Как грамотно продать квартиру самостоятельно: подводные камни и особенности честной сделки

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно снизить, если провести тщательную проверку документов, представленных продавцом. Невнимательность к деталям при заключении договора часто приводит к печальным последствиям.

4 обстоятельства, которые должны насторожить при покупке вторичного жилья:

1. Продажа недвижимости по доверенности. Владелец жилья может оспорить доверенность. Кроме того, доверенность можно подделать или закончится срок действия на момент подписания сделки.
2. Владельцы недвижимости часто менялись.

Возможно, что жилье является объектом мошеннических действий. Бывшие владельцы могут оспорить продажу.

1. Странное поведение хозяина квартиры. Убедитесь, что владелец недвижимости является дееспособным.
2. Квартира покупалась на средства семейного капитала.

Цель семейного капитала – улучшение жизни семей с детьми. Поэтому, если интересы детей нарушает сделка, договор оспаривается.

Особенности покупки вторичной недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет. Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.

• Сделки с долями теперь нельзя оформить без нотариуса. Продать долю нельзя без заверения в нотариальной конторе.
• Покупка ипотечной квартиры

Еще один подводный камень при сделках с недвижимостью – это приобретение квартиры, взятой в ипотеку.

Важно! Будьте предельно внимательны, если решили купить ипотечную квартиру. Условия сделки ставит кредитная организация.

Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.

Чем рискует покупатель недвижимости на вторичном рынке

Покупатель рискует своими деньгами. Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.

15 рисков при покупке вторичного жилья

1. Приватизация проведена с нарушениями. Например, не учтены интересы детей.

Важно! Дети имеют право оспорить продажу, если не учитывались их интересы при приватизации. Дети имеют право оспорить сделку, когда им исполнится восемнадцать лет.

1. Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
2. Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
3. Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
4. Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
5. Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
6. Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
7. Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
8. Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
9. Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
10. Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.

Проблему легче предотвратить, чем потом исправлять. Тщательный анализ документов поможет избежать ошибок при покупке жилья.

6 советов, как снизить риски при покупке жилья

1. Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
2. Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.

3. Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
4. Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
5. Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга.

   Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.

6. Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса.

   В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.

Как купить жилье, свободное от обременений

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

Совет. Проследите, чтобы до подписания договора, из квартиры выписались все прописанные жильцы. Договоренности на право пользования квартирой должны быть расторгнуты.

Для того чтобы проверить, решил ли собственник вопрос с жильцами, рекомендуем запросить новую выписку из домой книги.

Как проверить дееспособность владельца недвижимости

Существует доказательство дееспособности – это справка из диспансера. Посетите диспансер вместе с владельцем, и получите справки о том, что владелец недвижимости на учете не состоит.

Попросите собственника запросить справку из отделения опеки.

Важные сведения, которые указываются в справке:

• опека и попечительство не устанавливались;
• решений из судебных органов об ограничении дееспособности не направлялось.

Заверьте соглашение о приобретении квартиры в нотариальной конторе. Нотариальная заверка сделки поможет отстоять ваши интересы, если продавец заявит о недееспособности в момент подписания договора (статья 302 Гражданского кодекса).

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”советы при покупке квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Проверка личности и документов продавца

На рынке недвижимости часто происходят мошенничества. Например, продавец продает некачественное жилье по завышенной стоимости либо намеревается похитить деньги покупателя.

Риски можно снизить, если внимательно проверить документы.

9 действий для снижения рисков

1. Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
2. Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
3. Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
4. Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
5. Откажитесь вносить предоплату.
6. Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
7. Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
8. Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
9. Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Риски при покупке квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Заключение

Если вы собираетесь купить квартиру, учитывайте подводные камни при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке Покупка жилья на вторичном рынке связана с риском. Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке.

Вас должно насторожить, если объект продается по слишком низкой стоимости или не все жильцы выписались из квартиры. Если владельцы недвижимости часто менялись, возможно, что с жильем проводились мошеннические схемы.

Не спешите соглашаться на покупку, ознакомьтесь с несколькими вариантами, и выбирайте самый надежный из них.

“Подводные камни” при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-riski.html

Как грамотно продать квартиру?

В этой статье вы можете прочитать советы юриста и инвестора на рынке недвижимости о том, как грамотно продать квартиру,
как правильно продать квартиру самому, какие документы для этого необходимы, каких ошибок следует избегать и т.д.

