Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Вы захотели снять квартиру. Наймодатель предлагает вам подписать договор аренды. Вы подписываете и переводите деньги за месяц. Через пару дней приходят родители собственника и говорят, что у него не было права сдавать квартиру в аренду и пытаются вас выселить. Вы хотите вызвать наймодателя в суд, но понимаете, что подписали договор аренды, а не найма. В конце концов, вас выселяют.

Чтобы такого не произошло, разобрались чем отличается договор найма от договора аренды:Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Разница между договором аренды и договором найма — в людях кто заключает договор. Договор аренды можно заключить между физическим лицом и юридическим. С договором найма такое не работает: он заключается между двумя физическими лицами.

При этом к помещению по договору найма больше требований: оно должно быть приспособлено для жизни и быть изолированным. По договору аренды можно сдать заброшенный завод — и это нормально. По договору найма нужно предупредить за 3 месяца собственника о расторжении договора. Это регулируется пунктом 1 ст.

687 Гражданского кодекса РФ. А в договоре аренды — только через суд, если не были прописаны подробно внесудебный порядок расторжения договора.

Ситуация: вы подписали договор с собственником, получили ключи от квартиры и заселились.

Через две недели приезжает второй собственник, родственники наймодателя или другой представитель. Они говорят, что не хотят, чтобы вы снимали квартиру и выселились. Вы собираетесь идти в суд, но он становится на сторону других собственников.

Выявляются следующие тонкие моменты: жена была полноправным участником сделки, но нет ее согласия, у представителя закончился срок действия доверенности, а у квартиры не один собственник, а вся семья из пяти человек.

Разберемся в каждой ситуации по отдельности:

Если вы хотите снять квартиру по договору найма — можно столкнуться с несколькими проблемами. Собственников у квартиры может быть несколько, наймодатель может быть в браке и тогда нужно согласие второй половинки или вместо собственника договор подписывает его представитель. Рассмотрим эти ситуации:

Проверьте в начале данные из трех документов: паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и СНИЛС. Номер и серия паспорта, номера ранее выданных паспортов, фамилия собственника, номер СНИЛС должны быть актуальными в свидетельстве о регистрации права собственности.

Может сложиться такая ситуация, что собственник сменил фамилию после свадьбы и не занес изменения в ЕГРН. Тогда стоит попросить свидетельство о браке либо о расторжении. Еще одна из ситуаций: собственник отнес паспорт для замены в МФЦ, а в свидетельстве указан старый номер паспорта. На последней странице паспорта указывается данные о ранее выданных паспортах.

Если серия и номер совпали — все хорошо. Если номер не сходится — стоит насторожиться. Возможно, перед вами мошенник.

Обратите внимание: если квартира куплена до 15 июля 2016 года, тогда спрашивайте свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира куплена после 15 июля — спрашивайте выписку из ЕГРН.

Если в квартире несколько собственников — все они должны подписаться в договоре найма. Неважно, 1/4 или 3/4 принадлежат другим собственникам. Также как и в ситуации с одним собственником — все собственники долей должны расписаться в согласии о сдачи квартиры в найм.

Предмет договора. В этом после нужно перечислить всех собственников квартиры.

Чем больше собственников у квартиры, тем выше шанс, что кто-то из собственников может передумать сдавать квартиру в найм. Тогда у вас больше шансов к выселению.

Ситуация: вы сняли квартиру, заключили договор найма и переехали. Через некоторое время вы видите постановление суда об изъятии квартиры в пользу банка. Оказалось, что квартира в которой вы живете куплена по ипотеке. Через несколько дней вы снова ищете квартиру.

Чтобы избежать такой ситуации, проверяйте и расспрашивайте собственника. Нет ли ипотеки на квартиру, как в договоре банка прописано условия пользования жилплощадью. Банки могут ограничить права собственника и запретить заключать договор найма.

Ситуация: вы спрашиваете у собственника есть ли ипотека на квартиру. Он отвечает, что она есть и прописана в договоре. Собственник говорит, что ваш ежемесячный перевод — равносилен погашению ипотеки в месяц. Получается чем исправней вы платите за квартиру, тем спокойней будет и вам и собственнику.

Узнайте не состоит ли собственник в браке. Ситуация такая: супруг или супруга после заключения брака также имеет права собственника на квартиру. Поэтому для заключения договора найма вам нужно согласие второй половинки. Такое согласие подписывается у нотариуса.

