Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости
Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

  • Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.
  • Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.
  • Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.
  • Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.
  • В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

  1. С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

  • Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

  • В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как заключить договор купли-продажи недвижимости: 9 ключевых этапов

Договор купли-продажи недвижимости – это одна из самых часто встречающихся сделок среди операций с недвижимым имуществом. Согласно статье 549 п. 1 Гражданского кодекса РФ смысл договора продажи недвижимого имущества состоит в передаче недвижимого имущества в виде квартиры, участка земли, здания, сооружения, или какой-то другой недвижимости от продавца к покупателю.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Субъектами договора купли-продажи недвижимости выступают продавец и покупатель, которые могут выступать в роли, как граждан, так и физических лиц.

В некоторых случаях при оформлении договора купли-продажи недвижимости субъектами договора могут выступать Российская Федерация, муниципальные образования и государственные предприятия, субъекты РФ.

Согласно ст. 558 ГК РФ с весны 2013 г. договора по купле-продаже жилых помещений (жилой квартиры, дома, либо их частей) освобождаются от государственной регистрации.

Однако ст. 551 предполагает, также как и раньше, регистрацию права на владение недвижимостью согласно договору купли-продажи. 

Необходимо будет обратиться с обязательным пакетом документов в территориальное ведомство Федеральной службы картографии и кадастра (Росреестр).

Как заключить договор купли-продажи квартиры и другой недвижимости?

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости стоит ориентироваться на определенный алгоритм действий:

1. Подготовить правоустанавливающие документы на недвижимость.

2. Заказать необходимые документы в БТИ.

3. Получить единый жилищный документ.

4. Заказать выписку с ЖЭКа об отсутствии долга по коммунальным платежам.

5. Если есть супружеская пара, то получить согласие одного из них на оформление сделки.

6. Заказать выписку из ЕГРП.

7. Составить договор купли-продажи недвижимости.

8. Зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре.

9. Получить документы после регистрации.

Шаг №1 — это сбор документов на недвижимость, подтверждающих их принадлежность к продавцу, а также документов, подтверждающих личность обеих сторон:

  • договор о дарении, купли-продажи, правах собственности на недвижимое имущество (или на часть недвижимости), свидетельство о праве наследства. Все эти документы находятся у продавца недвижимости;
  • документы, которые идентифицируют личность продавца и покупателя.

Больше информации о том, какие документы нужны для продажи квартиры и как их оформить, вы можете получить в этой статье.

Шаг №2 – подготовка документов из БТИ, а именно кадастрового паспорта, поэтажного плана и экспликации

Что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить — читайте тут.

Шаг №3 – получение выписок с домовой книги

Эти справки предоставляются бесплатно в день визита при написании заявления. При получении справок необходимо будет представить документ, идентифицирующий личность, а также документ обязательного пенсионного страхования.

Порядок и нюансы получения выписки из домовой книги — в материалах новой публикации.

Шаг №4 – это выдача копии лицевого счета и справки с ЖЭКа о том, что отсутствует задолженность

Шаг №5 – получение у юриста или нотариуса согласия на продажу недвижимости (или ее части) у одного из супругов

Если на недвижимость претендуют несовершеннолетние, то понадобится и разрешение опекунских органов.

Недвижимое имущество, приобретенное во время брачного сожительства, является общим на правах совместной собственности супругов, и из-за этого понадобится получить разрешение одного из них на заключение сделки по недвижимости.

Читайте также:  Проведение ремонтных работ в выходные дни: правила, которые нужно знать всем

Если же недвижимость была получена в период брака даром (безвозмездно), т.е. присутствовал факт дарения либо оформления приватизации, то согласие супруга не является обязательным.

  • Может понадобиться разрешение от органов по опеке и попечительству, если в право собственности вписаны несовершеннолетние.
  • Получить ответ на проведение сделки от службы опеки и попечительства необходимо будет в течение месяца.
  • В каком порядке осуществляется продажа квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, вы можете прочесть здесь.

Шаг №6 – это заказ и выдача справки с ЕГРП

Выписка из единого государственного правового реестра нужна для опровержения ареста и обременений на недвижимость.

Получить данный документ можно будет в федеральном отделении Росреестра от 2 до до 5 рабочих дней с момента регистрации запроса.

Но можно сделать все это намного быстрее (в течение 1-2 дней) в автоматизированном режиме, если прибегнуть к помощи нотариуса.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Образец договора купли-продажи квартиры.

Шаг №7 – это само составление договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно 550 статье Гражданского кодекса России заключение договора купли-продажи недвижимости осуществляется в письменном виде с составлением одного документа, который заверяется подписями обоих сторон сделки (пункт 2 статьи 434).

