Как работают риэлторы по продаже квартиры: основные этапы и нюансы риэлторской деятельности

Как найти хорошего риэлтора, если я хочу продать квартиру? Сколько стоят риэлторские услуги при продаже квартиры? От чего зависит стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры?

Здравствуйте, друзья! Вас приветствует популярный сетевой журнал «ХитёрБобёр»! На связи постоянный автор ресурса – Денис Кудерин.

Сегодня мы изучим актуальную и интересную тему – риэлторские услуги. Помощь посредника в деле покупки, продажи или аренды жилья может понадобиться каждому. Стоит знать заранее, что представляют собой услуги риэлтора и зачем вообще они нужны.

1. Что такое риэлторские услуги?

Каждый день в стране тысячи объектов недвижимости покупаются, продаются и сдаются в аренду. Большинство покупателей, продавцов и арендаторов действуют через посредников. Самостоятельные операции с недвижимостью – это хлопотно, рискованно и часто безрезультатно.

По этой причине люди пользуются риэлторскими услугами. Профессионалы по сделкам с недвижимостью помогают реализовать жильё быстро, без обмана и на выгодных для нанимателя условиях.

Риэлторские услуги – предпринимательская деятельность, которая заключается в посредничестве при совершении операций с недвижимостью.

Риэлтор – специалист, который помогает купить, продать или сдать в аренду квартиру, дом или коммерческий объект. Иногда риэлторов называют агентами по недвижимости.

Иногда под словом «риэлтор» понимается не конкретный человек, а целое риэлторское агентство – организация, выполняющая функции посредника или консультанта по сделкам с недвижимостью. За свои услуги риэлторы получают посреднический процент или фиксированную оплату.

Все подробности о работе и функциях агентства недвижимости вы найдёте в соответствующей публикации.

Профессиональные обязанности посредников довольно обширны:

• подбор вариантов недвижимости для покупателя в соответствии с его запросами и пожеланиями;
• анализ и проверка документов выбранного объекта;
• ведение переговоров с продавцом с целью добиться более выгодных условий;
• соблюдение юридической чистоты сделки;
• передача предоплаты;
• документальное оформление сделки купли/продажи;
• организация взаиморасчетов;
• передача жилья новому владельцу;
• реклама и грамотная презентация объекта при продаже жилья;
• поиск покупателей и демонстрация им реализуемой квартиры.

Бывает, что риэлтор выступает одновременно от имени продавца и покупателя. В этом случае он ведёт сразу 2 сделки и получает двойной гонорар.

Услуги риэлтора нужны, когда вы желаете продать жильё, купить или снять квартиру, реализовать коммерческую недвижимость. Сегодня без посредников работают единицы: привлечение риэлторов – более цивилизованный и надёжный способ реализовать или приобрести жильё.

2. Сколько стоят услуги риэлтора – обзор факторов, влияющих на стоимость

Риэлторские услуги предоставляют крупные и мелкие агентства недвижимости. Существуют также частные риэлторы – независимые специалисты, работающие на себя в формате ИП.

За свою работу посредники получают комиссионные, которые рассчитываются от суммы сделки. Конкретной ставки обычно нет либо она минимальна. Риэлторы, работающие на агентство, получают за свою работу 25-75% от гонорара в зависимости от своего уровня.

Допустим, квартиру продали за 3 млн. Агентство получило за свои услуги 50 тысяч, из них 12-30 тыс. получает специалист, оформивший сделку, остальное уходит в доход организации.

Соответственно, риэлтор, выступающий сольно, всю прибыль берёт себе, но при этом выполняет больший объём работы, поскольку ни юридическую, ни информационную поддержку ему никто не оказывает.

Существуют узкие специалисты, работающие в определенных нишах. Такие риэлторы помогут, например, купить коммерческую недвижимость или арендовать жильё студентам.

Рассмотрим подробно основные факторы, влияющие на стоимость риэлторских услуг.

Фактор 1. Цена объекта

Очевидно, что чем выше стоимость объекта, тем сложнее найти на него покупателя. Риэлтор, конечно, имеет доступ к базам данных продавцов и покупателей для всех категорий жилья, но успех сделки зависит не только от наличия информации.

