Подводные камни ипотеки в Сбербанке: скрытые расходы, дополнительные ограничения и возможные риски

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• материнский капитал;
• молодая семья;
• социальная ипотека;
• деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

• увеличение суммы ежемесячных выплат;
• многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

Рынок ипотечной недвижимости таит в себе немало опасностей. Сделка, которая кажется выгодной, может оказаться настоящим кошмаром для покупателя. Подводные камни ипотеки в Сбербанке могут стать причиной материального ущерба, исчисляемого миллионами рублей. Избежать финансовых потерь поможет знание законов и типичных схем, используемых мошенниками.

Ипотека в Сбербанке: безопасная покупка жилья

Будущий покупатель жилья в первую должен проверить следующие документы:

• Паспорт продавца. Проверьте номер и серию документа по базе данных ФМС. Мошенники могут использовать паспорт, признанный недействительным. Паспортные данные должны совпадать с информацией, указанной в документах на жилплощадь;
• Выписка из ЕГРН и домовой книги. Уточните, является ли продавец настоящим собственником помещения. Выясните, прописаны ли в квартире родственники владельца и иные лица. Не забывайте, что для выписки несовершеннолетнего потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Особое внимание стоит уделить разделу «Обременения». Если на жилую площадь наложен арест, то покупать недвижимость нельзя;
• Обратитесь в ЖЭК и проверьте квартиру на предмет наличия задолженностей по коммунальным услугам. Большой объём долгов позволит купить недвижимость со значительной скидкой;
• Попросите хозяина жилплощади предъявить справки о том, что он не состоит на учёте в психиатрической больнице и наркологическом диспансере. Если вы заключите сделку с невменяемым человеком, то она будет оспорена в суде.

Если владелец недвижимого имущества состоит в браке, то нужно в обязательном порядке требовать письменного согласия супруга на продажу жилплощади. С осторожностью относитесь к участию в сделке третьих лиц.

Требуйте присутствия владельца при подписании документов. Ведите переговоры с собственником, а не с его доверенными лицами. Поговорите с соседями владельца квартиры.

Они могут сообщить много полезной информации о доме и о помещении, которое вам предстоит купить.

Право на пользование жилым помещением сохраняется за людьми, находящимися в лечебных учреждениях, интернатах и местах лишения свободы. Данные лица могут вселиться в проданную без их ведома квартиру в принудительном порядке. Также следует учитывать интересы наследников, которые могут претендовать на долю в жилплощади даже после её продажи.

Ипотека в Сбербанке: как грамотно провести осмотр комнат?

Перед покупкой жилой недвижимости нужно тщательно обследовать район, в котором она расположена. В шаговой доступности от многоэтажного дома должны находиться остановки общественного транспорта, магазины, школы, поликлиники и детские площадки. Узнайте, нет ли поблизости от дома свалки, промышленных предприятий, электростанций и других опасных объектов.

Присмотритесь к местному контингенту. Не покупайте дома в районах с неспокойной криминальной обстановкой. Оцените благоустройство и чистоту дворов, обратите внимание на расположение мусорных контейнеров.

Записывайте важные детали в блокнот и проводите видеосъёмку района. Собранную информацию нужно сравнить с предложениями других застройщиков. Внимательно осмотрите подъезды здания.

Обилие шприцов, презервативов, пивных бутылок и окурков на лестничных клетках не говорит ни о чём хорошем.

Изучите данные, указанные в свидетельстве о праве собственности (метраж, серия дома, размер полезной площади и пр.). Сравните эту информацию с параметрами реального помещения. Перепланировки в комнатах должны быть узаконены.

Если хозяева производили незаконные манипуляции с капитальными стенами, то отвечать за «ремонт» придётся новым владельцам. Они будут вынуждены возвращать конструкцию к исходному состоянию (в противном случае недвижимость будет реализована в принудительном порядке).

Этот подводный камень ипотеки может привести к потере собственности и значительным финансовым расходам.

Внимательно осмотрите комнаты на предмет наличия трещин, неровностей, плесени и следов жизнедеятельности насекомых. Убедитесь, что сантехника, электропроводка, батареи и трубы находятся в рабочем состоянии. Оцените уровень шумоизоляции и проверьте вентиляционные отверстия.

