Как можно быстро продать квартиру самому или через риэлтерскую фирму?

Продажа квартиры агентству недвижимости. Рассмотрим вопрос о том, как можно продать квартиру агентству недвижимости, какие у этого плюсы и минусы, каким образом действовать.

На рынке недвижимости бывают такие периоды, когда продажи идут очень активно или наоборот наступает «застой», покупатели обращают внимание на предложения агентств недвижимости о том, что они могут купить квартиру. Выявлено, что наиболее часто собственники квартир продают свою недвижимость агентствам недвижимости в период с февраля по апрель, когда на рынке выставляют на продажу много объектов недвижимости после зимы.

Также популярный период с июня по август, когда наступает пора летних отпусков и покупателей их мало, и с сентября по ноябрь, когда продавцу квартиры важно продать ее именно до конца года, быстрее. Несмотря не некоторые минусы такого способа, многие прибегают к срочному выкупу квартиры.

Преимущества и недостатки продажи квартир агентству недвижимости

Перед совершением сделки по продаже квартиры нужно взвесить все плюсы и минусы такого шага. При продаже квартиры агентству недвижимости нужно будет готовить меньше документов, чем при продаже квартиры обычным путем, когда требуется больше дополнительных документов.

Если вы будите продавать квартиру покупателю с одобренной ипотекой, то потребуется представить из документов:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт, технический паспорт на квартиру;
• согласие второго супруга на сделку.

Если покупателем будет агентство недвижимости, то потребуется паспорт, выписка из домовой книги, свидетельство о собственности, согласие супруга. Не требуется готовить для агентства недвижимости кадастровый и технический план на квартиру. Это связано с тем, что риелторы обычно сразу понимают при осмотре квартиры, была бы перепланировка или нет, можно ли узаконить произведенные изменения.

Важно! При продаже квартиры агентству недвижимости продавец экономит время на подготовку документов, значит, продажа пройдет быстрее.

Агентство недвижимости покупает недвижимость у продавца за наличные денежные средства. Это намного удобнее, чем продажа квартиры через ипотечный договор, также быстрее пройдет и сделка, и расчеты по сделке.

А агентство недвижимости передает наличные деньги и сразу за один раз.

Деньги агентство недвижимости могут быть переданы через банковскую ячейку или переведены со счета на счет.

Агентство недвижимости может купить квартиру быстрее, чем покупатель с той же ипотекой. Если даже у вас, как продавца квартиры, уже готовы документы, то все равно нужно ждать, пока пройдет оценка квартиры, это два дня, и банк должен одобрить выбранную квартиру для сделки, это занимает примерно до семи дней.

При покупке квартиры агентством недвижимости сроки сокращаются до трех дней, значит, вы быстрее совершите сделку и выиграете время.

В любом случае, даже при продаже квартиры агентству недвижимости, процесс затянется, если одним из собственников является несовершеннолетний, потому что в этом случае понадобится получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Также важно, что весь процесс по оформлению юридических моментов при продаже квартиры агентство недвижимости берет на себя. При обычной сделке покупатель не заинтересован в помощи вам в оформлении. Поэтому нужно максимально изучить все юридические аспекты, чтобы правильно оформить сделку и сэкономить на юристе. И не факт, что все ваши интересы будут соблюдены.

А если в агентстве недвижимости вы правильно объясните свою позицию, что вам нужно, то агентство недвижимости поможет все правильно оформить и собрать нужные документы.

Теперь рассмотрим недостатки данного способа, при покупке квартиры агентством недвижимости.

Одним из самых больших и главных минусов при продаже квартиры в этом случае будет цена, которая будет ниже рыночной цены на 10-40%. Именно за это снижение цены вы получите все плюсы вышеперечисленные. И если время для вас ценнее время, то вы можете поступиться стоимостью недвижимости и согласиться на предложение риелторов.

Этапы продажи квартиры агентству недвижимости

Продать свою квартиру агентству недвижимости стоит в том случае, если не можете продать ее самостоятельно более чем в течение полугода, не помогает даже снижение цены, при этом на рынке недвижимости часто падают цены на квартиры. Также стоит задуматься об этом, если вам срочно нужны деньги, или заканчивается календарный год, а квартира не продана. Или на рынке недвижимости временное затишье, но вам нужно срочно решить вопрос с продажей жилья.