Он зависит от умения посредника выгодно представить объект, подчеркнуть его достоинства и скрыть недостатки. В зависимости от суммы сделки производится расчет комиссионных посредника.

Об особенностях сделок с дорогой недвижимостью читайте статью «Элитная недвижимость».

Фактор 2. Ликвидность объекта

• От параметров жилья зависят такие факторы как сроки поиска покупателей, сложность или наоборот, простота оформления документов.
• Потому при расчете стоимости услуг специалиста обязательно учитывается ликвидность жилья, наличие у него всякого рода обременений и прочих «довесков».
• О том, как продать коммерческую недвижимость, читайте подробную публикацию.

Фактор 3. Перечень услуг, оказываемых риэлтором

Если сделка простая – к примеру, только покупка конкретного объекта, стоимость услуг рассчитывается по минимуму. А вот когда необходимо провести дополнительную работу – скажем, организовать рекламу или подобрать несколько вариантов для покупателя, цена повышается.

Если риэлтор занимается сдачей жилых помещений внаём, то комиссия взимается в размере 50-100% от месячной стоимости аренды.

Свои нюансы расчетов есть при аренде коммерческих помещений. Такие сделки более сложны в юридическом плане, а значит, и стоимость посреднических услуг будет выше.

Фактор 4. Тип оплаты

Средняя ставка риэлтора в сделках купили/продажи составляет от 2% до 7%. Очень сложные операции иногда оцениваются специалистами в 10% комиссионных.

Реже посредники работают за фиксированную ставку. Как правило, такой гонорар получают новички и стажёры в риэлторских агентствах.

3. Как найти хорошего риэлтора – 5 полезных советов

Те, кто ранее не продавал, не покупал, не сдавал в аренду недвижимость, не представляют всех особенностей и нюансов таких операций. Потому новички в жилищных сделках стараются сэкономить на посреднических услугах.

Они занимаются организацией самостоятельно или нанимают неопытных агентов, работающих по минимальным тарифам. Чаще такой подход себя не оправдывает и даже работает в минус.

Совет: к сделкам с недвижимостью следует походить максимально серьёзно и выбирать в партнёры только профессиональных специалистов.

А теперь советы, как найти надёжного и честного риэлтора.

Совет 1. Откажитесь от сотрудничества с риэлторами-одиночками

Непрофессиональных работников на рынке жилья предостаточно. Однако в агентствах, которые дорожат своей репутацией, не держат риэлторов, работающих по принципу «авось пронесёт». Таких сотрудников увольняют, после чего они уходят «в свободное плаванье».

Выбирая «одинокого рейнджера», вы покупаете кота в мешке. Послужной список такого специалиста может оказаться поддельным, а репутация – фикцией.

В агентствах же каждого сотрудника обязательно проверяют на профпригодность. А списки закрытых сделок здесь, как правило, подлинные.

Совет 2. Выбирайте компанию, которая давно представлена на рынке услуг

Очевидно, что опытная компания предпочтительней фирмы, открывшейся месяц назад. Если агентство работает на рынке 10-20 лет, значит, оно успешно преодолело все волны экономических кризисов и осталось на плаву благодаря верной политике руководства.

Но помните, что крупное агентство – не обязательно хорошее. А навязчивая реклама фирмы на каждом углу – ещё не показатель качества услуг. Часто в крупные организации привлекают новичков, у которых нулевой опыт в сделках с недвижимостью.

Совет 3. Внимательно изучайте отзывы клиентов

Как проверить профессионализм риэлтора? В первую очередь, стоит изучить отзывы о сотруднике на сайте компании и на специальных форумах.

Учтите, что негативные отзывы люди пишут охотнее, чем хвалебные. Так что если вам попадётся один недовольный клиент на десять вполне удовлетворённых, это скорее, положительный результат, нежели отрицательный.

Совет 4. Анализируйте профессионализм риэлтора при встрече

Личная встреча скажет вам больше, чем все вместе взятые отзывы. Уже по нескольким предложениям бывает понятно, кто практикует честные и деловые отношения, а кто раздаёт обещания, не подкреплённые реальными фактами.

