Входят ли в стоимость квартиры при ее продаже неотделимые улучшения

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-60-24. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

• наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
• замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
• а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Стоит отметить, что в Гражданском кодексе нет понятия «неотделимые улучшения». Его придумали продавцы, чтобы уменьшить сумму налога за продажу недвижимости, ценность которой возросла за счет проведенного ремонта.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.
• Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .
• Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.
• Плюсы сделки:

• Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

• Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
• Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

• фамилия, имя, отчество;
• серия и номер паспорта;
• каким органом выдан и когда;
• место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Свидетельские показания всегда имеют вес в суде, поэтому рекомендуется составлять расписку в присутствии свидетелей, чтобы в случае разногласий или отказа от сделки одной из сторон избежать дополнительных моральных и материальных потерь.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:+7 (812) 425-60-24 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/neotdelimyh-uluchsheniy.html

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

• перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
• установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
• капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
• в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

• бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
• мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
• сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
• предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

• Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
• Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

• арендатор берет у арендодателя согласие;
• арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

• доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
• привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Банки и "неотделимые улучшения" при налогообложении RosInvest.Com — Венчур, управление, инвестиции / RosInvest.Com /

Понедельник, 11 февраля 2013 г.Просмотров: 15572

«Банки, в том числе государственные, во всем мире помогают своим клиентам уходить от налогов. Пока такое выгодно клиентам и банкам, это будет продолжаться. Когда же не станет выгодным или сделается чрезвычайно опасным, тогда это прекратится», — подчеркивает бизнес-консультант компании «РБ Инвест» Владимир Андреев. Пока кредитную организацию не поймают за руку, она никогда не признается, что зарабатывала, помогая клиентам уходить от налогов. Так было и в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии — Wegelin. Он заплатит властям США $57,8 млн за то, что помог примерно ста американцам укрыть от налогов $1,2 млрд. Wegelin — первый швейцарский банк, признавший свою вину. Чуть ранее UBS согласился выплатить $780 млн, но вины не признал. Примечательно, что подобных прецедентов среди российских банков за всю новейшую историю не фиксировалось. Но ведь это вовсе не означает, что граждане не занимаются налоговой оптимизацией и что банки не участвуют в этом процессе.

Не думать о «фискалах»

Чем существеннее суммы, попадающие под налогообложение, тем сильнее соблазн сэкономить на фискальных платежах. Что самое дорогое в России после полезных ископаемых? Естественно, недвижимость. Граждане РФ уже на протяжении почти двух десятков лет сколачивают состояния, покупая и перепродавая квартиры.

Год назад количество желающих приобрести квартиру с целью вложения средств составляло около 20-25%, признает руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Лев Литовкин. По итогам 2012 г. эта цифра должна снизиться до 15%, но все равно останется значительной.

Причем эти инвесторы редко держат деньги «в квартире» подолгу, предпочитая зафиксировать прибыль и вновь вложиться в жилье на этапе строительства. Именно на подобных «инвесторов» и ориентирован налог на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.

При ее продаже предстоит заплатить налог в 13% на разницу между ценой приобретения и продажи.

Допустим, квартира покупалась за 6 млн руб., а сбывается за 10 млн руб. Значит, ее продавец должен заплатить в казну 13% от разницы в 4 млн руб., то есть 520 000 руб. Весьма немаленькая сумма, и ее явно не хочется отдавать в такой «непрозрачный» бюджет, как в России.

Если квартира покупается за наличные, то проблем с уходом от налогов попросту не существует: в новом договоре купли-продажи указывается точно такая же сумма, за которую жилплощадь покупалась изначально. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату, а на разницу в 4 млн руб.

Конечно, в дальнейшем у покупателя не исключены затруднения, если по каким-либо причинам продавец захочет «развернуть» сделку обратно. Но все уповают, что в суде расписка поможет вернуть полную уплаченную сумму, а не только ту, что указана в договоре.