Необходимо соблюдать форму договора купли-продажи недвижимости, иначе это приведет к его недействительности.

Какие моменты должны быть описаны в договоре по купли-продажи недвижимого имущества?

Весомым вопросом договора является его предмет и цена. Предметом договора может быть любая недвижимость, например, здание или сооружение, земельный участок или квартира.

Договор подписывают обе стороны сделки, и для его подписания не нужно заверения нотариуса или юриста.

Также договор купли-продажи недвижимости должен содержать информацию, которая однозначно определяет недвижимое имущество:

  • по какому адресу находится продаваемое недвижимое имущество;
  • тип недвижимого имущества (дом, квартира или часть другого объекта недвижимости);
  • какова реальная площадь недвижимости (согласно документам);
  • когда было построено недвижимое имущество;
  • сколько стоит продаваемая недвижимость (ГК РФ Статья 554, и 555);
  • назначение недвижимости.

Если договор не содержит перечисляемых данных, то условия о передаваемом недвижимом имуществе считаются не согласованными сторонами и договор купли-продажи является незаключенным.

Также, крайне необходимо, чтобы в договоре были описаны лица, имеющие право на использование недвижимости.

В случае подписания и подачи договора в Росреестр представителями сторон договора, понадобится заключение нотариальной доверенности, которое оформляется у юриста или нотариуса.

Особенности оформления договора продажи недвижимого имущества, находящегося на участке земли

В цену недвижимости, которая располагается на земельном участке, включена цена части земельного участка, передаваемого с этой недвижимостью (если другие действия не оговаривались в договоре продажи – ГК РФ Статья 555 п.2).

Если в договоре отсутствует пункт о стоимости недвижимости, то он считается незаключенным (ГК РФ Статья 555 п.1).

Если продавец недвижимого имущества, расположенного на участке земли, является собственником этого участка, то покупателю передается право владения этим участком. Либо же предоставляются другие права на соответствующую часть земли, если это оговорено в договоре продажи недвижимости.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 1.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 2.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 3.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 4.

Особенности передачи недвижимости

Передача недвижимого имущества осуществляется подписанием договора акта передачи (либо иного документа) недвижимости от владельца к покупателю, которые заверяют данный акт своими подписями (ст. 556 ГК РФ).

Шаг №8 – подача документов для государственной регистрации в территориальное отделение Росреестра

Существует два вида регистрации прав на недвижимость. Это можно сделать или в автоматизированном электронном виде , либо же при личном обращении в федеральное отделение Росреестра.

Также нужно будет заплатить госпошлину 2 тыс. руб. за услуги государственной регистрации.

Возможные проблемы при регистрации

Если при оформлении заявки на гос. регистрацию прав не был предоставлен чек об уплате госпошлины, и в государственной информационной системе платежей нет данных об этой уплате, то документы для государственной регистрации прав рассматриваться не будут.

Шаг №9 – это получение документов после государственной регистрации

В Москве, подавая документы на регистрацию в Росреестр в бумажном виде, право на недвижимое имущество обязано пройти регистрацию до 5 рабочих дней, а при автоматизированной электронной подаче – в течение 10.

Документ о владении на правах собственности недвижимостью можно будет получить в отделении Росреестра в тот день, который указан на расписке.

С 1 января 2015г. выдача свидетельства гос. регистрации собственности на недвижимость осуществляется путем выдачи официального бланка Росреестра, который содержит собственный учетный номер и имеет изображение государственного герба РФ.

Наличие каких-либо степеней защиты на свидетельстве в виде водяных знаков и пр. не предусмотрено действующим законодательством.

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости выступает квартира, находившаяся в собственности менее 3 лет, то необходимо будет представить декларацию и справку об уплате НДФЛ с налоговой службы.

Договор купли-продажи недвижимости: образец по ссылке.

Договор купли-продажи квартиры: стоимость оформления и пример расчёта расходов

Помимо стоимости самой квартиры предстоят дополнительные расходы по подготовке необходимого пакета документов, оформлению сделки, а также затратам по оплате работы риэлтерской фирмы.

Дополнительные расходы для подготовки документов к продаже квартиры, обычно ложатся на плечи продавца. Они включают:

Вид расходов Цена
получение документов с БТИ 800–900 р.
осмотр сотрудником БТИ квартиры (если есть необходимость) 1200 р.
оплата услуг фирме-посреднику (если сбор справок осуществляется не продавцом квартиры) от 3 тыс. руб.