Если вы задумались о том, чтобы выгодно продать квартиру агентству недвижимости, то нужно действовать по следующему алгоритму:

• выделить те агентства недвижимости в вашем городе, которые занимаются выкупом квартир;
• позвонить в выбранные агентства и уточнить за какую цену они готовы купить вашу квартиру, какие для этого потребуются документы, каким способом с вами рассчитаются и в какие сроки;
• проанализировать полученную информацию и выбрать самое выгодное предложение среди всех агентств.

После этого можно заключать договор по купле-продаже и идти оформлять сделку. Как видим, продать свою квартиру агентству недвижимости не так и сложно, главное внимательно и ответственно подойти к вопросу, взвесить плюсы и минусы ситуации. При этом нужно понимать, что и агентство недвижимости будет предъявлять определенные требования к квартире.

Квартира должна быть ликвидной, без юридических сложностей, должны отсутствовать несовершеннолетние собственники, не должно быть прописанных владельцев и их родственников.

Агентства покупают квартиры, которые потом будет легко продать, а при расчете рыночной стоимости нет сложностей. Большей популярностью у агентств недвижимости пользуются квартиры на средних этажах, при этом с недорогой ценой, 1-комнатные и 2-комнатные.

Цена недвижимости при продаже ее агентству будет ниже и за счет того, что будет заложен расход на регистрацию сделки и на сотрудника-риелтора и конечного покупателя, по переоформлению документов.

Риски

Владелец квартиры, обращаясь к агентствам недвижимости для продажи ее, также несет определенные риски, которые нужно учитывать.

Не нужно соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, для уменьшения суммы налога, иначе после регистрации есть риск получить меньшую сумму, чем было между вами оговорено.

Иногда агентства недвижимости под объявлением о выкупе квартиры прячут намерение просто пополнить свою базу данных новыми объектами.

Также есть риск попасть на мошенников, которым продадите свое жилье со слишком большой скидкой или вообще останетесь без квартиры.

Некоторые недобросовестные риелторы специально задерживают сроки выдачи денег клиенту, пытаясь за это время продать квартиру третьему лицу, без промежуточного оформления на сотрудника.

Значит, продавец недвижимости получит свои денежные средства только после того, как будет найден новый покупатель.

По факту это обычная сделка купли-продажи, а значит не должно быть большого дисконта по цене на квартиру.

Как продать квартиру: самому или через риэлтора?

Сделки с недвижимостью обычно предполагают крупные суммы, большое количество документов и сложность процесса.

На помощь продавцу или потенциальному покупателю квартиры всегда готов прийти риэлтор, разумеется, за определенное вознаграждение.

Агент по недвижимости поможет определить цену жилья, собрать пакет документов, найти покупателя и провести сделку. Однако не все готовы платить риэлтору. Нужен ли специалист по недвижимости или можно провести сделку самостоятельно?

«Все делаю сама»

«Я несколько раз покупала и продавала квартиры, при этом всегда обходилась без риэлтора, – рассказывает Алексеева Дарья, жительница г. Екатеринбурга.

– Всю информацию по необходимым документам и порядку проведения сделки искала в интернете. Сейчас все есть в свободном доступе: типовой договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор аванса/задатка.

Легко найти перечень требуемых документов:

• свидетельство на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру;
• справка ф.40 о том, что никто не прописан;
• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи;
• другие документы в зависимости от конкретной ситуации.

Есть поясняющие статьи, например, по налогам, чем отличается задаток от аванса, кто за что платит в регистрационной палате. Есть форумы, где юристы объясняют разные сложные ситуации.

Конечно, были некоторые сложности. Один раз обращалась в агентство недвижимости за платной юридической консультацией для составления сложного договора по продаже квартиры после получения ее в наследство. Второй момент – не всегда получалось сразу определить стоимость квартиры.