Обычно все подобные статьи сводятся к тому, что правильно продать квартиру самому очень сложно и рискованно. Это, на мой взгляд, не так. Ведь оформлять квартиру совсем не обязательно самому, можно это поручить специалистам.
      Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода.  Есть ведь смысл немного поработать?

Поскольку я сам пару раз продавал квартиру без помощи агентства, то хочу поделиться с вами основными  правилами и предостеречь от ошибок. Самый главный вопрос, а почему нужно продать квартиру без риэлтора, мы обсудим как-нибудь в другой статье. А сейчас советы о том, как грамотно продать квартиру самому.

Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить — гораздо сложнее.
 О чём это правило.  Если вы просто хотите продать квартиру и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д.

, но об этом в следующих правилах.
А если вам нужны не деньги от продажи квартиры сами по себе? Если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность.  Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов.

 Если не верите, то можете посмотреть несколько квартир, где как вам кажется, люди дают частное объявление.

  Окажется, в 80 % случаев, что это объявление дано риэлтором, а в оставшихся 20 % большинство квартир продается по таким завышенным ценам, что купить  через  Агентство недвижимости окажется дешевле.

 Вот вы можете и влипнуть, как один раз получилось у меня. Например, вы продали квартиру и у вас на руках деньги.  Но ведь вы продавали квартиру сами не просто так, а с целью  экономии денег, либо получения большей цены за свою квартиру.

А теперь,  если вы захотите купить квартиру, то вы заплатите Агентству недвижимости примерно 6 % от суммы покупки. А если бы был обменный вариант, то вы заплатили бы 4% от суммы покупки, а свою квартиру продали без процентов.

Где выгода то?

Поэтому выводы из первого правила такие:

— продавайте квартиру без агентства тогда, когда вам нужны только деньги, а не обмен квартиру на другую.
Или даже если это обмен, но вам нужны только деньги, т.к.  вы переезжаете в другой город,  либо покупаете квартиру в новостройке у Заказчика строительства. В этом случае вам так же выгодно продавать квартиру самостоятельно.

— если у вас обменный вариант, то будьте готовы к тому,  что на рынке практически нет Продавцов квартир, которые бы продавали их самостоятельно. Соответственно, вам придется самостоятельно искать их. Искать их по объявлениям практически бесполезно. Необходимо будет самостоятельно давать объявления в газеты, Интернет, журналы, то есть нести расходы как времени, так и денег.

  Кроме этого, на растущем рынке недвижимости есть риск того, что если вы протянете, то на ваши деньги вы уже не сможете купить квартиру, которую планировали. Если вы к этому готовы и у вас есть время, деньги, то вперед. При самостоятельной продаже квартиры и покупке другой квартиры вы сможете заработать или сэкономить довольно приличную сумму.

  Если не готовы, то обращайтесь к Агентствам недвижимости.

 Совет  № 2.  Оцените свою недвижимость.

         Это довольно просто. Но еще раз хочу вернуть вас к правилу № 1. Все остальные правила – это техника. Их выполнение при надлежащем понимании очень простое. Многое можно за совершенно небольшие деньги поручить другим. Но выработка стратегии – это ваше дело.

Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если вы ошиблись, то пару месяцев без одного звонка, или потенциального покупателя, поставят вас на место.

Если вы торопитесь, то конечно, ставьте цену немного ниже рыночной. А кроме этого ищите покупателей с простыми сделками. То есть тех, у кого на руках деньги, а не тех, кому нужно для того, чтобы расплатиться с вами, продавать свою квартиру, на которую еще даже нет покупателя.

  Совет № 3. Приведите документы на свою квартиру в полный порядок.

Ваши документы на квартиру должны быть в максимальной степени готовности. В противном случае от 20 до 70 % покупателей будут «испаряться», так как у них нет времени, или желания ждать, когда вы всё доделаете.

Мне это правило, как и многим из вас, наверное, покажется очевидным.  Однако, как показывает практика – то, что очевидно для вас, не всегда очевидно для других людей.

  Что я подразумеваю под  максимальной степенью готовности документов:

— Если необходимо, то обновите техническую документацию, то есть документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации). По существующим  правилам эти документы действительны 5 лет с момента инвентаризации.  Достаньте, посмотрите на них.