2. Заключение договора купли-продажи

Обычно все затраты по заключению сделки купли-продажи квартиры оплачивает покупатель, они включают:

Вид расходов Цена
подготовку и оформление договора купли-продажи 3–12 тыс. руб. (если договор был заключен в простом письменном виде), и от 8 тыс. руб. (если договор был заключен в нотариальном виде). На стоимость договора влияет цена квартиры
аренду банковской ячейки от 1200 р. в месяц
уплату госпошлины для государственной регистрации 2–6 тыс. руб.
оформление согласия одного из супругов, заверенное нотариально от 300 до 500 р.
выдачу нотариальных доверенностей 300–500 р. выдача одной доверенности

3. Услуги риэлтерской фирмы

Обычно услуги риэлтерской фирмы по продаже или покупке квартиры обходятся в сумму от 5% стоимости недвижимости. Конечно, можно самостоятельно заняться поиском и подбором нужной квартиры, но это займет массу сил и времени. Поэтому лучше это доверить профессионалам.

При заключении договора купли-продажи недвижимости следует очень внимательно отнестись к оформлению документов. Лучше несколько раз перечитать все пункты договора, прежде чем заверить его своей подписью.

Покупателю недвижимости стоит обратить особое внимание на «чистоту» документов, а именно отсутствие ареста и запрета на продажу.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-9-klyuchevy-h-e-tapov.html

Особенности сделок с недвижимостью: продажа и покупка квартир в России

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Рассмотрим, что поможет участникам процедуры правильно выбрать алгоритм взаимодействия и учесть все тенденции, влияющие на проведение сделки, если необходимо продать или купить квартиру в России.

Что это такое?

Сделки с недвижимостью — это гражданская процедура, основанная на заключении договора купли продажи и его регистрации.

В результате сделки с недвижимостью:

  1. Продавец передаёт покупателю вещные права на жилое помещение, а покупатель принимает их.
  2. Факт проведения сделки скрепляется актом приёма передачи, вносится в договор и в кадастровые записи Росреестра.
  3. После регистрации продавец утрачивает права пользования и владения квартирой, а покупатель приобретает их.

За передачу имущественных прав на квартиру покупатель передаёт продавцу соразмерную сумму денежных средств.

Какие законы регулируют сделку?

Источники законодательства в России, на которые можно опираться при заключении сделки, это нормы § 7 главы 30 Гражданского кодекса, в частности статьи 549-558. Сделки с недвижимостью регулируют статьи 130, 131 ГК РФ и Федеральные законы:

На сделку распространяются общие требования к заключению договора (ст.153 и 235 ГК РФ). При нотариальном удостоверении сделки применяются нормы Закона о нотариате и статьи 167 ГК РФ.

Аванс и задаток

Данная сделка допускает составления предварительного договора купли продажи (ПДКП), на основании которого взимается аванс или задаток. Это разные виды предоплаты по сделке. Если сделка не состоится по вине покупателя – аванс возвращается, а задаток остаётся у продавца. Когда сделку срывает продавец – он возвращает задаток в двойном размере, а аванс в размере полученной суммы.

Как продать и купить жилье?

После того как покупатель нашёл подходящий объект и решил купить квартиру, остается немаловажный вопрос. Для чистоты сделки требуется проверить недвижимость на правоспособность.

Для подтверждения того что человек решил продать жилье он должен заведомо собрать пакет документации, которую представит покупателю для проверки. Если стороны пришли к согласованию всех нюансов и приняли решение по проведению сделки, им требуется заключить ПДКП.

После заключения ПДКП продавец прекращает процедуру поиска покупателей на недвижимость, а покупатель решает вопрос с финансированием сделки. Обычно отдельным положением ПДКП указывается дата проведения сделки путём заключения договора купли продажи. До заключения договора сторонам следует передать помещение актом приёма-передачи.

В назначенный день стороны собираются в условленном месте для заключения купчей. Юрист или нотариус составляет текст договора, с которым знакомится каждый из участников. Если всех всё устраивает, то каждая сторона подписывает три экземпляра документа. После этого стороны отправляются в МФЦ для передачи договора на регистрацию сделки. После регистрации возникает переход имущественных прав.

Читайте также:  Как происходит найм муниципального жилья и какая осуществляется плата за него?

По переуступке прав

Сделка по переуступке совершается с квартирами в новостройке, до момента передачи дома актом приёмки. Поэтому переуступка предусматривает не переход имущественных прав, как в стандартном случае, а переход права требования квартиры от застройщика на основании полученного пакета документации.

Покупателю передаются все риски, связанные с возведением здания, в котором он получит квартиру при удачном стечении обстоятельств. Или – не получит её, если строительство заморозится.

