Где взять в аренду помещение под магазин: преимущества и недостатки разных вариантов

Планируя открыть собственный магазин нужно определиться с товарами, которые предполагаются к продаже, решить необходимые формальности и, конечно же, выбрать помещение. В решении данной задачи существует два варианта – приобрести нежилое помещение в собственность или взять помещение в аренду.

Многие предприниматели чаще используют именно аренду торгового помещения, поскольку это не предполагает единовременных крупных затрат, позволяя вложить средства в развитие бизнеса. Именно об аренде магазина мы сегодня и поговорим.

Как выбрать помещение и оформить договор, существующие нюансы и частые ошибки предпринимателей при оформлении сделки – обо всем этом читайте далее.

Виды помещений и особенности их аренды

На рынке недвижимости помещения, которые предлагаются к аренде под магазин, представлены в самых различных вариантах. Следует остановиться на некоторых из них более подробно, чтобы читатель смог определиться, какой из них наиболее выгоден для него с финансовой точки зрения.

Отдельно стоящие объекты

Отмечено, что арендовать помещение такого плана является идеальным вариантом для тех предпринимателей, которые планируют открыть продуктовый магазинчик «шаговой доступности». У отдельно стоящего объекта имеется ряд важных преимуществ:

• сравнительно низкая арендная ставка;
• оптимальные условия по сохранности товаров;
• возможность самостоятельно установить оптимальный рабочий режим торговой точки;
• лояльность арендодателя, для которого потеря хорошего арендатора может стать серьезной проблемой.

Хотя у данного варианта существуют определенные недостатки, в том числе, невысокая, в сравнении с крупными торговыми центрами, покупательская проходимость (особенно в первое время после открытия), но предложив жителям близлежащих домов все необходимое, вы сможете решить данную проблему. Кроме того, спрос на подобные объекты значительно превышает предложение, а потому выбрать достойный вариант для своего бизнеса порой бывает не так-то просто.

В данном варианте при оформлении соглашения можно использовать типовой договор, в котором важно максимально подробно определить месторасположения объекта, поскольку такие сооружения не всегда включены в нумерацию домов.

Помещение в продуктовом магазине

Не очень большой, но весьма функциональный магазин. В печатных издания и в уличных объявлениях часто встречаются предложения о сдачи квадратных метров в продуктовом магазине. Устроить в таком месте свою торговую точку достаточно просто, особенно, если вы располагаете собственным оборудованием.

Зачастую здесь вам могут сдать в аренду помещение под магазин практически с любой категорией товаров, главное, чтобы это не противоречило санитарным нормам и действующим торговым правилам.

Кроме того, владельцы подобных помещений редко требуют от арендаторов специального оформления торговой точки.

Что касается арендной платы, то она значительно ниже аналогичных предложений в том же торговом центре.

Кроме того, данный вариант имеет один серьезный недостаток, который заключается в безопасности товаров, а точнее, невозможность защитить свои товары от банального воровства.

Помещение на территории торгового центра

Ключевым аспектом, на который целесообразно обратить внимание, арендуя помещение под ваш бизнес, будет место, где располагается сам ТЦ.

Понятно, что расположение в центральной части города или ближайших районах предполагает более высокую арендную ставку, хотя и покупательский поток здесь гораздо больше, чем в удаленных от центра районах.

К тому же в таком месте предприниматель сможет продавать исключительно промышленные товары и, нередко, это брендовые вещи.

Арендуя торговую площадь в торговом центре, вы сможете предложить потребителям одежду, обувь, бижутерию и другие товары, которые входят в «стандартный набор» любого торгового центра. Что касается арендной ставки, то вряд ли подобное помещение смогут позволить себе начинающие предприниматели, поскольку в данном варианте речь может идти о значительной наценке, которую придется установить на предлагаемые товары для окупаемости аренды и получения прибыли.

Кроме того, очень часто арендодатель предъявляет определенные требования к оформлению отдела, предположим, дорогой профессиональный дизайн помещения с дальнейшим приобретением соответствующего оборудования. И если вы на сто процентов не уверены, что предлагаемые вами товары будут востребованы в этом месте и вы быстро окупите вложенные средства, то лучше остановить свой выбор на более доступных вариантах.

Но, какое бы помещение вы не предпочли под свой магазин, непременно следует заключать арендный договор, который защитит вас от всевозможных проблем, нередко возникающих в процессе использования помещения.

