Москва и Петербург переживают бум спроса на апартаменты. Количество новых проектов и объемы продаж бьют рекорды. На пике – сервисные апартаменты для сдачи в аренду. Разбираемся, действительно ли они стоят того, чтобы в них вкладываться или лучше выбрать другой объект.
Сервисные апартаменты – номера с полной отделкой и меблировкой, рассчитанные на краткосрочную и долгосрочную сдачу в аренду. От гостиничного формата отличаются тем, что имеют кухонную зону. От традиционных квартир – юридическим статусом, так как формально являются коммерческими, а не жилыми помещениями.
Сейчас этот формат недвижимости наиболее востребован. Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства именно в сервисные апартаменты. В некоторых проектах количество инвестиционных сделок доходит до 90%. В качестве аргументов обычно звучат: низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность. Так ли это на самом деле? Рассмотрим каждый из пунктов.
Порог входа
Первый вопрос каждого частного инвестора – порог входа. Сколько стоит объект, рассматриваемый для инвестиций? Сразу стоит отметить, что апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе.
По данным аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра городских апартаментов составляет 135 тыс. рублей. Сейчас приобрести юнит в апарт-отеле в центре города можно по стоимости от 3,9 млн рублей. По такой стоимости выставлена студия площадью 19 кв. метров с отделкой и мебелью в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице. В стоимость входит полная отделка и меблировка. Небольшой метраж на руку инвесторам. Именно компактные студии пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и с учетом низкого порога входа показывают наибольшую доходность.
Кстати, если речь идет о центре города, то к апартаментам стоит особо присмотреться. Новостроек, в которых можно найти небольшие по площади квартиры, в этой локации практически нет. К тому же за отделку придется доплатить, а полную меблировку с техникой и вовсе никто не предлагает.
Доходность
Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность. По данным аналитиков Knight Frank, от сдачи в аренду юнита в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых.
Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир.
Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции.
Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации. При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.
Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники. Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.
Выставлять юниты по большей стоимости и готовность арендаторов платить обусловлены форматом объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру. Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир.
Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки. В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход.
Помимо дохода от сдачи юнита в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта — за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.
Ликвидность
Удастся ли выгодно продать апартаменты, если возникнет такая необходимсть? Сервисные апартаменты, как правило, расположены в обжитых районах города с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой. Внутренняя инфраструктура предусматривает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистка и др.
А также возможности для реализации широкого спектра дополнительных сервисов — от уборки в юнитах до покупки авиабилетов. Все перечисленное выше привлекает арендаторов. Сервисные апартаменты – доказанный практикой успешный арендный бизнес.
И инвесторы, уже купившие юниты в апарт-отелях, не спешат с ними расставаться — на вторичном рынке встретить сервисные апартаменты практически невозможно, в некоторых апарт-отелях даже составляются листы ожидания из желающих их приобрести. Поэтому если возникнет желание реализовать собственность на вторичном рынке, то с этим не возникнет проблем.
Продать апартаменты можно будет по высокой цене в сжатые сроки, о дисконте и речи быть не может в отличие от, к примеру, торговых встроенных помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами.
Простота управления
При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом. Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.
Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии. Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей. В таком случае будет гарантировано качество обслуживания.
Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов. При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода.
Единственная забота инвестора — уплата налогов. Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%.
Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой.
Надежность
При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы. В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год.
Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты. Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность.
К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.
При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант.
Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными.
Пример
В Санкт-Петербурге пока не так много проектов сервисных апартаментов, на примере которых можно наглядно рассмотреть все детали инвестирования в этот формат недвижимости. Одним из первых подобных проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хошимина от ГК «Пионер». Объект построен в Выборгском районе —
в шаговой доступности от станции метро «Проспект Просвещения» — и сдан в эксплуатацию в ноябре 2014 года. Цены на юниты в нем заметно выросли с момента начала реализации проекта. К примеру, на старте продаж апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,3 млн рублей, а сейчас они стоят уже 3,8 млн рублей. Минимальная стоимость аренды юнита в этом апарт-отеле сегодня составляет 29 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей), следовательно доход собственников начинается от 354 тыс. рублей в год.