Если цена была выше рынка, приходилось долго ждать. Я определяла цену по порталу Е1. Смотрела тот же район, по возможности тот же дом. Прозванивала самые дешевые варианты: убедиться, не «утка» ли это. Такое, знаете ли, бывает. Риэлторы так ищут клиентов или «щупают» рынок.

Говорят: «Вы знаете, продали уже ту квартиру, но есть другая». Я на такие объявления потом жаловалась модераторам Е1. Если ставить цену по рынку и на рынке много покупателей, то квартиру можно продать довольно быстро.

Но на определение цены уходило достаточно много времени, как, впрочем, и на самостоятельную подготовку документов, и встречи с потенциальными покупателями».

Как оценить квартиру

Собственники стараются оценить жилье самостоятельно, так как не всегда доверяют риэлтору: вдруг в его интересах завысить или занизить цену?

Минус самостоятельной оценки квартиры не только в том, что на поиск объектов-аналогов уходит много времени, но и в невозможности объективно оценить стоимость. Собственник, как правило, предвзято относится к своей квартире.

Кроме того, непрофессионалу сложно учесть влияние всех различий между объектом оценки и аналогами.

Достойной альтернативой оценочной компании может стать сервис «Проверь своего риэлтора», разработанный компанией Estimatica. Компанией уже запущен сервис estimatica.pro – продукт для профессиональных оценщиков, способный в автоматическом режиме подбирать большое количество объектов-аналогов.

Сервис «Проверь своего риэлтора» предназначен именно для физических лиц, желающих получить независимую оценку стоимости квартиры для аргументации цены при покупке или продаже недвижимости.

Преимуществами услуги «Проверь своего риэлтора» являются:

• высокая скорость оценки: обработка запроса занимает около 20 минут;
• доступность: стоимость запроса составляет 85 руб.;
• возможность заказать прозвон объявлений;
• определение стоимости с учетом корректировок: исключается влияние факторов или параметров, по которым оцениваемый объект отличается от объектов аналогов;
• дополнительный бонус: возможность запросить перечень шаблонов требуемых документов.

Таким образом, с помощью сервиса «Проверь своего риэлтора» собственник может получить профессиональную, быструю, доступную и действительно независимую оценку своей квартиры.

Зачем нужен риэлтор?

Риэлторы не спорят, что собственник квартиры все может сделать самостоятельно, разобраться в нюансах и успешно провести сделку. Но все же поднимают вопрос о целесообразности самостоятельной продажи недвижимости.

«Все, что делает риэлтор, собственник квартиры может сделать сам. Человек может многое, если вникнет в вопрос, потратит время и разберется с задачей.

С таким же успехом человек может сам себя постричь, без услуг парикмахера.

На растущем рынке у любого собственника надобность в риэлторе невелика, так как спрос превышает предложение, соответственно, найти покупателя очень легко. Тем не менее, и на таком рынке есть свои сложности. Например, где уверенность в том, что собственник получил максимум от продажи, не продешевил при заключении сделки?

На стагнирующем рынке роль и ценность риэлтора заметно возрастают. На таком рынке собственнику необходимо более продуманно подходить к стратегии продвижения своего объекта недвижимости.

Как правило, его действия ограничиваются 2-3 объявлениями на популярных городских порталах.

Риэлтор же применяет свои навыки, делает детальный анализ и придумывает, а затем реализует стратегию продвижения объекта на рынке.

На падающем рынке продать квартиру гораздо сложнее как для собственника, так и для риэлтора. Эту ситуацию мы наблюдаем сейчас, и думаю, будем наблюдать ближайшие год-два.

«Важный момент при осуществлении сделок с недвижимостью – знание законов. Риэлтор – это человек, который знает законы не только в теории, но каждый день применяет их на практике.

Вы можете долгое время изучать законы, искать юриста, потом искать покупателей, в результате потратите массу времени. Хотя рядом есть люди, которые знают все о недвижимости.

Второй аспект – это нервы. Продажа квартиры – это всегда стрессовая ситуация, так как она не является обыденной. Зачастую люди не могут думать спокойно о продаже квартиры, их охватывает панический страх: вдруг продадим и не получим деньги за нее, продешевим. Риэлтор – это партнер, точно знающий, что и как нужно делать. Он поможет провести сделку без лишних волнений.