Распространенные ошибки при выборе помещения

Безусловно, каждый предприниматель старается выбрать «хорошее» место под свою торговую точку.

Но существует одна значительная оговорка – «хорошее» в данном случае выражением абстрактным, поскольку оценка пригодности объекта должна соответствовать конкретным критериям.

Причем для магазина определенной направленности существуют собственные характеристики, о которых мы расскажем далее.

Приведем самые распространенные ошибки, которые допускают предприниматели, выбирая место под открытие магазина:

1. Идея торговой точки не отвечает запросам покупательского потока. Предположим, масса людей, которые проходит мимо вашего магазина значительна, но процент потребителей ваших товаров в этой массе невысок. Вы оплачиваете значительную арендную ставку, пытаясь привлечь покупателей своими товарами, но в реальности, это не ваши покупатели. К примеру, вы продаете молодежную одежду, а ваша торговая точка расположена на оживленной улице, где в основном располагаются офисы различных компаний. И можно с уверенностью сказать, что офисные работники не являются постоянными покупателями вещей подобного плана. Делайте вывод!
2. Другая ситуация – назначение товаров у вас в магазине не удовлетворяет запросам покупательского потока. Допустим, ваша торговая точка предлагает деловую одежду для женщин и располагается в крупном ТРЦ. Но центр располагается за городом и туда обычно приезжают всей семьей по выходным дням, чтобы отдохнуть и развлечься, закупить продукты питания и иные товары повседневного спроса на предстоящую неделю. В подобной ситуации, женщина редко готова уделить время для выбора делового костюма. Лишь острая необходимость заставит ее заглянуть в ваш магазин.
3. Торговая точка располагается в «оптимальном» месте, но по тем или иным причинам туда затруднительно попасть. Например, вход в магазин расположен с торца здания, 3-й этаж в ТЦ или иные препятствия, которые существуют между покупателями и вашим магазином. Зачастую арендатор не способен объективно оценивать влияние подобного «препятствия» на предполагаемую посещаемость торговой точки.
4. Качественное состояние помещения не дает возможностей обеспечить необходимый комфорт для покупателей. Сюда можно отнести отсутствие кондиционирования, недостаточная освещенность и прочие факторы. Нередко, принимая решение арендовать такое помещение, потенциальный арендатор не обращает на эти моменты должного внимания, полагая, что его плюсы (в частности, значительный поток, месторасположения и пр.), перевешивают эти «незначительные» недочеты. Но для успешности бизнеса потребитель должен не просто приходить в ваш магазин, но и делать там покупки. По мнению маркетологов, в торговом зале, где отсутствует достаточный комфорт, объемы продаж значительно снижаются. Кроме этого, персонал торговой точки не сможет продуктивно работать полный день. Гигиенические аспекты крайне важны для любого магазина! Кроме того, на привлекательность магазина для покупателей является наличие витрин, где выставлены лучшие образцы предлагаемых товаров, и форма торгового зала.
5. Отсутствие парковки или удобных подъездных путей.  Пример, ваши потребители передвигаются на автомобиле, а у вашего магазина нет места для парковки.
6. Вы арендуете помещение в крупном ТРЦ, подписав типовой арендный договор. В этой ситуации следует обратить пристальное внимание на положения данного соглашения. В процессе пользования помещением может открыться много нюансов, которые в соответствии с законом, обязывают арендатора к дополнительным выплатам или обязательств. Поэтому прежде чем подписать арендное соглашение следует внимательно проверить все его пункты. Если нет возможности сделать это самостоятельно, целесообразно передать документ опытному юристу, который поможет разобраться в существующих нюансах.

Как избежать ошибок: несколько полезных советов

Для получения нежилой недвижимости в аренду потребуется выполнить ряд стандартных процедур.

Все достаточно просто – выбираем оптимальные предложения, осуществляем просмотр, заключаем арендное соглашение с собственником лучшего помещения и вносим платеж за 1-й месяц аренды.

Хотя следует подробнее остановиться на важных моментах при поиске помещения под магазин и оформлении арендных отношений.

Для начала необходимо точно установить цели, для которых вы предполагаете использование помещения.

Здесь нужно определить оптимальный размер объекта, его географическое положение в населенном пункте, количество внутренних помещений, наличие коммуникаций, коммунальных систем и прочее.

