Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины и алгоритм расторжения сделки

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

• по обоюдному согласию;
• на основании судебного решения;
• при нарушении существенных условий договора;
• если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент.

Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения.

Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

• Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
• Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
• Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
• Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
• Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

• для регистрации ИП
• регистрации ООО

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется.

Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки.

Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд.

Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки.

При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.

Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

• Договор купли-продажи объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
• Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Продавцу недвижимости рекомендуется:

• Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
• Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

• В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
• Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
• Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=8217

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?

• Иногда происходят ситуации, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости одна из сторон принимает решение его расторгнуть.

Можно ли провести расторжение после регистрации?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор? Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от стадии выполнения условий, обговоренных в рамках договора. Тут возможны два варианта:

• Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
• Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

Есть большая разница в последствиях судебного решения между расторжением договора и признанием договора недействительным:

1. В судебной практике, если договор признан недействительным продавец и покупатель должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, то есть обменять назад деньги на квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Основания для признания договора недействительным (ст. 168-179 ГК РФ):
   • оформление сделки с нарушением законодательства;
   • противоречие нормам правопорядка и нравственности;
   • заключение соглашения путем обмана;
   • если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.
2. Если договор расторгается по инициативе одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ участники соглашения не имеют права требовать возврата того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одна из сторон может требовать только возмещения убытков (п. 5. ст. 453ГК РФ).

Поэтому лучше изначально включить в условия договора купли-продажи пункт о действиях сторон в случае его расторжения.

Основания: в каких случаях расторжение возможно?

Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

• Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
• Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
• Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).

Сроки отмены сделки

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд можно в течение 3 лет с момента, если одна из сторон сделки узнала о нарушении своего права. Такой срок исковой давности установлен в п.1 ст. 196 ГК РФ.

Как аннулировать в досудебном порядке?

Узнайте, как же расторгнуть договор после гос регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора покупатель (продавец) должен предпринять попытки мирно урегулировать данный вопрос. Для этого в адрес другой стороны необходимо направить письменное извещение, содержащее соответствующую просьбу. Единого образца такого документа нет, поэтому его можно составить в произвольной форме. При этом рекомендуется прописать точный срок, в течение которого должен поступить ответ.

Так, если вторая сторона сделки согласилась аннулировать заключенную ранее договоренность, то далее выполняются следующие действия:

1. Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом.Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:
   • название бумаги;
   • дату и место заключения соглашения;
   • ФИО покупателя и продавца квартиры;
   • реквизиты первоначального договора;
   • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
   • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
   • реквизиты сторон соглашения.
2. Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе. Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.
3. Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).

Как отменить соглашение?

Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

• Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
• Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

С чего начать: на каком основании допустимо оспорить сделку на недвижимость?

Прежде чем обратиться в суд необходимо тщательно продумать основания аннулирования сделки на недвижимость, которые будут указаны в исковом заявлении.

Так, в соответствии со ст. 450 и 451 ГК РФ договор может быть расторгнут через суд только при наличии следующих оснований:

1. Существенное нарушение условий договора. К типичным примерам такого относятся:
   • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
   • отказ освободить помещение продавцом;
   • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
2. В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).
3. Существенное изменение обстоятельств сделки.

Таким образом, продавец (покупатель) не имеет права на пустом месте подать ходатайство в суд об аннулировании письменной договоренности. Сделать это можно только при наличии серьезных оснований с представлением соответствующих доказательств.

Подготовка к судебному процессу: какие потребуются документы и доказательства?

Следующим шагом является подготовка необходимого пакета бумаг. Общий перечень документов приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит:

• исковое заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
• доказательства правомерности выдвинутых требований;
• предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.

Особое внимание следует уделить доказательной базе, которая будет представлена в суде. В данном случае набор документов будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. В качестве примера можно рассмотреть несколько типичных ситуаций:

• в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
• если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

Кроме того, в качестве доказательств также могут выступать показания:

• соседей;
• случайных свидетелей;
• близких родственников и т.д.

