Как и по каким причинам происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры?

Отменить куплю продажу квартиры означает привести стороны в первоначальное положение. Продавец получает назад недвижимость, покупатель – деньги в сумме, указанной в тексте соглашения.

В ЕГРН аннулируется запись о новом владельце помещения, как если бы его никогда не было. Такие последствия необходимы, если договор был заключен с существенными нарушениями закона или произошло ущемление прав заинтересованных лиц.

Сегодня рассмотрим, как признать сделку купли продажи квартиры недействительной в рамках действующих судебных процедур.

Порядок действий для оспаривания сделки

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Подготовка к делу

При подготовке к судебному процессу нужно ответить как минимум на три вопроса:

• кто будет истцом;
• основание недействительности и на какие нормы права ссылаться;
• не прошли ли сроки для подачи документов.

Определившись с ними, можно приступать к заполнению искового заявления.

Кто может подать иск

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

• Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
• Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
• Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
• Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
• Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
• Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
• Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
• Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
• Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

Определяем юридическое основание

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

• не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
• обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
• заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
• купля продажа состоялась по подложным документам;
• нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

Считаем срок исковой давности

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

• 1 год – по оспоримым требованиям;
• 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году».

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

• исковое заявление;
• приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

Шапка	Заполняем наименование районного (городского) суда, его адрес. Далее для истца указать ФИО, адрес, телефон. То же самое указать для ответчика. Паспортные данные указывать не обязательно. Если есть третье лицо (часто привлекают Росреестр) – указать наименование и адрес. Затем указывается цена иска и размер госпошлины.
Наименование	Можно указать общее «Исковое заявление», но лучше прописать вместе с видом – «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным»
Описательная часть	Прописать фактические обстоятельства. Кем и когда был подписан договор, когда зарегистрирован, описание квартиры и суть нарушения прав, которые вызваны этой сделкой. Указать ссылки на нормы права, например, «согласно ст. 167 ГК РФ …». Ссылки должны совпадать с обстоятельствами. Например, если описывается мнимость сделки, не нужно ссылаться на статью об угрозах и заблуждении.
Просительная часть	Начинается со слов «ПРОШУ СУД». Указывается конкретное требование, например «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки» для оспоримых сделок и просто «применить последствия недействительности сделки» для ничтожных. Рекомендуется также вписать требование «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН», чтобы решение стало основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Список приложений	Перечислить все документы, которые прикладываются к заявлению.
Подпись и число	Подпись истец ставит собственноручно, заверять у нотариуса ее не нужно. Число лучше поставить датой подачи заявления в суд.

Собираем доказательства

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

В любом случае необходимы:

• выписка из ЕГРН на квартиру (расширенная со списком переходов прав);
• оспариваемый ДКП + акты и платежные документы к нему;
• справка о прописанных;
• технический паспорт – если выявлена неузаконенная перепланировка;
• документы о приватизации, если эти факты нужно установить для дела.

На руках у истца может не оказаться нужных документов. Например, как доказать, что при приватизации не были учтены права детей? В таких случаях нужно просить судью сделать соответствующие запросы в компетентные ведомства, например:

• в муниципалитет – для истребования дела о приватизации;
• нотариусу – для истребования дела о наследовании спорной квартиры;
• в банк – для истребования ипотечной документации, если сделка была фиктивной и использовалась для получения дешевого кредита.

ВАЖНО! Доказательства можно представить по ходу разбирательства. Судебных заседаний будет как минимум два – подготовительное и основное. На подготовке суд подскажет, какие бумаги нужно донести.

Также пригодятся любые фото и видеоматериалы, показания свидетелей, которые подкрепляют позицию стороны, требующей признать куплю продажу недействительной.

Оплачиваем госпошлину

Требование признать сделку недействительной относится к имущественным спорам. Госпошлина будет рассчитываться от цены квартиры, указанной в договоре.

Стоимость следующая:

Если квартира стоит, например, 2 700 000 рублей, пошлина рассчитывается как 13 200 + 8 500 (0,5% от 1 700 000 рублей) = 21 700 рублей.

Реквизиты для оплаты пошлины нужно брать в суде, который будет рассматривать заявление. Оплатить можно через банк – например, в банкомате или у оператора Сбербанка комиссия не удерживается.