Продажа квартиры почти всегда сопряжена с покупкой другой квартиры (большей площади, более новой). Риэлтор посоветует, какую недвижимость в будущем можно продать более выгодно, а на этапе покупки приобрести по минимальной цене. Следовательно, обращаясь к риэлтору, вы экономите денежные средства и уменьшаете финансовые риски».

Сами риэлторы признают: специалист по недвижимости не является необходимым участником сделки, но может существенно облегчить процесс покупки или продажи квартиры, сэкономить время и нервы собственника.

Когда платить подоходный налог?

«Обязанность по уплате налога в 13% при продаже квартиры возникает, если квартира в собственности менее трех лет, а стоимость ее приобретения меньше, чем стоимость продажи.

Особенно это актуально, если квартира была получена по наследству, приватизации или дарению. При этом сумму, с которой платится налог, можно уменьшить на 1 млн. рублей.

Для квартир, находящихся в собственности более 3 лет, налог не платится.

Таким образом, сценария два:

• налог платится с разницы стоимости покупки и продажи;
• налог платится со стоимости продажи за минусом 1 млн. рублей.

Многие риэлторы для уменьшения налога советуют указывать либо стоимость продажи в 1 млн. рублей, либо стоимость первоначальной покупки квартиры (если стоимость покупки меньше цены продажи).

Однако данный подход несет в себе значительные риски как для продавца, так и для покупателя. Помимо ответственности продавца за уклонение от уплаты налогов, в среднем по рынку квартиры «за 1 млн.

» будут дешевле, поскольку большинство покупателей при прочих равных отдадут предпочтение квартире с полной стоимостью. Налоговая инспекция активно работает со случаями, когда стоимость квартиры явно меньше рыночной.

При наличии у покупателя расписки на разницу между стоимостью договора и реально уплаченной ценой, доказать факт ухода от налогов достаточно просто. А большинство сделок оформляется такой распиской на разницу.

• Если одновременно покупается и продается квартира, а большинство сделок на рынке недвижимости альтернативные, то есть возможность получить налоговый вычет при покупке квартиры (один раз в жизни для каждого налогоплательщика), и тем самым уменьшить налог, либо вообще его не платить».
• О порядке уплаты подоходного налога при продаже квартиры рассказал Джабраил Сулейманов, директор Налогового института Российского нового университета (РосНОУ).
• «Владелец квартиры должен самостоятельно исчислить налог исходя из сумм, полученных от продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности, с учетом  имущественного налогового вычета. Например:
• —       квартира продана за 4 500 000 руб.
• —       налоговый вычет 1 000 000 руб.,
• —       4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 (доход, с которого должен быть уплачен налог)

—       НДФЛ = 3 500 000 руб.х13%:100% = 455 000 руб.

Необходимо представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме № 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (например, квартира была  продана в июле 2014 г., срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля 2015 г.).

Пунктом 4 статьи 228 НК РФ установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом».

«За неуплату  НДФЛ в указанный срок  начисляется пеня за каждый день просрочки, которая  определяется в процентах от неуплаченной суммы налога,  процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени уплачиваются одновременно с уплатой сумм налога или после уплаты в полном объеме.

За непредставление налоговой декларации  в указанный выше срок, ст.

Следует обратить внимание налогоплательщиков-физических лиц, что налоговые органы могут назначить выездную налоговую проверку по соблюдению законодательства РФ о налогах и сборах в случае непредставления налоговой декларации по форме № 3-НДФЛ и неуплаты налога. Основанием для назначения  налоговой проверки могут быть сведения органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Юридические риски при продаже квартиры

Чаще всего при операциях с недвижимостью участники переживают за юридическую чистоту сделки, особенно это касается сложных ситуаций, например, продажи квартиры, полученной в наследство. Ошибки при заключении договора могут привести даже к потери права собственности на недвижимое имущество, однако при «чистой» продаже юридические риски минимальны.