Порядок обращения с иском

Подача иска производится в общепринятом порядке:

1. Выбор судебного органа. Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции. При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.
2. Оплата госпошлины.
3. Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
4. Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.

Правила оформления иска

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
3. основания обращения и выдвигаемые требования;
4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
6. перечень документов, которые прилагаются к иску.

Следует отметить, что простому обывателю, далекому от правовой сферы, лучше всего поручить составление заявления опытному юристу.

Сроки

В течении какого времени можно расторгнуть договор и есть ли точные сроки? Так, весь судебный процесс условно делится на несколько этапов:

1. Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
2. Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
3. Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
4. Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.

Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ вся совокупность судебных расходов делится на две группы:

1. Уплата госпошлины.
2. Издержки, связанные с рассмотрением дела.

Так, в ходе судебного разбирательства истец может понести следующие расходы:

• суммы, которые необходимо выплатить свидетелям, различным специалистам, экспертам и переводчикам;
• оплата проезда и проживания лиц, привлеченных к судебному разбирательству;
• выплата вознаграждения представителям истца;
• компенсация за потерю времени (если поданный иск является неосновательным) и т.д.

Как вести себя в зале заседания истцу?

В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением. Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

• соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
• следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
• складно и последовательно излагать свою точку зрения;
• не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

Довольно часто людям сложно правильно вести себя в суде, поэтому в этом случае истец имеет право послать на заседание своего представителя (юриста).

Как вернуть обратно право собственности?

После удовлетворения иска, следующим шагом продавца будет являться возращение права собственности на квартиру, переданную по расторгнутому договору-купли продажи. Для этого необходимо аннулировать ранее зарегистрированное право и оформить его на «нового» владельца.

Итак, в данном случае истцу необходимо подготовить соответствующее заявление и явиться с ним в территориальное отделение Росреестра. Основанием для погашения права собственности предыдущего собственника будет являться судебное решение.

Как обжаловать решение в вышестоящие инстанции?

В п. 2 ст. 321 ГПК РФ написано, что любая из сторон судебного разбирательства (истец или ответчик) имеет право обжаловать вынесенное решение. Делается это в следующем порядке:

1. вначале необходимо составить апелляционную жалобу;
2. далее ее следует подать в суд, в котором было принято первоначальное решение;
3. по истечении срока, отведенного для обжалования, суд первой инстанции направляет дело вместе с жалобой и другими материалами в суд апелляционной инстанции, где происходит ее дальнейшее рассмотрение.

Таким образом, аннулировать действие договора купли-продажи квартиры после его регистрации в ЕГРН в отдельных случаях вполне возможно. При этом наиболее удобным и простым вариантом является расторжение соглашения по обоюдному согласию обеих сторон сделки.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/rastorzhenie-dkp-posle-registracii.html

Расторжение договора купли продажи квартиры 2019: причины и порядок

В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).

Общая информация

Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

• если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
• аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.

Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

• период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
• срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

Образец соглашения

В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

Порядок действий

Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

Пошаговая инструкция:

1. Составить и подписать текст соглашения.
2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

Как расторгнуть в судебном порядке

Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

По желанию продавца – основания

Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

Есть и другие основания для расторжения:

• если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
• если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

По желанию покупателя – основания

Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

• продавец уклоняется от передачи квартиры;
• переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
• продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
• продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

Документы и образец иска 2019 года

Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.

В иске указывают:

• наименование суда, истца и ответчика;
• название документа – исковое заявление;
• изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
• правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
• сведения о досудебном порядке;
• требования к ответчику (после слова «прошу…»);
• перечень приложений, дату и личную подпись истца.

К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.

К требованию нужно приложить:

• квитанцию об оплате пошлины;
• договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
• сведения об оплате;
• актуальную выписку из ЕГРН;
• досудебную претензию и ответ на нее;
• другие документы, если необходимы.

Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.