Изучите предложения на рынке недвижимости в данной категории и отберите лучшие варианты, основываясь на определенных требованиях.

Договоритесь с собственниками понравившихся помещений об осмотре объекта.

В процессе осмотра помещение убедитесь, что лицо, намеренное передать его в аренду, является полноправным собственником объекта или его законным представителем.

Осмотр помещений под предполагаемую аренду требует особой внимательности. Это позволит защититься от «подводных камней» после того, как арендный договор будет подписан и помещение начнет использоваться по назначению. Убедитесь, что все системы и коммуникации работают нормально, внутри помещения созданы комфортные условия т.д.

Выбрав идеальный вариант, можно приступать к оформлению арендных отношений. Большинство собственников коммерческой недвижимости стараются предложить типовые варианты.

Внимательно почитайте главные документ сделки и изучите все приложения к нему.

Если вас что-то не устраивает, нужно согласовать внесение изменений и дополнений в соглашение, добавление в него новых пунктов или удаление отдельных положений.

Договор в обязательном порядке должен содержать максимально подробное описание помещения – его название, предназначение, полные адресные данные, включая номер дома, этаж и номер самого помещения (если таковые имеются), размеры площадей (общая и полезная).

Должна быть прописана арендная ставка, даты и схемы внесения платежей, а также регламент внесения изменений в соглашение и порядок его расторжения. Иногда собственники помещения настаивают на депозите. Заранее оговорите условия его возврата и пропишите данный пункт в договоре.

При передаче денежной суммы за аренду наличными, собственник помещения должен написать расписку в ее получении. Подписав соглашение, нужно будет внести оговоренную сумму.

В идеале, деньги обмениваются на ключи сразу в арендуемом помещении. Если договор оформляется больше чем на 12 месяцев, зарегистрируйте его в соответствующих органах.

Для экономии времени и денег, многие оформляют краткосрочное арендное соглашение, а затем продляют его.

Можно обратиться за помощью в риэлтерское агентство, сотрудники которого выполнят все действия по подбору объекта, сопровождению сделки и ее регистрации (если это требуется).

Подбор помещения и заключение договора через агентство снижает всевозможные риски в разы, но вам потребуется уплатить определенное денежное вознаграждение риэлтеру.

При отборе подходящего помещения разумно отдать предпочтение тому собственнику, который примет оплату лишь после въезда арендатора в помещение.

Отнеситесь с максимальной серьезностью к подготовке арендного, чтобы в последующем у вас не возникло осложнений. Передача помещения сопровождается составлением соответствующего акта, где будут отражены все особенности и недостатки недвижимого имущества.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/kak-vzyat-v-arendu-pomeshhenie-pod-magazin.html

Типичные ошибки при аренде помещений под магазин

             Как часто я слышу это давнее выражение. И кстати полностью с ним согласна. Недавно, во время вебинара,  один из слушателей тоже мне написала в чате: «Если магазин находится в хорошем место – успех будет обязательно. «

•            Трудно спорить, значит,  ищем хорошее место.
•             Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, а при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу
• «Мы ошиблись с местом».

              Дело в том, что слово «хорошее» – это абстракция.

Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой  концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина.

Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.

           Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом Торговом Центре  бывает много народа, или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее:

• Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока. То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности,  это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами.  Среди клерков и менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.  

• Есть еще вариант – контекст покупки в вашем магазине не соответствует контексту потока. Например, ваш магазин женской деловой одежды  находится в крупном ТРЦ, расположенном за чертой города. Туда приезжают  в выходные, с семьями, развлечься, купить продукты и другие семейные покупки. В такой ситуации, женщине часто трудно выкроить достаточно времени и внимания, чтобы выбрать для себя офисные наряды. Только крайняя нужда может заставить ее совершить покупку.

• Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и  входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.

• Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования  в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение,  перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода,  конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация, и погонялово не поможет. Гигиенические факторы очень важны.

• Отсутствие витрин.  Сама прекрасно помню, как мы сняли помещение в очень хорошем  московском ТЦ, с высокой посещаемостью, но вход в магазин был через короткий коридорчик. Это был даже не коридорчик, а достаточно широкая и короткая прихожая, но витрины у магазина не было. И хотя мы  тщательно оформили эту «прихожую», а  аренда была сильно ниже, чем в соседних нормальных помещениях,  и мы договорились о размещении бесплатной рекламы  магазина в самом ТЦ, направить  ДОСТАТОЧНО посетителей в магазин нам так и не удалось. Через некоторое время магазин пришлось закрыть.   Также сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.

• Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать. Например, нет съезда с трассы.

• Вы арендовали помещение  в ТЦ, в который очень хотели попасть .  Договор аренды, который вам дал арендодатель был типовым, все другие арендаторы подписывали такой же. В такой ситуации предприниматели часто не обращают пристального внимания на условия договора, да и разобраться в 30- страничном запутанном документе без опыта практически невозможно. Часто, максимум, что в таких случаях делается, это договор отдают юристу, который проверяет его юридическую чистоту. А иногда подписывают и без юриста. Он же типовой. А потом оказывается, что договор был полон «ловушек», которые  в рамках закона, но возлагают на арендатора множество дополнительных выплат, обязанностей (которые тоже стоят денег) и  штрафов. И получается, что магазин работает только, чтобы оплатить аренду со всеми дополнительными расходами, а не на карман владельца.

1. Каково же резюме?
2.          Ну, во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести  его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Для того, чтобы вы смогли делать это самостоятельно, я сделала
3. НАВИГАТОР ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

        Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Об этом я подробно рассказываю на семинаре

«Как открыть успешный магазин- все секреты от профессионала»

Ведь и на самом деле, правильно выбранное место локации магазина — один из наиболее важных факторов его успеха. Тут все ритейлеры придерживаются единого мнения. И нет ничего хуже необходимости это место менять, особенно, если вы не можете расторгнуть договор аренды без прямых денежных потерь.

Успехов!

Вам понравилась статья? И вы еще не подписались на мою рассылку?

Для того, чтобы получать оповещение о свежих статьях, информацию, которая распространяется только среди подписчиков, приглашения на вебинары и  обучающие программы, подпишитесь в форме ниже и получите в качестве бонуса электронную книгу.

«10 опаснейших ошибок, которые совершают владельцы магазинов«

Источник: http://around-the-shops.ru/arenda-pomewenij-pod-magazin

Достоинства и недостатки аренды помещений под магазин в торговых центрах

Удобные помещения для торговли в Москве необходимы и маленьким магазинам, и крупным коммерческим сетям.

Например, хорошо разрекламированные компании предпочитают строить собственные магазины или снимать отдельные здания под свои цели. Владельцев же более мелких фирм интересует аренда торговых помещений в уже существующих комплексах.

То есть, предприниматель снимает лишь небольшую часть торгового центра и является одним из многих арендаторов в этом здании.

Какой же из способов считается более выгодным на рынке коммерческой недвижимости?

Преимущества и недостатки отдельного здания

Арендой или строительством собственных зданий занимаются крупные торговые сети и известные бренды. Ведь сеть магазинов в отдельных постройках хорошо отражается на имидже компании.

Такие магазины быстрее развиваются, благодаря отсутствию тесной конкуренции и возможности создания качественной рекламы. Кроме того, в построенном под свои нужды или купленном здании можно делать перепланировку и ремонт, при необходимости.

Здесь мы собрали несколько подходящих вариантов по цене и площади, которые могут быть вам полезны.

Из недостатков такого размещения, наиболее ощутимым являются немалые расходы на оплату аренды или содержание постройки (в случае ее приобретения в собственность). Но данный недостаток компенсируется доходами крупных коммерческих структур. Поэтому хорошо разрекламированные торговые сети всегда арендуют, строят или покупают отдельные здания для своих магазинов.

Достоинства и недостатки аренды помещений в торговом центре

Небольшие частные компании не могут себе позволить оплачивать аренду всей постройки. Как правило, их интересуют торговые помещения в аренду в одном из крупных комплексов. Ведь организация работы в торговом комплексе выгодна тем, что здесь:

1. Доступная стоимость аренды. Вы платите только за нужную площадь. Это особенно удобно маленьким магазинам, которым не нужны огромные помещения.
2. Полная готовность здания к работе. Вам не нужно будет заниматься ремонтом или установкой инженерных коммуникаций. Об этом позаботится владелец ТЦ. Вам же останется только разместить свой товар на витринах и приступить к работе.
3. Сформировавшаяся популярность торгового комплекса. Если выбранный вами ТЦ существует не первый день и расположен в удачном месте, он будет хорошо известен среди покупателей. Это значит, что вы получите новых клиентов сразу же после открытия.