«При обычной продаже квартиры нет никаких особых рисков, — отмечает Абаполова Людмила, юрист. — Внимательно читайте договор купли-продажи (образец легко найти в интернете), особенно пункт о расчётах между сторонами.

Настаивайте на том, чтобы оплата была произведена ДО подписания договора и передачи документов на регистрацию в Росреестр.

Укажите отдельным пунктом в договоре, что договор одновременно является и актом приёма-передачи жилого помещения, что покупатель ознакомился с санитарно-техническим состоянием квартиры и не имеет претензий».

Основные проблемы, подстерегающие продавцов квартир, в основном возникают при расчетах. Вас могут ограбить по наводке «покупателей» или провести расчёт не полностью. Деньги могут быть фальшивыми (вся сумма, скорее всего, не будет подделкой, а вот часть «нарисованных» купюр может попасться в общей массе). Основные рекомендации продавцу:

1. Всю процедуру продажи желательно проводить в банке.
2. Если оплата производится наличными, деньги из банка не выносить, а купюры проверить на подлинность.
3. На встречу лучше приходить не одному, а с проверенным юристом, в компетенции и морально-этических качествах которого вы ни на секунду не сомневаетесь.
4. Там же, внутри банка, проверить чистоту сделки и все документы.
5. До совершения продажи изучить личность покупателя. Если есть такая возможность, сделать это по базе МВД. Если появились серьезные сомнения в его порядочности, откажитесь от сделки, не рискуйте!
6. Помните правило: «утром деньги – вечером стулья!» Поэтому: а) нужна предоплата, б) до получения полной суммы никого не вселять в пока ещё свою квартиру, не заключать сделку! При этом сплошь и рядом документы на регистрацию сдают без этого: например, когда квартиры покупаются по цепочке и одному из участников негде жить. При наличии цепочки продаж нужно юридически урегулировать отношения по вселению-выселению людей, сделать соответствующие закладки в договоре».

Если разобраться, то продажа квартиры – не такое сложное дело, если грамотно подойти к процессу.

• С помощью сервиса «Проверь своего риэлтора» собственник может провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить актуальность объявлений о продаже объектов-аналогов, получить перечень требуемых документов.
• Подготовить пакет документов (получить все справки, выписки, заполнить договор и т.д.) собственник может самостоятельно или через риэлтора, если хочет сэкономить время.
• Поиск клиентов и контакт с ними целесообразно поручить профессионалу в сфере недвижимости в условиях стагнирующего или падающего рынка.
• В случаях, отличающихся от «чистой» купли-продажи, стоит потратиться на консультацию юриста для уменьшения правовых рисков. Важно правильно организовать процедуру расчета с покупателем, чтобы обезопасить себя, свои деньги и недвижимость.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/125-kak-prodat-kvartiru-samomu-ili-cherez-rieltora

Как продать квартиру: подробная инструкция

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру быстро и выгодно советы риэлтора, как продать квартиру через агентство недвижимости

Продажи жилья постоянно падают, количество предложений регулярно растет, а вот желающих купить квартиру становится с каждым годом все меньше и меньше. При таких условиях, быстро продать свою недвижимость без всяких усилий можно только при большой удаче. Как же можно ускорить процедуру продажи и поиск подходящего покупателя?

Продажа квартиры через агентство

Из всех существующих вариантов, самым простым будет обращение в агентство недвижимости. Это юридическое лицо фактически берет на себя все проблемы, которые связаны с продажей жилья, начиная с поиска покупателя и заканчивая сопровождением сделки.

В идеальном варианте, договор на оказание услуг должен включать в себя пункт с описанием конкретных сроков, в течение которых агентство обязуется продать квартиру. И, разумеется, оплата услуг только после продажи жилья.

Поиск покупателей

Первое, чем может помочь агентство недвижимости – это быстро найти покупателя.

Если продавать квартиру самостоятельно, то человек может ориентироваться только на общедоступные для всех источники: сайты, газеты, знакомых и так далее.

Это, разумеется, немало, однако у агентств недвижимости есть свои, закрытые базы. Например, с теми клиентами, которые обращаются к ним с просьбой подыскать подходящее жилье.

