арендодателем.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/arenda-oformlenie/usloviya-dogovora.html

Ссылка на основную публикацию