Наблюдайте за тем, как ведёт себя продавец во время осмотра. Если он нервничает, то нужно усилить бдительность и осматривать интерьер более тщательно. Выявленные недостатки помогут снизить стоимость квадратного метра на 10-15%.

Ипотека в Сбербанке: психология переговоров

Во время общения с собственником желательно придерживаться следующих рекомендаций:

• Не начинайте торг по телефону. Внимательно выслушайте продавца, изучите строительный объект и пакет документов на жилую площадь. Торгуйтесь во время второго или третьего визита в квартиру;
• Обращайтесь к контрагенту по имени, улыбайтесь и делайте ему комплименты. Эти мелочи позволят вам завоевать расположение собеседника;
• Если квартира вам понравилась, то не стоит выставлять собственные чувства напоказ. Ведите себя сдержано и делайте вид, что у вас в запасе есть много подобных предложений;
• Не бойтесь торговаться. Многие продавцы называют цену «с запасом». Завышенная стоимость жилья — это типичный подводный камень ипотеки;
• Возьмите на переговоры родственника. У вас будет определённое психологическое преимущество и моральная поддержка. Разыграйте небольшой «спектакль». Покупатель может во всём соглашаться с продавцом, а родственник, наоборот, должен во всём сомневаться. Многие хозяева не выдерживают давления и снижают цену;
• Приходите на осмотр комнат несколько раз. Дайте понять хозяину, что вы изучаете разные варианты;
• Ваши предложения должны быть подкреплены фактическими данными. Нужно ориентироваться в ценах и знать типы объектов, продающихся в данном районе. Во время беседы можно упоминать других застройщиков, предлагающих похожие варианты;
• Если вы нашли объект по более низкой цене, то вам стоит сообщить об этом продавцу. Он наверняка снизит цену.

Многие хозяева реализуемого жилья испытывают острую нужду в денежных средствах. Скажите собственнику, что вы готовы внести задаток. После такого предложения он вполне может сделать скидку на реализуемую собственность.

Подводные камни ипотеки: полная стоимость кредита

Полная стоимость жилищной ссуды зависит от конкретной кредитной программы. Не нужно ориентироваться на процентную ставку, указанную в рекламных материалах. Заёмщику придётся оплачивать комиссию за ведение банковского счёта, денежные переводы и покупку страхового полиса в Сбербанке. Также придётся платить за услуги нотариуса, оценщика и риелтора.

Стоимость заёмных средств увеличится за счёт использования дополнительных платных услуг (банковские ячейки, аккредитив, комиссия за внесение изменений в договор и др.).

Если ипотечный заём выдавался в валюте, то придётся уплатить комиссию Сбербанку за покупку американских долларов. Полная стоимость займа обычно в 2-3 раза выше цифры, указанные в описании кредитной программы.

Завышенная стоимость кредита в Сбербанке — это главный подводный камень ипотеки.

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke.html

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

Для подавляющего большинства россиян ипотечное кредитование остается единственным шансом и возможностью стать обладателем собственной недвижимостью.

Сбербанк, крупнейший банк России уверенно удерживает позиции лидерства на рынке ипотечного кредитования, по статистике он забирает себе более 60% кредитов.

А обширная и развитая сеть сбербанковских филиалов позволяет получить услуги финансирования, буквально не отходя от дома.

Неудивительно, что подобная ссуда может сопровождаться некоторыми неожиданными нюансами.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке могут касаться разных аспектов, включая скрытые комиссии, запрет на досрочное погашение займа, и даже риск потери залогового жилья.