Кстати, возраст сотрудника – ещё не свидетельство его профессионализма. В риэлторы берут людей до 50 лет: может оказаться и так, что работник, который намного старше вас, всего лишь стажёр, не закрывший ни одной сделки.

Опытным можно считать специалиста, успешно закрывшего не менее 20-30 сделок купли/продажи. Следует обратить внимание и на количество проектов, который ведёт риэлтор в настоящий момент. Профессионал всегда востребован: одновременно он может заниматься 3-5 делами без ущерба для качества.

Совет 5. Прислушивайтесь к мнению друзей и знакомых

Самый верный и эффективный вариант. Друзья не станут вводить вас в заблуждение и расхваливать агента, работой которого они недовольны.

В идеале хорошего риэлтора, как семейного доктора, нужно искать именно по рекомендациям людей, которых вы знаете лично.

4. Где найти хорошего риэлтора – обзор ТОП-5 компаний по предоставлению риэлторских услуг

В каждом городе работают десятки агентств недвижимости, в которых все желающие могут нанять риэлтора для любых допустимых законом операций с жильём.

Чтобы облегчить нашим читателям выбор посредника, мы сделали обзор пяти наиболее надёжных и проверенных компаний столичного рынка. Обратите внимание, что некоторые из перечисленных компаний имеют филиалы в других городах РФ.

1) SB Realty

Здесь можно купить жильё не только в РФ, но и за рубежом, в частности – в Испании. Фирма активно сотрудничает с ведущими банками России – Сбербанком, ВТБ, Промсвязьбанком. Это помогает предоставлять клиентам выгодные условия по ипотечным кредитам и даёт дополнительные гарантии безопасности.

2) ИНКОМ

Компания действует на рынке Москвы и области. Гарантирует юридическую чистоту в любых сделках, всегда учитывает интересы клиента. В штате работают только профессиональные риэлторы, на счету которых десятки успешно закрытых сделок.

3) Октава-Недвижимость

Сотрудники компании имеют опыт проведения сложных с юридической и финансовой точки зрения сделок. Необычные жилищные ситуации и нестандартные объекты недвижимости не страшат риэлторов «Октавы»: они берутся за любое дело, если могут помочь клиенту решить его проблему.

4) МГСН

Через агентство можно взять жилищный кредит в банке на более выгодных условиях. На сайте можно задать вопрос консультанту в режиме онлайн.

5) ЕГСН

Фирма имеет безупречную репутацию в профессиональных кругах и пользуется популярностью у рядовых пользователей. На счету компании – сотни успешных закрытых сделок. ЕГСН гарантирует своим клиентам безопасность, конфиденциальность, юридическую чистоту. Все сделки с недвижимостью, проводимые компанией, в обязательном порядке страхуются.

5. Как сэкономить на услугах риэлтора – 5 проверенных способов

Разумная экономия никогда не бывает лишней. Вот несколько советов, которые помогут сберечь средства при операциях с недвижимостью.

Способ 1. Занимайтесь поисками квартиры самостоятельно

Здесь нет противоречия. Если вы имеете некоторый опыт в продаже или приобретении жилья, для поиска вариантов вам не нужна посторонняя помощь.

Приглашать риэлтора целесообразно лишь на последней стадии сделки, когда требуется поддержка компетентного в юридических аспектах лица.

Способ 2. Предложите риэлтору выступить в качестве консультанта

Если привлечь специалиста не в качестве официального посредника, а в роли консультанта, можно неплохо сэкономить на стоимости услуг. Пусть риэлтор только подсказывает вам, в каком направлении двигаться, а переговоры и сделки вы будете вести самостоятельно.

Опять же, такой вариант целесообразен, если у вас есть хотя бы минимальные навыки в операциях с недвижимостью.

Способ 3. Сотрудничайте с частными риэлторами

Частные риэлторы берут меньше за свои услуги. Это вполне логично, ведь им не нужно отдавать 50-75% агентству. Но такой способ не всегда безопасен.

Есть вероятность нарваться на непрофессионалов или мошенников, которые возьмут предоплату и скроются с вашими деньгами в неизвестном направлении.

Способ 4. Откажитесь от ненужных риэлторских услуг

Поскольку основная цель каждого риэлтора – заработать деньги, они стремятся по максимуму использовать «коммерческий потенциал» каждого клиента.