Нередко подходящие покупатели находятся прямо в этих базах, и задача агентства заключается лишь в том, чтобы свести стороны друг с другом.

Но даже никого подходящего нет, АН (агентство недвижимости), все равно имеет больше шансов подыскать покупателя хотя бы за счет того, что они будут заниматься этим целенаправленно, а не просто выкладывать изредка объявления, как это сделал бы обычный человек.

Агентство недвижимости также будет вести активную рекламную компанию по продаже жилья. Заключаться она будет, скорее всего, в регулярном размещении объявлений на различных сайтах, начиная от всем известного Avito и заканчивая некими региональным или городскими газетами. Такой подход также может дать определенный результат и поможет найти подходящего покупателя.

Сопровождение сделки

Кроме всего перечисленного выше, АН также будет сопровождать сделку, помогать с подготовкой документов, составлением договора купли-продажи и так далее. Для очень многих клиентов (как покупателей, так и продавцов), которые слабо разбираться в том, как именно нужно продавать квартиры, это может стать решающим фактором.

Одно дело – самостоятельно думать, что и как лучше сделать, чтобы с гарантией получить квартиру без проблем и совсем другое – прийти на все готовое, подписать договор и с чистой совестью оформлять право собственности.

Выкуп квартиры агентством недвижимости

Если продать квартиру нужно не просто быстро, а буквально вчера, то можно обращаться в те же агентства недвижимости и предлагать им выкупить жилье. Как доказывает практика, подобные предложения принимаются практически всегда (при условии, что с квартирой все в порядке). В результате клиент буквально за 1 день расстается с недвижимостью и получает деньги на руки (или на счет).

Но данный вариант имеет и серьезный недостаток. Логично, что после покупки такой квартиры агентство недвижимости будет продавать его другим людям. И на этом уйдет достаточно много времени. Чтобы скомпенсировать это, цена за выкуп жилья обычно бывает на 20-40% меньше, чем при обычной продаже.

Пример: Квартира стоит 10 миллионов рублей. Клиенту нужны деньги прямо сейчас (например, он уезжает на ПМЖ за границу и не планирует возвращаться).

Настолько срочно продать эту недвижимость за полную стоимость не получится. Но АН с удовольствием приобретет ее за 6-8 миллионов рублей.

Впоследствии, продав эту же квартиру, агентство получит свой доход, который будет равен разнице между ценой покупки и продажи.

При продаже квартиры (на этапе размещения объявлений) огромное значение нужно уделять фотографиям. Как доказывает практика, темные, мрачные, плохого качества или просто неудачные фотографии резко снижают вероятность того, что потенциальный покупатель вообще захочет посмотреть квартиру (хотя фактически она как раз могла бы ему подойти).

Чтобы сделать хорошие фотографии, нужно:

• Сделать максимальное освещение: открыть шторы, включить весь доступный свет и так далее.
• Фотографировать абсолютно все помещения, особенно те, которые максимально эффектно выглядят. Если какие-то из них выглядят плохо – сначала убрать, отремонтировать или хоть как-то навести видимость хорошего внешнего вида.
• Убрать вещи, перемыть всю посуду и так далее. Квартира должна выглядеть как новенькая, как будто в ней никто не жил. Понятно, что убрать абсолютно все не получится, но то, что попадает в кадр, должно украшать жилье, а не наоборот.
• Использовать только качественную фототехнику. Если это смартфон, то он должен делать хорошие снимки. Если такого оборудования нет – нужно купить, взять в аренду, попросить у знакомых и так далее. Некачественные снимки лучше вообще не выкладывать.

При продаже многих дорогостоящих объектов недвижимости нередко приглашают профессиональных фотографов. Их услуги, разумеется, обходятся в копеечку, но результат того стоит. Как доказывает практика, сделанные профессионалами фотографии привлекают почти в 2 раза больше потенциальных покупателей.

Особое внимание нужно уделить подготовке к показу жилья. Если хочется не просто продать квартиру, а сделать это максимально быстро, да еще и за адекватную цену, то жилье нужно обязательно приводить в полный порядок. И не только его. Рассмотрим основные моменты, на которые следует обращать внимание.

