Ипотечный кредит как способ решения жилищной проблемы: самый низкий процент ипотеки

Рынок ипотеки в России является относительно молодым и быстрорастущим, однако постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Связано это с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. Подробнее о том, какие на сегодняшний день существуют проблемы ипотечного кредитования – читайте далее.

Основные проблемы развития ипотеки в России

Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.

В виду отсутствия такой стабильности и, напротив, в условиях периодичных взлетов и падений на фоне кризисов, рассматриваемый рынок кредитования, к сожалению, имеет целый ряд проблем. Рассмотрим их подробнее.

Инфляция

Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно высок и имеет свойство к колебанию. Инфляционные процессы прямым образом негативно влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как подразумевают обесценивание денег. В результате, стоимость привлечения средств для банков не снижается.

В РФ темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста инфляции. У банков на фоне таких процессов появляются свои проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на депозитах, процент по которым не покрывает текущий прирост цен.

Из-за инфляции развитие ипотеки осуществляется по пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски

Рынок строительства жилья по сей день имеет массу проблем с прозрачностью и законодательного регулирования.

Из-за того, что рынке действует ограниченное количество строительных компаний-монополий, занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту отсутствует настоящая конкуренция.

В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное удержание.

• Только когда на рынок войдут новые строительные компании, готовые предложить потенциальным покупателям интересные проекты по адекватным ценам, когда они начнут конкурировать между собой за объемы реализации и когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным, тогда цены на недвижимость в соответствии с этим снизятся и позволят приобретать квартиры за счет ипотеки с не такой кредитной нагрузкой, которая существует сегодня.
• Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и получения в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья – все это является высокими рисками российского рынка новостроек.
• А при оформлении такой квартиры в ипотеку риск удваивается.
• Существующие изменения в 214 ФЗ проблемы ипотечного кредитования в новостройке не решат, а только взвинтят цены за счет ухода последних мелких игроков с рынка.

Низкая платежеспособность и серый доход

Одним из ключевых ограничений в развитии российского ипотечного рынка является низкая платежеспособность основной доли населения, которая делает жилищный займ и приобретение собственного жилья практически недоступным.

Средняя заработная плата по данным Росстата в Москве на начало 2018 г. составляет 80 тысяч рублей. По регионам эти цифры варьируются, но усредненное значение составляет около 34 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитное бремя будет довольно тяжелым.

Так как получение ипотечного кредита невозможно сегодня без оплаты первоначального взноса, то накопить 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры для рядового жителя нашего государства крайне сложно.

То есть наряду с высокими процентными ставками не последнюю роль играет невозможность накопить первоначальный взнос.

Подробно о том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы узнаете из прошлой статьи.

Усугубляющим фактором в рассмотрении данного вопроса является проблема «серых» доходов и зарплат российских граждан. Многие банки, особенно крупные, предлагающие по ипотеке наиболее выгодные условия кредитования, принимают в качестве подтверждения платежеспособности клиента только официальные документы (справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки).

Постепенно, кредиторы, понимая распространенность проблемы «зарплат в конверте», приняли решение учитывать и скрытые доходы заемщиков. Для этого потребуется подтвердить данные с помощью справки по форме банка, предоставить гражданско-правовой договор и т.д.

Важно! Но даже с учетом всех скрытых доходов уровень благосостояния населения РФ не позволяет оформлять ипотеку и обслуживать ее без ущерба текущему уровню жизни семьи.

Подробнее о том, как оформляется ипотека без подтверждения дохода, вы можете узнать в отдельном посте.

Проблема, связанная с альтернативными вариантами вложений банками

Любой банк функционирует, преследуя своей целью извлечение максимальной прибыли, получаемой, как многие думают, только путем составления кредитного портфеля. В кредитный портфель помимо ипотеки входят потребительские займы, автокредиты и т.д.

Однако помимо дохода, получаемого от клиентов за предоставление заемных средств, финансовые организации могут иметь альтернативные варианты вложений своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного ипотечного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий кредитный портфель российских банков.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок возврата заемных средств и долгий период окупаемости оформленной сделки (в среднем ипотека в РФ оформляется на 15-20 лет). И в этом смысле ипотека для банков менее выгодна.

Когда рынок насытится другими продуктами, то очередь дойдет и до ипотеки.

Острая нехватка жилья

Статистика приводит удручающие цифры: не более 10% российских граждан имеют в собственности жилье, превышающее 18 кв. м. на одного человека. И это при том что жилой фонд имеет свойство устаревать, ветшать и требовать капитального ремонта.

В России сейчас наблюдается острая нехватка жилья – лишь 1% имеют собственные средства для покупки собственной жилплощади и около 20 миллионов человек испытывают крайнюю необходимость в решении жилищного вопроса.