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Нотариальное согласие супруга. Здесь про покупку, но такой же можно сделать и на отчуждение прав

Если у собственника заключен брачный договор — все условия по передачи имущества тоже должны быть в нем прописаны.

Иногда бывает так, что собственник не может быть на месте при подписании договора: уехал жить на острова, завален кучей работы или проходит лечение заграницей. В этом случае за него договор найма может подписать представитель. Для этого оформляется доверенность от собственника.

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Доверенность

Что проверить: смотрите на паспортные данные: они должны совпадать у собственника и у представителя. После проверьте на какое время выдана доверенность.

Если не стоит срока действия, но есть дата — доверенность действует год. Если не стоит дата — доверенность недействительна.

Также проверьте права представителя: может ли он принимать оплату за квартиру или имеет ли право на подписание договора.

Кроме доверенности представитель может придти и с другим договором: агентский договор, договор комиссии и другие. Их нужно проверить аналогично доверенности: паспортные данные, время действия и что может делать представитель.

Вы посмотрели все документы, но не уверены в том, что перед вами собственник. Тогда нужно заказать выписку из ЕГРН. Через нее вы выясните кто является на данный момент собственником квартиры. Выписку вы можете сделать на нашем сайте https://rosreestr.net. Стоимость: 350 рублей. Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Источник: https://rosreestr.net/info/dogovor-nayma-kvartiry-mdash-otlichie-ot-dogovora-arendy

Отличия договора аренды от договора найма 2019 — Про сад и дом

Чем отличается договор аренды от договора найма, должен знать каждый, кто планирует снять объект недвижимости. Это важно для того, чтобы сделка была признана законной и не стала основанием для административного наказания.

Общие характеристики

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

В каждом случае составляется 2 экземпляра договора, подкрепленных подписями сторон (копия не имеет законной силы).

На этом общие характеристики двух документов заканчиваются.

Отличия договора аренды от договора найма

Основная разница заключается в следующем:

  1. Тип недвижимости. Предметом соглашения о найме может быть исключительно жилой объект недвижимости, подходящий для круглогодичного проживания. А в аренду можно сдать объекты как жилого, так и нежилого фонда, например, под коммерческую деятельность.
  2. Участники соглашения. При найме это наниматель и наймодатель, ими могут быть исключительно физические лица и индивидуальные предприниматели. Арендный договор заключается между арендодателем и арендатором, одна из сторон может иметь статус юридического лица. Наименования сторон должны указываться в соглашении в обязательном порядке.
  3. Законодательное регулирование. В каждом случае порядок заключения и оформления контракта регламентируется Гражданским кодексом РФ. Но вопросы арендного договора освещаются в главе 34, а соглашения о найме – в главе 35.
  4. Срок договора. Период действия арендного соглашения не ограничен законодательно. Он устанавливается сторонами и прописывается в документе. Для договора найма установлен максимальный срок – 5 лет. После этого, стороны могут повторно заключить соглашение на прежних условиях.
  5. Регистрация сделки. Арендное соглашение регистрируется в Росреестре для вступления в законную силу, а договор найма только если его срок действия превышает 12 месяцев. Но если прибыль, полученная в результате заключения последнего, превысила 10 МРОТ, сделка должна быть зарегистрирована также в налоговой службе и домоуправлении. Нарушение правил регистрации предполагает наложение денежного взыскания в размере 1500-2000 рублей для аренды и 5000 рублей для найма.
  6. Прекращение договора. Досрочное аннулирование арендного контракта возможно в одностороннем порядке, как в судебном, так и в досудебном порядке. Договор найма может быть расторгнут только на основании соответствующего судебного постановления, если инициатором расторжения контракта выступает наймодатель. Наниматель может аннулировать сделку в любой момент, предварительно уведомив о своих намерениях другую сторону контракта за 90 дней до предполагаемой даты расторжения.
  7. Платежеспособность. Если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, риск неисполнения финансовых обязательств минимален, так как на балансе компании почти всегда есть имущество, которое может быть продано с торгов, закрыв долг вырученными средствами.

Обратите внимание! С каждого вида договора, приносящего прибыль, уплачивается налог в размере 13% от стоимости аренды/найма.