О последующих проблемах, которые могут возникнуть у продавца с налоговыми органами, когда все эти махинации вскроются, люди предпочитают не думать. Возможно, именно поэтому фактов подобных судебных разбирательств нам найти не удалось.

Правильно, зачем подставляться перед фискальными органами, тем более что деньги получены в полном объеме.

Улучшенный бетон

Совсем другое дело, когда квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, приобретается не за наличные, а с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в договоре для Регистрационной палаты нужно показать те же самые 6 млн руб., а вот ипотечный кредит получить на 10 млн руб. (за вычетом суммы первоначального взноса).

«На моей памяти за последние несколько лет был только один клиент, который решил при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, указать в договоре купли-продажи реальную сумму.

Мне неизвестны его мотивы, но все, как правило, стараются 13% с разницы не платить», — рассказал на условиях анонимности руководитель офиса одного подмосковного риелторского агентства.

Для того чтобы выдать в ипотеку сумму, превышающую стоимость квартиры по первому договору купли-продажи, банки придумали хитрую формулировку «неотделимые улучшения». Причем «неотделимые улучшения» могут иметь место даже тогда, когда квартира продается без отделки, то есть фактически никаких улучшений, за которые необходимо переплачивать, в ней нет.

В ипотечном договоре с банком указывается полная сумма, которая разбивается на те самые 6 млн руб., за которые квартира была куплена у застройщика, и 45 млн руб. (за минусом первоначального взноса), в которые были оценены «неотделимые улучшения». Самое главное в этой схеме, что на регистрацию в Регпалату опять же идет договор, в коем фигурирует сумма в 6 млн руб.

Сумма в 4 млн руб. опять же оформляется распиской, выдаваемой продавцом покупателю. И все довольны: банк заработал на выдаче ипотеки, продавец не заплатил в казну 520 000 руб., покупатель получил квартиру. «Крайним» в этой схеме остается только бюджет, который, учитывая масштабы перепродаж подлежащих налогообложению квартир, теряет миллиарды рублей в год.

Точную сумму потерь оценить попросту невозможно.

Схема или метод?

«Банкам нет дела до налогообложения их клиентов, они беспокоятся об увеличении выдач кредитов, то есть о своих доходах.

А заплатит клиент налог или нет, это уже работа налоговой службы и законодателей», — отмечает генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Аркадий Власенко. «Да, это чистая правда, так делают многие банки.

По нашему опыту, кстати, Газпромбанк нам прямо сказал, что считает это «схемой» (ухода от НДФЛ. — Прим. «Ко») и они такое не практикуют. При этом некая «дочка» очень известного банка активно этим занимается. Считаю, что есть основания говорить, что банк выступает соучастником схемы», — подтверждает партнер ООО «Юрбюро» Роман Макаров.

По информации, из тех банков, которые не хотят использовать подобные схемы, клиенты риелторских агентств часто называют еще «Возрождение».

«Проведение таких сделок сопряжено с рисками для покупателей — заемщиков банка и банков, так как в случае расторжения договора купли-продажи, невозможности регистрации права собственности и при иных подобных обстоятельствах покупатель получит от продавца лишь денежные средства, уплачиваемые согласно договору купли-продажи», — поясняет свою позицию заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин. «Наш банк подобные схемы не использует, для нас это по определению неприемлемо», — комментирует директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков. Примечательно, что около двух десятков банков, куда «Ко» обратился за комментариями, говорить на сию тему отказались. Означает ли это, что они тоже допускают использование подобных «схем»?

«Неудобная» тема

Как рассказал  источник в риелторской среде, такие «схемы» активно применяют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк.

«Сбербанк следует нормам действующего законодательства, используемая договорная документация прошла правовую экспертизу и неоднократно защищала интересы банка в суде, — категорично заявила официальный представитель «Сбера» Полина Тризонова.

— Если продавец занижает стоимость квартиры при сделке за наличные, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, поэтому, как правило, такие сделки не проходят через банки». «ВТБ-24 предоставляет услуги строго в рамках действующего законодательства РФ.

При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки», — был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.

При этом, по его словам, никакой «налоговой оптимизации» у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может. «Расчеты же между последующими участниками альтернативных сделок банк не контролирует», — подчеркнул Андрей Осипов.

Однако, по информации «Ко», и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили сделки по описанной выше «схеме».

Вопрос только в том, насколько она «незаконна» и является налоговым преступлением, а также какова доля вины банка в том, что продавцы квартир избегают налогообложения? «Я не слышал о подобном, но не исключаю, что это возможно.

Резервы из ЦБ

«Данная схема достаточно оригинальна и, по моему мнению, имеет право на жизнь. Назвать ее незаконной нельзя, поскольку, по сути, ничего нелегального в ней нет, отечественным гражданским законодательством предусмотрена свобода договора.

Если стороны посчитали, что в данном объекте недвижимости присутствуют «неотделимые улучшения», то так оно и будет, если налоговый орган в суде не сможет доказать обратное.

А доказать это — достаточно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов», — поясняет ведущий юрист налоговой практики юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Фелюст.

Если подобные факты действительно имеют место, то генеральный директор юридической компании «Райкин и партнеры» Вадим Райкин оценивает действия банкиров фактически как помощь в уклонении от уплаты налогов. «Конечно, понятно, что умысел у них направлен на то, чтобы заработать на выдаче ипотечного кредита.

Но это можно считать косвенным умыслом», — рассуждает эксперт. С другой стороны, Центробанк не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка.

Хотя регулятор все же в силах ограничить подобные сделки, запретив банкам принимать какие-либо иные документы в подтверждение целевого использования кредита, кроме договора купли-продажи. Все остальное в этом случае считалось бы нецелевым использованием кредита и влекло бы за собой расторжение договора.

Вадим Райкин предлагает еще один способ борьбы со «схемами»: ввести двойное резервирование под такие сделки. В этом случае заниматься махинациями банкам станет просто невыгодно. Именно подобным образом сейчас регулируется рынок потребительского кредитования.

Если ставка превышает 25%, то это считается уже рискованным кредитом и ЦБ требует дополнительного резервирования. В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.

Руку на отсечение

«Вы, гражданин, готовы продать свою квартиру по такой смехотворной цене? В таком случае у вас ее покупает город, — рассказывает председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин. — Один-два таких прецедента, надлежащим образом освещенные в прессе, напрочь отобьют всякое желание мухлевать с этим налогом.

Без каких-либо помощников в лице банкиров, риелторов и т.п. Можно было бы сделать так и у нас». Но прежде имеет смысл разобраться с самим налогом, считает эксперт. Ставка его вроде бы невелика: 13%. Но удивляет сам принцип. Почему именно три года? Квартиры, купленные в спекулятивных целях, инвесторы так долго обычно не держат.

Год, от силы два.

Вадим Райкин категорически не согласен с предложением сократить сроки, когда квартира считается «инвестиционной». «Три года — вполне адекватный срок. Я понимаю, что отдавать 13% с инвестиционного дохода мало кто хочет, но ведь это не так много, если сравнить с динамикой роста цен на недвижимость за те же три года», — рассуждает юрист.

Говоря об опыте Прибалтики, Вадим Райкин подчеркивает, что ему больше нравится американский подход. Там проведен полный кадастровый учет всех объектов недвижимости, и кадастровая оценка либо совпадает с рыночной, либо очень к ней близка.

Если цена продажи помещения отличается от кадастровой в меньшую сторону, то продавец все равно заплатит налоги, исходя из кадастровой стоимости, а не цены, указанной в договоре купли-продажи. «Я вижу выход из этой ситуации в справедливом кадастровом учете всех объектов недвижимости в России. Это не столь сложная задача, она вполне по силам.

В этом случае разрешатся все проблемы. Можно будет продавать квартиру хоть за три рубля, но налог нужно будет заплатить, исходя из кадастровой оценки», — резюмирует Вадим Райкин.

Источник: http://RosInvest.com/page/banki-i-neotdelimye-uluchshenija-pri-nalogooblazhenii

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры	Предмет договора: квартира  Цена: 999 000 рублей  Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений	Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт  Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

• сделка нарушает закон;
• сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
• сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
• сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк	+
ВТБ	Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»	+
Абсолют банк	—
АК Барс	—
Россельхозбанк	—
Уралсиб	—

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Неотделимые улучшения при продаже квартиры – проблема решена за 1000 ₽ – Правовед.ru

1332 юриста сейчас на сайте

Налогообложение сделок с недвижимостью.

Добрый вечер. Была приобретена с использованием ипотеки квартира за 8 млн рублей.4 млн в договоре указаны как стоимость и 4 неотделимые улучшения.

до окончания срока в 3 года возникла необходимость продажи.Для налоговой инспекции при исчислении налога с продажи будет значимы 4 или 8 млн рублей.

лучше составить договор на те же 8 млн с неотделимыми улучшениями или просто указать 4 млн(покупатель согласен)?

Спасибо

Уточнение клиента

если в новом договоре 10 млн а улучшения никуда не пропали (продаю с хорошим ремонтом и всей мебельютехникой) то налог плачу 10-8*13 проц или 10-4*13 проц

Уточнение клиента

Живу в небольшом городе и дом один из лучших т е работники налоговой в принципе в курсе что примерная стоимость намного больше 4 млн. насколько велика вероятность что появятся вопросы если указать только 4 млн(и не лучше если в этом случае будет фигурировать циферка за неотделимые улучшения т е общая сумма гораздо больше)

спасибо

Клиент оставил отзыв о сервисе показать Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (6)

Для налоговой инспекции при исчислении налога с продажи будет значимы 4 или 8 млн рублей. лучше составить договор на те же 8 млн с неотделимыми улучшениями или просто указать 4 млн(покупатель согласен)?илья

Для налоговой будут важны именно 4 млн, так как именно они являются официальной стоимостью квартиры

• Уважаемый Илья, здравствуйте.
• Ценой договора в таком случае будут считаться 4 млн.
• По факту юридические риски тут минимальны – Вы и покупатель совершаете сделку по той цене, которую указываете, руководствуясь принципом свободы договора гражданского законодательства.

1. Здравствуйте!
2. В Вашем случае неследует указывать в договоре 8 млн, включая неотделимые улучшения, в виду
3. следующего.

• В силу статьи 209НК РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком.
• На основании ст. 208НК РФ для целей главы 23НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в том числедоходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РоссийскойФедерации, иного имущества, находящегося в Российской Федерации принадлежащего
• физическому лицу.

Пунктом 1 ст. 210НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходыналогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах,или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также доходы в видематериальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212

НК РФ.

Пунктом 17.1 ст.

217 НК РФ закреплено, что не подлежат налогообложению (освобождаютсяот налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемыефизическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, засоответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельныхучастков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственностиналогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,

1. находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
2. Вместоиспользования права на получение имущественного налогового вычета
3. налогоплательщиквправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактическипроизведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
4. получением этих доходов.

Посколькуфактически в связи с продажей квартиры будут получены денежные средства в размере 8 млн. руб., они в соответствии со ст. 208,

• 209 НК РФ будут являться объектом налогообложения НДФЛ.
• Заключениедоговора купли-продажи с неотделимыми улучшениями указанной квартиры не меняет
• правовую природу данных денежных средств как часть стоимости квартиры.
• У Вас в таком случае не может быть уменьшения облагаемых налогом доходов насумму фактически произведенных расходов, связанных с ремонтно-отделочнымиработами в квартире, так как данные улучшения были произведены еще Вашим продавцом, поэтому доход от продажи которой является объектомналогообложения, стоимость данных работ не влияет на определение налогооблагаемой
• базы по НДФЛ.