Подаем иск в суд

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

• на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
• в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
• если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
• когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Решение принято – дальнейшие действия

Принятием решения процедура не заканчивается. В зависимости от исхода нужно или оспаривать судебный акт, или регистрировать аннуляцию сделки купли продажи как недействительной в ЕГРН.

Оспорить в апелляции

Если решение суда не устраивает – его можно оспорить в апелляции. Успех жалобы будет зависеть от того, насколько полно суд исследовал дело и допустил ли он ошибки. Отменяются только решения, принятые с нарушением норм закона.

На обжалование у сторон есть 30 дней. Таким правом обладает как истец, так и ответчик, а также привлеченное третье лицо (например, Росреестр).

Зарегистрировать решение в ЕГРН

Заключительный этап процесса – внесение изменений в Реестр недвижимости. Подавать заявление можно после вступления решения в силу:

• после 30 дней, если никто не обжаловал;
• после принятия апелляционного определения, если обжаловали.

Для регистрации изменений потребуется решение с отметкой о вступлении в законную силу (поставят в канцелярии районного суда) и паспорт заявителя. Заявление заполнит сотрудник МФЦ в ходе приема. Регистрация займет до 14 дней.

Признать договор купли продажи недействительным можно через суд по инструкции выше. После подготовки к делу нужно заполнить исковое заявление, приложить доказательства и отправить документацию в районный (городской) суд. Решение по купле продаже можно обжаловать или внести по нему изменения в ЕГРН.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/kak-priznat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj.html

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

• При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

• Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

• Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

• Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку. Из всех существующих вариантов этот – самый спорный и сложный. Лишь в редких случаях действительно удается доказать в суде, что человек не владел всей необходимой информацией.

• Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем.

Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье.

Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

• При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
• В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы.

Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать.

Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства.

Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд.

Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

Основные причины признания сделки ничтожной:

• Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
• При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
• Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

• На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

Пример: Продавец реализует квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов.

При этом он не получил согласие жены, не получит разрешение от органов опеки и, в результате, сделка может быть оспорена.

Однако в данном случае договор скорее будет признан ничтожным, ведь без разрешения органов опеки или согласия супруги подобные сделки автоматически считаются недействительными.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
6. Дождаться даты заседания.
7. Присутствовать на суде.
8. Получить решение суда.
9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов).Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы.

Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

• Паспорт заявителя.
• Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
• Договор купли-продажи.
• Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

Поиск доказательств	От 1 дня
Составление заявления и подача иска в суд	От 1 дня
Ожидание заседания	До 1-2 месяцев
Ожидание решения суда	От 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу	1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

• Данные суда, в который обращается заявитель.
• Информация об истце и ответчике.
• Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
• Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
• Приложенные документы.
• Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Признание сделки недействительной – это достаточно распространенная и серьезная проблема, из-за которой у продавца или покупателя могут возникать серьезные риски не получить обратно свое жилье или выплаченную сумму. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь при заключении договора купли-продажи. Они же могут представлять интересы клиента как в процессе покупки жилья, так и в суде, если это потребуется.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-priznat-nedejstvitelnoj-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Признать недействительным договор купили продажи квартиры вполне реально, но данная процедура является одной из самых сложных и трудозатратных и если у вас есть потребность в признании такой сделки недействительной, то вам нужно очень постараться, чтобы признать ее таковой, а также у вас должны быть не это, довольно веские основания. Также хочу заранее вас слегка огорчить, признать такой договор недействительным, удается не всегда, так что будьте заранее готовы, сто процентной вероятности нет.

Как правило квартира фактически передана другому собственнику после сделки и формально переход права собственности зарегистрирован, ведь имеются приложенные и подписанные к договору акты приема передачи и расписка в получении денежных средств продавцом. Из этого исходит, что сделка юридически состоялась и завершена.

Законодатель в главе 9 ГК РФ, раскрывает основания по которым договор купли продажи квартиры может быть признан недействительным. Как правило данных основания 2:

1. Это оспоримая сделка;
2. Ничтожная сделка.

Выходит, что если сделка состоялась, но она оспоримая или ничтожная, то исходя из этого, есть все основания признать ее недействительной.

Если сделка оспоримая, то лицу необходимо признать ее таковой в судебном порядке, а если она ничтожная, то соответственно признать ее ничтожной, также в судебном порядке. Знайте, что данные вопросы разрешаются исключительно в судебном порядке.