Преимущества ипотечного кредитования

Конечно, некоторые неприятные нюансы ипотеки в Сбербанке меркнут на фоне многочисленных, неоспоримых плюсов. Специалисты выделяют следующие достоинства ипотечного кредитования в этом банке, считающимся одним из наиболее надежных и лояльных по отношению к своим клиентам:

1. Многообразие предложений по кредитованию. С помощью Сбербанка заемщики могут приобрести практически любой объект недвижимости – от садового домика до загородного коттеджа.
2. Льготы для определенных групп населения. Активно принимая участие в программах господдержки, Сбербанк предлагает льготные условия кредитования для отдельных категорий лиц: бюджетники, военнослужащие, молодые, многодетные семьи, пенсионеры.
3. Низкие проценты. Сбербанк уверенно удерживает лидерство и по предложениям ипотечного кредитования с пониженными ставками. А регулярно проводимые акции от застройщиков обладают наиболее привлекательные предложения взятия ипотеки.
4. Возможность приобрести недвижимость с минимальным начальным вложением. В этих целях применяются различные субсидии или материнский капитал.
5. Отсрочки и ипотечные каникулы. Особенное внимание банковская структура уделяет семьям, имеющих детей. Таким клиентам разрешается оформлять отсрочку от уплаты задолженности на определенное время.
6. Выдача жилищного займа с минимальным набором документов. Если клиент вносит не менее 50% общей стоимости залога, он может оформить ссуду по двум документам. Это особенно актуально и выгодно клиентам, которые не могут засвидетельствовать официальный уровень доходности.
7. Льготы зарплатникам. Для тех лиц, которые имеют зарплатную карту от Сбербанка, разрешается оформлять жилищный займ по сниженным, льготным процентам.
8. Надежность. Сбербанк, обладая всесторонней поддержкой государства, защищен от различных финансовых потрясений и банкротства. Поэтому никакие мощные экономические потрясения не повлияют на сохранность и доходность вкладов и выгодность кредитов.
9. Безопасность в приобретении жилья. Учитывая, что объект недвижимости становится залогом банка, при выдаче ипотечного займа службы безопасности тщательно проверяют юридическую чистоту жилья. Поэтому покупателю-заемщику не нужно беспокоиться по поводу возможных неприятностей с приобретаемой недвижимостью.

Минусы жилищных займов

Но плюсы, это далеко не все, что нужно знать об ипотеке в Сбербанке, стоит учитывать и имеющиеся недостатки жилищного кредитования. Такую услугу, несмотря на востребованность, сложно отнести к идеальной. По следующим причинам:

1. Жесткие требования к потенциальным займополучателям. По наблюдениям в Сбербанке довольно высокий уровень отказов в кредитовании. В основном банковская структура отказывает в ссуде по причине недостаточного уровня благосостояния и негативной кредитной истории. Сбербанк зачастую отказывает в выдаче займов и лицам с ИП.
2. Нет прозрачности. К сожалению, за привлекательными приглашениями оформить кредит по сниженным процентам скрываются неучтенные различные платежи (они зачастую включаются в итоговую стоимость ссуды).
3. Навязывание страховки. По действующему законодательству при оформлении ипотечных займов клиент обязан заключать в обязательном порядке только страхование залогового имущества. Но ипотечные менеджеры активно навязывают личное страхование (жизни/здоровья), оперируя тем, что в ином случае кредит заемщику просто не выдадут. А полиса страхования значительно повышают стоимость ссуды.
4. Несоблюдение сроков рассмотрения заявки. Несмотря на официальное заявление о кратчайших сроках рассмотрения заявления (5 рабочих дней), Сбербанк часто затягивает с процессом, порой время ожидания затягивается на 3–4 недели.

Рассматривая возможность оформить в Сбербанке ипотечный кредит, следует учесть все имеющиеся недостатки и проанализировать собственные возможности.

Прежде чем оформлять ипотеку, следует прикинуть размер выплат, чтобы трезво оценивать собственные возможности

Неожиданные дополнительные расходы

Первое, на что обратить внимание при оформлении ипотеки в Сбербанке – это наличие скрытых комиссионных и дополнительных оплат. Именно на них и зарабатывает порой банк. Стоит знать, что уплаченная госпошлина и начальный взнос за ипотечный займ не становятся единственными расходами, которые предстоит понести будущему займополучателю.

Банковские комиссионные

Многие кредитно-финансовые структуры стремятся извлечь максимальную пользу для себя с ипотечных клиентов. И берут с них ряд проплат даже за мизерную услугу. Поэтому заемщику следует быть готовым к некоторым дополнительным платежам. Например:

• обмен валюты;
• выпуск банковского пластика;
• оформление жилищной ссуды;
• рассмотрение анкеты-заявления;
• перевод финансов по своим счетам;
• непосредственная выдача ипотечных средств.