Подъезд

Логично, что общедомовая собственность далеко не всегда имеет презентабельный вид. Разбросанные окурки, грязь, какие-то подозрительные лужи, тусклое освещение и другие подобные моменты – это то, из-за чего потенциальный покупатель, еще не увидев квартиры, настраивается на негативный лад.

Разумеется, тратить личные деньги на ремонт подъезда – это не самое удачное решение, но можно:

• Убрать мусор.
• Помыть полы в подъезде.
• Вкрутить яркие лампочки (хотя бы на то время, пока будет производиться показ квартиры).

Может показаться, что это мелочи, однако именно они зачастую и приводят к нужному (или не нужному) результату. Особых усилий уборка не займет, а вот у покупателя сразу сложится впечатление, что за подъездом следят, что тут комфортно и уже квартиру он будет смотреть с хорошим настроением.

Максимальное освещение

Темные квартиры не привлекают покупателей. Потому, при показе, как при фотографировании жилья, нужно дать максимум света.

Шторы следует открыть, включить верхнее освещение (особенно если оно сделано не просто в виде обычной люстры, а представляет собой множество расположенных по периметру потолочных ламп).

Если в обычной ситуации продавец особо не уделяет внимание освещению, то при показе рекомендуется вкрутить новые, более яркие лампы. Они должны выгодно освещать все пространство и ни в коем случае не должны мигать.

И если при этом он наткнется на разводы, потеки или просто пыльные окна, он может начать сомневаться, покупать ли это жилье или поискать другое.

Разумеется, каждый покупатель все равно будет все чистить и перемывать (если не затеет сразу после покупки капитальный ремонт), однако на этапе осмотра жилья нужно создать максимально благоприятное впечатление.

Ни в коем случае нельзя показывать грязную, неубранную квартиру. Все должно буквально сиять чистотой. Никакой пыли, грязи, разводов, разбросанных вещей, посуды, оставшейся после завтрака в раковине и так далее. При этом мебель хоть и важна, но не играет решающего значения, достаточно будет, если она выглядит чистой.

А вот двери рекомендуется вычистить особенно тщательно. Особенно основную, входную. Как доказывает практика, почти 90% всех покупателей обращают на двери особое внимание. Вероятно, из-за подсознательного желания убедиться в надежности будущего жилища.

Если входная дверь стальная – отлично, нужно лишь сделать ее чистой. А вот если она деревянная, да еще и находится в не самом хорошем состоянии, нужно хотя бы ее покрасить.

А в идеале – вообще поменять на стальную (пусть даже самую дешевую, но эффектно выглядящую).

Ароматы

Как бы не пахло в квартире в обычном состоянии, при посещении жилья потенциальными покупателями завтрак должен быть максимально вкусным. При этом важно соблюдать разумный баланс. Клиенту одинаково не понравится вонь из мусорного ведра и слишком сильный запах сладостей. Всего должно быть в меру.

Идеальный вариант – упирать на «запахи из детства». Почти у всех были или есть бабушки, которые делали варенье. Его и стоит поставить на стол в кухне, предварительно открыв банку. Не лишним будет пройтись по комнатам с освежителем воздуха, только нужно убедиться, что аромат действительно нейтральный и он не забивает «вкусный» запах.

Уборка вещей

Покупатели очень не любят «чужие» вещи в «своей» квартире. Чтобы они воспринимали осматриваемый объект как будущую собственную недвижимость, им на глаза не должны попадаться вещи нынешних хозяев. Разумеется, все спрятать не получится, но основное, например, одежду и игрушки, нужно как минимум разложить по местам. А лучше вообще спрятать в шкафы.

Чем больше квартира похожа на идеально новую, в которой никто не жил, тем лучше. Это создает у покупателя положительное впечатление. Очень важно также на время осмотра удалить из жилья животных и всех лишних людей: детей, родственников, бабушек-дедушек и так далее. Лучше, если показывать квартиру будет только 1 человек.

Продавец должен быть жизнерадостным, улыбчивым, довольным и позитивным. Никому не понравится мрачный и неразговорчивый продавец, который сквозь зубы общается с потенциальными клиентами.