Специалисты не упустят случая навязать вам дополнительные и необязательные услуги, за которые, естественно, нужно будет заплатить. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит внимательно изучить условия и исключить из соглашения ненужные пункты.

Способ 5. Самостоятельно подготавливайте документы

Самостоятельная работа с документами экономит средства, но повышает риск ошибок. Вы можете не заметить неточностей или грубых нарушений, в итоге документ на стадии закрытия сделки будет признан недействительным.

Чтобы этого избежать, советуем пользоваться профессиональной юридической помощью. В частности, компания Правовед оказывает юридические услуги по сделкам с недвижимостью всем желающим. При этом неважно, в каком регионе вы проживаете: фирма действует через интернет.

С этой организацией сотрудничают специалисты всех направлений. При этом пользователь сам вправе назначить юристу гонорар. Более того, некоторые консультации можно получить в онлайн режиме совершенно бесплатно. Для этого нужно всего лишь зайти на сайт компании Правовед.ру, выбрать интересующую вас область права и связаться со специалистом.

Источник: https://hiterbober.ru/personal-money/rieltorskie-uslugi.html

Продажа квартиры через риэлтора

Главная причина, по которой продающие квартиру не обращаются к риэлторам, это желание сэкономить на комиссионных. Однако сегодня я хочу поднять такую тему как продажа квартиры через риэлтора.

Советы по подготовке и самостоятельной продажи квартиры Вы уже читали в предыдущей статье из двух частей.  Мнение же профессионалов сходятся в одном – при продаже любой недвижимости, и, как правило, в первую очередь для большинства это касается жилой квартиры, нельзя торопиться.

Суть в том, что Вам нужно решать – продавать быстро или дешево. Нельзя рассчитывать продать и дорого и за пару дней. Так везет лишь единицам. Важно помнить, что квартира имеет очень низкую ликвидность из-за высокой стоимости и недоступности к мгновенной покупке подавляющим большинством людей.

Продажа квартиры через риэлтора. Основные причины и преимущества

Очень много квартир выставленных на продажу, принадлежат людям, которые вообще ни разу до этого не занимались продажами, и тем более не продавали такой сложный и хлопотный Товар как недвижимость.

Прочитав про механизмы продажи, безусловно, можно избежать многих задержек. Однако и в этом случае у Вас не будет одного – опыта. Подводные камни есть в любом деле.

Первая причина

• Оценка стоимости. Риэлтор дает правильную, реальную оценку стоимости квартиры, исходя из Ваших пожеланий скорости продажи. Ввиду их профессиональной деятельности им приходится ежедневно мониторить цены, следить за тенденциями на рынках недвижимости, оценивать структуру спроса и предложений, ну и так далее.

Еще раз напомню, о том, что писал в предыдущей статье.

Риэлтор сильно заинтересован продать Вашу квартиру как можно дороже. Ведь от этого зависит и его доход – размер комиссии прямо пропорционален цене.

Вторая причина

• Документы. Профессионалы дотошно и с быстрой скоростью собирают всю необходимую для продажи документацию (для этого нужно лишь оформить на риэлтора доверенность на сбор документов). 

Во-первых, опять-таки из-за опыта, они знают, какой пакет документов нужен. Во-вторых, они знают варианты быстрой их сборки и компоновки, с учетом нюансов работы различных государственных структур, типа БТИ и Юстиции. Кстати, оговорюсь, что данная доверенность не дает им право на реализацию квартиры без Вашего ведома, а лишь предоставляет юридическую возможность для сбора документов.

Третья причина

• Инструменты рекламы. Нужно понимать, что у любого агентства недвижимости Ваша квартира далеко не единственный объект под продажу. Они этим занимаются ежедневно и для множества клиентов. А значит, у них уже отработаны различные схемы рекламирования, которые быстро и эффективно оповестят о Вашем предложении.

В достаточно крупных агентствах, реклама поставлена на поток. Там есть специальные отделы и профессиональные маркетологи, которые занимаются исключительно рекламой.

У них уже заранее проплачены площадки на досках объявлений, заложены бюджеты на рекламу в газетах, запущены компании по контекстной рекламе и так далее.