Порядок действий

Вы сможете расторгнуть договор, если будете придерживаться следующего порядка действий:

1. Направьте ответчику досудебную претензию – попробуйте уладить конфликт миром. Чтобы составить претензию, возьмите будущий иск и поменяйте шапку, наименование документа и обращение к суду. Требования оставьте такими, какие будете заявлять в суде, иначе досудебный порядок не будет соблюден.
2. Дождитесь ответа на претензию в течение 30 дней с даты ее вручения. Если ответа не последовало или он вас не устроил – подготовьте пакет документов для суда.
3. Исковое и доказательства передайте сотрудникам канцелярии лично или бандеролью с описью. Дождитесь назначения дела.
4. В назначенный день подойдите на заседание сами или отправьте представителя с нотариальной доверенностью. Поясните свою позицию суду, представьте дополнительные доказательства по его просьбе.
5. Решение, принятое судом, вступает в силу в течение 30 дней. В этот период его можно обжаловать, если вас не устроил результат.

С решением на руках обратитесь в Росреестр для аннулирования записи о праве собственности покупателя. Возвратом денег придется заниматься самостоятельно или через Службу судебных приставов.

Практика по расторжению в суде

Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.

С ипотекой

Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу.

В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро.

Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.

По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.

После регистрации

Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.

Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.

С рассрочкой

Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

• нарушено чье-то право;
• не получено согласие, которое требовалось;
• сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
• сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
• ряд других оснований.

Способы защиты

Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения сделки, расторжение совершенной сделки

Расторжение договора купли продажи процесс достаточно сложный, тем не менее, при согласии сторон результат может быть достигнут

Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны .

Учет нюансов , порядков , условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей .

Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле продаже квартиры , если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки .

Форма расторжения и заключения договоренностей , должна быть непременно закреплена документально .

Правовая основа расторжения

Причины, достаточно веские для расторжения договора купли продажи, указаны в главе 29 ГК

Узнать , можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры , что может быть основанием такого шага , можно в гл . 29 ГК .

В разделе рассматриваются вопросы , связанные с:

• причинами расторжения ;
• изменившимися обстоятельствами , влияющими на процесс ;
• процедурой расторжения ;
• последствиями расторжения соглашения .

Согласно действующим нормам закона , сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации . Происходит учет передачи прав собственников жилья .

1. Следует помнить о том , что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны , нужно согласие на расторжение второго участника сделки .
2. Если получить его не удается , разрешение ситуации возможно только в суде ; п ериод исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет .
3. По истечении указанного срока внести изменения в торговые отношения и вернуть денежные средства покупателю нельзя ;
4. на момент расторжения исполненная часть договорных обязательств не возвращается , если в самом договоре не прописан порядок разрешения данной ситуации .
5. Например , переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца .

Условия расторжения

• Если стороне-инициатору расторжения договора удастся договориться с другой стороной, то договор может быть расторгнут в досудебном порядке
• Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной , то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода .
• Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения данного вопроса в судебных органах .
• В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли продажи жилья по требованиям какой либо стороны в судебном порядке .
• Наиважнейшая причина грубые нарушения договора одним из участников сделки .
• К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства , при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки , потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того , на что рассчитывал участник сделки .

• по оплате недвижимости , когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре , а передача денег так и не состоялась . Покупатель не смог предъявить документов , подтверждающих факт перевода денежных сумм : расписки , квитанции о перечислении или банковской выписки ;
• отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета ;
• обременение жилья прописанными гражданами , не являющимися владельцами квартиры , но имеющими право пользоваться помещениями .

1. В качестве важной причины может выступать факт нарушения условий договора
2. Условия , которые не могли предугадать участники сделки , могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых .
3. В суде рассматриваются ситуации , возникшие неожиданно , влекущие весомые убытки сторонам договора , непреодолимые для участников сделки .

Как правило , все признаки проявляются в совокупности . Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона , финансовый кризис , ликвидация компании .

Признание сделки недействительной

Если сделка будет признана аннулированной, то взаимные обязательства теряют силу

Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания : расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной . В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными .

Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем : участник , которого признали виновным , обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб ( согласно ст . 167 Гражданского кодекса ).