Если необходимо, то обновляйте, не тяните.  Срочная беготня потом – это в 2-3 раза дороже, и как я уже говорил, большая вероятность потери покупателя. Тем более, что при инвентаризации может всплыть перепланировка квартиры, о которой вы могли уже и забыть.

А чтобы её узаконить,  потребуется так же время и деньги;

— Зарегистрируйте свои документы в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), даже если в этом нет необходимости.

  Например, если вы купили, получили в наследство, выплатили пай в ЖСК на квартиру в 1993 году, то у вас нет необходимости по закону регистрации документов в Учреждении юстиции.  Однако, я вам рекомендую всё таки пройти эту процедуру.

  Многие из людей вообще не понимают, что документы на квартиру бывают без Свидетельства о регистрации и соответственно, боятся сделок, где документы не зарегистрированы.  А если вы продаете без риэлтора, то страх будет еще больше;

— Выпишите всех  и получите согласие у всех людей (если продаете комнату), которых потом будет сложно собрать. А лучше и у тех, которых просто собрать.  Например, вы когда-то давно прописали в квартиру родственника, который готов в любое время выписаться. Пускай выписывается сейчас. Потом всякое может случиться. Он может заболеть, уехать в длительную командировку и т.д.

А то я видел, как от одного слова Апостиль сбежал потенциальный покупатель. И даже если ваша жена не в Германии, а рядом с вами, то так же лучше сделать всё заранее.  Мне сложно, не зная вашей ситуации, сказать точно, какие еще документы нужно сделать, может быть обменять паспорт,  срок которого истекает, получить отказ от покупки долевых собственников и т.д. и т.п.

  Еще раз просто повторю, сделайте всё заранее.

Совет № 4.  Активно ведите рекламную компанию.
        Одна из главных ошибок тех, кто хочет продать свою квартиру самостоятельно, состоит в том, что они всё знают, но мало делают.

  Можно написать советы, они прочитают и скажут: «Да в этих советах мы не нашли для себя ничего нового».

А когда начинаешь спрашивать: «А это сделано, а это, а это?», — то оказывается, что одно сделано наполовину, второе —  вообще не сделано, а третье «вот — вот начнем делать».  А это «вот — вот начнем» длится уже с месяц.

Поэтому не думаю, что в методах проведения рекламной компании я открою для вас что-то новое, просто действуйте, и не на половину, а в полном объеме. Ведь если вы решили продать квартиру без помощи агентства недвижимости, то нужно взять его работу на себя.

Как действовать? Вот обычно применяемые методы рекламы:
— Разместите свое объявление в Интернете.  Этот метод в последнее время набирает обороты и поэтому я поставил его на первое место.  При его относительной дешевизне, простоте использования  —  эффективность от него практически максимальная.  Куда размещать? Здесь в каждом городе свои правила.

  Там, где я живу, есть два-три крупных сайта, куда можно бесплатно поместить объявления. Потом объявления нужно периодически обновлять. Эффективность этого метода, как я уже говорил, хорошая.  Кроме подобных бесплатных методов, конечно, есть множество предложений по платной рекламе в Интернете.  Здесь можно потратить кучу денег  впустую.

Если решитесь на платную рекламу, то обдумайте, куда и почему вы её решили дать. Давайте всё-таки  на минимально возможный срок;

— Объявления в газетах или журналах.  Выберите  одно или два самых популярных издания и дайте несколько объявлений.  Давайте самые дешевые строчные объявления на три-четыре недели вперед. Этого обычно достаточно.

  Если у вас очень дорогая квартира или коттедж, то конечно можно и нужно делать более активную рекламную компанию. Можно дать фото объявления, баннеры и т.д. Эффект от дачи объявлений достаточно хороший.  Конечно, я говорю о хорошем эффекте, если вы не допустили ошибки в определении цены на недвижимость.

— Расклейка объявлений. Этот способ я
отношу к наименее эффективным. Однако, если квартира средней и
низкой ценовой категории, то он работает.  Единственное, что
могу посоветовать по данному способу, это то, что если вы решили
использовать его, то объявлений нужно много.  В общем, чем
больше, тем лучше.

  Если вы решили, что 100-200 штук – это
много, то вы можете разочароваться. Хотя бы штук 300-500.
Соответственно,  если нужно столько расклеивать, то лучше кого-то
нанять или попросить. Я пробовал, это работа довольно муторная;
— Помещение объявления о продаже непосредственно на стекле квартиры.  Сам я не пользовался этим методом.