Эксперты настоятельно советуют обязательно уточнить наличие скрытых платежей еще до подачи заявления на ссуду.

Услуги оценщика

Некоторые банки категорично подходят к выбору оценочных работ ипотечного жилья и настаивают, чтобы комиссию проводила лишь аккредитованная компания. Такой подход лишает займополучателя самостоятельно выбирать для себя оценщика.

Причем по установленным правилам итоговую оценку переоспаривать запрещается, с ней приходить только соглашаться. И платить сумму, озвученную оценочной комиссией.

А если в будущем клиент решить провести рефинансирование займа в другом банке, комиссию придется заказывать по новой и дополнительно ее оплачивать.

Траты на страхование

Конечно, страхование недвижимости, взятую в долгосрочный займ, становится неотъемлемой и важной процедурой. Но некоторые кредиторы предъявляют заемщикам дополнительные условия и буквально принуждают оформить личную страховку.

Эту активность легко объяснить, ведь при заключении страхования жизни/здоровья заемщика, в первую очередь выигрывает сам банк, а вот все затраты (0,5–1,5% от стоимости кредита) несет на себе займополучатель.

При категоричном отказе от личного страхования банки повышают ставку (например, в Сбербанке годовые увеличиваются на один пункт).

Границы прав заемщика по залоговой квартире

Каждому будущему заемщику стоит научиться различать разумные и законные ограничения прав собственности по жилью с обременением и хитроумные банковские уловки. Например, некоторые ограничения действительно необходимы, такие как:

• сдача ипотечного жилья в аренду;
• несогласованная перепланировка;
• запрет продажи залогового имущества.

Но такие условия, как запрет на досрочное погашения ссуды, разрешение банка в одностороннем порядке изменять размер установленных процентов противоречат существующей законодательной базе РФ. И их необходимо оспаривать в судебном порядке, базируясь на закон «Защита прав потребителей».

Возможные валютные риски

Займополучатель может столкнуться и с такими проблемами, как:

• обесценивание рубля;
• скачки валютного курса;
• падение цен на недвижимость.

Учитывая, что ипотечные займы растягиваются на десятилетия, риск столкнуться с такими явлениями довольно высокий. Для ипотечного клиента это приводит к ежемесячному увеличению суммы проплат и многократному превышению суммы кредита над стоимостью ипотечного жилья.

Эксперты не рекомендуют оформлять ипотечные долгосрочные займы в валюте, настоятельно советуя брать ссуду только в рублевом эквиваленте.

Не нужно обольщаться выгодными предложениями и небольшими годовыми при оформлении ипотеке в валюте.

Нужно быть готовым, что в данном случае банковская структура обязательно изменит эти условия в сторону повышения процентовки даже при незначительных колебаниях на валютном рынке, а такое у нас происходит постоянно.

Особенно стоит избегать кредитов с «плавающей ставкой», при которой заемщик не будет даже знать, какой счет банковская организация ему выставит в следующем месяце.

Эксперты не советуют оформлять ипотеку в валюте, а пользоваться только предложениями обычного кредитования

Подводные камни ипотечной недвижимости

Риски затрагивают и жилье, по закону находящееся под залогом у банка на всем времени выплат по ипотеке. Квартира/дом могут пострадать от наводнения, пожаров или иных стихийных и непредсказуемых событий. Бывали случаи, когда ипотечную недвижимость оспаривали третьи лица.

Утрата имущества

Для самого заемщика неприятности, происходящие с ипотечным жильем, несут крайне сложные и неприятные итоги. Ведь плательщику приходится предоставлять банковской структуре иной соответствующий всем правилам объект для залога.

Если жилье пострадало не полностью, не сильно, собственнику приходится тратиться на ремонт, согласовывая с банком сроки работ, и объясняться с кредиторами.

А если банк не устроит новое залоговое предложение от заемщика, он имеет полное право просто расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочное погашение кредита.