SONY DSC

Если перечислять самые популярные торговые центры Москвы, может не хватить и целой статьи – в каждом районе есть свои «микрогиганты», а также есть известные на всю столицу места: Вегас, Мега Белая дача (а также Теплый Стан и Химки), Ривьера, Золотой Вавилон, ГОРОД, Метрополис, РИО, Европейский, АфиМолл сити и еще множество других. Размещение в них выгодно большинству бизнесов, направленных на продажу товаров и услуг широким кругам населения.

Однако такая схема работы имеет и недостатки. Например, решив арендовать помещение в крупном торговом центре, вы:

1. Можете пострадать от высокой конкуренции. Как правило, соседние отделы в ТЦ занимаются реализацией схожих товаров. Поэтому вам нужно будет или искать место, расположенное ближе к входу (что отразится на его стоимости), или же привлекать клиентов каким-то другим способом. А это тяжело сделать в условиях жесткой конкуренции.
2. Можете не вписаться в направленность торгового комплекса. Например, вы нашли выгодное предложение в здании, использующемся под реализацию стройматериалов. При таком соседстве вам вряд ли удастся успешно продавать одежду или обувь.
3. Можете долго ожидать появления свободной площади, так как места в удачно расположенных ТЦ пользуются большой популярностью среди предпринимателей.

Чтобы выбрать подходящую площадь, потратив при этом как можно меньше времени, лучше обратиться на соответствующие порталы по недвижимости, как этот: http://capitalrent.ru.

В итоге, можно сказать, что на рынке коммерческой недвижимости арендой отдельных зданий для торговли предпочитают заниматься только крупные сети магазинов с разрекламированным брендом.

Менее развитые компании работают в торговых комплексах, уже знакомых широкой аудитории покупателей.

Источник: http://MixedNews.ru/archives/119405

Аренда помещений в торговом центре: преимущества и особенности

Одним из самых распространённых и популярных видов бизнеса, особенно у начинающих бизнесменов, является бизнес, связанный с розничной торговлей. А основным компонентом успешности ведения розничного бизнеса является его выгодное месторасположение.

Открытие торговых площадей возможно, как в здании, возводимом собственными силами и на собственные средства, так и в уже готовом специализированном комплексе.

В качестве одного из приоритетных вариантов открытия торговых площадей, следует рассмотреть аренду торговых помещений в Новосибирске.

Аренда помещения в торговом центре: преимущества и недостатки

Торговые комплексы в основном строятся на перспективных участках, в районах с положительной динамикой развития и ведения бизнеса, развитой или развивающейся городской инфраструктурой.

Решение о строительстве такого центра принимается при тщательном всестороннем анализе данного спектра, при наличии таких аргументов, как транспортная доступность района, развитость инфраструктуры, массовости деловой и жилой застройки и при наличии других привлекательных факторов.

Преимущества торговых площадей, предоставляемых торговыми комплексами:

• Выгодное месторасположение.
• Готовый ремонт здания.
• Наличие торговой инфраструктуры.
• Охрана комплекса, видеонаблюдение.
• Наличие центральной охранной и противопожарной сигнализации.
• Наличие сопутствующей инфраструктуры: банкоматы, платёжные терминалы, точки общественного питания.
• Клининговые услуги здания и торговых помещений.
• Наличие в здании мест общего пользования, санитарных помещений.

Конечно, предприниматель может самостоятельно оценить выгодность местоположения и попытаться построить или приобрести под реализацию своей продукции в таком районе собственное здание, или взять в аренду уже готовое здание.

В этом случае предпринимателю придётся понести затраты по облагораживанию прилегающей территории, на установку кондиционеров, сигнализации, витрин, дорогостоящего оборудования, производить ремонт здания, осуществлять его охрану. Также придётся подумать о парковке для автомобилей покупателей.

Одним из преимуществ аренды помещения в торговом центре, как раз является наличие собственной парковки или подземного паркинга.

Ещё одним преимуществом такой аренды заключается в общей покупательской базе центра, ведь у торговых центров существует сложившаяся клиентура и чем престижнее сам центр и его арендаторы, тем шире круг потенциальных покупателей, обладающих более высокими финансовыми возможностями.

Помимо преимуществ, при аренде в Галерее Новосибирска, наличествуют и недостатки, прежде всего это:

• Высокая конкурентность среди товаров однотипной направленности.
• Высокая арендная плата.
• Возможные сложности при получении и оформлении аренды.
• Приспособление графика работы торговой точки к графику работы ТЦ.