В январе 2017 года ГК «Пионер» открыла продажи во втором проекте сети YE’S в Петербурге – апарт-отеле YE’S на Социалистической. Объект строится в Центральном районе Петербурга, в локации с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от трех станций метро.
Застройщик отмечает, что апартаменты в комплексе пользуются спросом — продано уже около 50% юнитов. Стоимость начинается от 3,9 млн рублей. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят получать стабильный гарантированный доход (к примеру, при покупке юнита площадью 26,5 кв.
м доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).
В заключение стоит отметить, что на рынке пока не сформировалась четкая сегментация для этого типа недвижимости. Иногда апартаментами называют комплексы, которые по сути не отличаются от традиционного жилья. Следует внимательно изучить предложение, а остановить выбор стоит именно на апарт-отелях с гостиничным сервисом и профессиональной управляющей компанией.
Источник: https://www.bsn.ru/articles/longread/17323_deystvitelno_li_apartamenty_stoyat_togo_chtoby_v_nih_vkladyvatsya/
Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать
Не покупайте квартиру и для себя, лучше арендуйте! Так советуют лучшие эксперты по инвестициям в недвижимость, начиная с профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера и заканчивая аналитиками из риэлторских и девелоперских компаний разных стран, отмечающих небывалый рост цен на недвижимость и снижение доходности. Как быть российскому инвестору?
Инвестиционная привлекательность квартир у нас за рубежом
Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость – это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.
Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.
В августе спрос на аренду жилья в столице вырос вдвое
В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона – более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе – более 25, в Калифорнии – более 35.
При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать.
Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.
Более развернутые рекомендации P/R дают аналитики Trulia:
Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 – как правило, лучше покупать, если более 21 – цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».
По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране.
Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!Самый низкий показатель в Европе – у наиболее бедных или развивающихся стран.
Рекордсмен – Молдавия, хорошие показатели у Украины, Черногории и Румынии. В этих странах лучше купить недвижимость, чем арендовать, но спрос ограничен и риски довольно высоки. Никто не спешит массово инвестировать в квартиры Молдовы или Украины, например. Привлекательное соотношение P/R обусловлено низкими ценами на покупку жилья и относительно высокими на аренду.
При этом в самых развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых – запредельно. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не по выдающимся экономическим показателям, а по причине многолетнего роста цен на нефть, вслед за которыми подтягивался и фондовый рынок, и недвижимость.Рост цен на жилье в России не уникален.
В 2000-х годах «мыльные пузыри» недвижимости охватили многие страны в мире – США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай.Журнал The Economist писал: «Во всем мире рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории».P/R также наглядно демонстрирует инвестиционную привлекательность недвижимости, т.е.
стоит ли покупать ее, чтобы сдавать в аренду. Однако более точно результат покажет соотношение с учетом расходов на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимые ремонтные работы), называемое House P/E ratio и равное стоимости недвижимости (числитель), деленное на годовую аренду минус годовые расходы (знаменатель).
Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая аренда – 300 тысяч рублей, годовые расходы 100 тысяч рублей, P/E = 5 000 000 / (300 000 – 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Другими словами, инвестиции в квартиру полностью окупятся через 25 лет. Годовая чистая доходность квартиры будет равна 200 000 / 5 000 000, умножить на 100%, то есть 0,04 * 100% = 4%.
Однако чаще используют коэффициент валового дохода (Gross Rental Yield), то есть без учета расходов. Он равен годовой аренде, деленной на стоимость недвижимости и умноженной на 100%.Global property guide привел рейтинг 120 стран мира по доходности (Gross Rental Yield) и инвестиционной привлекательности недвижимости с учетом цен, политических и экономических рисков.