Иски от третьих лиц

Встречаются случаи, когда залоговая недвижимость становится объектом судебных разбирательств граждан, которые предъявляют к ней свои законные права.

А риски в данном случае и расходы ложатся на плечи заемщика. Ведь банк защищен от потери залога даже при возврате жилья законному владельцу.

В крайне сложном положении оказывается сам заемщик, которому приходится продолжать оплачивать ипотеку.

Сложности оформления

Частыми случаются и различные бюрократические проволочки при оформлении займов по программе господдержки. Субсидированные деньги задерживаются по переводу и перечисляются далеко не в те сроки, которые требует банк. Поэтому эксперты советуют при оформлении займов бюджетникам и льготникам вносить собственные средства, а полученной субсидией полностью погашать остаток кредита.

«Сюрпризы» военного ипотечного договора

Подводные камни скрываются и у военной ипотеки. Стоит знать, что все присутствующие льготы будут действовать лишь до тех пор, пока заемщик числится в рядах ВС. Как только лицо увольняется, ставки по кредитованию меняются и займополучателю приходится оплачивать проценты из собственного кармана.

Собираясь вступать на долгий и сложный путь ипотечного заемщика, следует все тщательно взвесить, выявить малейшие нюансы, скрываемые в договорах и очень внимательно изучать условия ипотечных договоров.

Чтобы минимизировать все возможные риски жилищного кредитования, нужно заранее обдумать и разнообразные доступные варианты ухода от них, что сделать довольно просто, имея представление о подводных камнях ипотечного кредитования.

Источник: https://znaemdengi.ru/banki/sberbank/njuansy-ipoteki-v-sberbanke.html

Подводные камни ипотеки в 2019 Сбербанк оформление погашение

Ипотека – это единственная возможность приобретения объекта недвижимости, не дожидаясь собственных накоплений. Но не все так просто в финансовом продукте. Существуют определенные подводные камни ипотеки, с которыми необходимо ознакомиться каждому потенциальному заемщику.

Основные правила

Каждый потенциальный заемщик обязан помнить, что финансовое учреждение получает прибыль от сделок такого типа. Именно поэтому, заключая долгосрочный документ, человек должен изучить договор, тщательно его прочитав.

Здесь имеются несколько особенностей:

1. без справок о доходах. Многие клиенты мечтают оформить займ без бумажной волокиты, только озвучив в анкете доход и трудовую занятость. Если человек изначально идет на обман, то на сделке факт о мошенничестве раскрывается. Мало того, что ему не выдадут ипотеку, так и испортят кредитную историю негативной пометкой. Всеми действиями по проверке информации занимается служба безопасности;
2. срок оплаты стоит оговаривать максимальный несмотря на объем переплаты в дальнейшем. Человек вправе досрочно погашать кредитный продукт. Банк рассчитывает срок, исходя из платежеспособности, но не всегда реальный срок соответствует возможностям клиента;
3. дополнительные санкции. У любого кредитора имеются санкции за определенные действия. Это самый основной «подводный камень», который ожидает практически всех. Нужно читать договор тщательно, особенно пункт о дополнительных расходах, штрафах за просрочку;
4. обязательства клиента. Также немаловажная особенность, с которой необходимо изначально ознакомиться. Стандартными обязанностями является оплата требований по платежам, а также регистрации прав собственности, ссуды. В обязанность клиента может входить согласование перепланировок, нарушение запретов и сдача в аренду собственности;
5. досрочное расторжение кредитного документа. Банковское учреждение оставляет за собой право на расторжение кредитного продукта на досрочной основе. Часто такое действие сопровождается постоянными не оплатами со стороны заемщика. Но такая особенность обязана прописываться в действующем кредитном договоре. После его расторжения, кредитор имеет право на реализацию объекта;
6. дополнительное вознаграждение. Об этой статье всегда умалчивают сотрудники уполномоченных организаций. Гражданин обязуется оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности, первоначальный взнос. Но это далеко не все расходы, которые потребуется оплатить. Некоторые кредиторы вносят такой пункт, как расход за выдачу денежных средств, рассмотрение, перевод на счета;
7. услуга оценщика и страховой продукт. Это также можно отнести к дополнительным расходам из кармана заемщика. Страховка залогового имущества – это обязательное действие, которое невозможно отменить. А вот от страхования жизни и здоровья можно отказаться. Но, например, в Сбербнке, отказ от страховки грозит человеку поднятием процентной ставки на 1 пункт

Объект, как один из видов нюансов

Банк предъявляет определенные требования к объекту недвижимости.

