Как продать половину квартиры, с какими трудностями могут сталкиваться участники сделки

Вам понадобится

• — паспорт,
• — нотариальное уведомление второго собственника,
• — правоустанавливающие документы на долю
• — нотариальное разрешение от всех сособственников, если доля принадлежит нескольким лицам,
• — постановление органов опеки и попечительства, если среди сособственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица,
• — договор купли-продажи,
• — акт приема-передачи,
• — регистрация прав собственности на покупателей.

Инструкция

Словесного предупреждения второго собственника квартиры недостаточно, если только он не изъявил личное и добровольное желание купить вторую долю. Если совладелец не определился или препятствует продаже посторонним лицам, нужно составить нотариальное уведомление о продаже и послать его по почте заказным письмом с вручением адресату и указанием описи содержания письма. Через один месяц после вручения уведомления адресату, по его умолчанию квартиру можно продать постороннему лицу без разрешения и согласия на это собственника второй доли. Для продажи потребуется собрать ряд документов, к которым относятся: выписка из кадастрового паспорта своей доли, копия кадастрового плана, нотариальное разрешение всех собственников, если доля оформлена в совместную собственность с другими лицами. Если на долю имеют право собственности несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, согласно статье № 28, № 29 ГК РФ потребуется постановление органов опеки и попечительства на разрешение продажи доли.

Далее идет заключение договора купли-продажи, который можно оформить нотариально или письменно от руки. Если договор оформляется у нотариуса, специалист учтет все пункты, которые включаются в данный документ.

Если договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, который не противоречит законодательству в соответствии со статьей № 550 ГК РФ о составление договоров на продажу квартиры, разделенной на доли. В письменном договоре нужно учесть все законы, нормативные постановления и акты РФ на момент подписания документа в соответствии со статьей № 421 ГК РФ, № 420 ГК РФ, № 549 ГК РФ.

В соответствии со статьей № 317 в договоре следует указать цену, со статьей № 317, № 555 – площадь, со статьей № 292, № 558 – перечень пользователей жилья.

Если договор будет составлен неправильно, его могут счесть ничтожным в соответствии со статьями: № 2965 ГК РФ, № 3075 ГК РФ, АПК РФ гл. 24, № 292 гл.18 ГК РФ.

После составления договора купли-продажи нужно оформить акт приема-передачи и зарегистрировать права собственности на покупателей в соответствии с Федеральным законом регистрации сделок за № 122-Ф3. Сделки регистрируются в Федеральном регистрационном центре по единой регистрации недвижимости и сделок с ней.

При невозможности или нежелании создавать свой бизнес можно купить чужой бизнес — целиком или его долю. Купить можно миноритарную (менее 50%) или мажоритарную (более 50%) долю.

Инструкция

При покупке миноритарной доли в бизнесе важно учитывать, что ее стоимость, которая рассчитывается исходя из стоимости бизнеса в целом, должна содержать определенную скидку, т.е. стоить меньше, чем реально стоили бы, допустим, 30% данного бизнеса. Ведь собственник миноритарной доли не сможет влиять на принятие решений в компании. Однако бывают и исключения — например, если ни у кого из владельцев бизнеса нет доли более 50%, и вы покупаете самую большую. Напротив, стоимость мажоритарной доли обычно бывает больше стоимости, рассчитанной исходя из общей стоимости бизнеса, поскольку она предполагает контроль над ним. Как правило, под покупкой доли в бизнесе имеется в виду покупка доли в обществе с ограниченной ответственностью (ООО) или акций акционерного общества (АО). В первом случае покупка доли осуществляется на основании договора купли-продажи доли. Покупателю доли стоит помнить, что участники ООО пользуются преимущественным правом покупки доли, поэтому важно проконтролировать, была ли соблюдена процедура уведомления остальных участников ООО о продаже доли. Только при отказе участников ООО, имеющих преимущественное право покупки доли, можно купить долю в ООО. Договор купли-продажи доли должен быть заверен нотариально, иначе сделка окажется недействительной.

В случае с акционерными обществами процедура сложнее. Лицо, которое имеет намерение приобрести более 30 % акций открытого акционерного общества (ОАО) направляет акционерам предложение продать ему их акции.

К этому предложению прикладывается банковская гарантия, которая должна предусматривать обязательство гаранта уплатить прежним владельцам акций их цену в случае неисполнения обязанности оплатить акции в срок. Далее, как и в случае с ООО, оформляется и нотариально заверяется договор купли-продажи.

Потом лицо, которое приобрело более 30% акций ОАО, должно направить обязательное предложение в это ОАО о выкупе остальных акций. К нему также надо будет приложить банковскую гарантию.