Четвертая причина

• Презентация. Это одна из главных причин, по который стоит продавать квартиру через риэлтора. Профессиональный агент по недвижимости умеет правильно презентовать квартиру, демонстрируя достоинства и нивелируя недостатки. Именно этому их обучают на множествах специализированных курсах и тренингах. Плюс ежедневный опыт общения с покупателями недвижимости.

Само собой тут Вы не сможете конкурировать с ними. Это их профессия и их хлеб.

Ведь и Вам не понравится, если в Ваше дело будут лезть посторонние, с советами как правильно делать Вашу работу, тем более, если эти люди сами в ней ничего не смыслят.

Пятая причина

• Безопасность. Тоже очень важный момент для сложных и дорогих сделок. Именно агентство недвижимости и их профессиональные риэлторы следят за чистотой сделки, контролируют правильность оформления документов и оплату денег.

Мой вывод: наличие риэлтора не обязательно при проведение сделки, но весьма желательно для неопытных продавцов квартир, коими являются большинство.

Последний момент: размер комиссии обычно составляет от 1 до 3 % (обычно 3). Хотя встречаются и жадные агентства с 5% от суммы сделки. Другой вопрос – сможете ли Вы продать быстро и безопасно самостоятельно по цене, который покрывает данную разницу?

Источник: https://knopki-bablo.net/finansovaya_gramotnost/prodazha-kvartiryi-cherez-rieltora.html

Как работают риэлторы по продаже квартиры

Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие необходимых для продажи документов. Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры и в чем заключается деятельность этих лиц

Для начала стоит определиться с тем, кто такие риэлторы и в чем собственно заключается деятельность этих специалистов. Первое, на что стоит обратить внимание, это то, что риэлторы это не юристы, в специализацию которых входят сделки с недвижимостью. В большинстве своем риэлторы не имеют юридического образования, но их запас знаний является достаточным для работы в данной сфере.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли), чтобы обеспечить минимум 2-3 сделки и 3-5 договоров в месяц, следовательно достаточный для достойной жизни доход. Работайте правильно с квартирами продавцов и добьетесь частых продаж, постоянный поток клиентов.

Как работают риэлторы

Частному риэлтору необходимо заработать хорошую репутацию, люди больше доверяют фирмам, занимающимся недвижимостью, а не отдельному предпринимателю. Возможно, первое время придется работать за копейки, чтобы привлечь больше клиентов. Если вы будете выполнять свою работу качественного и давать клиенту больше, чем он просил, то со временем у вас появится своя клиентская база.

Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры

Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

• список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
• соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
• размеры вознаграждений за услуги;
• сроки действия соглашения (не менее одного года);
• пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
• пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Агент по недвижимости и его обязанности

Клиент может потребовать заменить сотрудника, работающего над его задачей. Также законодательно предусмотрена возможность расторжения договора с агентством без объяснения причин.

Но при этом предоплата, которую вносит клиент в начале сотрудничества, ему не возвращается.

Если причиной расторжения договора являются личные обстоятельства, возникшие у клиента, предоплата также остается за агентством.

Как работает с ценой риэлтор

Покупатели, также как и продавцы, ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Иногда, чтобы выгоднее сбыть конкретный объект, риэлторы публикуют объявления о продаже его фальшивых «конкурентов» — квартир с теми же характеристиками, но по явно завышенной цене. Это создает у сомневающегося покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже, а ему очень повезло.

Начинающий риэлтор: что нужно знать

1. Основы жилищного и земельного законодательства и нюансы юридического оформления сделок купли-продажи или сдачи в аренду.
2. Расценки на услуги риэлторов.
3. Правила ведения переговоров, от которых во многом зависит успешность сделок.
4. Условия налогообложения. Благодаря таким знаниям риэлтор может ответить на распространенные вопросы клиентов о размере выплат государству.
5. Порядок заключения договора при оформлении сделки с недвижимостью.
6. Методы, при помощи которых можно производить исследование рынка недвижимости и собирать полезную информацию в этой сфере.
7. Виды услуг, оказываемых агентствами недвижимости.
8. Требования, которые предъявляются к продаваемому имуществу.