Несмотря на то, что предельный срок действия соглашения о найме составляет 5 лет, это не значит, что наниматель обязан освободить помещение после истечения данного срока. Этот тип контракта подлежит автоматическому продлению, если стороны не договорились о другом. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения, каждый участник сделки должен предупредить иного о своих намерениях.

Срок окончания действия арендного договора определяется сторонами, поэтому автоматическое продление не предусмотрено. Если планируется продолжение деловых отношений, после окончания периода действия соглашения должно быть заключено новое, при этом условия могут поменяться.

Обратите внимание! При оформлении нового контракта, у арендатора есть преимущественное право на его подписание, но, в отличие от наймодателя, арендодатель не обязан снова сдавать ему помещение.

Какой тип договора выгоднее зависит от того, какую цель преследуют его участники. Условия арендного соглашения устанавливаются сторонами, законодательные ограничения минимальны.

  • Что касается договора найма, правовые акты устанавливают возможный предмет сделки и максимальный период ее действия.
  • С точки зрения прав сторон, соглашение о найме предоставляет особую защиту нанимателю, а при арендных отношениях все участники находятся в равных условиях.
  • Таким образом, несмотря на общую цель контрактов (регулирование правовых отношений участников), договоры найма и аренды имеют существенные различия.
Читайте также:  Как составляется заявление и его типичный образец на ремонт жилого подъезда в ЖКХ?

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/rent-and-hire/otlichiya-dogovora-arendy-ot-dogovora-najma/

Как оформить договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой?

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

  • Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
  • Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
  • Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
  • Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

  • Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
  • Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Важно Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

Источник: https://zakon.center/kvartira/arenda/v-chem-raznitsy-dogovora-najma-i-arendy.html

Чем отличается договор найма от договора аренды

Договор найма и договор аренды — это двусторонние соглашения, по которым имущество предоставляется во временное пользование за плату. Тем не менее, их оформление и правовое регулирование различаются. Заключение того и другого вида договора, содержащиеся в них условия и порядок расторжения имеют ряд особенностей.

Что говорит законодатель

Правила оформления договорных отношений по передаче во временное пользование жилья прописаны в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ней говорится, что договор найма жилья может быть заключен только с нанимателем-гражданином. А если есть необходимость сдать в пользование жилое помещение организации, следует оформить договор аренды.

Наймодателем (арендодателем) может выступать только собственник жилого помещения.

Таким образом, главное отличие договора найма от договора аренды заключается в том, кто выступает нанимателем:

  • договор найма заключается с гражданином;
  • договор аренды заключается с организацией.

Причем организация сможет использовать жилое помещение только для проживания граждан (например, иногороднего сотрудника).

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности оформления

Государственная регистрация договорных отношений

Заключается договор найма или аренды в простой письменной форме. В договоре прописываются все основные условия договорных обязательств. Документ подписывается обеими сторонами.

Арендный контракт, заключенный на срок один год и более, должен быть обязательно зарегистрирован. Это указано в статье 609 ГК РФ. Осуществляется регистрация Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По поводу найма жилого помещения соответствующего требования в Гражданском кодексе нет. Тем не менее, сдача в наем жилья на срок более года регистрируется в обязательном порядке. Связано это с тем, что возникает ограничение (обременение) права собственности на жилье.

За уклонение от госрегистрации договорных отношений возмездного пользования жилым помещением установлены штрафные санкции. По договору:

  • аренды — от 1500 до 2000 рублей;
  • найма — 5000 рублей.

На какой срок можно жилье передать в пользование

Договор найма жилья может быть заключен на срок не более пяти лет. Срок действия необходимо прописать в соглашении. Если срок не указан, то оно считается заключенным на 5 лет. После окончания периода возмездного пользования прежний наниматель имеет преимущественное право на заключение нового контракта.

Максимально возможный срок действия договора на аренду жилья законодательно не ограничен. Оговаривается он в тексте соглашения. Если его не указать, то срок действия считается неопределенным. То есть договорные отношения действуют до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении. Сделать это необходимо не менее чем за три месяца до дня прекращения соглашения.

Порядок расторжения договоров

Иногда возникает необходимость разорвать договорные обязательства досрочно. Такая необходимость может возникнуть у любой стороны. И здесь также есть различия.

Договор аренды жилого помещения досрочно расторгается в судебном порядке. Основания расторжения прописываются непосредственно в соглашении о пользовании жилым помещением.