Довод заявителя отом, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи,являются движимым имуществом, которое не включается в стоимость квартиры, аявляются отдельным объектом налогообложения, обоснованно признаннесостоятельным, как не основанный на законе. В силу п. 1 ст.

11НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслейзаконодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексеРоссийской Федерации, применяются в том значении, в каком они используются вэтих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Налоговым кодексом

Российской Федерации.

Поскольку вНалоговом кодексеРФ не предусмотрено иное, то по смыслу ч. 2 ст. 15,ч. 1 и 3 ст.

16Жилищного кодекса Российской Федерации под квартирой признается структурнообособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможностьпрямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее изодной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком обособленном помещении. При этом квартира относится кжилым помещениям и как таковое должна быть пригодна для постоянного проживанияграждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам,

иным требованиям законодательства).

Согласно п. 1 ст. 133ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещиили изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объектвещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные

1. части.
2. Посколькунеотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой частьэтого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, поврежденияили изменения его назначения, соответственно, их нельзя рассматривать каксамостоятельную вещь, они не
3. образуют новой вещи — самостоятельного объекта движимого имущества.
4. Учитывая, чтонеотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектомгражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев,содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательствомРоссийской Федерации. Следовательно, денежные средства, полученные в качествекомпенсации за неотделимые улучшения квартиры, являются доходом, полученным от
5. продажи квартиры, как входящие в ее стоимость.

Эта позиция подтверждена судебной практикой — см. Апелляционноеопределение Томского областного суда от 24.02.2015 по делу N 33-562/2015

• 8,1рейтинг
• 7761отзыв
• эксперт

Здравтвуйте, Илья!

Налог будет исчисляться от суммы сделки, то есть, от 4 млн.

Согласно ст.210 НК РФ 1.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.

В договоре желательно не указывать неотделимые улучшения. Их обычно указывают отдельной распиской.

Желаю удачи!

• Здравствуйте!
• В соответствии со ст. 208 НК РФ
• Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:
• 5) доходы от реализации:недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;
• Согласно ст. 130 ГК РФ
• К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
• Таким образом, если Вы реализуете квартиру, то это является доходом, подлежащим налогообложению.
• В соответствии со ст. 224 НК РФ
• Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
• Согласно ст. 210 НК РФ
• Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой.
• В соответствии со ст. 220 НК РФ
• При определении размера налоговой базы в соответствии спунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
• Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Поскольку подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ связывает фактически произаеденные расходы именно с приобретением имущества в понимании его в соответствии со ст. 130 ГК РФ, то уменьшение расходов на стоимость неотделимых улучшений не предусмотрена.

На основании изложенного, Вы вправе уменьшить свои облагаемые налогом доходы на сумму 4 000 000 рублей, то есть стоимость квартиры согласно договора.

в договоре прописаны 4 млн стоимость квартиры

Считаю, что ФНС не примет к расходам сумму неотделимых улучшений.

Здравствуйте, Илья.

Согласно Статье 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Фактических, то есть все затраты, в том числе и неотделимые улучшения. Под налог подпадает сумма в 8 млн. рублей.

В вашем случае в собственности дом находился меньше 3 лет и его стоимость больше 1 млн., следовательно подпадает под налогооблажение.

Ситуация 1

Вы купили дом (с улучшениями) за 8 млн. рублей, продаете так же за 8 млн. рублей то,

8 000 000 — 8 000 000 = 0 (на эту сумму налагается налог, т.е. его нет)

Ситуация 2

Вы купили дом (с улучшениями) за 8 млн. рублей, продаете за 10 млн. рублей то,

1. 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 (эта сумма подпадает под налогооблажение и налог будет равен 260 000 рублей.)
2. Если вы укажете в вашем договоре купли-продажи дома общую сумму 4 000 000 рубле, то вы так же не подпадете под налогооблажение, так как сумма после вычета составит отрицательное число.
3. 4 000 000 — 8 000 000 = -4 000 000 рублей
4. Желаю удачи.

Источник: https://pravoved.ru/question/904599/