Очень важно лично присутствовать при показе недвижимости. Риэлтор там тоже может быть, но общаться рекомендуется самостоятельно.

Единственный нюанс: если продавец не особо умеет складно разговаривать и «продавать», лучше доверить это риэлтору, предварительно рассказав все о квартире.

Риэлтору, но не покупателю, обязательно нужно рассказать о негативных особенностях, чтобы тот не акцентировал на них внимание и плавно переводил беседу в другом направлении.

Но если разговор уже зашел о чем-то не особо приятном (например, о том, как ведут себя соседи) отказываться обсуждать такой момент нельзя.

Как доказывает практика, если покупатели не получат внятный ответ, они придумают себе его сами, и в их представлении все будет намного хуже, чем оно есть на самом деле.

Ремонт

Затевать капитальный ремонт в квартире, которую планируется продавать нужно только в том случае, если на это есть время и в конечном итоге цена жилья увеличится на сумму этого ремонта. На практике – все это не нужно. Многие покупатели после приобретения жилья сами делают капитальный ремонт, по собственному вкусу.

Однако привести в порядок то, что есть, все же нужно. Для этого достаточно небольших косметических улучшений: покрасить потолок, поклеить обои и так далее. Причем актуально это только в тех случаях, когда какие-то конкретные помещения квартиры выглядят откровенно плохо.

Бонусы, акции и специальные предложения

Магазины часто проводят всевозможные акции для того, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Эта же схема работает и при продаже недвижимости.

Можно, например, на этапе просмотра или выкладке объявлений заявлять, что мебель и техника, которая находится в квартире, идет бонусом и платить за нее не надо.

Даже если продавец изначально так и планировал сделать, всегда лучше делать акцент на том, что это некое уникальное предложение.

Снижение цены на жилье

Самый простой способ продать квартиру очень быстро – резко снизить цену. Чем ниже она будет, сравнительно с аналогами от других продавцов, тем больше вероятность, что покупатель обратит на нее внимание. Это не так выгодно, как при продаже жилья по полной цене, зато выгоднее, чем при том варианте, когда квартиру выкупает агентство недвижимости.

Чтобы что-то снизить, сначала следует определиться с рыночной стоимостью таких квартир. Проще всего это сделать, просмотрев аналогичные предложения в регионе нахождения этой квартиры (чем больше аналоги будут похожи на реализуемую недвижимость, тем лучше).

Уже после этого, когда конкретная цена будет известна, можно выставить жилье на 10-15% дешевле. Это еще сравнительно небольшая скидка, однако на фоне «конкурентов», такая квартира будет выделяться.

Еще один очень интересный способ – устроить аукцион на продажу жилья. Изначально стоимость назначается сравнительно низкой, относительно конкурентов, однако сразу нужно делать оговорку, что реализована недвижимость будет по лучшему предложению.

Покупателей привлекает низкая цена и они активно пытаются купить квартиру. Разумеется, предлагают больше, чем другие, чтобы «перебить цену».

В конечном итоге реальная стоимость квартиры постепенно увеличивается и в результате все остаются довольными:

• Продавец реализует квартиру лишь немного дешевле, чем аналогичные предложения на рынке.
• Покупатель получает жилье дешевле, чем аналоги.

На практике, если развернуть грамотную рекламную компанию, в чем могут помочь агентства недвижимости, можно продать квартиру лишь на 3-5% дешевле рынка. Учитывая, что на первом месте была срочность, это очень хороший результат.

Срочная и выгодная продажа жилья – это обычно взаимоисключающие понятия. Однако если все сделать правильно, шанс реализовать недвижимость по сравнительно адекватной цене в рекордные сроки будет существенно выше. Однако не стоит забывать и о возможных проблемах, а также недобросовестных клиентах. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, как лучше продавать квартиры, на что обращать внимание и какие есть основные схемы мошенничества. Также, для большей гарантии и повышенной надежности, эти же специалисты могут сопровождать сделку, решая все вопросы по мере их поступления.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/sovety-rieltora-kak-prodat-kvartiru-bystro-i-vygodno/