Недействительной признают сделку :

• нарушающую закон или любой нормативный акт ;
• подписанную участником недееспособным ( частично дееспособным );
• с участием лица , не отвечающего за свои поступки , т . е . в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя , употребления наркотиков , приступа болезни , травмы , и др .;
• с участием несовершеннолетнего лица , юридические права которого нарушены ;
• совершенную под угрозами , с фактами насилия , сговора , обмана , введения в заблуждение , прочих противозаконных обстоятельств . Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд , но , прежде всего , в полицию ;
• заключенную для прикрытия иных правоотношений участников ;
• в других особых случаях .

В результате признания сделки незаконной и недействительной , стороны остаются с тем имущественным положением , которое было перед установлением торговых отношений .

Продажа квартиры организацией

Существуют особые нюансы в сделках с организациями , выступающими собственниками недвижимости . У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы , заручиться письменным одобрением учредителей .

Очень важно обратить внимание на то , какое лицо подписывает договор , наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник .

Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности , то возникают дополнительные риски .

Расторжение сделки до и после регистрации

Меньше всего рисков при разрыве договора составляет ситуация, когда сделка еще не прошла регистрацию

В случае , когда договор подписан , но не завершена его регистрация , сделка признается пока не состоявшейся , квартира находится в собственности продавца .

Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон . Следует помнить , что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий .

При достижении двустороннего согласия , участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений .

Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости , то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки . Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора , ранее заключенного .

Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется .

Отмена сделки возможна только согласно условиям , прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством .

Нужно обратить внимание на то , что расторжение договора , если в нем не прописано возвращение имущества , не предполагает передачи собственности прежнему владельцу .

Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке , либо в соглашение о расторжении .

Досудебный порядок

Если обе стороны сделки согласны с ее расторжением, то судебные разбирательства не потребуются

Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций . Практика показывает , что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко .

Следует учитывать , что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны .

Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней . Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки , изложенный в письменном виде , позволяет обращаться в суд .

Расторжение через суд

• Не следует забывать, что в исковом заявлении следует требовать не только разрыва договора, но и возврата имущества
• Обращения в суд с иском по расторжению договора купли продажи недвижимости встречаются довольно часто из за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения .
• В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка , когда истец требует только расторжения договора , упуская условие возвращения имущества .

В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований . Судьба недвижимости остается без изменений , так как смена права собственности произведена и зарегистрирована .

Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца .

Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении .

Чтобы не тратить время , силы и нервы , нужно сразу включать в исковое заявление все требования :

• о расторжении договора с обоснованием в виде сведений , подтвержденных документами ;
• о возвращении имущества , прописанного в договоре ;
• о возмещении убытков , если допускались грубые нарушения обязательств .

Таким образом , расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка .

Гарантии безопасности сторон

1. Составлять договор купли продажи следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий
2. Нежелательные последствия возникают , когда договор составлен с важными упущениями , открывающими дорогу мошенникам .
3. Существуют ключевые моменты , на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание :

1. Возможность аннулирования сделки с жильем , если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства .
2. Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры .
3. Покупателю принципиально важно с воевременное получение квартиры после произведенной оплаты .
4. Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам .

Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом , свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе .

Законодательно срок передачи не определен , есть только упоминание разумного срока в статье Гражданского кодекса . Чтобы наполнить данное определение точностью , покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков .

• Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения в принудительном порядке либо возмещения убытков .
• Расторжение сделки купли продажи квартиры возможно на основании невыполнения обязательств сторон , прописанных в заключенном договоре .
• Сложности заключаются в том , что не все жизненные ситуации находят отражение в составленном документе и предотвращение последствий требует больших затрат времени , сил на составление доказательной базы .
• Рекомендуется избегать поспешности в сделках с недвижимостью и типичных ошибок , чтобы избежать последующих шагов по расторжению заключенных договоров .

Источник: https://2020-g.ru/zashhita-prav/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-sushhestvennye-prichiny-rastorzheniya-sdelki-rastorzhenie-sovershennoj-sdelki/