Даже действующие госпрограммы поддержки социально-незащищенного населения в вопросах улучшения жилищных условиях не спасают ситуацию. Многие люди продолжают снимать жилье или проживать в непригодных квартирах и домах. Обычная ипотека по-прежнему остается для них недоступной.

Общеэкономическая ситуация вокруг России

Экономика России имеет критичную зависимость от цен на сырьевые продукты. Общеэкономическая ситуация вокруг нашей страны сегодня складывается не лучшим образом.

Постоянно вводимые другими государствами санкции, нестабильность курса рубля, участие в иностранных военных операциях, истощающих государственный бюджет – все это прямым образом влияет на экономически-социальные связи и жизнь даже рядового гражданина РФ.

Падение рубля является следствием обоснованного повышения ставки рефинансирования ЦБ РФ, что, в свою очередь, вынуждает банки повышать ставки по ипотеке. Эти взаимосвязи являются следствием торможения развития ипотечного рынка в России.

Миграционная составляющая

Вопрос миграции внутри страны сегодня стоит также достаточно остро. Население, переселяющееся из неблагополучных и отдаленных районов страны в крупные экономические центры, способствует повышению спроса на недвижимость в них и, соответственно, росту цен.

Поэтому итоговая стоимость ипотечных займов, связанная с миграционной политикой, может иметь существенную разницу в различных субъектах РФ. К примеру, ипотека в Москве и Пензенской области несравнимы по размеру заемных средств и итоговой переплате.

Общее повышение благосостояния народа и уровня его жизни, выделение целевых средств на жилье в регионах в этой ситуации могут стать фактором расширения географии повышенного спроса на ипотеку и покупку комфортного жилья.

Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования

Рынок ипотечных ценных бумаг и рефинансирования – относительно новые явления в нашей экономике. Объем совершаемых на нем операций постоянно растет, но все равно рынок остается неразвитым.

В случае поступательного развития рынка секьюритизации ипотечных портфелей банки смогут получить доступ к источникам длительного финансирования. Однако в данной сфере отсутствует должный контроль со стороны ответственных органов и грамотное законодательное регулирование.

Процессы рефинансирования также сопровождаются массой сложностей, так как много отказов по подаваемым заявкам в виду незаинтересованности банков в текущих условиях кредитования.

Слабое участие государства в поддержке ипотеки

На уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших программ, связанных с получением льгот по ипотеке:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• ипотека молодым семьям;
• займы на строительство деревянного дома;
• материнский капитал.

Также отдельные категории граждан могут воспользоваться целевыми субсидиями из бюджета при оформлении ипотечного кредита или покупке недвижимости за свой счет.

Подобные программы позволяют оказать существенную поддержку и государственные гарантии по кредиту многим людям в решении жилищного вопроса. Однако большинство из них требуют внесения изменений и дополнений.

Вывод: На сегодняшний момент участие государства в получении ипотеки российскими гражданами недостаточно. Это показывает практика и статистика объемов ипотечного кредитования.

Варианты решения проблем

Обозначенные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно сдерживают его развитие и проявляются в форме недоступности для большого числа людей и тяжелой кредитной нагрузке. Среди путей их решения можно обозначить:

1. Постепенное понижение действующих процентных ставок.
2. Увеличение среднего срока, на который кредитные организации выдают займы.
3. Грамотная реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в России.
4. Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности, упрощение структуры и требования по их выпуску).
5. Разработка и реализация программ ипотеки с государственной поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном финансовом положении.
6. Разработка системы дифференцированного подхода по каждому субъекту РФ в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
7. Прозрачность рынка новостроек и стимулирование его функционирования за счет ухода от коррупционных схем, вязанных с выделением земли, подключением к коммуникациям и т.д.
8. Комплексная поддержка застройщиков государством при реализации социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.

Важно! Решение ипотечных проблем – это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграционного, строительного и социального секторов. В любом случае достижение экономической стабильности – это длительный процесс, который будет длиться не один год.

 Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента

В Указе главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 г.» одно из ключевых мест отводится проблемам обеспечения граждан жильем и развитию ипотеки в РФ. В частности, Президент поручил Правительству:

• довести существующую процентную ставку до уровня ниже 8% годовых и сделать жилье для семей со средним достатком доступным;
• увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн. кв. м в год;
• выход на уровень, в соответствии с которым не меньше 5 миллионов людей сможет решить свои жилищные проблемы;
• сокращение объема жилищного фонда, непригодного для проживания.

Эксперты в области ипотечного кредитования отмечают, что ставка будет снижаться постепенно и к 2019 году достигнет значения около 6,25% годовых.

Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.