Если в интересах покупателя или продавца действует представитель, он обязан предъявлять свой паспорт и нотариально удостоверенную доверенность.

Если собственник помещения передал генеральную доверенность третьим лицам, не являющимися родственниками или представителями компании, целесообразно провести тщательную проверку сложившейся ситуации.

Большинство мошеннических схем проводится с участием генеральных доверенностей.

Все условия расчёта должны подробно закрепляться договором. Нюансы сделки могут быть оговорены договором/соглашением о залоге.

После передачи всей суммы обременение снимается, и жильё переходит в полноправное владение покупателя. Если данный договор заключается на конкретный срок, то по его истечении обременение с квартиры полностью снимается.

О покупке и продаже квартиры в рассрочку говорится тут.

За наличный расчёт

При передаче денег наличными требуется себя обезопасить, договорившись о сопровождении сделки с юристом или риэлтором. После передачи требуемой положением договора денежной суммы, нужно написать и передать расписку. Расписку пишет собственноручно продавец или его представитель, действующий по доверенности.

Через ячейку в банке и аккредитив

Арендуемая в аренду ячейка или лицевой счёт предусматривают, что перед сделкой покупатель кладёт в ячейку или на аккредитив соразмерную сумму денег, о чём получает платёжный документ. После подписания договора, платёжный документ переходит продавцу. С данным документом, паспортом и подписанным договором продавец получает хранящиеся в банке деньги.

Без посредников, с участием нотариуса, риэлтора или агентства

Если стороны отказались от сопровождения, то они могут самостоятельно составить и подписать договор купчей.

Нотариальный договор облагается пошлиной в размере 3-6% стоимости недвижимости. Риэлтор или агентство оказывают практически все требующиеся по сделке услуги, вплоть до момента передачи документации на регистрацию в МФЦ.

Больше информации об особенностях нотариальной сделки вы найдете в этом материале.

Рента предусматривает расчёт ежемесячными платежами, с условием пожизненного проживания продавца в квартире. Соответственно, стоимость такой квартиры существенно ниже. Право собственности покупателя оформляется в момент совершения сделки, но в договоре и кадастровых сведениях фиксируется обременение пожизненным проживанием рентополучателя.

Обременение снимается после полного погашения стоимости ренты. Если рентополучатель умер, не получив причитающуюся ему стоимость квартиры, на ренту вправе притязать его наследники.

В доме под реновацию

В доме, попавшем под программу переселения в связи с реновацией, купить квартиру можно до момента его официального расселения, если он не признан аварийным.

В целом, процедура покупки стандартная, но покупателю следует получить точную информацию о включении здания в список домов, подлежащих расселению.

Как показывает практика, в Москве такие квартиры стоят на 20-25% дороже, чем рыночная стоимость вторичного жилья аналогичного качества. Однако включение здания в программу реновации не гарантирует получение нового жилья, так как обстоятельства могут измениться.

С участием несовершеннолетних

Если квартира или её доля оформлена на несовершеннолетнего собственника, продавец обязан предъявить разрешение от органов опеки и попечительства. То же – если в помещении прописаны несовершеннолетние. Однако если мать с малышом не приобретёт нового жилья или не выпишется, то новый собственник не сможет выписать её даже через суд.

О том, как купить или продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок, говорится в отдельной статье.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершаются сделки по недвижимости с участием несовершеннолетних:

Новостройки и вторички

Главная особенность – форма договора. Новостройка приобретается по ДДУ или по переуступке. Вторичка – только по договору купли продажи. Это разные формы собственности.

В первом случае передаётся лишь право требования квартиры от застройщика на основании инвестиций, вложенных в возведение дома.

Соответственно, риски остаются в ведении покупателя. Вторичное жильё переходит в момент заключения и регистрации договора.

Больше нюансов о покупке жилья в новостройках и вторичках читайте тут.

Покупка доли — это приобретение соразмерной доли права на совместное владение квартирой. Это юридический прецедент, не передающий конкретного жилого пространства в помещении. Здесь следует учитывать право преимущественной покупки, распространяющееся на остальных совладельцев. Они должны передавать продавцу нотариально удостоверенное согласие на продажу.

Такие требования не распространяются на покупку комнаты в коммуналке или общежитии. Она рассматривается как отдельный объект и участвует в сделке самостоятельно.

Необходимые документы

К сделке представляется следующий пакет документации:

  • гражданские паспорта;
  • ПДКП, если составлялся;
  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический план квартиры;
  • кадастровая выписка об отсутствии обременений;
  • выписка из поквартирной книги.

Дополнительно требуются:

  • разрешение от совладельцев, при покупке доли;
  • разрешение от супруга, если жильё получено в браке;
  • разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние;
  • нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

При передаче документации на регистрацию прилагаются 3 экземпляра договора купли продажи.

Предлагаем посмотреть видео о том, какие документы необходимы для совершения сделки купли-продажи квартиры:

Оценка недвижимости

В остальных случаях, если речь идёт о стандартном жилье, можно провести оценку самостоятельно. Для этого проводится мониторинг рынка, и рассматриваются ценовые варианты аналогичного жилья. Путём сравнения успешных сделок выводится их среднестатистическая стоимость, которую можно взять за основу.

Как оценить жилье самостоятельно и при помощи специалиста, читайте тут.

Регистрация

После заключения договора, сторонам следует обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ для регистрации.

В центре потребуется:

  • уплатить пошлину;
  • написать заявление о переходе права собственности;
  • предъявить пакет документации;
  • передать его регистратору под расписку.

На повторном приёме продавцу выдадут зарегистрированный договор о сделке, а покупателю, кроме этого – выписку из ЕГРН.

Использование потребительского кредита

В отличие от ипотеки, потребительский кредит не обременяет приобретаемое имущество. Здесь потребуется передать в залог иное имущество, уже имеющееся у покупателя. Если сумма кредита не слишком существенная, а кредитная история покупателя чистая, банк может передать финансирование без залога.

Обременение залогом

Обременённые залогом объекты могут переходить покупателю при условии:

  • погашения продавцом остатка долга;
  • переоформления кредитного договора на покупателя.

В первом случае по справке из банка снимается обременение. Во втором – обременение переходит покупателю.

Различные нюансы сделки несут свои риски. Все риски следует учитывать и сводить к минимуму следующими способами:

  1. Проверка правоспособности объекта и его собственника путём проверки наличной документации и сведений на сайте Росреестра.
  2. При переуступке проверить надёжность застройщика, получив информацию в его офисе и в интернете.
  3. В правоспособности генеральной доверенности можно убедиться, связавшись с собственником или нотариусом.
  4. По договору ренты убедиться в порядочности собственника и передавать деньги и иные ценности – под расписку.
  5. Если прописаны несовершеннолетние – попросить их выписать до сделки, или получить максимальные гарантии их регистрации на новом месте.
  6. При залоге опасаться просьбы заведомой оплаты долга по кредиту, до момента заключения договора. Не указывать в договоре купчей сумму, отличающуюся от фактически уплаченной.

Проявлять бдительность нужно на каждом этапе проведения сделки. Можно провести её титульное страхование или заключить договор у нотариуса.

Участие иностранцев

Такие сделки разрешены, при предъявлении паспорта с переводом, удостоверенным в консульстве, или апостилем. Нормы оформления документации зависят от того, из какой страны прибыл гражданин. По аналогичному регламенту оформляется и удостоверяется перевод доверенности, если он был сделан за рубежом.

Подробнее о покупке и продаже квартиры иностранцами читайте здесь.

В каких случаях возможно оспаривание?

Оспаривание сделки допустимо во всех случаях, когда одно или несколько условий договора не исполнено.

Оспаривание сделки уместно, если:

  • сделка оказалось мнимой;
  • не прошла регистрацию;
  • совершена незаконным способом;
  • совершена с несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • совершена под давлением или на кабальных условиях.

Во всех случаях оспаривания наблюдается нарушение норм законодательства, или имущественных интересов одной из сторон. Расторжение сделки допускается на основании соглашения сторон, или через суд.

Купля продажа проводится заключением договора, с его последующей регистрацией. Требуется учитывать нюансы, сопутствующие сделке, и тщательно контролировать правоспособность каждого её шага. В случае обнаружения нарушений договор можно оспорить.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv

Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года.

Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Читайте также:  Как получить участок земли от государства: алгоритм действий

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату.

В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст.

554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2017 года должен содержать:

  • наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
  • основания права собственности на объект у продавца;
  • цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
  • указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
  • указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
  • момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте.

Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Источник: https://nalog-nalog.ru/dogovory/kak_oformit_dogovor_kupliprodazhi_obekta_nedvizhimosti/

Содержание договора купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Хотя единой законодательно утвержденной формы договора купли-продажи квартиры нет и в ряде случаев стороны могут составить его самостоятельно, это не значит, что все нюансы лежат на поверхности.

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Образец договора купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова.

— Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя.

Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации.

Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным.

В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей.

Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей).

В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу.

Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Договор купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова.

— Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным.

Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1647/

Ссылка на основную публикацию