У России средняя доходность жилой недвижимости 3,8% и очень низкая инвестиционная привлекательность. Для сравнения: Германия – 4,42%, Франция (Париж) – 3,63%, Монако – 1,9%, Испания – 3,92%, Англия (Лондон) – 2,09%, Болгария – 4,66%, США – 4,29%.
Самые высокие показатели доходности в Молдавии, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций сочли великолепными.Действительно, Панама активно развивается, в проекте по расширению канала работают тысячи зарубежных специалистов, которые снимают жилье. В стране безопасно, экономика на подъеме, инвестиции активно привлекаются в банковский и строительный бизнес. В городе Панама можно приобрести квартиру за 180 000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться в аренду за 1500 долларов в месяц и приносить валовую доходность в 10% годовых или чистую доходность (с учетом расходов) 7-8%.
Что скажут эксперты
Беглые расчеты показали, что в России, в частности в Москве, цены на недвижимость сильно завышены и инвестиционная привлекательность квартир низкая. Но поверхностный расчет не может учесть всех факторов и нарисовать детальную картину.
В стремлении разобраться в ситуации мы обратились к самым опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня приобретать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой доходности может идти речь и какой из сегментов наиболее привлекателен?
«Нет, не выгодно по сравнению с другими простейшими инвестициями – например, банковскими вкладами. Доходность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче ее в аренду хорошо известна – это в среднем 4-6% годовых в рублях. В то же время достаточно надежные и устойчивые банки дают примерно от 6 до 8,5% годовых по рублевым вкладам с «капитализацией» (ежемесячным присоединением процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Ежегодный прирост рублевой цены квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в расчет принимать, скорее всего, не стоит, так как он пренебрежимо мал (1-2% годовых, в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии».
Экономисты объясняют, что вкладывать деньги имеет смысл в объекты с минимальными рисками, то есть не подверженные резким колебаниям цен, предлагающие небольшой, но фиксированный доход, и ликвидные, то есть те, которые можно быстро продать, если возникнет такая необходимость.
На сегодняшний день, как и отметил Вадим Лященко, самые минимальные риски – у банковских вкладов. Есть только одна проблема – недоверие к российским банкам. Помня о дефолтах, обнулении вкладов в недавней российской истории, нынешних разорений, обыватель из среднего класса подсознательно побаивается класть крупную для него сумму на счет в банк.
также высказывает негативную оценку: «Нет, есть множество более удачных способов вложения денег. Наиболее рентабельным является эконом-сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В других сегментах доходность еще ниже – 3-5% годовых».
В расчетах мы приводили данные по другим странам, где зачастую картина не более радужная, чем в России. Может быть, все-таки имеет смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и искать там интересный вариант? Приобрести что-нибудь и сдавать в аренду – и капитал надежный остается, и доход идет.
Московская налоговая заработала миллиард рублей с арендного жилья
«Инвестиции в европейскую недвижимость предполагают вложение не в рублях, а в евро.
Здесь картина иная – доходность арендного бизнеса в Европе составляет те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше доходности 2% по банковскому депозиту (в евро, в РФ).
Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека по ставке 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма вложений выше, чем в Москве, и начинается не со 100-150, а с 300 тысяч евро».
Владимир Яковлев соглашается с общим уровнем европейской доходности, но придерживается более осторожного взгляда: «Если говорить о европейской недвижимости, там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, а тонкостей больше, возможностей оперативного контроля – меньше… Многие россияне уже купились на зарубежную удочку – теперь пытаются с убытками скинуть зарубежные активы…».
«Инвестиции в зарубежную недвижимость 2-3 года назад успешно набирали обороты, прослеживался большой нарастающий интерес к этому виду недвижимости. Однако сегодня, учитывая ситуацию на Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко сократился».
Мы идем своим путем?
Для российского человека, консервативного и оседлого по натуре, владение недвижимостью – не просто выбор оптимальной инвестиции, а заветная мечта и показатель успеха.