Особенности аренды торговых площадей в торговых центрах

Прежде всего, предпринимателю придётся приноровить график работы своего предприятия с графиком данного комплекса. Некоторых предпринимателей настораживает возможность высокой арендной платы в торговых центрах, но произведя анализ расчётов, вполне можно убедиться, что аренда отдельного здания будет обходиться гораздо дороже.

При этом, помимо расходов, предпринимателю придётся самому заниматься вопросами амортизации здания, охраной, противопожарной безопасностью и другими сопутствующими статьями расходов.

Кроме того, многие арендодатели имеют довольно гибкую ценовую политику, стоимость аренды в комплексах зависит от местоположения магазина, от этажа, арендуемой площади и некоторых других особенностей и нюансов.

Ещё один немаловажный вопрос, волнующих предпринимателей, собирающихся открывать торговую точку в ТЦ, – это наличие конкурирующих магазинов. Для того, чтобы привлечь покупателя, перед арендатором встаёт вопрос внедрения новых маркетинговых решений, таких как различные акции, бонусные карты и поиск новых брендов и производителей.

Процедура оформления аренды

Престижность торговых и деловых центров зависит от многих факторов, прежде всего таких, как:

• Классификация здания торгового центра по типу коммерческой недвижимости.
• Дизайнерский ремонт.
• Расположение комплекса относительно центра города.
• Наличие рядом с торговым комплексом значимых городских объектов.
• Транспортная доступность.

Одним из самых значительных факторов, влияющих на престижность торговых центров, это брендовые арендаторы. В торговых комплексах существует определённая политика по привлечению имиджевых арендаторов с хорошим именем и имеющих стабильную динамику развития бизнеса. Существующий отдел аренды в таких центрах очень внимательно рассматривают кандидатуру каждого нового претендента.

Предпринимателю понадобится составить и подать заявку, в которой будет указано, на какую площадь он претендует, какие именно товары им будут реализовываться, с какими производителями он собирается сотрудничать, предоставить необходимые лицензии, сертификаты и обосновать свой план по извлечению финансовой прибыли.

При подаче заявки, следует также указать предполагаемые сроки аренды, предполагаются ли какие либо ремонтные работы и установка специфического оборудования.

Источник: http://newrussianmarkets.com/stati/arenda-pomeshhenij-v-torgovom-centre-preimushhestva-i-osobennosti.html

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?

Источник: http://mrcoach.ru/beginner/kak-snyat-pomeshhenie-pod-magazin-ili-opyt-arendy-torgovyx-ploshhadej/

Выгодный бизнес — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Тонкости и нюансы

Аренда недвижимости считается прибыльным и перспективным видом бизнеса. Тем не менее, на рынке предложения аренды нежилой недвижимости пользуется высоким спросом коммерческая недвижимость. Что выгоднее в арендном бизнесе: сдавать коммерческую или жилую недвижимость? Где взять стартовый капитал? Каковы плюсы и минусы аренды помещений как бизнеса? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

• Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
• Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
• Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
• Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Создание официального сайта компании (с уникальным доменом) и сообществ в социальных сетях со всей необходимой информацией об агентстве и сведениях, интересных потенциальным клиентам, – обязательные условия по привлечению аудитории. Расположенность офиса агентства недвижимости влияет на выбор арендаторов. Так, чем ближе он находится к центру города, тем больше вероятность успешному развитию бизнеса.

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Внимание! Методы раскрутки будут зависеть от специфики самой недвижимости. Арендаторы недвижимости увидят рекламный блок на тематических сайтах, форумах, социальных сетях, ленте Яндекс.Дзен и каналах в YouTube.

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая.

Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома.

Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Как оформить дело?

Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.

Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях.

В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения.

Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.

• Копия паспорта учредителя.
• ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
• Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
• Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
• Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
• Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).

Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.

Делим арендную площадь на части

Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение.

Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания.

Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Согласно законодательным нормативам Российской Федерации, разделение недвижимого объекта допустимо при наличии одного из оснований:

• Согласие всех владельцев недвижимости на её раздел и заверение в письменной форме у нотариуса.
• Вмешательство судебных инстанций.