Однако те, кто пользуются, говорят, что он хорошо работает, особенно,  если окна квартиры выходят на проходные улицы;

— Ну и последний метод – это обзвон Агентств недвижимости и выставление вашей квартиры на продажу.  Если ваша цель только заработать, то можете этот пункт пропустить.

Однако иногда люди начинают предпринимать самостоятельные усилия по продаже квартиры, так как считают, что Агентства недвижимости ничего не предпринимают, а им нужно её продать срочно и не за бесценок.  Здесь я часто согласен с этими людьми.

  Бывает, что Агентства недвижимости, кроме занесения в свою базу, особенно ничего и не делают, даже если это так называемый «эксклюзивный договор».  Но тем не менее эффект от Агентств недвижимости есть.

Многие люди, если им нужно найти квартиру, даже не смотрят на рекламные объявления, а сразу звонят в агентства недвижимости, многие звонят и по рекламе Агентств, которой они дают довольно много.  Поэтому, если вы не продаете квартиру самостоятельно принципиально, то используйте так же и Агентства недвижимости.  Это довольно эффективный метод.

Совет № 5.  Продумайте сразу, кто будет и как оформлять сделку с недвижимостью, а так же как будет происходить передача денег.
       При самостоятельной продаже квартиры кто-то должен будет вам оформить задаток (если он есть),  договор купли-продажи и проверить собранный пакет документов,
провести регистрацию недвижимости в Федеральной

Регистрационной службе и т.п.. Хотя обычно в этом нет ничего особенно сложного, и если вы в этом разбираетесь, то можете всё сделать и сами. Однако, для большинства людей нужна консультация и человек, который бы всё оформил.

Найдите этого человека и заранее узнайте стоимость и подробную процедуру сделки.
Второй важный вопрос – это порядок передачи денег за квартиру.  В Юстиции (Федеральной регистрационной службе) вам никто не даст пересчитывать деньги.  Однако,  как правило,  вы уже должны подписать документ о том, что деньги получили в полном объеме.

В других случаях для оформления сделки я рекомендую воспользоваться услугами Агентства недвижимости.

 Помните, что 90 % комиссионных денег Агентство недвижимости берет за поиск Покупателя или Продавца и 10 % — за оформление.

Поэтому, если вы нашли Покупателя сами, то часто за символическую сумму, около 10 % от суммы, которую бы они взяли за свои услуги обычно, они могут вам помочь оформить все документы и обеспечат расчеты.

 Есть смысл искать Покупателя самому, но оформлять самому довольно рискованно и я бы вам этого не советовал.

Вот, собственно, и все советы о том, как правильно продать квартиру самому.  Если у вас есть немного свободного времени и желания, то вы обязательно разберетесь и у вас всё получится.

Вам будет интересно почитать 27 ноября 2018 Что делать, если мужчина не хочет жениться? Веских причин для этого нет, встречаются, все устраивает обе стороны, но с предложением… 22 ноября 2017 Не смотрите на мужчину как на бесценное существо, которое нужно беречь, периодически протирать с него пыль и потом закрывать в… 4 апреля 2017 У большинства мужчин в настоящее время есть сильная неудовлетворённая потребность в ощущении осмысленности работы, жизни и т.д. Если женщина умеет…

Источник: https://www.sun-hands.ru/14kvartiraprodat.html

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен.

Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает.

Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что.

Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать.

Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает.

Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

 Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

• свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
• договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности. 

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать.

Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать.

И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги.

Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования.

То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку.

Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо.

Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру.

Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности.

В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца.

Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал.

Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин.

Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора.

Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена.

Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Продажа квартиры подводные камни

Конечно, законом предусмотрены защитные меры для лиц, уязвимых с его точки зрения, – но, несмотря на это, многие законодательные нормы нередко используются в незаконных целях.

Мошенники изыскивают множество способов для завладения чужим имуществом.

ГК РФ предусматривает ряд норм, по которым договор купли продажи квартиры, заключенный с лицами, не способными в полной мере осознавать собственные действия, может быть признан недействительным.

Договор с риэлтором – кратко и самое важное

Особенно это касается пунктов договора, оформленных мелким шрифтом — здесь обычно скрываются наиболее острые подводные камни. К слову, профессиональные «белые» агентства недвижимости практически никогда не оперируют подобными «уловками».