Если лицо обладает 95% и более акций ОАО, то он обязан выкупить остальные акции по требованию акционеров, являющихся держателями этих акций. Все эти операции контролируются государственным органом — ФСФР России.

Стоит также помнить, что если вы приобретаете более 25% доли в ООО или АО, вы совершаете крупную сделку. Такие сделки должны быть одобрены общим собранием участников или акционеров. Необходимо удостовериться, что тот, кто продает вам долю, выполнил все законодательные и уставные требования, в том числе касающиеся одобрения крупной сделки.

Покупка части дома имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать, чтобы не нарушить статью №250 Гражданского кодекса РФ, где указано, что совладельцы имеют преимущественное право покупки на общих условиях, определяемых продавцом.

Вам понадобится

• — уведомление;
• — предварительный договор;
• — основной договор;
• — акт приема-передачи;
• — нотариальное разрешение от сособственников;
• — постановление опеки;
• — выписка из домовой книги;
• — правоустанавливающие документы на часть дома;
• — кадастровые выписки;
• — заявление в регцентр.

Инструкция

Если вы являетесь собственником одной из частей дома, находящегося в общей долевой собственности, то имеете преимущественное право покупки.

Продавец обязан вас письменно уведомить о том, что он собирается продать свою часть имущества, направив вам заказное письмо с описью вложения. На раздумье вам дается ровно один месяц.

Если вы планируете осуществить покупку, уведомите продавца об этом в письменной форме.

Начинайте сделку купли-продажи по истечении установленных законом сроков.

Если вы не можете собрать всю сумму, чтобы полностью оплатить часть дома, дайте задаток, оформите предварительный договор купли-продажи, в котором укажите сроки внесения оставшейся части денежных средств.

Если в течение одного месяца вы не выразили желания воспользоваться своим преимущественным правом, продавец может продать свою часть имущества постороннему лицу, не спрашивая вашего разрешения и согласия.

Непосредственная сделка купли-продажи осуществляется при оформлении основного договора купли-продажи, который вы можете составить от руки, заверить или не заверять у нотариуса. Также допускается оформлять договор купли-продажи в нотариальной форме.

Продавец части дома обязан получить нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников, если часть дома оформлена в совместную собственность. Если продавец купил часть дома, находясь в зарегистрированном браке, нотариальное разрешение потребуется от второго супруга. При наличии в числе сособственников несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно способных лиц, для отчуждения имущества потребуется постановление органов опеки и попечительства.

Из части дома должны быть все выписаны, о чем продавец обязан получить справку. После оформления договора составьте акт приема-передачи и подайте все документы в государственный регистрационный центр. Ваши права собственности зарегистрируют.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-37374-kak-prodat-polovinu-kvartiry

Можно ли и как продать половину квартиры

Продавая половину квартиры, следует знать основные нюансы сделки. Ключевые правила — соблюсти право остальных содольщиков на преимущественную покупку, собрать необходимые документы и корректно составить договор.

Можно ли продать половину квартиры

Недвижимость может принадлежать нескольким лицам. Этому, как правило, предшествуют процессы:

• приватизации;
• оформления наследства;
• раздела имущества между супругами;
• получения имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Накануне продажи следует определиться, является ли собственность действительно «долевой», поскольку на практике данное понятие часто путают с «совместной».

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, которое находится в собственности 2 или более человек, является общим. Владение может быть:

• Совместным. При этом доли не выделяются, граждане владеют квартирой целиком.
• Долевым. Предполагается, что квартира поделена на «идеальные» доли. По документам числится, что совладельцам принадлежит 1/2 (1/4, 1/6 и или иная) часть квартиры. Именно такая доля может быть продана. В исключительных случаях возможен раздел квартир на реальные доли.

Выделение доли в натуре предпочтительнее, поскольку тогда хозяин может продавать имущество, не считаясь с мнением совладельца.

Однако выделение реальных долей требует отдельного размещения всех коммуникаций, то есть у каждого из совладельцев должна быть своя кухня, ванная комната и туалет, входная дверь и коридор. Условия для разделения присутствуют в частных домовладениях, рассчитанных на проживание нескольких семей.

Если ранее с содольщиками был заключен договор о порядке пользования квартирой, это не значит, что новый собственник сможет пользоваться теми же комнатами и в том же порядке. При беседе с покупателем стоит оговорить, что продается номинальная половина, а порядок пользования предстоит определить уже с новым собственником.

Порядок продажи половины квартиры

Проведение сделки по продаже ½ квартиры подчинено ряду правил, обозначенных в Гражданском, Налоговом кодексах. Оформить отчуждение доли будет проще, если следовать пошаговой инструкции.