Источник: https://firstjurist.ru/avtorskoe-pravo/kak-rabotayut-rieltory-po-prodazhe-kvartiry

Как работают риэлторы по продаже квартиры

Преимущества заключения сделок через риэлтора очевидны. Но за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить. Стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы, срока договора, цены сделки, сложности работы. Цены на услуги риэлторских фирм могут различаться и в разных регионах страны.

Обычно вознаграждение риэлтора определяется в процентах от цены продажи квартиры. Проценты с продажи устанавливаются в пределах 2-5%. Не воспрещается указание вознаграждения в твердой сумме. Главное, подробно прописать размер вознаграждения, сроки его уплаты, порядок внесения. У клиента на руках должен остаться документ, подтверждающий оплату.

Как работают риэлторы

Настоящего успеха добьется тот, кто любит свою работу, когда вы общаетесь с людьми, они чувствуют ваш настрой.

Если клиент увидит, что вы по-настоящему заинтересованы найти для него идеальный вариант или подскажите, что изменить в квартире, чтобы можно было продать ее дороже, то в результате вы получите не только хорошие выплаты, но и положительные отзывы, вас начнут рекомендовать своим друзьям и знакомым. Самая лучшая реклама – сарафанное радио.

Частный риэлтор работает сам на себя, он регистрирует юридическое лицо и работает самостоятельно, без участия агентства недвижимости. С этим связано множество сложностей, прежде всего не рекомендуем сразу начинать работать на себя, чтобы получить опыт и наработать клиентскую базу, лучше сначала пойти работать в компанию.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры и в чем заключается деятельность этих лиц

Для начала он тщательно изучит объект продажи: уточнит величину жилплощади, ознакомится с окрестностями, оценит продаваемый объект, обсудит величину вознаграждения, а также заключит договор с клиентом. После этого риэлтор займется активной рекламной кампанией: составит объявление, которое потом будет размещено на специально отведенных страницах в интернете.

Зачастую зарплата риэлтора зависит от суммы сделки и составляет от 1% до 5%. В некоторых случаях, когда деятельность риэлтора ограничена определенными этапами сделки и он не участвует во всей процедуре купли-продажи, его зарплата имеет фиксированный размер.

Знание города. Профессиональный риелтор ориентируется в городе, умеет объяснить клиентам преимущества и недостатки жилья в том или ином районе. Также он имеет представление о разнице в стоимости аналогичных квартир в зависимости от выбранного микрорайона.

В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость в собственности, есть ли на нее обременения, у покупателя узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала (см. Материнский капитал как первый взнос за ипотеку).

Как всё устроено: Работа риелтора

Многим кажется, что эта работа очень простая и не требует никаких специальных навыков: надо просто свести вместе двух людей, один из которых хочет купить или снять, а другой — продать или сдать. Разумеется, это совсем не так.

Попробуйте сами заняться продажей квартиры и вы поймёте, как сильно заблуждались на этот счёт.

Вопреки распространённому мнению, риелторы — это не профессиональное сообщество монстров, сознательно подогревающих рынок недвижимости и виновных поэтому в чудовищных московских ценах на жильё. В рыночных условиях это просто невозможно.

Рекомендуем прочесть:  Где дают землю многодетным семьям в москве 2019

А бывает иногда, что клиент приятный, но сделка, которую он просит организовать, настолько сложная, что начинаешь уже ненавидеть всех и вся, хотя человек-то не виноват.

Однажды мой клиент хотел продать комнату в коммуналке на Арбате и квартиру у метро «Пражская», а взамен купить квартиру в центре. Это всё заняло два года и высосало из меня все нервы.

Сделка почти из десяти звеньев чуть не сорвалась в последний момент, но, к счастью, всё получилось. Такое, конечно, вспоминать не хочется, хотя сам клиент в этом не виноват. Риелтору, особенно специализирующемуся на аренде, нужны железные нервы, но невозможно, конечно, ровно общаться со всеми.

Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Как работает с ценой риэлтор

Если риэлтор грамотно стимулировал спрос и просмотров много, нередко устраивается аукцион на повышение цены. Все потенциальные покупатели одновременно приглашаются в квартиру и объект продается тому, кто предложит самый большой бонус сверх оговоренной цены.