Человек имеет право самостоятельно приступить к поискам имущества через интернет или другие ресурсы. Можно даже заключить договор об оказании услуг с риэлтором. Но стоит помнить, что услуги не могут оплачиваться из средств ипотечного кредитования.

Финансовое учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. Нередко кредитор отказывает в кредитовании того объекта, что выбрал заемщик.

Объект должен быть ликвидным, находиться не в аварийном состоянии, иметь все необходимые коммуникации. На таких же условиях и страхуется имущество. Таким образом, банк страхует себя от рисков утраты.

Сбербанк предлагает отдельные условия по выбору необходимой недвижимости. На сайте электронной сделки представлено не мало вариантов, подходящих для каждого желающего оформить ипотечное кредитование.

Договор

Все документы проверяются на юридическую подлинность. В нем обязательно должны присутствовать следующие сведения:

1. предмет кредита;
2. ориентировочная оценка;
3. срок возврата кредитных обязательств;
4. максимальная сумма займа;
5. право владения, с какого времени принадлежит залогодателю;
6. уполномоченный орган, который зарегистрировал права.

Ограничение прав и валюта

В кредитном договоре вправе присутствовать определенные ограничения, которые защитят финансовую организацию от рисков, а также поставит потенциального заемщика в невыгодное положение. Как правило, это относят к запретам реализации, сдачи и перепланировки без согласования с кредитором.

В документе могут прописываться дополнительные ограничения, касаемо отсутствия возможности погашения досрочно кредитования. В некоторых случаях встречается изменение процентной ставки в одностороннем порядке. Это прямое нарушение действующего законодательства, поэтому человек вправе обратиться в судебную инстанцию.

Валютная ипотека – это самая высокорисковая операция, как показали предыдущие времена. Заметное обесценивание, снижение стоимости объекта недвижимости – это проблемы, с которыми сталкивается практически каждый человек.

А вот финансовое учреждение на этом фоне:

1. увеличивает ежемесячный платеж;
2. увеличивает стоимость кредита вне зависимости от оценки объекта.

Популярные кредиторы уже не выдают валютную ипотеку, основываясь на реалиях современного мира. Сейчас получить такой вид кредита возможно у небольших финансовых организаций. Потенциальный заемщик не должен подаваться уговорам о плавающей ставке и о выгодной позиции. Да, стоимость кредитов такого плана несколько ниже, но и колебания в течение значительного времени никто не отменял.

Оформление и досрочное погашение

Стоит в отдельную категорию выделить особенности при оформлении.

Банк может взимать дополнительные средства за:

1. выдачу денежных средств;
2. рассмотрение заявки;
3. страховой продукт;
4. услуги оценщика;
5. ведение счета;
6. перевод между счетами.

Досрочное погашение – это повод для скандала у многих кредиторов. Дело в том, что по закону ни один банк не имеет право взимать комиссию или отказать в принятии средств на досрочное погашение. Но как показывает практика, эти нюансы всегда прописываются в договоре и оспорить их невозможно – ведь клиент сам соглашается на такое условие.

Военнослужащие

Особенности при военной ипотеке также имеются.  Например, оплата первоначального взноса возможна только после трех лет работы в воинской части и только для конкретных категорий званий.

Конечно никаких дополнительных платежей не имеется, но если человек увольняется, то ему могут повысить процентную ставку и обязать выплатить большую сумму, но если этот нюанс указан в кредитном договоре.

Рефинансирование

Каждый человек может рефинансировать долг. Но здесь имеется несколько особенностей при рефинансировании:

1. человек не сможет вернуть налог за уплаченные проценты, так как договор считается закрытым;
2. могут иметься дополнительные комиссии за рассмотрение, досрочное погашение.

Источник: https://irg77.ru/ipoteka/podvodnye-kamni-i-riski-ipoteki/