02 Первый обязательный пункт —предмет договора. Под ним подразумеваются те правовые отношения, по поводу которых заключается договор (приобретение квартиры, реализация, аренда, подготовка документации для сделки, предоставление информации и пр.

Как продать квартиру – инструкция

Разместить объявление о продаже объекта на нескольких торговых площадках, ежедневно отслеживать заявки, пришедшие на электронную почту, и отвечать на звонки, договариваясь о встречах в удобное для обеих сторон время. Будьте готовы к тому, что покупатель не всегда приходит в назначенный час и часто не отвечает на звонки. Главная опасность на этом этапе самостоятельной продажи квартиры – потеря времени.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Вам понравилась, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры?

Знакомые говорят, что вся информация по есть в интернете, можешь и сама все сделать, зачем привлекать агентство и платить деньги. Но я все-таки сомневаюсь, покупка квартиры – дело очень серьезное.

Подскажите, пожалуйста, какие могут быть скрытые опасности при покупке квартиры, и как лучше поступить?

Прежде всего, квартира должна быть ликвидной, то есть, всегда интересна другим покупателям, чтобы через какое-то время можно было ее продать за хорошие деньги и без проблем.

Консалтинговая компания Sky-Fort

Обязательно проверять, все ли чисто в документах — главная задача при сделках купли — продажи недвижимости. Только юристы могут максимально обезопасить клиентов от финансовых рисков.

​

Допустим, после долгих поисков вы выбрали квартиру для покупки, но это только полдела сделано. Осталось не менее трудное — правильно ее оформить в собственность.

Но сначала необходимо разобраться во всех документах продавца, особенно при покупке жилья на вторичном рынке.

Подводные Камни При Купле-продаже Квартиры

Кроме того, сложность представляет вопрос о праве пользования лица, не зарегистрированного на момент приватизации в квартире. Существуют такие случаи, когда человек по неизвестным причинам отсутствовал во время приватизации и в судебном порядке был снят с учета. Однако в случае появления такого лица, приватизация и все последующей сделки с ней могут быть признаны недействительными.

Подводные камни при покупке квартиры на рынке вторичного жилья

Для того чтобы избежать такой ситуации, при покупке квартиры необходимо предельно внимательно отнестись к таким «мелким формальностям», как изучение документов.

Каков же механизм потери квартиры, если сделка состоялась гладко, деньги отданы продавцу, расписка в их приеме и ключи на руках, и опасаться вроде бы нечего? Дело в том, что все сделки с недвижимостью обязательно проходят регистрацию в Управлении юстиции.

Подводные камни при покупке квартиры по переуступке прав

Они покупают квартиру в новостройке на этапе земельных работ по низкой цене, дожидаются, когда дом будет практически достроен, и продают квартиру. В таком случае прибыль цедента – это разница между ценой покупки и ценой продажи.

Также дольщики пользуются цессией тогда, когда им срочно нужны деньги.

Если просто расторгнуть договор с застройщиком, то дольщик потеряет значительную сумму денег на штрафах и неустойках, а продажа квартиры по переуступке прав позволит вернуть все деньги и получить бонус в виде прибыли.

Подводные камни при покупке квартиры

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, но не являются собственниками, нужно проследить, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Не пропустите еще один момент: для продажи с несовершеннолетними детьми нужно заручиться согласием обоих родителей, в случае если они не лишены родительских прав.

Источник: http://studioconsult.ru/prodazha-kvartiry-podvodnye-kamni-47992/

Подводные камни продажи квартиры без риэлтора

Так можно ли купить квартиру без посредников? Не будем вводить Вас в заблужение: ответ, «да, можно». Но это не так просто, как может показаться на первый взгляд, и для этого в любом случае потребуются дополнительные силы и финансовые вливания. Итак рассмотрим процесс поэтапно: 1.

Выполняем поиск квартиры. В Санкт-Петербурге нет единой базы недвижимости, включающей в себя все объекты, поэтому поиск квартиры или иного объекта недвижимости — дело хлопотное, требующее много сил и энергии. К источникам информации можно отнести печатную продукцию (напр.

бюллетень БН), а также различные ресурсы в интернете — базы недвижимости по Санкт-Петербургу (самые крупные из баз недвижимости по Питеру можно посмотреть здесь ).

Однако самостоятельно выполняя поиск, Вы должны быть готовы к тому, что в этих источниках может находиться до 70% недостоверной информации (напр.

Покупка квартиры без участия риэлтора

БТИ, оценка стоимости недвижимости); — брачный договор (если таковой был заключен); — правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли); — разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные;- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др. [info]Для себя Вы можете потребовать взять справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а также справки из психо-нарко диспансеров о том, что Продавец не состоит у них на учете. [/info]

7.

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенности

• [attention]Примечание: и хотя регистрирующий орган не зарегистрирует такую сделку, мошенник может получить от вас аванс и исчезнуть. [/attention]
• Шаг 2: проверяем личность собственника Всякая сделка с недвижимым имуществом должна совершаться дееспособными лицами.
• Не стесняйтесь затребовать у собственника справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере и на учете у врача-психиатра.
• Если сделка будет заключена лицом, которое имеет какую-либо зависимость, то родственники смогут ее оспорить, убедив суд, что человек был «не в себе».
• Лучше всего удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса – как минимум нотариус подтвердит дееспособность гражданина.
• Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество Даже если личность продавца и его право на жилье не вызывают сомнений, убедитесь, что само жилье лишено юридических проблем.

Продажа квартиры-какие «подводные камни»

[important]Анализируем рынок недвижимости Чтобы грамотно «вложить» свои средства и не купить квартиру дороже рынка, Вам необходимо будет проанализировать весь рынок недвижимости. [/important] Особенно непросто это сделать на рынке вторичной недвижимости.

На рынке первичной недвижимости, т.е. в сфере новостроек есть много своих подводных камней, которые обойти самостоятельно очень сложно: надежен ли застройщик, какие риски заложены в договоре с застройщиком.

Здесь желательно хотя бы проконсультироваться со специалистами.

В нашем агентстве можно проконсультироваться бесплатно.

3. Идем на просмотр квартир Все выбранные Вами квартиры необходимо внимательно осмотреть.

При этом нужно обратить внимание на все технические характеристики и различные факторы, напр.

Как купить квартиру без риэлтора?

Чего стоит остерегаться Из-за высокой стоимости недвижимости именно на этом рынке огромное количество мошенников и недобросовестных продавцов, которые незаконным путём добывают документы на жильё, подделывают их и пытаются максимально быстро продать квадратные метры. Поэтому все документы, как право устанавливающие, так и подтверждающие личность, необходимо тщательно проверять.

1. Не стоит «бросаться» на слишком низкую цену, даже -10% от среднерыночной стоимости должны насторожить.
2. Возможно, это не срочная продажа в связи с выездом за пределы страны, а просто продавец скрывает какие-то факты, которые могут повлиять на сделку.

Как самостоятельно купить квартиру

Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться.

Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

• Аванс при покупке квартиры Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу.
• В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки.
• Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца.
• Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

На ранних стадиях (как только квартира выбрана окончательно) стоит оговорить ее точную цену, так как пока банк будет одобрять объект, а заемщик собирать документы, пройдет время, и окажется, что продавец повысил стоимость квартиры. Важными сведениями являются и сроки предоставления правоустанавливающих и технических документов, дата выселения продавца. Банк проверяет сделку на юридическую чистоту, но и покупателю не стоит терять бдительности.

1. В случае наличия в следке совершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки и выделение несовершеннолетнему доли в другой квартире.
2. Хоть это и не проблема покупателя, но проследить, чтобы законы не нарушались, стоит.
3. Так как при ущемлении прав несовершеннолетних сделка будет признана недействительной.

Купить квартиру без риэлтора: инструкция, советы, тонкости сделки

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора Самостоятельная покупка квартиры от застройщика в ипотеку обходится практически без проблем, можно даже сказать, что наличие риэлтора, при желании купить строящееся жилье, нецелесообразно.

Банки выдают список аккредитованных объектов, останется только выбрать. С самостоятельным выбором квартиры на вторичном рынке все немного сложнее.

Предварительный договор защитит от варианта, когда пока покупатель проводит за свой счет оценку и собирает все документы, требуемые кредитным учреждением, продавец ищет более выгодного покупателя.