Иногда опытным риэлторам удается наладить эмоциональную связь с покупателем и вызвать у него личную симпатию, которая затем переносится на объект.

К примеру, если агент знает, что на просмотр придет собачник, полезно «случайно» захватить собственного четвероногого питомца.

Профессионал высокого уровня может поднять стоимость чуть выше рыночной на этапе продажи, оценив невысказанные потребности клиента. В ход могут идти даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях.

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору

Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

Кто такие черные риэлторы

Как действуют черные риэлторы в случае с квартирой, находящейся в долевой собственности у нескольких членов семьи? По закону право выкупа в первую очередь предоставляется сперва жителям этой квартиры. Чтобы собрать запрашиваемую сумму теперь дается целый год.

• Такие маклеры постоянно тянут из своих клиентов деньги на все возможные и невозможные операции.
• Они не делают предварительной экспертизы недвижимости.
• У них нет лицензии на работу и печати. Они не привозят своих клиентов в офис, не оформляют при свидетелях прием аванса, не подписывают договор. Все, чем они ограничиваются – это расписка от руки на обычном листе бумаги, которая не имеет юридической силы.

Источник: https://lawyertop.ru/trudovye-dogovora/kak-rabotayut-rieltory-po-prodazhe-kvartiry

Что входит в обязанности риелтора при продаже квартиры?

Кто такие риелторы по недвижимости, каковы их права

В действующем законодательстве не содержится понятия «риелтор». В положении «О лицензировании риэлтерской деятельности», утв. постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 и действовавшем до 2002 года, давалось такое определение: под риелторской деятельностью понималась деятельность по совершению сделок с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями:

• от имени и за счет клиента;
• от своего имени за счет и в интересах клиента.

По сложившейся практике в обязанности риелтора по недвижимости в настоящее время входит не только совершение сделок, но и:

• подбор вариантов покупки недвижимости;
• юридическое сопровождение сделок;
• помощь в продаже квартиры (оценка, подбор покупателей).

Агентства недвижимости дополнительно предоставляют помощь:

• в оформлении ипотеки;
• приобретении жилья с использованием средств материнского капитала, программы «Молодая семья» и других субсидий и т. д.

В Государственную думу неоднократно вносились проекты законов, определяющих, кто такие риелторы, их права и обязанности.

В качестве примера приведем законопроект № 1106182-6, который был отклонен в 1-м чтении в 2017 году.

Проектом предусматривалось обязательное членство риелтора в СРО, а также обязательное страхование риелторской деятельности. Подробнее о правах риелторов и их обязанностях расскажем далее.

Основные права и обязанности риелторов при продаже недвижимости

Итак, мы выяснили, что деятельность риелторов заключается в оказании посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом.

То, что входит в обязанности риелтора, зависит от оформленного договора, от того, какой из видов посреднических договоров стороны выбрали и какие нюансы в нем зафиксировали.

Узнать о разновидностях посреднических договоров и скачать форму такого договора можно в статье «Договор посреднических услуг — образец».

Риелтор в данном случае имеет право:

• на получение исчерпывающей информации о продаваемом объекте недвижимости;
• доступ в квартиру;
• выдачу ему доверенности;
• получение вознаграждения.

Приведем обязанности риелтора по продаже квартиры:

• фотографирование и включение квартиры в свою базу;
• осуществление рекламы;
• получение различных выписок и справок (о том, как получить выписку из ЕГРН, можно узнать из нашей статьи «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»);
• подбор покупателей;
• ведение переговоров с покупателями / потенциальными покупателями;
• демонстрация квартиры потенциальным покупателям;
• составление договоров на приобретение/продажу недвижимости и связанных с ними документов;
• организация сдачи документов либо сдача документов на регистрацию в Росреестр (о том, как сдать документы на регистрацию не выходя из дома, читайте в нашей статье «Порядок электронной регистрации сделок с недвижимостью»).

Обязанности риелторов при покупке квартиры

Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).

Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:

• поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
• оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
• организация просмотра подходящей квартиры;
• проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
• ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
• подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
• помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.

Данный перечень является ориентировочным и может быть дополнен другими обязанностями риелтора.