Правила регулирования найма жилого помещения защищают интересы нанимателя. Он может расторгнуть договорные отношения без судебного разбирательства. Сделать это можно в любой момент действия соглашения, предупредив наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договорные обязательства могут быть досрочно расторгнуты только через суд. Причем это возможно, только если наниматель грубо нарушает условия соглашения. Речь может идти о таких нарушениях:

  • невнесение платежей за шесть месяцев (при долгосрочном соглашении) или более двух раз (если срок действия — меньше года);
  • разрушение или порча жилья по вине нанимателя;
  • использование жилого помещения не по назначению;
  • грубое нарушение прав соседей нанимателем или лицами, проживающими вместе с ним.

Источник: https://how2get.ru/dogovor/soglashenie/chem-otlichaetsya-dogovor-najma-ot-dogovora-arendy/

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

  • Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь
  • По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.
  • Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.
  • Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.

Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами.

То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.

Его основными принципами являются следующие нормы:

  • соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
  • для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
  • если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
  • для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.
  1. Мнение юриста-эксперта
  2. Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.
  3. Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.
Читайте также:  Оформляем договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом: порядок и нюансы

При расторжении договора найма заставить освободить, и тем более выписать уже живущих жильцов будет проблематично. Для этого повторно придется обращаться в судебные органы с иском о выселении.

Если нанимателям некуда идти, и это жилье — единственное место их проживания, особенно если в квартире прописаны малолетние дети, то этот факт создаст проблему хозяину. Вселить новых жильцов, не решив проблему с прежними, будет невозможно.

  • Поэтому обычно, если наниматели просят прописать их, собственник регистрирует жильцов по временной регистрации.
  •   Договор безвозмездной аренды жилого помещения, образец написания
  • Перечень оснований таков:
  1. Наниматели должны более полугода не осуществлять обязательных платежей по договору, а также не платить за коммунальные услуги, если такое в нем прописано (для долгосрочного соглашения).
  2. Для краткосрочного соглашения, обязательные платежи не должны платиться два, и более месяцев.
  3. Наниматели, которые периодически нарушают общественный порядок, в том числе ведут аморальный образ жизни, также выселяются по решению суда.
  4. Основанием для выселения также может послужить ведение аморального образа жизни квартиросъемщиков, а также повреждение ими имущества и инженерных сетей помещения. При этом данный действия распространяются и на такие ситуации, как затопление соседей, или возникновение пожара (например, брошенный окурок на соседский балкон).
  5. Последнее, это вселение без разрешения владельца посторонних лиц, или сдача имущества в субнайм, то есть получение прибыли.
  1. В остальных случаях выселить квартирантов практически не реально.
  2. В договоре аренды оговариваются ситуации, предполагающие возможность его досрочного разрыва
  3. При заключении договора аренды, сторонами будут выступать физическое или юридическое лицо (владельцы жилого помещения), с другой стороны также может быть гражданин или компания, которая хочет арендовать жилье.
  4. Вообще данные правоотношения больше всего используются для коммерческих объектов, но бывают ситуации, когда компания, или предприятие арендуют жилое помещение для своих сотрудников.

Договор аренды предусматривает досрочный разрыв без вмешательства суда, и это прописывается в самом договоре. Основаниями могут послужить многие факторы, такие как опоздание, с оплатой за один месяц, и другие, но они должны быть в обязательном порядке прописаны в соглашении.

По сути, договор аренды и найма одинаковые, просто у них разные субъекты арендаторы.

Теперь можно перейти к главным различиям этих соглашений. Договор найма можно разорвать только после окончания срока его действия, или по решению суда.

  • Соглашение по аренде прекращается при ненадлежащем исполнении обязанностей стороны, и в крайнем случае по решению суда.
  • Соглашение по найму, в отличие от аренды не нужно регистрировать в специальном реестре.
  • По договору найма, большую правовую защиту получает наниматель, а в аренде тот, кто сдает имущество.

Важно знать, что к соглашению о найме можно применять некоторые положения аренды, и наоборот, если главами Гражданского Кодекса, которые дают основные понятия этих правоотношений, не регулируются некоторые спорные вопросы.