Прежде чем грамотно разделить имеющуюся коммерческую недвижимость на части и сдать их в аренду, правообладатель обязан организовать технический и кадастровый учёт помещения, а также официально зарегистрировать право на управление им. После оформления необходимой части объекта на себя и регистрации договора в Росреестре, он сможет передать её в аренду.

Для разделения имеющейся коммерческой недвижимости на части, собственникам потребуются следующие документы:

• Заявление в суд.
• Заявление в БТИ.
• Кадастровые выписки.
• Документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт).
• Заявление в ФУГРЦ.
• Чек об оплате за регистрацию.

Приобрести кадастровые документы собственник сможет после того, как обратится в уполномоченные органы и установит объект на кадастровый учёт. С 2012 года для установки помещения на кадастровый учёт, потребуется подробная схема-план здания, составить которую сможет высококвалифицированный инженер.

Стоит отметить, что при разделении коммерческой недвижимости должны быть предоставлены несколько технических планов. Регистрация документа проходит в течение 18-ти дней с момента их подачи.

По истечении этого срока заказчику необходимо обратиться в кадастровый центр и получить документы (в т.ч. кадастровый паспорт).

В случае отказа от регистрации, госслужащие предоставляют обоснованное подтверждение в письменной форме.

После получения кадастровых документов нужно также получить свидетельство права собственности на каждую часть помещения. Важным и единственным документом, подтверждающим права собственности, – это кадастровый паспорт. В нём содержится подробные сведения о разделе недвижимости и технический план, составленный в соответствии с обновлёнными данными.

Советы по заработку таким способом

Инвестировать в недвижимость можно разными способами и масштабами: покупать и перепродавать квартиры, сдавать помещения в аренду или открыть риелторское агентство.

Стоит отметить, что далеко не каждому среднестатистическому российскому гражданину доступен такой способ заработка – требуются многомиллионные денежные вложения.

Поэтому располагают и инвестируют столь крупными финансовыми средствами коммерческие компании. Их привилегия – получение кредита под проект.

Физическое лицо также может начать дело в сфере недвижимости только при наличии необходимого стартового капитала.

До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

Расчет возможной прибыли, период окупаемости и уровень доходности

Схема расчёта возможной прибыли со сдачи в аренду недвижимости:

1. Вычисление общих затрат на недвижимость. Для этого необходимо сложить стоимость помещения при покупке, гербовый сбор, расходы на ремонтные работы, налоги, и прочие взносы.
2. Вычисление доходности от аренды. Для этого необходимо годовую плату за аренду разделить на общие траты, а полученный результат умножить на 100.
3. Вычисление чистой доходности со сдачи в аренду недвижимости. Благодаря этому показателю можно определить эффективность вложений в бизнес.
   • Во-первых, следует вычислить все затраты на недвижимость, ремонт помещения, налоги и страхование в течение года.
   • Во-вторых, необходимо от аренды вычесть годовые расходы, а полученную сумму разделить на вложения на недвижимость, и умножить на 100.

Оценка привлекательности арендного бизнеса не представляет собой сверхзадачей.

Для верного расчёта достаточно сравнить доход от аренды со стоимостью недвижимости – в конечном итоге получится срок окупаемости бизнеса, который является главным критерием для бизнеса в этой сфере.

Стандартные сроки окупаемости коммерческой недвижимости составляют от 9 до 12 лет. Недвижимые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет найти трудно.

Советы по уменьшению трат

Оптимальный инвестиционный вариант – покупка недвижимости в новостройках. Менее затратным вариантом станет приобретение помещения на котлованной стадии. Таким образом, экономия составит не менее 30%.

Тем не менее, в системе долевого строительства присутствует масса определённых рисков. На раннем этапе их вероятность огромна. Чтобы снизить возможные риски, следует выбирать девелоперов с отличным опытом и проверенной репутацией.

Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Справка! Государственные структуры, занимающиеся поддержкой малого бизнеса, могут стать источником стартового капитала. По федеральной системе самозанятости населения, безработные граждане могут претендовать на субсидию в размере 60 000 рублей.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

• Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
• По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
• Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

Плюсы:

• Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
• Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

Заключение

Таким образом, бизнес по сдаче в аренду недвижимости – отличный источник пассивного заработка. Тем не менее, в этой сфере есть свои подводные камни: оценка всевозможных рисков, оформление документаций, стартовый капитал и т.д. Правильная организация дела способствует активному и благоприятному его развитию.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/arenda/biznes-po-sdache.html