Ничтожным договор купли продажи квартиры является если не соблюдены требования закона к оформлению, то есть отсутствует письменная форма, либо подписи сторон договора. Либо если договор подписан недееспособным лицом, которое признано таковым по решению суда, либо если договор подписан малолетним лицом не достигшим возраста 14 лет.

Кроме того, договор является ничтожным, если установлены признаки мнимости, то есть договор признан судом мнимым. Мнимость подразумевает, что стороны не намеревались заключить именно такой договор, но заключили, при этом создав некую фикцию.

Кроме того, ничтожным договор является тогда, когда суд признает его притворным, то есть это договор, стороны которого прикрывая таким договором, договор купли продажи квартиры, имели намерение заключить иной договор дарения, но при этом заключили договор купли продажи. Если данное обстоятельство будет установлено, до ДКП будет признан ничтожным.

Оспариваемым ДКП квартиры является в тех случаях когда он заключен с нарушениями требований закона, или иных нормативно правовых актов.

Либо если он заключен лицом в возрасте от 14 до 18 лет, без согласия родителей или законного представителя.

Либо если договор подписан ограниченно дееспособным лицом, или заключен с гражданином который на момент подписания договора не мог понимать совершаемых им действий и не мог руководить ими.

• Также оспоримым договор является тогда, когда он был подписан лицом под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия.
• Срок исковой давности по требованиям о недействительности сделок по таким основаниям разный.
• По оспоримым сделкам он равен 1 году.
• По ничтожным сделкам срок исковой давности равен 3 года.
• Исчисляться срок давности начинает с того момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своих прав и законных интересов.
• ДКП квартиры признается недействительным только в судебном порядке, обратиться в суд с таким требованием имеет право одна из сторон сделки, либо лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в признании договора недействительным, к примеру это наследники, после смерти участника сделки.

Заявление о признании сделки недействительной рассматривается по месту нахождения данной квартиры, это исключительная и обязательная подсудность. Другая в данном случае применяться не может.

1. Если ДКП квартиры, суд признает недействительным, то он аннулируется и стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть покупателю возвращаются денежные средства, а продавцу недвижимое имущество.
2. Если какая то из сторон не может возвратить полученное в натуре, то она возмещает стоимость объекта недвижимости в денежном выражении.

Источник: https://yurist174.ru/grazhdanskoe-pravo/sdelka/priznanie-nedeystvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Основания признания договора купли продажи недействительным

• В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
• Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
• Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
• Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
• Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
• Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
• Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
• Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
• Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
• Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
• При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Как можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры? И в каких случаях это возможно?

Условия при которых он является незаконным

Правоспособность любой имущественной сделки определяется заключением гражданско-правового договора — ст. 425 ГК РФ (узнать о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, а также посмотреть образец документа, можно здесь).

Когда речь идёт о недвижимости, юридическая сила документа приобретается после регистрации ДКП в Росреестре (ст. 131, 587 ГК РФ).

С момента получения документа о регистрации сделки покупатель начинает законно владеть недвижимостью, а продавец – полученными взамен деньгами.

Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты

• При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
• Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
• При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Расторжение договора, или его оспаривание – гражданская процедура, направленная на отмену правовых последствий, следующих за его заключением. Допускается при условии, что договор был заключён надлежащим образом и по сути выступает правоспособным документом.

Этим процедура оспаривания отличается от признания договора недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ).

Подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления.

Нормы оспаривания договора регулируются статьёй 450 ГК РФ и следуют из обязательств сторон, включённых в положения купчей. Если стороны обязались исполнить установленные договорённости, но не исполнили их или исполнили ненадлежащим образом, возникают условия, допускающие прекращение правовых отношений.

Кто может обжаловать?

Продавец вправе инициировать оспаривание сделки:

1. Если им не были получены деньги в полном объёме, указанном в положениях купчей на квартиру. То есть по той или иной причине контрагент уклоняется от предоставления оплаты, или её недоимки.
2. Если новый собственник не вступает в фактические права. То есть, отказывается от подписания акта приёмки жилого помещения, или не вселяется в него.

У покупателя таких причин может возникнуть значительно больше. В их числе:

• Отказ бывшего правообладателя от составления передаточного акта. Без него покупатель не может вступить в фактические права, и сделка остаётся оформленной лишь на юридическом уровне.
• Отказ бывших жильцов от выселения или снятия с регистрационного учёта. Это грубое нарушение имущественных прав, в особенности, если прописанные жильцы – женщины с малолетними детьми, которых недопустимо выписывать без их желания.
• Если сделка нарушила права третьих лиц, которые выдвинули встречные претензии на пользование жильём. Так же является грубым нарушением законных прав покупателя, создавая препятствия владения квартирой.
• Были обнаружены обременения. Например, объект находится в залоге у кредитного учреждения, или на него наложен арест. Такие обстоятельства могут полностью отменить вступление договора в силу и признать его ничтожным, а сделку недействительной.
• Квартира оказалась неправоспособной. То есть выяснилось, что документация на неё не оформлена должным образом, или ряд документов отсутствует. В ряде случаев такие ситуации могут поставить под сомнение владение квартирой будущим собственником, передавая ему все юридические проблемы и ответственность за них.
• Техническое состояние жилья оказалось хуже, чем было обещано продавцом и указано в договоре. Зачастую существующие проблемы выявляются только после вселения в помещение, а иногда – при наступлении отопительного сезона, когда отопительная система работает ненадлежащим образом.

Перечисленные причины могут признаваться правомерными только при условии, что в положения купчей внесены пункты, подтверждающие их отсутствие. На этом основании делаются выводы о недобросовестности контрагента и нарушении имущественных прав взыскателя. Их актуальность отменяется:

1. Если договором не обещано тех преимуществ, на которые притязает инициатор его расторжения, даже если это представляется очевидным.
2. Когда актом приёмки указывается на имеющиеся недочёты в состоянии помещения (или иные), что существенно повлияло на стоимость квартиры.

Ошибка в составлении

Не может служить причиной расторжения техническая ошибка, допущенная при составлении договора, если она не явилась нарушением интересов одной из сторон. В этом случае составляется дополнительное соглашение, исправляющее ошибку. Соглашение подаётся в регистрирующий орган и корректирует правоспособность сделки.

Недобросовестные действия контрагента нередко становятся осознанными, заведомо спланированными мошенническими уловками. Они могут иметь различные нюансы, но общие схемы одинаковы. При покупке квартиры от застройщика чаще всего используются следующие:

• Оформление ДДУ через подставные компании, с последующим банкротством и исчезновением ответственного учредителя.
• Замораживание строительства, отказ от возврата денежных средств.
• Получение денежных средств по предварительному ДДУ, который не подлежит регистрации.
• Продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

Подставные компании формируются также на вторичном рынке, это так называемые «чёрные риэлторы», преступные действия которых отличаются особым цинизмом в отношении участников сделки. Здесь широко применяются:

1. Продажи несуществующего жилья, или не принадлежащей продавцам недвижимости по поддельным документам.
2. Недобросовестно полученные генеральные доверенности, по которым незаконно сбывается недвижимость.
3. Получение аванса или задатка от покупателя, с последующим исчезновением. Иногда – заключение купчей и получение расчёта по договору, с исчезновением по пути к отделению Росреестра.
4. Под видом технической ошибки в предмете договора, продаётся совершенно иной объект с существенно ухудшенными техническими и кадастровыми характеристиками.

Перечисленные случаи допускают оспаривания сделки, но зачастую виновники их заключения не оставляют своих достоверных контактных данных.

Согласно общим нормам сделку можно оспорить в течение года. Срок отсчитывается с того момента, когда был заключён договор, или когда пострадавшая сторона узнала о нарушении собственных имущественных интересов, но не позже, чем через 3 года после подписания купчей.

Если производство дела инициировано притязаниями на жильё со стороны третьих лиц, оспаривание допускается в течение трёх лет с момента завершения регистрационной процедуры. Через 3 года срок исковой давности заканчивается (ст. 196 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как отменить?

В первую очередь нужно выписать претензии, которые потерпевшая сторона предъявляет в качестве причин для расторжения. Далее нужно сверить их с положениями договора, экземпляр которого был получен после регистрации сделки, выписать отдельно и отметить:

• положения, которые требовались к исполнению;
• которые не исполнены полностью или частично;
• исполнены недобросовестно.

Нарушения договорённостей, указанных в тексте непротиворечиво и не допускающих интерпретации, следует подтвердить документально.