Если ему удается заработать больше денег, то он думает о второй недвижимости, традиционно считая, например, квартиру в Москве куда более умным вложением, чем открытие счета в банке, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может рухнуть, а квартира – всегда «в цене».
Рассуждения экономистов о «перегретости» рынка недвижимости, «мыльных пузырях», низкой доходности не могут поколебать его веру в квартиру как самый надежный и выгодный капитал.
Чиновники нашли способ вычислять «серых» арендодателей
«…инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сохранения и приумножения денежных средств. «Аренда – кормит», т.е.
эти деньги идут на ежемесячное потребление; дают возможность повысить комфортность жизни, поднять самооценку человека, улучшить моральный климат.
Сдача в аренду жилья эконом- и бизнес-класса дает в среднем 6-7% годовых; премиум-класса – 5-6%».
Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» анализирует ситуацию с учетом психологии российского человека: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры сегодня приобрел особую актуальность, каковой не имел за всю историю современного рынка недвижимости России. Однако, учитывая нынешнее финансовое положение трудоспособного населения, не менее актуален и другой вопрос – выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку выгода от приобретения квартиры для сдачи в аренду «за свои кровные» бесспорна и не требует оценки всех «за» и «против», считаю целесообразным рассматривать варианты приобретения квартиры для сдачи в аренду за счет привлеченных ресурсов».
Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы лизинга, особенно «для тех, кто уже давно арендует квартиру и стоит перед выбором формы приобретения собственного первого жилья», рассрочки и ипотеки с точки зрения покупки квартиры в качестве инвестиций.
«Поначалу может показаться, что процентные платежи по ипотеке резко снижают потенциальные доходы инвестора, но с учетом таких явлений, как инфляционные процессы, динамика курсов валют, стабильность рынка недвижимости и т.д., покупка квартиры для сдачи в аренду за счет ипотечного кредита не так уж и абсурдна.
На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна лишь в том случае, если станет мероприятием ближайших 15-20 лет. Через 20 лет ипотечный кредит будет погашен, а инвестор получит «чистую», полностью оплаченную квартиру». Однако, как подчеркивает Анатолий Юрьевич, «важно оценить перспективы. Разумеется, ипотека, как и любой другой кредит, должна работать эффективно.
Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является сумма первоначального взноса». В целом, «чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее сдача ипотечной квартиры в аренду».
Доверяю вам свою квартиру
Во многих странах человеку, который купил недвижимость, чтобы ее сдавать в аренду, предлагают услугу «доверительного управления». Заключив договор, владелец квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия на переговоры с арендатором, взимание плат, мелкий ремонт в квартире и т.д.
Все, с чем хозяин будет иметь дело – это получение арендных платежей на его счет в банке (за вычетом расходов и комиссионных фирмы). Мы обратились к нашим экспертам с вопросами: «Перспективна ли услуга «управление недвижимостью» от Агентства недвижимости? Насколько это востребовано на российском рынке?».
Вадим Лященко: «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью физических лиц существует на московском рынке достаточно давно, но по моим наблюдениям, не пользуется большим спросом.
Большинство наймодателей предпочитают вступать в отношения с нанимателями самостоятельно, и далеко не всегда согласны на полностью безналичные расчеты.
Кроме того, есть определенные сложности при оказании подобной услуги и у агентств – в зависимости от выбранной ими системы налогообложения базой налога может оказаться не только агентское вознаграждение (составляющее от 10% арендной платы и выше), но и полностью все суммы платежей, проходящие через агентство. Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, делающие их достаточно трудоемкими для АН. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления востребована россиянами, приобретающими зарубежную недвижимость».
Владимир Яковлев: «Услуга управления хоть и представлена на нашем рынке, но не развита… Минимальное вознаграждение составляет 10% от поступающих платежей. К ней прибегают в основном клиенты, которые живут за рубежом».
Анатолий Пысин: «Услуга «управления недвижимостью» в эконом-сегменте, как это развито за рубежом, у нас не прижилась. Связано это с менталитетом россиян, им проще попросить своих соседей, друзей, которые живут рядом присмотреть за квартирой, чем платить комиссию агентствам недвижимости.