Конкретными мерами по решению обеспечению граждан жильем являются:

• совершенствование способов и механизмов финансирования строительства жилья путем снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье;
• повышение качества возводящихся домов и модернизация всей отрасли;
• поддержка семей с помощью государственных программ ипотеки;
• совершенствование законодательной базы в области строительства.

На сегодняшний день около 20 миллионов людей (более 13% от общей численности населения РФ) живет за чертой бедности и имеет доход, ниже прожиточного минимума. Естественно любая ипотека для них недоступна. И даже снижение ставок до 6% в год не решит существенно проблему.

При среднем уровне ежемесячного дохода в 40 тысяч рублей на одного человека ипотека для большинства российских граждан (около 38% от общей численности) даже с пониженными процентами будет сопровождаться тяжелой нагрузкой на семейный бюджет.

Например, при стоимости квартиры 2 миллиона рублей и сроке кредитования 20 лет под 8% в год ежемесячный платеж составит более 14 тысяч рублей. И это без учета необходимости внесения первого взноса в 300 тысяч рублей.

Обозначенные в указе цифры безусловно привлекательнее существующих, но достигнуть их удастся не за один год.

Главными проблемами ипотеки в РФ сейчас являются низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности, существенная инфляция, монополизация рынка строительства жилья, особенности миграции, недостаточное участие государства в поддержке ипотеки и неразвитость рынка ипотечных бумаг. Решение обозначенных ограничений будет возможно только в результате общего, поступательного развития экономики страны во всех ее сферах: политики, социальном, строительном, банковском и иных секторах.

1. Подробнее про ипотеку с государственной поддержкой в России вы можете узнать дальше.
2. Также вам будет интересно узнать про риски ипотеки и какие она скрывает подводные камни.
3. Ждем ваши вопросы и напоминаем про запись на консультацию к ипотечному специалисту прямо на сайте в специальной форме.
4. Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/problemy-ipotechnogo-kreditovaniya.html

Что мешает развиваться ипотеке в России?

Несмотря на то, что в 2014 году ипотечный рынок по известным причинам пошел на спад, в 2015 году, благодаря грамотной государственной политике, предложившей пути решения проблемы, ипотечное кредитование в России продолжило свое развитие. Согласно данным статистики за 2014 год сегодня лишь 10% россиян владеют собственным жильем, и только 1% граждан может позволить себе приобрести жилую недвижимость самостоятельно без привлечения заемных средств.

Основные проблемы ипотечного кредитования в России в 2014—2015 гг..В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики 2014 и 2015 годов система ипотечного кредитования в России только набирает обороты, и совершенно естественно, возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки, которые необходимо оперативно решать. Но прежде чем искать пути решения любой проблемы, необходимо сначала найти причины ее возникновения.

В 2014 году эксперты попытались выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ, и найти пути оперативного решения, к 2015 году этот список пополнился.

Итак, специалисты выяснили, что ипотека в нашей стране развивается, но пока еще не заняла того места, которое смогло бы помочь населению в решении жилищной проблемы.

По их мнению, происходит это по ряду причин, среди которых можно выделить основные из них:

• Низкая платежеспособность населения
• Высокий уровень инфляции
• Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией
• Высокая стоимость ипотечных кредитов
• Монополизация рынка кредитования
• Недостаточное количество социальных ипотечных программ
• Проблемы, связанные с миграционной политикой.

Рассмотрим каждую из этих проблем в частности и более подробно.

Низкая платежеспособность населения

Недостаточный уровень дохода населения, и вытекающая из этого, низкая платежеспособность — это основные проблемы медленного развития ипотеки в РФ.

По оценкам Минэкономразвития РФ, произведенным в период с марта 2014 по март 2015 гг. даже на самых выгодных условиях кредитования, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку.

При этом в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60% граждан.

Значительно ухудшают положение «серые» зарплаты, но дело не только в этом. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы населения.

Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика.

И желая получить ипотечный кредит, многие заемщики указывают завышенные доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту.

Учитывая, что размер средней заработной платы в России в 2014 году составлял 850 $, а в большинстве регионов этот показатель намного меньше, то ипотечное кредитование для большинства жителей нашей страны недоступно.

У данной проблемы нет иного пути решения, кроме как повышение благосостояния граждан РФ.

Высокий уровень инфляции

Несмотря на то, что в последние годы уровень инфляции в России значительно снизился, на фоне стабильной экономики других развитых стран, он все еще остается на достаточно высоком уровне, и лишает желать лучшего.

Нашему государству предстоит долгий путь, чтобы достичь стабильности в экономике и постоянства в системе ипотечного кредитования. В результате высокого уровня инфляции для банков стоимость привлечения средств не снижается.