Шаг 1. Поиск покупателя

Найти потенциального клиента на целую квартиру не проблема, и даже «половинки» отлично раскупаются в крупных мегаполисах. На окраинах или в малочисленных городах доли имущества пользуются меньшим спросом, поэтому продаются по весьма заниженной цене.

В среднем продавец теряет 1/3-1/4 стоимости имущества, поэтому всегда выгоднее договориться с содольщиками о совместной продаже с последующим разделом денег.

Если консенсуса достичь не удается, можно самостоятельно обратиться в риелторское агентство или дать объявление о продаже в средства массовой информации.

Стоимость половины квартиры всегда будет ниже, чем цена целого объекта. Гораздо выгоднее договориться о продаже со вторым владельцем и продавать квартиру сообща.

Шаг 2. Уведомление совладельцев

Данная процедура необходима, если имущество продается 3-му лицу. Тогда, в соответствии со ст.250 ГК РФ, необходимо соблюсти право остальных жильцов на преимущественную покупку. Для этого необходимо:

1. Обратиться к остальным жильцам с предложением о выкупе доли. В зависимости от особенностей взаимоотношений, сразу можно провести неофициальную беседу и договориться о сроках выкупа.
2. Если стороны отказываются от приобретения, необходимо в обязательном порядке направить в их адрес извещения о продаже. По закону собственники могут раздумывать над предложением в течение 1 месяца.
3. По истечении 30 дней можно оформлять сделку. Срок ожидания заключения договора может быть уменьшен, если все совладельцы подадут письменные согласие на оформление договора с 3-м лицом.

Оповещение о продаже оформляется в свободной письменной форме, но в нем обязательно указываются:

• характеристики продаваемого объекта;
• цена продажи и прочие условия.

Продавец не вправе продать долю по иной цене. Если стоимость объекта меняется, необходимо заново организовать процедуру оповещения о продаже.

Продавцу рекомендуется предпринять меры по обеспечению доказательств отправки уведомления. Для этого необходимо обратиться в почтовое отделение и направить оповещение о продаже заказным письмом с описью вложения.

Надежным считается способ оповещения, порученный нотариусу. В случае задержки продажи или неполучения ответа от иных собственников нотариус сможет подтвердить, что заинтересованные лица были оповещены.

Если соседи будут мешать отчуждению жилья, доказывая, что не получали уведомлений, им придется предоставлять доказательства обстоятельств, по которым они не смогли получить документ.

Как правило, таких доказательств совладельцы не находят.

Шаг 3. Собрать пакет документов

Для продажи 1/2 квартиры покупателю необходимо собрать документы:

• Письменные отказы прочих собственников от приобретения доли в квартире. При отсутствии обратных данных следует подать доказательства того, что граждане, проживающие в квартире, были должным образом предупреждены о реализации доли и на принятие решение им отводился месячный срок.
• Удостоверение личности.
• Правоустанавливающие документы на долю. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого гражданин стал собственником части квартиры.
• Свидетельство госрегистрации или выписка ЕГРН.
• Техпаспорт на квартиру, кадастровый паспорт с обозначением размера доли, принадлежащей Продавцу.
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Справку о числе лиц, зарегистрированных в объекте.

Дополнительный перечень:

• Если продавец доли в квартире — несовершеннолетний ребенок, недееспособный человек, недвижимость может быть продана только с разрешения органов опеки и попечительства.
• При продаже части квартиры, приобретенной в браке, обязательно получение согласия второго супруга на продажу.
• После проверки документов составляет основной документ, согласно которому передается имущество — договор купли-продажи половины квартиры, а также акт приема-передачи.

Шаг 4. Составление договора купли-продажи

Документ оформляется в соответствии с положениями ГК РФ и должен иметь письменную форму.

Продажа части квартиры — один из случаев, когда нотариальное заверение договора обязательно (ст. 42 закона №218-ФЗ).

Договор включает существенные и обязательные условия. К обязательным относится:

1. Название документа. Следует указать «Договор купли-продажи 1/2 квартиры», ниже и левее ставится дата и место оформления договора.
2. Преамбула, в которой указываются полные ФИО сторон; обозначается, кто является Продавцом, а кто — Покупателем. Также приводятся паспортные данные сторон. Если среди контрагентов есть поверенный, работающий по доверенности, или гражданин, представляющий ребенка, недееспособного гражданина, вносятся сведения о нем.
3. Предмет договора. Следует подробно описать, какая именно квартира продается, указать ее параметры: адрес, квадратуру, место расположения относительно иных объектов недвижимости. Также приводятся сведения о документах-основаниях, по которым квартира перешла в собственность Продавца.
4. Стоимость объекта (ст. 555 ГК РФ). Цена указывается за квартиру целиком или за 1м2 площади.
5. Перечень зарегистрированных в квартире лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Хозяин половины жилья должен уведомить о гражданах, имеющих право пользоваться ½ квартиры после ее продажи, а также о продолжительности пользования.