На моей практике данной услугой пользуются только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить «присмотреть» за квартирой. Или еще, как вариант: собственник жилья сдает квартиру по знакомству чуть ниже рыночной стоимости, главным фактором выбора квартиранта – это взаимосимпатия и доверие».
К вопросу о доверии. Как точно подметила Елена Кондрашева, упоминая о том, что на российском рынке услуга «управления недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, а это уже следующая ступенька развития риэлтерского бизнеса». Хочется надеяться, что развитие пойдет в этом направлении.
Источник: https://www.cian.ru/stati-ne-pokupajte-nedvizhimost-chtoby-ee-sdavat-217941/
Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни
В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.
Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.
Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.
Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.
Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.
Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.
Выручка
Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).
На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.
Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.
На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.
Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.
Расходы
Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.
Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.
Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.
Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).
Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.
А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.
Доходность
После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).
Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.
С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год.
Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже.
С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.
Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.
Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.
Цены
Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.
На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.
Подводные камни 
Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.
- 2. Неудачное расположение апартаментного комплекса
- Гостей и выручки будет мало.
- 3. Нечестная управляющая компания
Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.
Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.
4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.
5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера
Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.
Как не попасть на мель:
- апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
- проверять управляющую компанию
Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит
В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.
- Но есть проблемы:
- 1. 2 года ожидания строительства
- Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет
- 2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%
Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.
Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит.
Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита.
А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.
Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.
- апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
- апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
- более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
- тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
- бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
- приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете
Источник: https://smart-lab.ru/blog/448965.php
Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир
Первые комплексы с апартаментами появились в Москве еще до кризиса 2009 года. С тех пор формат распространился по карте столицы довольно широко, поскольку заложенные в нем противоречия, которые объясняются нежилым статусом апартаментов, компенсировались более низкой ценой. Но есть нюансы, способные поставить эту выгоду под сомнение.
Престижный район, недорого
По данным компании «Метриум», к началу второго квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта на 10,8 тысячи лотов.
Географически формат шире всего представлен в ЦАО и САО (26,7 и 25 процентов первичного предложения соответственно), довольно много апартаментов строится и продается в СВАО и ЗАО (18,6 и 14,5 процента).
Доли остальных округов заметно меньше, а в самых непрестижных ВАО и ЮВАО апартаментов почти нет (0,6 и 0,5 процента всего предложения).
Главное преимущество апартаментов — цена: «недожилье» дешевле сопоставимых по характеристикам квартир аналогичной локации на 10-20 процентов. Самые дешевые предложения среди московских новостроек — это именно апартаменты. К началу апреля 2018 года ценовые минимумы в сегменте отмечались в следующих ЖК:
- Nord (СВАО, район Северный): студия площадью 26,2 квадратного метра за 2,05 миллиона рублей;
- CleverLand (СВАО, район Марфино): студия площадью 16,03 квадратного метра за 2,3 миллиона рублей;
- Citimix (ЗАО, район Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей.
Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость квартир-студий в районе Северный начинается от 3,7 миллиона рублей, в Марфино — от 2,9 миллиона (правда, на вторичном рынке можно купить «самопальные», переделанные из более просторных квартир, студии от 2,2 миллиона), в Тропарево-Никулино — от 11,4 миллиона рублей.
Обратная сторона
Апартаменты — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за приемлемые деньги. Но, поскольку это не жилье, на апартаменты, во-первых, не распространяются некоторые нормы (например, по обеспечению инфраструктурой и по инсоляции), а во-вторых, они по-другому облагаются имущественным налогом. Коммунальные платежи тоже рассчитываются иначе.
И, наконец, владельцы апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация спокойно продлевается раз в пять лет.
С другой — у обладателей постоянной регистрации приоритет в пользовании социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники).