Сбор доказательств

По каждому установленному нарушению договорённостей нужно собрать официальные бумаги, которые будут служить обоснованием позиции пострадавшей имущественно стороны. В зависимости от ситуации, в их числе могут быть:

1. Выписки из поквартирной книги или акты управляющей компании о проживании прежних хозяев на отчуждённой жилплощади.
2. Справки из ЖЭУ, заключения эксперта о технических нарушениях.
3. Документы из банка, или из Службы судебных приставов, кадастровая справка об обременении, в случае залога или обременений.
4. Решение органа опеки и попечительства, если сделка нарушила права несовершеннолетних или недееспособных лиц.
5. Иные документальные подтверждения, исходящие из претензий пострадавшей стороны.

Если речь идёт об отсутствии оплаты или передаточного акта – этот факт указывается в исковом заявлении и рассматривается со слов пострадавшей стороны. Доказать неправомерность обвинений должен контрагент сделки.

Инициатор расторжения сделки официально обращается к контрагенту с претензионным письмом, в котором указывает пункты и факты не исполненных им обязательств, уведомляя о необходимости прекращения действия договора по соглашению сторон или в судебном порядке путём оспаривания. Составленное письмо лучше всего отправить почтой:

• заказным отправлением;
• с описью вложения;
• уведомлением о получении.

Полученные квитанции об отправке и уведомление о получении письма станут доказательством проведения процедуры.

Если будет получен ответ с согласием, контрагенты аннулируют сделку, составив новый гражданско-правовой договор купли продажи, на основании которого объект возвращается прежнему собственнику.

При отсутствии ответа в течении месяца, или его отрицательном характере, можно подавать иск.

Куда обращаться?

Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, которым выступает районный суд по месту расположения объекта недвижимости, в отношении которого возник спор (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Составление заявления

Исковое заявление составляется истцом по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). После составления «шапки» и наименования документа в нём указывают:

1. Характеристики приобретённой (проданной) квартиры, реквизиты договора.
2. Основания, по которым сделка оспаривается. Приводятся цитированием из текста документа, с обоснованием их недобросовестного исполнения (не исполнения).
3. Перечень доказательств, подтверждающих заявленное в иске. Здесь же даются ссылки на свидетельские показания лиц, готовых подтвердить правомерность взыскания.
4. Ссылка на источники законодательства, допускающие прекращение последствий сделки.
5. Просьба к суду о признании иска, двусторонней реституции и внесении соответствующих сведений в Росреестр.

Двусторонняя реституция – мера, принимаемая после признания договора недействительным, которая выражается в возвращении сторонам полученного по сделке и приведение имущественных дел в состояние, существующее до начала заключения договора.

Прилагаемая документация

Кроме доказательной базы и подтверждения досудебной процедуры, прилагаются:

• договор купли продажи;
• выписка из ЕГРН;
• паспорт;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Представители предъявляют нотариально удостоверенную доверенность, реквизиты которой вносятся в исковое заявление. Если пакет документации в регистрирующем органе, предъявляется расписка из Росреестра.

Истец уплачивает госпошлину в размере 300 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Без подтверждающей квитанции исковое заявление не принимается.

Сроки

Исковое производство продолжается не более двух месяцев, если не потребуется отложить заседание для проведения дополнительных мероприятий. Если процедура регистрации ещё не завершена, а приостановлена, по справке из суда приостановка продляется до трёх месяцев. На основании принятого решения, договор вступает в силу или проводится двусторонняя реституция.

СОВЕТ: В течение 10 дней после получения выписки из решения суда допускается его апелляция в областном или кассационном суде.

Чтобы избежать рисков, покупателю предварительно нужно проверить правоспособность продавца и убедиться, что объект принадлежит именно ему.

Так как мошенники зачастую выставляют к показу не принадлежащие им квартиры, нужно проверить всю документацию, которая должна представляться в оригиналах.

Дубликаты правоустанавливающего документа или его нотариально удостоверенная копия вкупе с генеральной доверенностью должна вызвать несомненное опасение.

При работе с компаниями посредниками, нужно посмотреть их учредительную документацию и лицензии на право заниматься данным видом деятельности. А так же обязательно выйти на официальный сайт компании и запросить в поисках сведения о компании и её сотрудниках.

Для того чтобы договор можно было оспорить, нужно выписать и сохранить паспортные данные собственника или представительствующего лица. Дополнительные гарантии представит нотариальное удостоверение или титульное страхование купли продажи.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/dogovor-kp-kv/mozhno-li-osporit.html