На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором

При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:

• Предмет договора должен быть прописан максимально подробно.
• Соглашение о задатке оформляется совместно с заключением самого обязательства, поэтому передаваемая сумма при оформлении посреднического договора (без заключения договора купли-продажи недвижимости) является авансом и при расторжении договора подлежит возврату (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 08.10.2015 по делу № 33-14841/2015).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/chto_vhodit_v_obyazannosti_rieltora_pri_prodazhe_kvartiry/

Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры Если Вы решили обзавестись собственными квадратными метрами, но не готовы оплачивать услуги риэлтора, подготовиться к покупке придется основательно. Первое, что Вам нужно узнать – каков порядок покупки квартиры.

Итак, ниже вы найдете подробную информацию о порядке покупки квартиры без посредников. Покупка квартиры без риэлтора Покупка квартиры без услуг риэлтора позволит Вам сэкономить значительную сумму, однако, нужно понимать, что Вы и при этом рискуете (См. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?).

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?

С момента его получения, право собственности на квартиру переходит к покупателю.Помните: сделка будет считаться полностью завершенной после подписания акта приема-передачи. Вы должны еще раз осмотреть квартиру, после чего составить и подписать акт, в котором отражается текущее состояние объекта недвижимости, и подтвердить отсутствие претензий.

Там же может отражаться факт передачи продавцу стоимости квартиры, а ключей — покупателю.Шаг 3. Проведение расчетов. В соответствии со ст. 486 ГК РФ расчеты могут производиться до или после заключения договора.

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры? Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение. В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;
• маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
• поиск покупателя и проведение осмотров;
• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

Важно Не стоит пренебрегать и такими способами, как расклейка объявлений о продаже, распространение информации среди друзей, знакомых, бывших клиентов. Важно продумать не только где разместить объявление, но и что в нем написать.

Сведения должны отражаться достоверно и полно. Требуется коротко и емко указать основные характеристики и преимущества объекта. В объявлении нужно написать и контакты для связи с риэлтором.

Внимание Данные продавца в этом случае не указываются. Как правильно внести изменения в кадастровый паспорт дома Процедура заключения и оформления сделки Как заключить сделку с риэлтором? Фото № 2 Когда покупатель на квартиру найден, важно согласовать нюансы будущей сделки с каждой из ее сторон. Обычно процедура ее заключения выглядит следующим образом. Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Какие документы следует запросить у владельца жилья:

• выписку из реестра или свидетельство;
• паспорт;
• справка, которая готовится перед продажей;
• выписка из домовой книги, расширенная.

Обязательно оговорите с владельцем, чтобы на момент продажи из жилья были все выписаны. Задаток Задаток и аванс учитываются при расчетах за квартиру.

Размер устанавливается по договорённости сторон, в зависимости от стоимости жилья. Но на момент передачи задатка между сторонами уже должна быть достигнута договоренность, за какую цену будет отчуждение.

От продавца можно получить расписку, заключить договор о задатке или предварительный договор купли-продажи, в котором и зафиксировать момент передачи денег и полную стоимость сделки.

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Пройдитесь по району, посмотрите, насколько близко школьное или дошкольное учреждение, сколько времени придется потратить, чтобы добраться до транспорта. Приходя на просмотр квартиры вторичного жилья, никогда не берите с собой деньги.

Если осматривается квартира на последнем этаже, то обратите внимание, нет ли потеков на потолке и стенах. Большое количество ковров, тем более на стенах, должно наводить на определенные мысли. То же самое касается и угловых квартир.

Желательно, чтобы дом был полностью утеплен, на крайний случай только квартира, которая приобретается. В квартире на первом этаже не должен присутствовать запах из подвала. Осмотрите подсобные помещения, трубы должны быть в хорошем состоянии, напор воды — сильным.

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенности

Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности. Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника.

Подбор вариантов Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше. Как проходит сделка купли продажи квартиры с риэлтором Важно Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика). Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию. Ответственность за нарушение условий сделки При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Заключение сделки Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения. В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.

• Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
• Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
• Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
• Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре.

Источник: https://auditinter.ru/kak-prohodit-sdelka-kupli-prodazhi-zhilya-s-rieltorom/