«Нам пришлось создавать инициативную группу и договариваться с муниципалитетом, чтобы решить вопрос с прикреплениями к школам и садам», — рассказывает Ирина, жительница одного из первых столичных апарт-комплексов.
Справедливости ради, нехватка инфраструктуры и вольный подход к инсоляции — это проблемы в основном именно первых апарт-комплексов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.
Попросту говоря, темные апартаменты никто не купит (только с огромным дисконтом) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.
А нормы пожарной безопасности, говорит Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», даже выше, чем для жилья.
Что действительно существенно, так это размер коммунальных платежей и будущего имущественного налога на недвижимость.
Как рассказывает Стюрин, в среднем коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут процентов на 20 выше, чем у владельцев квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — уточняет эксперт.
«Коммуналка расстраивает, — делится Елена, жительница апарт-комплекса на севере Москвы. — Мы платим за 40-метровое жилье более 10 тысяч в месяц. По-моему, это как-то до фига».
«У меня коммунальные платежи — 3800 в месяц плюс счетчики, — говорит Игорь, владелец 33-метровых апартаментов в СЗАО. — Нормальные расценки, меня не напрягают».
В целом сейчас застройщики апарт-комплексов знают, что вопрос будущей коммуналки волнует покупателей. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.
Старикам тут не место
Еще один животрепещущий вопрос — налог на недвижимость. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем для квартир.
Конкретная сумма зависит от того, к какому типу недвижимости (офисная, гостиничная, торговая и т.п.
) относится конкретный апартамент, разброс серьезный — от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка — 0,1-0,3 процента.
При этом, как подчеркивает Юрий Стюрин, сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем жилья, — тогда налог будет сопоставим с тем, который начислят владельцу аналогичной квартиры.
Но никакой гарантии этого нет: некоторые покупатели апартаментов в этом году получили от налоговой уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра еще вырастет, поскольку перестанут действовать понижающие коэффициенты.
По словам Стюрина, если статус московского ЖК с апартаментами торгово-офисный (это как раз имущественный налог в 2 процента от кадастровой стоимости), можно попробовать добиться его снижения до 0,5 процента.
Это возможно, если объект включат в городской реестр. Правда, добиться этого удается не всем — у Ирины и других жителей ее апарт-комплекса, например, это не получилось, несмотря на многочисленные обращения.
Кстати, и налоговый вычет владельцам апартаментов не дадут. Материнский капитал использовать в счет оплаты тоже не получится.
«Семейным такой вариант не назовешь, — соглашается Марина, недавно купившая апартамент для своей дочери-студентки. — Но мне кажется, это и так понятно. Апартаменты — жилье для молодых и мобильных».
Кроме того, апартаменты — хороший вариант для арендного бизнеса, отмечает Юрий Стюрин:
«Как пример: 26-метровые лофт-апартаменты на Тульской спокойно сдаются за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».
Игорь, владелец 33-метровых апартаментов на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:
«Покупал за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт — нормальная экономика», — делится он расчетами.
Источник: https://finance.rambler.ru/realty/39718824-dvoynoe-dno-pochemu-deshevye-apartamenty-v-moskve-huzhe-kvartir/
5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты
1. Почему апартаменты дешевле квартир?
Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования.
Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости.
В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.
2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?
Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.
3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?
Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.
Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.
То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.
Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.
Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.
Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю.
Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_otvetov_dlya_teh_kto_hochet_kupit_apartamenty/5323
Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.
Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости.
На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно.
Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.
Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой.
Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки.
Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.
Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее.
Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса.
Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.
Сколько можно заработать?
Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.
Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний.
Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня.
Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.
В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.
Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.
Поиск клиента
Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью.
Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья.
Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).
Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:
- получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
- получать 50–60% дохода, но круглый год.
Инвестиционная привлекательность
В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть.
Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше.
Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.
Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.
Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже.
Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья.
Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/9/6/stoit-li-pokupat-apartamenty-dlja-sdachi-v-arendu/
Покупка апартаментов: за и против
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.
Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
- «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
- Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
- Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине»,
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.
Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv
Загрузка...