Помимо основных условий, следует прописать дополнительные — уточняющие условия. Они помогут конкретизировать порядок проведения сделки. Сюда входит:

• Срок передачи жилья. Речь идет о времени подписания передаточного акта — документа, в котором отражено состояние объекта на момент его приобретения. Акт может подписываться до регистрации или после официального перехода права собственности.
• Особенности состояния объекта.
• Способ передачи денег в счет оплаты стоимости квартиры. Средства могут передаваться из рук в руки или посредством банка. Наиболее надежной считается оплата с арендой банковской ячейки или открытием аккредитива.
• Наличие (отсутствие) задолженности по коммунальным платежам.
• Условия обеспечения обязательств. Если планируется внесение залога, об этом следует указать в договоре.
• Обязанности сторон и ответственность за нарушение договоренностей. При неисполнении пунктов соглашения могут быть предусмотрены штрафы.
• Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
• Основные мероприятия при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Если Покупатель уклоняется от выплаты средств по уже подписанному соглашению, но при этом отказывается его расторгнуть, вернуть квартиру будет трудно. Во избежание подобных ситуаций рекомендуется включить пункт, предполагающий возврат имущества от Покупателя — Продавцу при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной.

Шаг 5. Нотариальное заверение договора

• Без нотариального заверения дальнейшая регистрация перехода права собственности будет невозможна.
• Нотариус не только поставит подпись и печать, но и проверит удостоверения личности обеих сторон, подлинность сопутствующих документов.
• Покупатель и продавец вправе составить соглашение самостоятельно, но будет не лишним передать документ на проверку нотариусу или юристу, которые смогут скорректировать содержание документа, внести новые пункты для исключения разночтения, снижения рисков для обеих сторон.

Стоимость услуги регулируется законодательством.

Госпошлина составит 0,5% от общей стоимости квартиры, при этом она не может быт менее 300 руб. или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24НК РФ).

Пример расчета госпошлины. Гражданин Иванов продает ½ квартиры за 1,6 млн. руб. величина госпошлины составит: 1,6 млн. р. Х 0,5% = 8000 руб.

Оплачивать госпошлину должен тот из контрагентов, для которого важно оформить именно нотариально заверенную сделку. Если продается половина квартиры, справедливо поделить оплату пополам с Покупателем. В договоре могут быть обозначены и иные условия.

Так, например, если продается одновременно две половины, то есть покупатель приобретает квартиру целиком, но у 2 собственников по разным договорам, платить госпошлину должен Продавец, поскольку Покупатель, теоретически, покупает объект целиком, и не будь разделения между собственниками, нотариальное заверение было бы необязательно.

Шаг 6. Произведение оплаты по договору

Покупатель может внести часть средств в счет стоимости квартиры или оплатить всю сумму сразу. Наиболее безопасно передавать деньги посредством банка или через депозитарный счет нотариуса.

Так Покупатель подтверждает, что у него имеется сумма для оплаты, а Продавец может получить средства только после перерегистрации права собственности на Покупателя или при иных обстоятельствах, подтверждающих исполнение обязательств.

Шаг 7. Госрегистрация имущества

Регистрация перехода права собственности осуществляется в Росреестре.

Новое в законодательстве. С февраля 2019 г. регистрация перехода прав по договорам, подлежащим обязательному нотариальному заверению, производится через нотариуса.

Это одна из дополнительных обязанностей, которую нотариус предоставляет безвозмездно. Покупателю придется внести только официально установленную сумму госпошлины в размере 2000 руб.

и предоставить требуемый пакет документов.

Для госрегистрации предоставляется:

• Заявление. Покупатель инициирует регистрацию имущества, а Продавец — переход права собственности.
• Отказы остальных собственников от права преимущественной покупки или документ, подтверждающий оповещение всех содольщиков о продаже не позднее, чем за 1 месяц до оформления договора.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорта обеих сторон. Если от лица одного из контрагентов выступает поверенный, требуется его паспорт и доверенность.
• Продавец предоставляет свидетельство о праве собственности на квартиру, а покупатель — договор, на основании которого осуществляется переход (в 3 экземплярах).
• Кадастровый паспорт на недвижимость.

Если жилье было приобретено в браке, потребуется согласие второго супруга на продажу. Дополнительно подается согласие ООП при условии, что недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, и от их лица действует опекун (попечитель).