Какой договор лучше использовать

  1. Между физическими лицами обычно заключается договор о найме квартиры, долгосрочном или краткосрочном
  2. Как было указано выше, если нанимателем будет выступать гражданин, и он не имеет статуса индивидуального предпринимателя, значит, придется подписывать соглашение о найме.
  3. Если человек и его семья, родственники заслуживают доверия, а сам объект недвижимости, в ближайшее время продаваться или отчуждаться другим образом не будет, значит идеальный вариант долгосрочный найм.
  4.   Как выселить квартирантов без договора, основные моменты процедуры
  5. В случае, если лица не знакомые, а к владельцу имущества, могут поступить более выгодные предложения, значит идеальный вариант, это краткосрочное соглашение найма.
  6. Оно заключается на срок менее одного года, и по — прошествии его, если стороны согласуют дальнейшее пользование, то оно автоматически продлится на такой же срок.

Если договор заключается между владельцем и юридическим лицом, значит только договор аренды. Он не бывает долгосрочным или краткосрочным, но если время действия более 1 года, само соглашение должно быть зарегистрировано в специальном реестре.

Некоторые люди допускают существенные ошибки в таких соглашениях. Они состоят в том, что в самом акте (договоре) пишется аренда, а в тексте идет наниматель и наймодатель. Такой договор считается недействительным, и служит поводом для досрочного прекращения правоотношений.

Из этого следует, что если подписывается аренда, то стороны именуются арендодатель и арендатор, а если найм — то наниматель и наймодатель (владелец жилого имущества).

Важно знать, что если обратится к специалисту, то он может внести грамотные пункты в договор найма, дополнив его положениями аренды.

Это даст право владельцу квартиры или дома, дополнительные рычаги для скорейшего выселения нерадивых квартирантов, при этом суд, в решении напишет, что существует свобода договора, и подписи в нем свидетельствуют, что все вопросы были согласованы заранее.

Правовое положение участников аренды или найма

  • В правовом плане арендодатель — лицо в большей степени защищенное законом от посягательств на его собственность, в данном случае — квартиру
  • С точки зрения прав и обязанностей, отличие найма от аренды характерно тем, что арендодатель более защищен в отличие от наймодателя.
  • Но это не говорит о том, у того, кто сдал квартиру или дом квартирантам, последние могут забрать право собственности.
  • Согласно Конституции нашей страны, никакой правовой акт, за исключением Федерального закона или иного акта, не может лишить человека законной собственности.
  • Из этого следует, что правовые положения сторон этих договоров могут ограничиваться только способами, регулирующими порядок разрыва договоров.
  • Как было указано выше, по найму, в плане досрочного прекращения действия соглашения, более защищен наниматель.
  • Вызвано это тем, что возможность пользования жильем, стоит приоритетом в нашей стране, поэтому физические лица, которые не имеют его в собственности, защищаются государством на всех уровнях.
  • Это наложено и на правоотношения вызванные договором найма.

Говоря об аренде, нужно сказать, что данные правоотношения направлены на регулирование деятельности физических и юридических лиц, поэтому тут более защищен гражданин владелец помещения.

  1. Вызвано это тем, что любая компания или организация, арендуя помещение, получает некую прибыль, поэтому имеет более выгодное положение.
  2. А, как было сказано, приоритет защиты прав гражданина, который владеет жилым имуществом, государство ставит выше, нежели забота о развитии юридических лиц, поскольку они должны сами о себе заботиться.
  3.   Образец договора аренды помещения с физическим лицом, требуемая документация для оформления
  4. Важно знать, что многие собственники жилья, которые сталкивались с проблемой сдачи его в найм гражданам, пытаются отказаться от таких соглашений, и предлагают составить договор аренды.

Пока арендатор и арендодатель не ссорятся, такие правоотношения существуют. Но если дело доходит до суда, тогда в невыгодном положении оказывается именно арендодатель.

Суд свои решением может признать заключенное соглашение долгосрочным наймом, и собственник ничего не сделает на протяжении 5 лет со своим квартирантом, если тот будет придерживаться всех правил проживания.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

  1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать  офис, производственные, торговые и складские помещения;
  2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
  3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта.

Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.

В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

  1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
  2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года.  Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
  3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
  4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
  5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.
Читайте также:  Когда нужно разрешение на частное строительство и как его можно получить?

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к.

юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете.

Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

Источник: https://pozakonu.site/nedvizhimost/chem-otlichaetsya-dogovor-najma-ot-dogovora-arendy-osobennosti-sdelok.html

Подробно о том, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения

Физические и юридические лица во многом по-разному реализуют свои права и осуществляют обязанности. Различия присутствуют практически во всех сферах хозяйственно-экономической деятельности, в том числе и в имущественной.

Регулирование указанных правоотношений

Выделяют 3 главных нормативно-правовых актов, на основании которых осуществляется регулирование отношений по использованию, распоряжению и владению жилыми помещениями в Российской Федерации:

  1. Конституция.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Гражданский кодекс.

Вопросы управления договорными отношениями отражены во 2 части ГК РФ, в частности:

  • аренда (глава 34 ГК РФ);
  • наем (глава 35 ГК РФ).

По своей сути, два этих договора очень похожи и предполагают передачу собственности (например, квартиры) для временного проживания на определенных условиях и за определенную плату.

Чем отличаются договорные соглашения?

Главное отличие в том, кому передают жилое помещение:

  1. частные лица получают его на условиях найма (коммерческого или социального);
  2. организации и предприятия – по договору аренды.

Отсюда следует, что в первом случае отношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ, а во втором — главой 34 ГК РФ. Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, с помощью которых осуществляется передача жилья для временного проживания. И несмотря на то, что эти документы имеют одинаковую структуру, содержание их сильно рознится.

Объект и предмет

Объект аренды или найма – важная часть договора, к описанию которого следует отнестись крайне внимательно. Недостаточно полное или неправильное описание индивидуальных свойств передаваемого имущества, ведет к признанию договора незаключенным.

Предметом договора аренды могут выступать различные объекты (ст.607 ГК РФ):

  • земельные участки, озера, пруды, воздушное пространство и другие природные объекты;
  • предприятия, фабрики, заводы, коммерческие организации;
  • нежилые помещения, офисы, склады;
  • другие не употребляемые в процессе использования вещи.

Предметом договора найма может быть только изолированное жилье, то есть, капитальное строение или его часть (например, квартира или комната). Помещение обязательно должно быть подключенное к коммунальным услугам, иметь отдельный вход и отвечать всем санитарным нормам.

Важно! В наем запрещается передавать не предназначенные для проживания объекты (например, гараж, подвал и так далее).

Социальный наем Коммерческий наем
Форма собственности Государственный или муниципальный жилой фонд Частный жилищный фонд
Цель использования Социальная помощь малоимущим гражданам Коммерческое использование
Требования к площади жилого помещения Определяется законодательно, на основании утвержденных нормативов Законодательно не устанавливается ни минимальный, ни максимальный размер

Стороны

  1. Физическими.
  2. Юридическими, в том числе и органами государственной власти.

Стороны договора найма именуются – наймодатель и наниматель. В случае социального найма, жилье предоставляет уполномоченный на это государственный орган управления, при коммерческом найме, в качестве наймодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В то время как, нанимателем может быть только частное лицо.

Государственная регистрация

Внесение сведений о сделке в реестр ЕГРН (регистрация договора) позволяет:

  • уведомить госорганы о временной передаче прав на квартиру;
  • получить начисление налога на доходы;
  • при возникновении конфликтных ситуаций, иметь надежное и официально зарегистрированное подтверждение своих прав;
  • получить юридически значимый дубликат договора, при его порче или потере.

Договор аренды необходимо регистрировать, только если квартира передается в пользование больше чем на год. Договор найма регистрации не подлежит, однако в ЕГРН вносят информацию об ограничении права собственности при условии, что отношения оформлены на срок более 11 месяцев (п.2 ст. 164 ГК РФ).

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Для регистрации договора нужно подать заявление и пакет документов в любом подразделении Росреестра или МФЦ.

  1. Заявление может составлять и предоставлять любая из сторон. Подачу заявления на регистрацию договора социального найма осуществляет только наниматель (части 1-3 ст.51 №218-ФЗ).
  2. Прием заявления и пакета документов происходить при предъявлении паспорта или учредительных документов организации.
  3. Документы необходимые для регистрации договора:
    • совместное или одностороннее заявление на регистрацию;
    • доверенность, подтверждающая полномочия представителя – если одну из сторон представляет уполномоченное лицо;
    • договор (аренды, коммерческого или социального найма);
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • иная документация, предоставляемая по требованию сотрудника Росреестра или МФЦ.
  4. По факту принятия документов, заявителю выдается расписка.
  5. В течение 5-ти рабочих дней с момента поступления документов, вносится регистрационная запись в реестр.