У кредитных организаций на фоне инфляционных проблем возникают другие взаимосвязанные трудности:

• С одной стороны, вкладчики из-за нестабильности экономики не хотят рисковать своими деньгами, и не держат свои средства на депозитах, ставки которых ниже инфляции
• С другой стороны, доходы потенциальных клиентов банка растут медленнее, чем уровень инфляции
• С третьей стороны, из-за малого числа вкладчиков снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию.

Таким образом, ипотека развивается не как массовый продукт, а как предложение лишь для отдельных категорий населения со стабильной работой и высоким уровнем дохода. Путь решения — бороться с инфляцией и повышать уровень экономики.

Нестабильная экономическая ситуация

По сути, ипотека — это долгосрочный кредит, измеряющейся не годами или месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10 до 20 лет.

Чтобы быть способными предложить столь длительные проекты, банкам требуется некая гарантия экономической стабильности. Да и заемщики хотят быть уверенными, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени.

Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Сегодня доходы нашего государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса и введения или снятия санкций. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России.

Вследствие этого, предоставление долгосрочных ипотечных займов сопряжено для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками.

А выплату высоких процентов по кредиту, опять же, могут себе позволить лишь малый процент граждан, которые к тому же защищены только государством и законом «Об ипотеке».

Путь решения данной проблемы развития ипотечного кредитования заключается в стабильности экономической и политической ситуации стране.

Высокая стоимость ипотечных кредитов

Из двух предыдущих причин недостаточного развития ипотеки в России, вытекает еще одна, не менее важная, проблема жилищного кредитования в нашей стране — это высокие процентные ставки по ипотеке.

В 2013 году средний процент по ипотеке составлял 13%, в 2014 — 15%, а в 2015 году стоимость ипотечного кредитования взлетела до 20%.

Переплата по ипотеке при таких показателях будет очень большой и может доходить до 200%, если заемщик оформит ссуду на 25−30 лет.

Что препятствует развитию ипотеки в РФ?Снизить стоимость ипотеки, то есть уменьшить процентные ставки финансовым учреждениям не позволяет высокая стоимость привлечения ресурсов — проценты по депозитам должны быть не меньше уровня инфляции, чтобы вкладчикам было выгодно хранить денежные средства в банке. То есть та же ситуация по кругу, о которой мы говорили, освещая проблему инфляции. Соответственно с ростом процентов по депозиту, растут ставки и по жилищным займам.

Правительство РФ в начале 2015 года предложила временные пути решения проблемы: снижение ставки по ипотеке до 13% за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов, и рассматривается возможность снижения ставки до 12%. Однако это лишь временное решение, полностью искоренить проблему поможет лишь существенное снижение темпов инфляции в России.

Монополизация рынка кредитования

К сожалению, до сих пор рынок первичного жилья непрозрачен. В России очень мало строительных компаний, занимающихся возведением многоквартирных жилых домов.

Отсутствие здоровой конкуренции между застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилую недвижимость.

Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, лишают рядовых граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке.

Данную проблему можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках.

А цены на жилье на первичном рынке автоматически снизится, когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, когда у застройщиков появится конкуренция.

Чтобы поддержать основание новые организаций, которые будут специализироваться на строительстве жилых многоквартирных зданий, необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Лишь тогда ипотека на первичном рынке станет дешевле и привлекательнее для рядового населения нашей страны.

Недостаточное количество социальных ипотечных программ

Ипотечные кредиты, помимо решения жилищной проблемы, являются инструментом решения различных социальных задач. Правительство РФ разработало целый ряд льготных ипотечных программ для военнослужащих, молодых семей, работников полиции и МВД, молодых специалистов, ученых и учителей.

Однако, как показывает практика, все эти программы требуют существенных доработок. В скором времени государство должно разработать аналогичные программы для молодых врачей и многодетных семей.

Пока что эти социально незащищенные категории граждан вынуждены оформлять ипотеку на общих условиях.

Для населения программы льготного ипотечного кредитования, безусловно, являются существенной помощью. А вот банки вовсе не заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие займы не являются для них рентабельными.

Кредитные организации предлагают льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот, предоставленных заемщику.

Поэтому данным категориям граждан остается надеяться только на государственную поддержку.

Проблемы, связанные с миграционной политикой

Займы на приобретение или строительство жилья пользуются все большей популярностью, однако не во всех регионах. В настоящее время можно заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской областях и в других регионах.

В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно и на ипотечное кредитование в более развитых регионах.

А значит, высокие цены жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки так резко отличается по регионам страны.

Подводя итоги, можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки.

А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы оперативно не получится, для этого необходимо длительное время.

Однако будущее жилищного кредитования в России выглядит довольно оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения. Будем надеяться на лучшее!

(7

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/problemy.html

Ипотека как способ решить жилищную проблему | ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

03, Май 2015 by Admin in договор,жилищное право,кредит     вопросы и ответы, ИПОТЕКА, недвижимость   2 комментария

          Эта проблема – вечная, и полностью решить ее невозможно. Однако каждое новое правительство упорно предлагает новые способы если не ее решения, то хотя бы временного снятия напряжения в этой области. А платить за эту инициативу приходится нам – простым гражданам.

Не успеем мы привыкнуть к одному положению дел, как следует резкий поворот – и мы снова оказываемся в полной неопределенности. 
         Больной скорее жив, чем мертв:
         Московская ипотечная программа разрабатывалась еще до кризиса 1998 г.

Предполагалось сделать все по американскому образцу: коммерческие банки выдают физическим лицам кредиты, а потом переуступают права требования ипотечному агентству; заемщик ведет все дела с банком, но в случае спора в суде будет разбираться с агентством.

Агентство получает деньги для выкупа кредитов, выпуская ипотечные облигации, привлекательные для тех, кто хочет получать хоть невысокий, но гарантированный доход. Облигации продаются, в основном, только крупным фирмам.
         На бумаге концепция выглядела очень привлекательно. Но начались неприятности.

         Первой из них стал кризис, после которого иностранные фирмы, собиравшиеся оплатить 49 % уставного фонда Московского ипотечного агентства (МИА), потеряли желание вкладывать средства в Россию. Размер уставного фонда МИА был уменьшен, и оно стало акционерным обществом со 100%-ным государственным участием.

         Вторая неприятность: МИА до сих пор никак не может получить лицензию ЦБ. В июле 1999 г. за счет целевого депозита в Банке Москвы были выкуплены 18 кредитов, и те – на имя Банка Москвы. По невыкупленным кредитам банки продолжают нести убытки, потому что ставка, под которую они выдаются, много меньше той, под которую банки сами привлекают средства.

Парадокс в том, что у МИА сейчас есть средства, позволяющие выкупить оставшиеся на балансах банков кредиты, но сделать оно ничего не может – кредиты гражданам может выдавать только специализированное учреждение, имеющее лицензию ЦБ.

Если МИА ее и получит, ситуация с целевым депозитом повторится -деньги, полученные при основании от правительства Москвы, оно израсходует, а новые не появятся, потому что продажа облигаций до сих пор не налажена и вряд ли это произойдет в ближайшее время.

         Как говорят в Московском комитете жилья и социальной политики, сейчас разрабатывается новая концепция Московской ипотечной программы. Какой она будет – рассказывать отказываются. Фактически выдача кредитов на покупку квартир приостановлена. Только Московский Сбербанк, изначально не претендовавший на выкуп кредитов, продолжает работу.

         Причина приостановки – не только нерешенный вопрос с рефинансированием задолженности банков-участников, но и нежелание населения такие кредиты брать.
         Напомним, что кредиты в рамках Московской ипотечной программы выдаются сроком на 10 лет под 10% годовых в валюте.

         :Или право имею?
         При выдаче кредита устанавливаются требования из расчета официального, то есть зарегистрированного в налоговой инспекции дохода. Выплаты по кредиту не должны превышать 30% совокупного дохода семьи заемщика, а сам кредит выдается на сумму, не превышающую 70% стоимости приобретаемой квартиры.

Вот и получается, что купить небольшую двухкомнатную квартиру в нормальном районе (такая стоит примерно $25715), взять кредит на $18000 ($25715 x 0,7=$18000) может только семья с ежемесячным доходом свыше $1000.
         Богатых налоговая инспекция заманивает обещаниями не брать у них налог в пределах суммы, идущей на выплату процентов в течение трех лет.

Максимальный ‘налоговый щит’ составляет 5000 МРОТ ($13915 в год при курсе $1=30 руб.). Таким образом, человек, берущий кредит на максимально возможную для него сумму, действительно освобождается от подоходного налога.
         Однако не все так просто, как кажется. Фирме, в которой вы работаете, может быть совсем неинтересно платить вам ‘чистую’, то есть налогооблагаемую, зарплату.

И руководство в ответ на просьбу сделать вашу зарплату ‘официальной’ может предложить снизить ее в несколько раз. Если же вы – удачливый предприниматель, то помните, что предоставляемая вам налоговая льгота не распространяется на платежи во внебюджетные фонды.

Так не хотите ли вы, уважаемый заемщик, платить 20,6% ваших доходов в Пенсионный фонд и 3,6% в Фонд социального страхования?
         Еще один сюрприз от ипотечного кредитования – сложности с пропиской. Сейчас в Думе рассматривается вопрос о внесении поправок в Закон об ипотеке.

Согласно проекту закона, в случае, если человек утратит право собственности проживать в квартире, его потеряют также и члены его семьи. (Правда, это не соответствует ГК РФ, поэтому велика вероятность того, что эта поправка принята не будет.) Сегодня право проживания является специфическим вещным правом, сохраняющимся, как и все вещные права, после смены собственника. Ст.

77 Закона об ипотеке предусматривает его прекращение, если квартира была заложена в обеспечение требований по кредиту на покупку жилья, однако суды часто отказывают в удовлетворении исков кредиторам, основываясь не только на стремлении устанавливать социальную справедливость в своем понимании, но и на п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Поправка, принимаемая в Думе, станет действовать только после соответствующих изменений Гражданского и Жилищного кодексов, а кодифицированные законы изменяются порой медленнее, чем принимаются. Поэтому в ипотечном кредитовании еще долго будут действовать требования о необременении квартиры в течение всего срока действия кредита, то есть о невозможности там прописываться.

2 ст. 50 устанавливает диспозитивное правило (‘если в договоре не указано иное’), согласно которому обращение взыскания на предмет залога возможно только после трехкратной просрочки платежа в течение года, то есть должник может не платить в течение трех месяцев, ничего не опасаясь. Во-вторых, согласно п. 3 ст.

54, суд может отложить реализацию залога на 1 год, что он обычно и делает, если должником является гражданин-потребитель. В-третьих, согласно п.1 ст. 60, кредитор обязан отменить торги, а суд – прекратить производство по иску, если должник удовлетворит все требования кредитора до продажи предмета залога с торгов.

Это значит, что заемщик может задерживать выплаты примерно полтора года, потом заплатить все, что будет требоваться, не опасаясь лишиться квартиры.
         Специфическим требованием является получение согласия органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей. Оно может быть получено только тогда, когда у ребенка в собственности есть доля не менее 12 кв. м в любой квартире Москвы, кроме заложенной. Это условие не включается в договор, но при его несоблюдении договор может в любой момент быть признанным недействительным по иску органов опеки и попечительства.

         Заграница нам поможет?
         Вторая программа, которая только начала внедряться в Москве, – программа фонда ‘США-Россия’. Она действует по той же схеме, что и московская, только на федеральном уровне. Рефинансирование банков осуществляет Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (ФАИК).

Его долги иностранным инвесторам (сейчас представлены только в лице Фонда) и банкам-участникам программы обеспечиваются поручительством РФ в лице Минфина.

Сейчас в Москве по этой программе работают пять уполномоченных банков: Инвестсбербанк, ‘Рост-банк’, Межпромбанк, АКБ ‘Инвестиционная банковская корпорация’ и банк ‘Первое общество взаимного кредитования’.

         Условия выдачи кредита таковы: кредит предоставляется на сумму не более 70% стоимости квартиры под 15% годовых в валюте (Московская программа – 10%). Максимальный срок – 5 лет. Схема погашения – аннуитетная, выплаты по кредиту не должны превышать 40% дохода семьи.

Пресловутая семья с доходом $1000 в месяц сможет получить по этой программе кредит не более чем на $16 800.
Заемщику нелишне будет знать, что по принятой в программе схеме никакой переуступки права требования не происходит.

Так что со всеми претензиями заемщик обращается к банку, и если с родной экономикой что-нибудь случится и Фонд захочет свернуть свою деятельность, искать ответчика за рубежом не придется. Впрочем, сотрудники Фонда уверены, что задержатся в России надолго. Они тщательно подбирают деловых партнеров – не только банки, но и заемщиков.

         Помимо обязательного страхования предмета залога, требуется страхование жизни заемщика и риска утраты собственности. Возникшие в связи с этим расходы ложатся на заемщика. Кроме того, банк требует справки – о состоянии здоровья заемщика и др.

Список необходимых документов содержит 19 названий, и у клиентов обычно уходит около двух месяцев только на сбор справок, без которых никакая деятельность, даже по подбору квартиры, не осуществляется. Договор подписывают и члены семьи заемщика, которые в случае возникновения споров рассматриваются как соответчики.

         В Петербурге схема кредитования едва ли более привлекательна, чем Московская программа, и при поддержке программы Фонда до недавнего времени там было зарегистрировано всего 5 (!) договоров купли-продажи и ипотеки. Однако сейчас желающих получить кредит там довольно много.
         А в Инвестсбербанке, единственном московском банке, участвующем в обеих программах, сейчас наблюдается невиданный наплыв клиентов. В конце 1998 г., когда Московская программа только начиналась, в банке стояли очереди за кредитом и было подано несколько тысяч заявок на его получение. Но в результате за полтора года жизни программы было заключено всего 90 договоров.
         Так что, несмотря на благие намерения властей всех уровней, особой надежды на широкое развитие ипотечного жилищного кредитования в Москве сегодня ждать не приходится. Дорогу в светлое будущее этими намерениями, как известно, не вымостишь.

Источник: https://autoreflex.ru/ipoteka-kak-sposob-reshit-zhilishhnuyu-problemu/

Ипотека как решение жилищной проблемы

11 июля 2014

Автор КакПросто!

Ипотека – один из наиболее перспективных инструментов для того, чтобы решить жилищную проблему. Уровень инфляции не всем позволяет накопить на приличное жилье, а оплата за съемную квартиру зачастую несущественно различается с оплатой по кредиту.

статьи

• Почему люди решаются взять ипотеку
• Доступность ипотечного кредита

Для большинства людей одна из главных жизненных целей – обеспечить жильем себя и семью. Собственная квартира или дом – залог уверенности в завтрашнем дне, основа стабильности. Но одного желания для того, чтобы заиметь собственное жилье, все-таки недостаточно – потребуются финансовые вложения, и немалые.

Пока не решена проблема с жильем, человеку бывает сложно концентрировать внимание на семейном счастье или карьере, это отвлекает и от достижения успехов в прочих областях жизни, которые не менее важны для человека.

Высокие по отношению к доходам цены делают рынок жилья все менее доступным для большего числа населения. Даже активизация жилищного строительства не сделала условия приобретения более мягкими. Высокий прирост цен опережает и увеличение доходов, и даже доходность сберегательных продуктов банков.

Для многих семейных людей, не имеющих солидных накоплений, ипотека пока остается почти единственной возможностью для улучшения жилищных условий. В обществе ведутся разговоры на тему огромных переплат, разнообразных жестких требований к заемщикам, что может отбить желание связываться с ипотечным кредитом.

Но банки постоянно работают над улучшением услуг в этой области – разработан ряд кредитов с посильными условиями для отдельных категорий граждан, среди которых молодые семьи, матери-одиночки и так далее.

Несмотря на высокие ставки, требования к залогу, на то, что не каждый из потенциальных заемщиков способен предоставить официальные документы, подтверждающие достаточный доход, ипотечный кредит становится все популярнее. С его помощью можно сменить малогабаритную квартиру на большую по площади, приобрести жилье для выросших детей.

Для молодых семей, решивших обзавестись ребенком, это возможность перестать, наконец, ютиться по съемным квартирам.Что касается больших выплат по кредиту, то многие из решившихся на ипотеку сделали это потому, что устали платить за съемное жилье.

На стадии сбора документов для получения ипотечного кредита желательно еще раз обдумать свое решение.

Платежи вполне можно осилить, если разумно относиться к своим расходам и заранее планировать их. В случае возникновения форс-мажора, когда из-за непредвиденных обстоятельств вы лишаетесь возможности исполнять кредитные обязательства, ни в коем случае не скрывайтесь. Обратитесь в банк и объясните ситуацию – в большинстве случаев вам предложат варианты, которые позволят не испортить кредитную историю. Это могут быть так называемые «кредитные каникулы» или что-нибудь другое.

Видео по теме

Распечатать

Ипотека как решение жилищной проблемы

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-872779-ipoteka-kak-reshenie-zhilischnoy-problemy

Существующие модели развития ипотечного кредитования

Венгрия

Самый быстро растущий в Европе рынок ипотечного кредитования — в Венгрии. Современный рынок ипотечного кредитования начал формироваться в Венгрии еще 15 лет назад, однако нынешний бум объясняется щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкими процентными ставками — с другой.

Способствуют ему и низкие темпы инфляции — в прошлом году она составила примерно 6 процентов. Только в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов увеличился здесь на 70 процентов.

Для сравнения: в Чехии — только на 30 процентов, а в Польше — только на 9 процентов, в Западной Европе кредиты давно стабилизировались и прирастают не столь сильно.

В целом за два последних года объем ипотечного кредитования в Венгрии увеличился почти на 260 процентов.

На данный момент фактически любой венгерский гражданин может найти соответствующий его доходам ипотечный продукт на рынке: начиная от небольшого кредита на ремонт отопления до кредита на строительство собственного дома или покупки земли для фермерской деятельности.

Чтобы ипотека заработала, нужно было, конечно, создать юридическую базу, так как в первые годы и банки, и клиенты побаивались ипотеки — им это дело казалось слишком рискованным. Особенно настораживала передача заемщиком кредитору прав на недвижимость, пока кредит не будет погашен.

Система ипотечного кредитования в Венгрии довольна проста. Тот, кто намерен построить или купить жилье или просто хочет сделать ремонт, обращается в банк. Максимальная сумма кредита — 30 миллионов форинтов, это примерно 125 тысяч долларов. Срок погашения — от 5 до 35 лет.

На этом фоне удивительно быстро развивается и вторичный рынок закладных.

Изначально программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.

Банки также приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет. По сравнению с тем, что было в 1999 году, в 2006 их выдается в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиарда евро.

Однако эксперты считают, что и это меньше половины всего потенциала ипотечного кредитования в стране. В Венгрии низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов.

[19]

Германия.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн.

По сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаются государственным органом надзора за банками.

Этим служащим вменяется в обязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы.

Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения.

Огромное значение имеет и регистрационная система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра.

Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения и прекращения залогового права на эту недвижимость.

При регистрации ипотечного соглашения в поземельной книге обязательно отражаются имена должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора и процентная ставка.

Ипотека может быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором — ипотека носит общий характер по отношению ко всему имуществу должника. Разумеется, такой договор предусматривает взаимные права и обязанности.

Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки и принимать все меры для обеспечения его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям о существующих залогах предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности его повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.

Здесь предусмотрены три способа реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права на имущество реализуются на основе двух последних способов.

• Принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, в результате которой права собственности на имущество переходят покупателю, а за счет вырученных денег происходит удовлетворение требований кредитора.
• Принудительное управление дает возможность кредиторам удовлетворить свои требования за счет эксплуатации недвижимого имущества постоянно или временно, но — исключительно в период, предшествующий принудительному аукциону.
• В настоящий момент процентная ставка по кредиту в Германии находится на уровне 5% годовых.
• Пример ипотечного кредитования в России и Германии:

3-км.квартира в новом доме 250.000 €, 125.000€ (50%)-собственный капитал; 125.000€ (50%)-кредит.

В Германии: Ставка кредита- 5%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вы выплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости!

В России: Ставка кредита — 10%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!! [18]

Италия

Размер кредита в Италии не превышает 60 % от стоимости недвижимости, срок рассмотрения заявки — не менее двух месяцев, а процедура взыскания заложенного имущества происходит в среднем около пяти-шести лет. Ипотека в Италии составляет 10 % ВВП, в то время как в Европе — в среднем 40 %.

 Система ипотечного кредитования Италии по форме относится к кредитным системам стран Средиземноморья.

Эти кредитные системы менее развиты по сравнению с германской или английской, здесь более существенная доля прямого государственного участия (в виде субсидирования заемщиков).

В Италии доля ипотечных кредитов в стадии погашения составляла в 2002 году 22 %. Для сравнения, тот же показатель в Германии приравнивался 40 %, а в Великобритании — 57 %.

 В Италии роль государства выражается также в запрете коммерческим банкам выдавать долгосрочные ипотечные кредиты, если источником для их выдачи послужили краткосрочные депозиты.

 В целом ипотечным кредитованием в стране занимается около 300 банков и других кредитных учреждений. Ипотечные кредиты выдают на срок от 10 до 25 лет под фиксированный на первые годы или плавающий процент (7-9 % годовых).

Наряду с традиционным ипотечным кредитованием в Италии развито прямое кредитование застройщика, возводящего жилые дома. Сначала оформляют один ипотечный кредит под залог всего строящегося дома.

Банк не проводит тщательной экспертизы платежеспособности покупателей жилья, доверяясь первичному отбору, производимому застройщиком. Риски невозврата кредита банк страхует.

1.  Сравнивая условия ипотечного рынка в Италии и России, российские гости с удовлетворением отметили, что нам уже есть чем гордиться и в ближайшем будущем мы сможем поделиться передовым опытом с нашими зарубежными коллегами.
2. Стоимость квадратного метра 50-метровой однокомнатной квартиры — 600-800 евро, а в отдельном доме — 700-900 евро.
3.  При покупке жилья в Италии дополнительные расходы составляют:
4. · комиссионные агентству недвижимости — 5_6 %;
5. · услуги нотариуса — максимум 1 %;
6. · налог на операции с недвижимостью — 10 % от кадастровой оценки объекта (обычно ниже рыночной); [23]
7.  США.
8. Большинство граждан при покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита, первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет 10%.

В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте.

Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями — 7%.

Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, — 30 лет.

На 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается в том, чтобы инвестор успел попасть в число первых 20% покупателей. В этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене.

На чем помимо всего прочего можно и неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всего предлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев по итогам 2002—2003 гг.

инвестору удавалось перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до перехода ее в его владение.

Иностранный капитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США. [22]

Таблица 1.2.1.

Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.

страна	Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах
Россия	Менее 1 %
Великобритания	62%
США	53%
Германия	50%
Развивающиеся страны	5-7%
Страны Евросоюза	38%
Бывшие соцстраны	25%

Источник: https://studbooks.net/1229091/bankovskoe_delo/suschestvuyuschie_modeli_razvitiya_ipotechnogo_kreditovaniya