‘ + bannerdata.c + ‘

При рассмотрении понравившихся вариантов стоит учесть несколько советов:

1. Осмотр квартиры лучше проводить в дневное время при хорошем освещении;
2. Все коммуникации квартиры требуют личной проверки: включается ли свет, хороший ли напор воды;
3. Требует изучения и инфраструктура – желательно погулять по району, в котором расположен дом, изучить есть ли парковка, хорошая ли транспортная развязка

Аванс или задаток? Задаток передается после заключения договора купли-продажи, подтверждается передача денег подписанием соглашения о задатке и распиской в получении средств.

Если договор купли-продажи на момент передачи денег не подписан, то средства считаются авансом, и в случае срыва сделки подлежат возврату продавцу. Это стоит помнить.

Кроме того, риэлтор заинтересован в увеличении суммы сделки (как и продавец) за счет того, что от нее зависит его вознаграждение. ↓

Источник: https://jurist-company.com/podvodnye-kamni-prodazhi-kvartiry-bez-rieltora/

Как избежать рисков при продаже квартиры?

Сделки с недвижимостью таят в себе много тонкостей и нюансов, о которых могут и не подозревать люди, решившие купить или продать квартиру самостоятельно. При этом как покупатели, так и продавцы жилья подвергают себя большому риску. Почему не стоит заниматься реализацией жилья самостоятельно и лучше обратиться к профессиональному риэлтору, нам рассказали эксперты.

Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий: нужно верно оценить стоимость жилья, организовать просмотры, найти покупателя, собрать справки, провести взаиморасчеты.

Не исключено, что на каком-то из этапов продавцу жилья понадобится профессиональная помощь агента, который не только сориентирует его на рынке недвижимости, но и поможет разобраться в юридических тонкостях. Продажа квартиры, как и любая другая операция с недвижимостью, несет в себе целый ряд рисков, которые необходимо учитывать.

На долю продавца так же, как и покупателя, приходится немало рисков, связанных с потерей как самой квартиры, так и денег от ее продажи.

На начальном этапе для продавца одним из самых широко распространенных рисков является продажа недвижимости по заниженной цене. Произойти это может из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.

Для того чтобы продать квартиру, человек должен постоянно мониторить ситуацию на рынке недвижимости и быть в курсе последних изменений.

Поэтому в этом случае обращение к профессиональному риэлтору станет самым оптимальным вариантом: специалист максимально точно определит цену жилья.

На этапе сбора документов у продавца также могут возникнуть сложности.

Чтобы оформить сделку, необходимо собрать большое количество документов, и в этом кроется еще один риск для продавца, ведь из-за допущенной в документах ошибки или просроченной справки придется начинать сбор документов заново.

Когда продавец окончательно договорился с потенциальным покупателем жилья, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя.

Также нужно заранее оговорить, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора.

Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет инициатор этих расходов.

Многие продавцы не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря.

Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии — возникновения залога на квартиру), а впоследующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту, и по расписке. Если покупатель требует от продавца расписки, подтверждающей получение денег (это возможно и часто бывает на практике), правильно составляйте расписки — это очень важно. Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества. Подобная ошибка дает возможность покупателю (или злоумышленникам, связанным с покупателем) обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное.

При получении денег за квартиру продавец также рискует. При оплате наличными есть риск получить меньшую сумму, существует вероятность подделки купюр и опасность стать жертвой грабителей.

Для того чтобы избежать этого, лучше обратиться к посредничеству банков: покупатель передает деньги в банковскую ячейку (соответственно, они пересчитываются и проверяются служащими банка), а продавец получает ключи от ячейки после передачи прав собственности. Таким образом, риски продавца сводятся к минимуму.

Специалист разъяснит все непонятные продавцу моменты, не даст обмануть, переложить на него лишнюю ответственность, возьмет на себя общение с потенциальным покупателем (или его агентом), сделает все возможное, чтобы продаваемый объект в глазах покупателя выглядел привлекательно, согласует с покупателем (или его агентом) вариант взаимовыгодного проведения сделки и расчетов.

Сопровождение сделок квалифицированными специалистами по недвижимости — это гарантия чистоты процесса, полная безопасность, спокойствие и отсутствие рисков. По сравнению с возможными потерями расходы на сопровождение сделок с недвижимостью весьма малы. Стоимость данной услуги в нашем агентстве составляет 15 тысяч рублей.

Источник: https://omskrielt.com/views/42418/