Шаг 8. Оформление передаточного акта

Документ оформляется либо до регистрации, либо после. Подписанный акт свидетельствует, что фактически имущество передано, его состояние оценено покупателем, и он готов принять половину квартиры.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ с момента подписания акта считается, что обязательства по передаче имущества исполнены.

В некоторых отделениях Росреестра требуется, чтобы в числе документов, подающихся на госрегистрацию, был передаточный акт. Если был уговор о подписании акта после регистрации, об этом следует указать в договоре. Тогда у регистратора не возникнет вопросов.

После произведения госрегистрации, передачи имущества и оплаты по договору сделка считается исполненной.

Что следует учесть при продаже половины жилья

1. Выделить половину недвижимости в натуре будет сложно, поскольку образование новых коммунальных квартир не приветствуется законом. Особенности конструкции помещений только изредка позволяют провести перепланировку, при которой части квартиры были бы полностью обособлены. В связи с этим продаются «идеальные» (дробные) доли в общей долевой собственности.
2. При продаже совладельцы в письменном виде должны отказаться от покупки доли. Это правило позволяет остальным собственникам оказывать препятствия к продаже — игнорировать уведомления, обещать приобрести недвижимость и избегать подписания договора.Продавцу стоит стразу обратиться к нотариусу, который оформит все должным образом: направит оповещения, подготовит свидетельство о том, что меры по предоставлению права преимущественной покупки были предоставлены иным собственникам.
3. Договор в обязательном порядке необходимо заверить у нотариуса. Впоследствии он организует проведение госрегистрации.

Поскольку продажа части имущества требует согласования с одним или несколькими собственниками, которые зачастую против оформления сделки, можно пойти на хитрость и подарить потенциальному покупателю незначительную часть своей доли, а затем продать ему оставшуюся собственность как содольщику.

При этом не потребуется разрешение остальных собственников на отчуждение имущества. Такая операция несет определенные риски, например, признания операции дарения недействительной, но доказать это будет очень сложно.

Один из вариантов реализации половины квартиры — взять кредит под залог недвижимости. При невозврате средств, нарушении сроков выплат банк конфискует имущество. Банки с хорошей репутацией на такие сделки не идут, а частные финансовые организации выкупаю доли за сумму на треть меньшую, нежели рыночная стоимость и направляют все силы на вынуждение второго собственника к продаже.

Лучший способ продать половину квартиры — договориться со вторым собственником, привести аргументы в пользу совместной продажи, ведь от этого все получат большую выгоду.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-polovinu-kvartiry/

Что может помешать продать квартиру: 5 основных видов трудностей

Совсем не каждую квартиру можно быстро и выгодно продать. Зачастую из дорогостоящего актива недвижимость превращается в «мертвый груз».

На успешность сделки способна влиять не только рыночная ситуация, но и различные особенности объекта, называемые обременениями. А в свете упавшего спроса и некоторых законодательных изменений реализовывать жилье стало еще сложнее.

Что может помешать продать квартиру, какие существуют основные трудности и как их разрешить — читайте далее.

Эксперты рассказали, какие ситуации могут вызвать затруднения при продаже квартиры собственником и как их решить без особых трат. В общей сложности они выделили 5 основных видов препятствий, передает Метрпрайс.

• Изменения налогового законодательства

При реализации жилья владельца ждет уплата налога на доходы физлиц. Ставка НДФЛ неизменна и составляет 13%. Однако ранее от налогового бремени освобождались продавцы, имеющие квартиру в собственности 3 и более года. С 2016 года власти РФ увеличили этот срок до 5 лет.

Специалисты пояснили, что на протяжении длительного времени в России практиковалось занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи для избежания НДФЛ. Так как при цене в 1 миллион рублей или ниже налог не взимается, даже если продавец владеет квартирой менее трех лет.

Поэтому многие собственники, являющиеся таковыми менее пяти лет, неизбежно задумаются о целесообразности заключения сделок в этом году и, вероятно, отложат их.

• Незаконная перепланировка

Неузаконенная перепланировка может если не лишить возможности продать квартиру, то значительно растянуть по времени поиск покупателей. Глава Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимости» Светлана Бирина обратила внимание, что в целом подобные объекты реализовывать разрешается.

На плане БТИ несогласованные изменения квартиры отмечаются красными линиями, но они не препятствуют регистрации сделок. Однако их наличие существенно сокращает число желающих приобрести самовольно перестроенное жилье. В первую очередь на такие квартиры не смогут претендовать ипотечники. Банки не берутся за одобрение кредитов на помещения с незаконной перепланировкой.

В то же время остальные покупатели в свете сложившегося избыточного предложения на рынке предпочтут проблемному варианту другой.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, любые квартиры с нестандартной планировкой обычно экспонируются на 2-4 месяца дольше типовых. Поэтому при задаче срочной продажи владельцы вынуждены уступать потенциальным новоселам в цене, устанавливая дисконт.

В некоторых случаях он доходит до 20-30%. Однако иногда собственнику выгоднее избавиться от необычной перепланировки, после чего реализовывать жилье по полной стоимости. Бирина уточнила, что иногда перестроенная квартира может принести и дополнительный доход.

Когда удачные работы повышают ликвидность объекта, значит, и спрос.

Трудно продавать жилье, значащееся в ипотечном залоге у банка. Нередко заемщики решают поменять купленную квартиру или совсем освободиться от обязательств перед залогодержателем. Однако для этого необходимо заручиться согласием банка.

Кроме того, последний может одобрить одну из схем продажи — со снятием обременения или без. По сообщению Литинецкой, банки чаще всего не мешают реализации недвижимости, но просят досрочно погасить кредит и только потом заключать сделку купли-продажи. Что требует наличие будущего новосела с «живыми» деньгами.

В то же время банки имеют право не снимать обременение в виде ипотеки с квартиры. В таком случае при продаже все кредитные обязательства владельца-ипотечника достанутся новому собственнику. Последний также может получить и штрафы, пени, начисленные залогодержателем предыдущему заемщику.

• Неприкасаемые жильцы и наследники

Препятствием в реализации жилья выступают зарегистрированные на момент потенциальной сделки третьи лица. Особенно остро встает вопрос с так называемыми «вечными» жильцами.

Это граждане, остающиеся зарегистрированными в квартире в период приватизации и отказавшиеся от своего права в пользу других жильцов. По российским законам, в таком случае они могут бессрочно пользоваться недвижимостью.

По мнению Бириной, даже весомая скидка не привлечет покупателей на квартиру с соседом, прописанным там навсегда.

Юристы и риэлторы сходятся во мнении, что лучше не приобретать жилье, обремененное «отказниками». В противном случае, нужно быть готовыми к их появлению в любое время, несмотря на то, что они живут в другом месте и выписались из данной квартиры. Подобные ситуации рассматривает суд. И известны дела, когда он занимает сторону «отказников».

В то же время эксперты говорят, что несмотря на рискованность сделки по покупке недвижимости с обременением, есть методы ее минимизации. Например, приобрести «отказнику» новое жилье, равнозначное той доле, которую он некогда оставил, или предоставить денежную компенсацию.

Во-вторых, добиться от предыдущего собственника предъявления расторгнутого договора соцнайма и заявления «отказника», заверенного нотариусом. Где должно быть указано, что «отказник» не имеет претензий на пользование жилпомещением и на долю в праве собственности.

В договоре купли-продажи нужно прописать, что «отказник» берет обязательство сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства. В-третьих, уже после совершения сделки можно признать «отказника» утратившим право пользования жилпомещением через суд.

Кроме того, потенциальных покупателей мало привлекает жилье, недавно доставшееся в наследство. После продажи недвижимости могут появиться другие наследники с требованием своей доли. В итоге сделку оспорят и квартиру нужно будет возвращать. Частично от такой картины спасет титульное страхование. Оно гарантирует потребителю возмещение ущерба при отмене операции.

Препятствиями при намерении владельца жилья его реализовать могут оказаться многие факторы — от завышенной цены до серьезных обременений. Из-за последних квартиру есть риск не продать совсем. Бирина уточнила, что среди таковых — смерть собственника, арест жилья и запрет проведения сделок, объявление дома аварийным и последствия судебных разбирательств.

При этом единственным методом снятия ареста является погашение долгов. По словам Литинецкой, суд имеет право арестовать имущество по различным причинам. Например, из-за просрочки ипотечных платежей, алиментов или других частных обязательств.

Подводя итог, специалисты отметили, что помехой продажи квартиры могут выступить и другие факторы. Непомерно высокая или низкая цена, неудовлетворительное состояние объекта или вычурный дизайн. Однако, по мнению экспертов, безвыходных ситуаций практически не бывает.

Они советуют собственникам согласовывать свои действия в намерении реализовать жилье с существующим положением рынка, объективно оценивать физическое и юридическое состояние квартиры и желательно избавляться от имеющихся минусов заблаговременно, до начала поиска потенциальных покупателей.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2038324-2016-01-14-chto-mozhet-pomeshat-prodat-kvartiru-5-osnovnyih-vidov-trudnostej/

Как продать часть квартиры

Продажа части квартиры является одной из самых сложных сделок, которые касаются недвижимости. Связанно это с тем, что человек, принявший такое решение может столкнуться с огромным количеством юридических трудностей, которые его будут подстерегать на каждом шагу.

Можно ли продать половину квартиры если собственник один? Это гораздо проще, чем продажа доли недвижимости с не единоличным владением, но требует тщательного обдумывания ситуации и взвешивания всех за и против. Обратите внимания, что при долевой форме владения, все участники получают равные права, касающиеся использования и распоряжения по своему усмотрению, вплоть до перепродажи.

Для того чтобы продать часть своей квартиры необходимо выполнить сложный алгоритм действий

В первую очередь нужно выделить долю, которую вы собираетесь продать. Этот шаг должен быть оформлен нотариально, не стоит доверять устным договорённостям с клиентом, который готов заплатить.

Необходимо оформить договор купли-продажи и обратиться в органы Росреестра для получения выписки о владении доли. Трудности, подстерегающие человека, который решил обратиться к нам с вопросом: как продать часть квартиры если собственник один, очень часто возникают на пути. Помимо всех этих вышеперечисленных действий собственник должен оценить свою квартиру.

На цену оказывают непосредственное влияние следующие факторы: количество комнат, расположение дома, сегмент рынка, площадь квартиры, удалённость от транспортного сообщения и инфраструктура. Конечно, если собственник решить продать долю, он имеет право самостоятельно указывать стоимость, но это не даёт гарантии, что вы не останетесь в минусе.

Рассмотрим вопрос, может ли собственник однокомнатной квартиры продать её половину

Да, собственник вправе разделить квартиру на необходимое количество долей соответственно и половину сможет продать. Так что не стоит сильно переживать о том, как продать долю в квартире где один собственник.

Единственное, на что необходимо обратить свое внимание и не пренебрегать этим – регистрация документов.

На сколько бы частей не была поделена квартира, дом или другая жилая недвижимость – каждый собственник обязан зарегистрировать свои права владения.

В принципе, нет никакой разницы, каким образом вы письменно уведомите, но с заказным письмом у вас появятся гарантии.

В этом случае ваши соседи-дольщики не смогут сделать вид, что ничего не получали, ведь письмо вручается только адресату, который обязан поставить свою подпись в ведомости.

Если вы не можете понять, как можно продать часть квартиры агенты недвижимости смогут вам подробно это объяснить, хотя они не часто и с большой долей неудовольствия берутся за такие объекты. Это объясняется тем, что доля в квартире обычно имеет меньшую стоимость за квадратный метр, нежели «целая» квартира.

Также, в этом случае необходимо приложить множество сил и времени, не говоря уже про различные подводные камни, сопровождающие эту сделку. А процент, который вы должны будете уплатить риелтору ничем не отличается от комиссионных за продажу квартиры целиком.

То есть, говоря нормальным языком, и в том и в этом случае, агент получит 25% (это примерная цифра, процент вознаграждения обговаривается при заключении сделки и может быть разным).

До того, как продать часть своей квартиры необходимо рассмотреть все возможные варианты, а также зарегистрировать в Росреестре возможность долевого владения

Если же вы не обладаете правом единоличного владения, то не забудьте за три месяца до продажи уведомить участников долевого владения. Это лучше сделать с помощью заказного письма, чтобы избежать в дальнейшем разных неприятных моментов и нюансов, связанных с несогласием.

Если рассматривать вариант продажи доли в квартире, где до этого был всего один собственник, то есть необходимость обратиться к букве закона, чтобы понять насколько это просто и законно.

Единственное ограничение, которое присутствует в этом законе гласит о том, что жилые помещения могут использоваться исключительно для жилья.

В это же время, при продаже своей доли в квартире обязательно требуется регистрация сделки и документов у нотариуса

Конечно, такая предосторожность потребует значительного финансового вложения, но именно в этом случае будут соблюдены все условности. Вообще, желательно все сделки с дорогостоящим имуществом нужно подтверждать юридически. Да, вы потратитесь, но получите гарантию того, что не останетесь ни с чем.

К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества. Особенно, если это касается квартиры, комнаты, дома или автомобиля. Юридически неподкованному человеку очень сложно понять, о чем ведется речь в том или ином документе.

Только обращение к нотариусу поможет понять, на каких условиях совершается сделка, насколько законны прописаны различные пункты и поправки (все мы помним про очень мелкий шрифт) и что ожидает обратившегося в конце, когда сделка вступит в силу.

В принципе если вы будете соблюдать все предписанные правила и законы гражданского кодекса, то сможете понять, как продать часть квартиры где один собственник. Обратите внимание на приватизацию, потому что она тоже сыграет в этой сделке немалую роль. Неприватизированное жилье нельзя продать или передать кому-либо в дар, так как это собственность государства.

Однако, если вам удастся доказать, что вы длительное время проживали в этой квартире, то вам, возможно, разрешат приватизировать жилье

Иногда люди, интересующиеся тем, может ли единственный собственник квартиры продать её часть натыкаются на различные глупые советы оформить вместо договора купли продажи дарственную.

Помните, такими своими действиями вы ставите под угрозу часть своего имущества.

Вы не можете быть уверены на сто процентов в добропорядочности участника сделки, поэтому можете легко потерять часть квартиры и при этом не получить за это никакой оплаты.

Перед тем как решиться на такой серьёзный шаг обратитесь в юридическую фирму или нотариальную контору где вам смогут предоставить консультацию и подробно объяснить все тонкости, нюансы, которые могут пригодиться при оформлении этой сделки, а также уберечь вас от множественных подводных камней

В этой статье мы с вами подробно рассмотрели все возможные вопросы, которые, так или иначе, могут возникнуть при оформлении такой сделки, как продажа части квартиры. Как видите, довольно много нюансов подстерегают человека, решившегося на это, буквально на каждом шагу.

Есть большая вероятность попасть в «лапы» к мошенникам, а есть вариант удачного завершения этой истории. Что бы не случилось, не экономьте на юристах, ведь они смогут предостеречь вас от необдуманного шага или уберечь от опасности. Внимательно читайте документы, которые собираетесь подписать.

Под продажей части квартиры подразумевается продажа ее доли, то есть недвижимостью могут владеть одновременно несколько людей. Но важно помнить, что приоритетное право на покупку данной части имеют остальные дольщики. Поэтому при нежелании приобретать ее они обязаны это оформить в письменном порядке.

Как продать часть квартиры в Украине: особенности сделки и права других собственников

Так как продать часть квартиры в Украине и получить желаемую сумму денег? Вы можете осуществить такую сделку через агентство недвижимости или же через доску объявлений в интернете. Даже если пределы доли не совпадают с какой-либо комнатой, владелец доли всегда будет иметь свой процент от продажи квартиры.

Можно ли продать часть однокомнатной квартиры: реальная возможность или невыгодная продажа?

Продажа долей носит совсем другой характер, чем продажа целой недвижимости. Здесь можно поступить двумя способами:

• обратиться к агенту недвижимости, но в результате он вас уговорит продать квартиру целиком и разделить ее стоимость;
• предложить свою долю купить второму собственнику.

А можно ли продать часть однокомнатной квартиры третьему лицу без привлечения посреднических услуг? Такой вариант возможен, но стоимость доли будет значительно ниже реальной. К тому же второй собственник может столкнуться с большим количеством проблем вследствие этой сделки.

Как продать часть квартиры, если собственник один?

Если квартира имеет достаточные размеры или ее собственнику необходимо получить определенную сумму денег, то он может продать долю в квартире другому лицу. Чаще всего доля совпадает с размерами какой-либо комнаты, чтобы границы владения были понятны обоим владельцам.

Как продать часть квартиры, если собственник один, может подсказать ваш агент недвижимости. Но стоит быть готовым к тому, что новый жилец может быть непредсказуемым, и такое соседство повлечет неприятности.

Как можно продать часть квартиры: особенности продажи доли и обязательные условия

Продажа части квартиры подразумевает продажу доли в ней. Таким способом она переходит в собственность к другому человеку с правом прописки в недвижимости. Но совершить такую сделку в пользу постороннего человека можно при одном условии: остальные сособственники должны отказаться от своего права выкупа.

Но как можно продать часть квартиры и где искать потенциального покупателя? Чаще всего с таким вопросом обращаются к посредникам или к специальным агентам, которые занимаются скупкой долей. Последние предлагают покупку в быстрые строки, но стоимость доли зачатую слишком занижена.

Может ли собственник продать часть своей квартиры, не учитывая желание остальных лиц, которые проживают в ней?

Если владелец недвижимости является единственным, то в этом случае н имеет право на собственное усмотрение распоряжаться недвижимостью. Он может продавать, обменивать, сдавать в аренду жилье.

А может ли собственник продать часть своей квартиры без согласования сделки с другими прописанными в ней лицами? Безусловно, так как они не имеют права распоряжаться этим жильем. Поэтому никакого разрешения не требуется от них.

Источник: https://Estate24.moscow/articles/kak-prodat-chast-kvartiry/

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

Сстоимость квартиры;Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

1. порядок и способ расчётов;
2. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов.

То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно.

Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.

И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр.

Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/