Продажа квартиры без согласия супруга: особенности сделки, необходимые документы и последствия

С точки зрения действующего законодательства считается, что активы, нажитые гражданами в браке, являются их общей собственностью.

В связи с этим в случае продажи такой недвижимости требуется письменное согласие мужа (жены) на совершение подобной сделки. Однако в ряде случаев данный документ не требуется, все тонкости и нюансы рассмотрим в статье.

Зачем нужно позволение второй половины?

Сразу необходимо отметить, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Так, все активы, нажитые супружеской парой в период пребывания в браке, являются совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Право владения, пользования и распоряжения имуществом также распространяется и на супругу (супруга), которая не зарабатывала деньги, по уважительным причинам (например, из-за ведения домашнего хозяйства, воспитания детей и т.д.).

Любые действия, совершаемые в отношении общей квартиры, должны осуществляться по взаимному согласию мужа и жены.

При этом если речь идет о сделке, требующей прохождения регистрации в Росреестре или обязательного удостоверения у нотариуса, то для того, чтобы ее совершить необходимо будет получить письмо-согласие от второй половины (п. 3 ст.

35 СК РФ). Более того, для такого документа должна быть соблюдена особая форма – нотариальное удостоверение. Из изложенной выше нормы следует, что муж или жена не могут самовольно продать квартиру (за исключением отдельных случаев).

Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:

• Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
• Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
• В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
• Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
• Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.

Если в брачном договоре, заключенном между молодоженами, указано, что конкретная квартира является собственностью одно из них, то в этом случае также не потребуется согласие на продажу такого жилья.

К основным ситуациям, при которых требуется письменное согласие на сделку от второй половины, относятся следующие:

• Квартира была купленной после вступления в брак по соглашению о купле-продаже.
• Отчуждаемое жилье приобретено по договору мены, согласно которому предыдущая квартира была обменяна на другую.
• Общая недвижимость относится к кооперативному жилищному фонду. При этом супруги выплачивали паевые взносы.
• Супружеская пара приобрели жилье в порядке долевого строительства.

Кроме того, в отдельных случаях один из семейной пары может в судебном порядке признать имущество второй половины совместной собственностью. Такое возможно в том случае, если будет установлено, что стоимость конкретного объекта была существенно увеличена за счет совместных вложений мужа и жены (абц. 3. п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Когда требуется письменное согласие мужа (жены), а когда можно обойтись без него рассмотрим в данном видео:

Как совершить сделку, если муж или жена против?

Итак, если отчуждаемая недвижимость не относится к категории совместно нажитой собственности, то тогда проблем с ее продажей не возникнет, так как согласие в этом случае не требуется. Сделка будет производится в общепринятом порядке.

А вот можно ли сбыть недвижимость, если муж (жена) не хотят давать свое согласие на продажу совместной квартиры? В подобной ситуации единственным выходом будет являться раздел общего имущества с дальнейшим отчуждением своей доли.

Порядок раздела совместно нажитых активов регламентируется ст. 38 СК РФ. Сделать это можно как во время пребывания в семейных отношениях, так и после развода по инициативе одного из бывших супругов.

Так, существует два основных способа раздела активов, которые были нажиты в браке (п. 2-3 ст. 38 СК РФ):

• Путем заключения мирного соглашения между мужем и женой – в рамках такого документа супруги могут договориться о выделении доли в виде денежной компенсации, выплачиваемой в пользу участника, не желающего давать согласие на продажу.
• Через подачу искового заявления в суд (к такому варианту прибегают в том случае, когда имеются споры касательно определения доли каждого из участников общего имущества).

При разрешении возникших разногласий суд на свое усмотрение определяет, какая часть общей недвижимости будет принадлежать истцу и ответчику. При этом в случае, если одной из сторон передается доля жилплощади, стоимость которой выше причитающейся, то тогда она должна будет выплатить денежную компенсацию в пользу своей второй половины. Об этом написано в абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ.

Таким образом, подытоживая вышесказанное следует отметить, что при отсутствии согласия второй половины на продажу общей квартиры единственным выходом является раздел имущества. Только после выделения конкретной доли, причитающейся каждому из супругов, ее можно продать.

Правовые последствия

Внимание! И продавец, и покупатель квартиры должны понимать, что если один супруг продал недвижимость без согласия другого, такая сделка будет являться достаточно рискованной и может привести к весьма большим проблемам.

Так, в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ лицо, чьи интересы не были учтены при отчуждении общей жилплощади, имеет право признать такую сделку недействительной, подав исковое заявление в районный судебный орган. Сделать это он можно в течение года, начиная с того момента, как он участник совместной собственности узнал о данном обстоятельстве.

В свою очередь признание сделки недействительной влечет за собой следующие правовые последствия (п. 2 ст. 167 ГК РФ):

• стороны должны будут вернуть друг другу имущество, переданное по договору купли-продажи, то есть покупатель вынужден будет вернуть квартиру, а продавец полученные денежные средства;
• возвратить полученное в денежном выражении (в случае, если этого нельзя будет сделать в натуре).

Кроме того, если не был произведен раздел совместно нажитой недвижимости, то вторая половина сможет инициировать судебный процесс по выделению причитающейся ему доли. Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Таким образом, на практике продажа имущества без согласия второй стороны вполне реальна.

Однако единственным разумным выходом из подобной ситуации, позволяющем в будущем избежать проблем, является раздел имущества и отчуждение только своей доли или всей квартиры (в случае, если была выкуплена и часть, принадлежащая второй стороне). В противном случае продавец, а также покупатель такой квартиры могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/v-brake/bez-soglasiya-supruga.html

Особенности продажи квартиры без согласия супруги и другого собственника

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения.

При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку.

Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/bez-soglasiya.html

Чем грозит отсутствие согласия супругов при купле-продаже жилья

Все, что куплено супругами в браке, является их общей собственностью. Но семейные пары не только покупают, но и продают. Продажа жилья, как и его покупка при этом является наиболее серьезной сделкой.

С 2013 года заверенного согласия супруга покупателя на регистрацию сделки не обязательно. Однако отсутствие этого документа может принести множество проблем как покупателю, так и продавцу.

ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. Нажитое в период брака является совместной собственностью.

Вполне логично, что распоряжаются муж и жена совместной собственностью по обоюдному согласию.

Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило все излишними процедурами.

Однако для того, чтобы распоряжаться покупками, которые зачастую представляют основной семейный актив, например, недвижимостью — необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом.

Почему требуется заверенное согласие супруга на куплю-продажу недвижимости

Во-первых, заверенное у нотариуса согласие страхует гражданский оборот от поддельных согласий, которые в противном случае наводнили бы нашу жизнь.

Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента.
Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия, разъясняет имущественные права супругов.

В 2013 году государство, стремясь упростить механизм оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не обязательно.

Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия на покупку супруга, и тем самым создают оспоримые права. По той же 35 ст. п.2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку не действительной.

Казалось бы, зачем оспаривать супругу сделку, которая и ему выгодна? Однако правоотношения между сторонами разнообразны.

Судебная практика изобилует примерами признание сделок не действительными из-за отсутствия согласия на продажу жилья.

Например, супруг может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица. Получать согласие супруга не нужно, а имущества, вместе с тем, у семьи не прибавляется. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок — не ясно.

Штамп на соответствующую страницу ставится в загсе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют.

Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, или иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял.

Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то она является таким же собственником квартиры, как и супруг. Приобретенным имуществом они владеют пополам.

Супруг, приобретая жилье, получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное. Однако по закону, как мы знаем, оно совместное.

Для покупателя недвижимости на данный момент это может стать явным затруднением, потому что как он может понять, что у жилья есть еще один владелец – непонятно.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2036714-2015-05-28-chem-grozit-otsutstvie-soglasiya-suprugov-pri-kuple-prodazhe-zhilya/

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.) и оформлена лишь на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество.

Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

• Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения. Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет. Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.
• Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.
• Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.
• Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

Как и где оформить

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст.

38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена.

Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/nuzhno-soglasie-supruga

Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.

Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.

Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.

Корни проблемы

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.

Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.

Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.

По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

1. Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

1. Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

1. Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Требования к содержанию согласия супруга

Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.

35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”.

В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.

Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга

Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).

Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.

Есть три нормы, о применении которых можно говорить:

1. Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:

“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.

1. Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:

“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.

1. Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:

“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.

Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.

Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.

Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?

Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).

Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.

С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?

Есть два варианта толкования:

1. Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.

Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.

1. Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.

В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.

Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.

253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).

Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов

Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.

Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.

Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.

Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е.

сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И.

Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.

Способа полностью исключить такие риски не существует.

Источник: https://advokat-poluektov.ru/publish/kak-osparivayut-sdelki-sovershennye-bez-soglasiya-supruga/

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.
На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

○ Понятие совместно нажитого имущества

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена.

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

• Получение жилплощади по наследству.
• Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
• Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

✔ Получение одним из супругов наследства

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

✔ Продать по согласию супругов

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно.  При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

• А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.
• Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.
• Вернуться

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Источник: https://topurist.ru/article/54091-prodazha-kvartiry-kuplennuyu-v-brake.html