Для справки! Госпошлину за регистрацию договора аренды платит тот, кто подает документы в Росреестр. Это сделать любая из сторон сделки по отдельности, либо все вместе.

Услуги по регистрации стоят:

  • Для физических лиц – 2000 р.
  • Для юридических – 22000 р.

Ответственность за несоблюдение регистрации

Договор признается заключенным, начиная с момента его подписания сторонами. Однако такой документ порождает права и обязанности только для участников сделки. Тогда как государственная регистрация подтверждает законность договора перед третьими лицами.

Когда в договоре есть пункт, обязывающий одну из сторон зарегистрировать договор в ЕГРН, то уклонение от исполнения, взятого на себя обязательства, является нарушением. В таком случае вторая сторона может обратиться в суд и либо расторгнуть договор, либо обязать виновную сторону зарегистрировать его, уплатив в том числе и все судебные издержки (ст.165 ГК РФ).

Аренда Наем
Граждане 1500-2000 5000
Должностные лица 3000-4000 50000
ИП и юр. лица 30000-40000 100000-200000

Сроки

Арендный договор оформляется на срок, согласованный сторонами. Законодательных ограничений нет. В случае когда в договоре срок действия не указан, документ признают заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, оповестив письменно об этом за три месяца.

В коммерческом найме в зависимости от срока действия выделяют:

  1. Краткосрочный договор – на срок до года.
  2. Долгосрочный договор – от 1 года до 5 лет.

Важно! Если срок не указан, договор найма признается действительным 5 лет – ст.683 ГК РФ. Если за 3 месяца до окончания договорных отношений ни одна из сторон не предпримет действий по их расторжению, все останется в силе на тот же срок и на тех же условиях.

Коммерческий наем предоставляет нанимателю преимущественное право на пролонгирование договора (ст.684 ГК РФ). Договор соц. найма не устанавливает сроков действия и оформляется бессрочно.

Отличия при расторжении

Досрочное прекращение правоотношений по договору аренды возможно в следующих случаях:

  • по обоюдному согласию;
  • по решению суда.

В первом случае необходимо письменно оформить соглашение или акт о расторжении, в котором указывают:

  1. Наименования сторон, принявших решение о прекращении договора (для лица указывают полное наименование и реквизиты, частные лица – ФИО и паспортные данные).
  2. Данные о договоре аренды (его номер, дату составления, адрес и кадастровый номер квартиры, указанной в качестве объекта договора).
  3. Дату, при наступлении которой, договор будет считаться недействительным. Вместо даты можно указать наступление какого-либо события (например, после окончательного расчета).
  4. Пункт об отсутствии взаимных претензий.
  5. Подписи и реквизиты сторон.

Важно!Пункт о передаче и принятии квартиры можно либо включить в соглашение о расторжении, либо оформить отдельным актом.

Решение о судебном прекращении действия договора принимается в случае если:

  • были нарушены условия договора;
  • квартира использовалась не по назначению (не для проживания);
  • состояние помещения заметно ухудшилось;
  • оплата более 2 раз производилась с нарушением установленного срока;
  • аварийное состояние жилья.

Договор найма, в отличии от аренды, может быть аннулирован в одностороннем порядке Нанимателем при условии, что он предупредит наймодателя минимум за 3 месяца до расторжения. При этом он вправе не озвучивать причину отказа от жилья.

Следующее отличие заключается в том, что законодательно в споре с собственником жилья наниматель признается более слабой стороной, а значит, имеет ряд льгот и преференций:

  1. Вместо расторжения договора суд предоставляет нанимателю срок (не более 1 года) для устранения указанных нарушений.
  2. Через год, если ничего не изменится, суд может принять решение о расторжении либо отсрочить исполнение решения еще на год (п. 2 ст.687 ГК).

Платежеспособность арендатора и нанимателя

  1. Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
    • дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
    • данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
    • задолженность по налогам физических лиц.
  2. Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
  3. Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
  4. Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.

Обратите внимание! Жилье в социальный наем передают только малоимущим гражданам, и перед заключением договора проверяется их неспособность купить, снять или взять квартиру в ипотеку.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/i-najma-otlichiya.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector