Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, в каких случаях можно сэкономить на регистрации

Поскольку передача жилья в наём является для собственников источником дохода, государству необходимо уплачивать налог.

Для этого в каждом регионе или населённом пункте существуют структуры, которые должны контролировать подобные гражданские взаимоотношения.

Для этого привлекаются участковые, управляющие компании, соседи и активисты правопорядка, от которых государственные структуры получают необходимые им сведения.

Статья 35 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью посвящается регулированию договора найма. При этом следует понимать различия между понятиями найма и аренды, которые заключаются в том, что наём предоставляется физическим лицам, а аренда – юридическим.

Возникающая путаница

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды.

Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение.

Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

Сделка без посредников

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников.

Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности.

Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Что из слухов неправда

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет.

При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени.

Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.

Разумеется, возникает вполне логичный вопрос, для чего нужна добровольная регистрация. Ответ прост – это дополнительная гарантия для квартиранта и охрана его прав со стороны государства.

Завершение сделки

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

• Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
• Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Регистрация договора аренды квартиры или иной недвижимости – это обязательный шаг. Однако, как уже выше упоминалось, путать её с наймом не стоит.

Налогообложение найма

Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли.

Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный  от сдачи жилья за этот срок.

Процедура оформления предпринимательства:

• Составление соответствующего заявления и заверка документа в нотариальной конторе;
• Подача заявления налоговой службе;
• Оплата государственной пошлины;
• Личная явка в налоговый орган по месту проживания с личным паспортом.

Оформляется такое предпринимательство в течение пяти дней, после чего нужно будет получить требующиеся коды и не беспокоиться о незаконности своих действий в следующий раз.

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/arenda/nuzhna-li-registraciya-dogovora.html

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Как уже говорилось, в одной из наших статей, договор аренды нежилого помещения при составлении требует внимательности и юридической грамотности.

Но вот, помещение выбрано, соответствующий документ подготовлен. Следом возникает другой не менее важный вопрос: нужна ли регистрация данного договора?

Договора аренды, как и договора субаренды, которые составляется по одинаковым параметрам, можно условно разделить на три типа:

• Когда срок не определен.
• Когда срок до года.
• Когда срок год и более.

По российским нормам, регистрация договора аренды помещения потребуется лишь в случае, когда соглашение действует год и больше.

Небольшое дополнение: при сроке до года достаточно двух экземпляров договора. При сроке больше года — трех: два для подписантов сделки, третий — регистрирующему учреждению.

Как же отсчитывается годовой период?

• Высший Арбитражный Суда РФ определил, что данный период отсчитывается с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца года следующего.
• Таким образом, любой договор заключенный, как минимум, на указанный выше период времени необходимо зарегистрировать.

Для чего нужна регистрация

Если не соблюсти это требование, то сделка окажется вне правового поля, то есть, говоря юридическим языком, ничтожной, а сам договор — недействительным. Иными словами, в случае возникновения каких-либо разногласий стороны не смогут обратиться в судебные органы с целью урегулирования данных разногласий.

Более того, один из участников сделки, будь то арендодатель или арендатор, имеет право в судебном порядке потребовать от уклоняющейся от регистрации стороны, зарегистрировать заключенный между ними договор.

Что требуется для регистрации

Итак, договор составлен на годичный срок год, как минимум. Причем составлен и оформлен согласно законодательным нормам.

После этого подписантам необходимо подать в территориальное отделение Росреестра следующие документы:

• Заявление;
• Сам документ (договор в трех экземплярах);
• Кадастровый паспорт на арендуемое помещение;
• Для физических лиц— гражданский паспорт или другое удостоверение личности; для индивидуальных предпринимателей — помимо паспорта, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, приказы о назначении и вступлении в должность директора организации или исполнительного органа. Если от имени сторон или какой-либо стороны выступает доверенное лицо, то наличие у этого лица нотариально заверенной доверенности.
• Для арендодателя (физического лица): заявление об отсутствии брачных отношений, а при их наличии — нотариально заверенное согласие жены (мужа) на сдачу в аренду данного нежилого помещения. Причем согласие должно быть оформлено соответствующим образом (о требованиях к оформлению можно узнать в статье 35 (п.3) Семейного кодекса РФ.
• Согласие собственника помещения, в случае если оно — объект муниципальной или государственной собственности;
• Оплаченная пошлина (квитанция об оплате).

Необходимый список документов может быть подан любой стороной соглашения, либо доверенным лицом.

Договор считается зафиксированным, после того как в Росреестре, в котором хранятся сведения обо всей регистрируемой недвижимости, о правах на нее и сделках, делается соответствующая запись.

Вся процедура (от подачи документов до регистрации) занимает 10 дней (рабочих).

Нюансы, которые необходимо учитывать при регистрации

Зарегистрировать возможно только объекты с подтвержденными на них правами арендодателя. Если, например, здание не принято в эксплуатацию, то на него невозможно зарегистрировать арендный договор, так как право на само здание также еще не зафиксировано.

В какие сроки надо регистрироваться

Закон оставляет этот момент на откуп самим договаривающимся сторонам.

Однако, как уже было сказано выше, договор считается юридически оформленным только после фиксации данного факта в Росреестре. Со всеми вытекающими из этого обстоятельства последствиями.

При подписании договора также желательно определиться со временными рамками, с их обязательной фиксацией в договоре, в течении которых стороны зарегистрируют договор. Это поможет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Чтобы процесс прошел гладко

Чтобы весь процесс от выбора арендуемого помещения, до регистрации договора в Росреестре прошел успешно, следует очень внимательно подходить ко всем этапам.

Желательно, чтобы на каждом из них сделку отслеживали специалисты: юристы, регистраторы, агенты по недвижимости. Их профессиональный взгляд поможет избежать многих проблем.

В случае, оплаты аренды кредитными деньгами, банк также будет являться одним из гарантов надежности сделки, так как перед выдачей кредита, банк внимательно изучает все связанные со сделкой документы.

Также рекомендуется при подаче документов в Росреестр оставлять контактные данные для оперативной связи, в случае возникновение вопросов к поданным документам. Это поможет значительно сэкономить время на оформление. Как известно, время в бизнесе, как и цена — имеет огромное значение.

Источник: https://rosco.su/consult/registratsiya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya/

Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?

Если требуется арендовать нежилое помещение, то необходимо в обязательном порядке заключить договор и зарегистрировать его в ЕГРН для того, чтобы он обладал юридической силой. Процедура не является сложной. Необходимо иметь определенный набор документов, а также заявление.

Обязательно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?

Согласно ст. 651 ГК РФ, заключаемый сторонами договор аренды нежилого помещения, сроком не менее года, должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН, так как без этого он будет считаться недействительным. Если документ заключается на более короткий период или он бессрочный, то регистрация необязательна.

Если нет времени или желания заниматься вопросом регистрации в Росреестре, то можно заключить договор на одиннадцать месяцев. По истечении срока необходимо составить соглашение о продлении аренды. В этом случае договор не считается заключенным на срок менее года и не подлежит регистрации.

Процедура регистрации

Сроки временной передачи во владение нежилого помещения определяют стороны, составившие соглашение. Следовательно, в регистрационный орган можно обратиться для передачи прав когда угодно.

Но, если помещение подвергнется проверке, то арендатор не сможет аргументировать свои права на него и может быть оштрафован.

Поэтому лучше после подписания сторонами документа его как можно быстрее зарегистрировать в ЕГРН или МФЦ.

Для регистрации необходимо следующее:

• Оформить соглашение об аренде нежилого помещения, где прописать все условия, обязательства и права сторон;
• Утвердить сроки и срочность регистрации;
• Подготовить пакет документов для регистрации;
• Обратиться в ближайший регистрационный орган по месту нахождения арендуемого объекта с заявлением и прилагающимся пакетом документов.

Инициатором регистрации может выступать арендатор, арендодатель, нотариус или иные лица по доверенности. После регистрации, стороны получают на руки договор, подтвержденный штампом ЕГРН (МФЦ) о передаче временных прав на владение недвижимостью и оригиналы документов. С этого момента, сделка является совершенной.

Арендовать нежилое помещение можно только в том случае, если оно готово к эксплуатации.

Необходимые документы

Для того чтобы решить вопрос с регистрацией быстро, необходимо правильно оформить заявление и соглашение, а также подготовить все необходимые документы для регистрации, согласно уточненному списку.

Понадобятся следующие документы:

• Заявление на госрегистрацию соглашения об аренде;
• Паспорт заявителя;
• Квитанция о внесении госпошлины (копия и оригинал);
• Нотариально заверенная копия подтверждающего документа о праве на собственность;
• Соглашение об аренде в 2-х экземплярах и если имеются приложения;
• Кадастровый паспорт на объект (копия и оригинал);
• Если объект находится в совместной собственности, то нотариально заверенное согласие всех собственников о разрешении совершения сделки;
• Если объект находится в муниципальной собственности, то их согласие (копия и оригинал);
• Доверенность, если заявитель третье лицо (копия и оригинал);
• Другие документы, по требованию регистрационного органа.

В соглашении об аренде нежилого помещения необходимо прописать:

• Название документа, место и время его составления;
• Паспортные данные сторон соглашения;
• Предмет соглашения, адрес, все характеристики для идентификации и подтверждающие документы о праве владения;
• Условия, права, обязанности и ответственность сторон сделки;
• Цена аренды и порядок внесения;
• Другие необходимые пункты, с точки зрения сторон.

Заявление о регистрации

Заявление — это один из первых документов, который необходим для регистрации сделки по недвижимости. Поэтому его необходимо грамотно составить, согласно ГК РФ ст. 434.

Заявление должно содержать следующую информацию:

• Название и адрес регистрирующего органа;
• ФИО заявителя и полные паспортные данные;
• Соглашение об аренде;
• Характеристики арендуемого помещения и его точные данные;
• Наличие/отсутствие обременений на арендуемый объект;
• Срок аренды;
• Подтверждение подлинности прилагаемых документов;
• Дата и подпись заявителя.

После подачи заявления и документации, заявитель получает расписку от сотрудника регистрирующего органа о принятии документов на госрегистрацию.

Сроки и стоимость

В ГК РФ ст. 610 указаны сроки договора аренды. Итак, договор на нежилую недвижимость может заключаться:

• Бессрочно;
• На срок менее года;
• На 1 год и более.

Также в данной статье законодательства указано, что госрегистрации подлежат договора, которые заключаются от года и более.

С 1.01.2019 года, нотариально заверенные договора об аренде нежилой недвижимости регистрируются в течение 3 рабочих дней через ЕГРН и 5 рабочих дней через МФЦ. Не заверенные нотариально соглашения регистрируются в течение 10 рабочих дней.

Если сотрудниками регистрационного органа будут выявлены какие-либо несоответствия в документах, ошибки, отсутствие нужных документов и т.д., то регистрация может занять до 3-х месяцев или может быть отказ в данной процедуре.

В 2019 году размер госпошлины за регистрацию составляет:

• Для физических лиц — 2 тыс руб;
• Для юридических лиц – 22 тыс руб.

Если сделка происходит между физическим и юридическим лицом, то госпошлина, согласно установленному размеру, будет оплачиваться правополучателем.

Причины отказа

Государственный регистратор вправе отказать или приостановить регистрацию временных прав на недвижимость в случае, если у него возникли какие-либо сомнения по предоставленным документам. Он обязан указать на ошибки или нехватку документов в письменной форме, для того чтобы осуществить процедуру регистрации.

Если ошибки будут явными или документы будут фальшивыми, в регистрации будет отказано. Если же у заявителя есть возможность предоставить дополнительные основания и устранить ошибки и недочеты, то он может это сделать в указанный срок регистратором.

Распространенными основаниями для отказа в регистрации договора аренды нежилых помещений являются:

• Заявление на регистрацию подает некомпетентное лицо без доверенности;
• Оформление документов не соответствует положенной форме;
• Найдены описки и ошибки в заявлении и документах;
• Не предоставлены подтверждающие документы о праве собственности на передаваемый объект;
• Наличие обременений на передаваемый объект;
• Госпошлина не была оплачена;
• Обе стороны согласовали отказ от сделки;
• Соглашение бессрочное или менее, чем на год.

Для каждого конкретного случая возможны иные причины для отказа. Чаще всего, регистрация приостанавливается в силу того, что проводится проверка данных и документов. В этом случае регистратору могут потребоваться дополнительные документальные подтверждения. Чтобы избежать затягивания сроков регистрации, лучше предварительно заверить соглашение у нотариуса.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/kak-zaregistrirovat-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор аренды: регистрировать или нет? Часть 1

Заключая договор аренды, важно помнить, что в некоторых случаях он должен быть зарегистрирован. Законодательное требование этого содержится в п.2 ст.651 ГК РФ.

В данной статье сказано, что регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, который заключается на срок меньше одного года.

При этом также указывается, что такой договор считается заключённым именно с момента регистрации.

Как можно увидеть, ст.651 ГК РФ касается аренды зданий и сооружений. По вопросу о том, распространяется ли её действие на помещения, в ней ничего не сказано. Однакоэтот вопрос рассматривается в Информационном Письме Президиума ВАС РФот 01.06.2015 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».В п.2 данного документа указывается, что, так как нежилое помещение – это объект недвижимости, отличный от здания и сооружения, в котором оно находится, но, тем не менее, оно неразрывно с ним связано, а также то, что в Гражданском кодексе нет каких-либо специальных норм, которые касаются государственной регистрации договора аренды именно нежилых помещений, к таким договорам должны применятся правила п.2 ст.651 ГК РФ. То есть в отношении нежилых помещений действуют те же самые правила, что и для зданий и сооружений: если договор аренды, предметом которого они являются, заключён на срок год и более, он подлежит регистрации.

Соответственно, основным, определяющим моментом при решении вопроса о том, надо ли регистрировать договор аренды или нет, является его срок. С одной стороны, данное правило сформулировано достаточно просто и чётко, с другой – вопросы всё равно остаются и их, к сожалению, достаточно много.

Они связаны с тем, что часто правила о регистрации, так или иначе, пытаются обойти. Причина этого – желание экономии, причём, как времени (для процедуры регистрации нужно собрать целый перечень документов), так и денег (государственная пошлина для юридических лиц составляет двадцать две тысячи рублей – пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Чаще всего для того, чтобы избежать процедуры регистрации на практике поступают следующим образом:

1.Заключают договор аренды сроком до одного года (например, на одиннадцать месяцев), а после окончания его действия заключают новый договор также на срок меньше года, когда он заканчивается, ещё один, и т.д.

2.Заключают одновременно несколько договоров аренды, в которых дата заключения одинаковая, а сроки начала действия различаются.

В отличие от предыдущей ситуации, для того, чтобы заключить следующий договор, стороны не ждут окончания предыдущего, а делают это сразу.

В законодательстве нет запрета на заключение договора, который начнёт действовать не сразу, а через определённый промежуток времени (в данном случае через год). Таким образом арендатор и арендодатель пытаются обезопасить себя.

Потому что, когда заканчивается первый договор аренды сроком до года, у сторон нет гарантии того, что их контрагент захочет продлевать отношения. А в рассматриваемой ситуации такого риска нет, поскольку, когда заканчивается один договор, уже есть новый, он просто ждёт, когда наступит время его вступления в силу.

3.Заключают договор аренды на неопределённый срок. Срок договора аренды не является его существенным условием, поэтому для заключения и действительности этого соглашения, его можно не указывать. Будет ли в этом случае договор действовать бесконечно? Конечно, нет. В п.2 ст.

При этом сторона, которая решила прекратить арендные отношения, должна предупредить об этом своего контрагента заранее, а именно – за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Когда два лица (физических или две организации) заключают договор аренды, каждый из них приобретает определённые права и должен выполнять определённые обязанности.

А именно: появляется право пользования имуществом и обязанность вносить арендную плату и делать ремонт (капитальный и текущий), можно осуществлять улучшения имущества и т.д.

Возникают отношения, которые касаются только этих двух субъектов, поскольку они являются сторонами договора.

Но есть и другие лица – все те, кто не является сторонами данного договора и, в принципе, не имеет к нему отношения.

Однако, несмотря на то, что они не заключали договор, всё равно, он может оказывать на них влияние (хотя и, возможно, косвенное).

И влияние это будет происходить в двух основных аспектах: в реализации права следования и преимущественного права (в схеме указаны за пределами красного овала).

Право следования означает, что, если арендодатель продаёт вещь, то аренда при этом не прекращается, договор продолжает действовать. Просто происходит перемена лиц в обязательстве (ст.617 ГК РФ).

Новый собственник (а им как раз будет кто-то из иных лиц, которые не заключали данный договор) окажется связанным арендой просто потому что он приобрёл имущество «с обременением».

То есть этот субъект договор не заключал, но права и обязанности по нему для него возникли.

А преимущественное право означает, что если договор аренды закончился, а арендодатель по-прежнему хочет сдавать это имущество, то он должен предложить заключить новый договор, прежде всего, своему предыдущему арендатору (ст.621 ГК РФ).

И только, если он откажется, то можно заключать его с кем-то другим. Каким образом здесь затрагиваются интересы иных лиц (не сторон договора)?Дело в том, что, возможно, кто-то из них также захочет снять в аренду данное помещение.

В теории и науке часть прав и обязанностей по договору, которая касается только арендатора и арендодателя (только сторон договора) условно называется обязательственная аренда (на схеме это отношения, которые указаны в красном овале), а всё, что касается иных лиц – вещная (по аналогии с вещным и обязательственным правом).

Когда речь идёт о государственной регистрации, для нас, конечно, важнее всего, как на эту процедуру влияет право следование. Дело в том, что основная цель регистрации –защитить с её помощью третьих лиц (не сторон договора) от действия именно этого права.

Почему именно так? Представьте себе ситуацию: Вы покупаете офисное помещение и хотите использовать его для ведения своего бизнеса. А ещё до того как его продать бывший собственник сдал это помещение в аренду сроком на пять лет. Согласно положениям ст.

617 ГК РФ, несмотря на то, что Вы сами этот договор не заключали, в течение этого срока Вы не можете его расторгнуть по собственной инициативе. Придётся изменить свои планы, Ваш офис, к сожалению, уже занят. И это ещё полбеды. В договоре может быть прописана арендная плата значительно ниже рыночной.

И здесь Вы тоже ничего не сможете сделать.

Главная цель государственной регистрации – это как раз избежать таких ситуаций. То есть предотвратить случаи, когда новый собственник недвижимости окажется связанным договором долгосрочной аренды, о котором он не знал и не должен был знать. Именно для этого и регистрируются данные договоры.

То есть перед покупкой объекта недвижимости потенциальный новый собственник может взять выписку из реестра и проверить, сдано ли приобретаемое им имущество в долгосрочную аренду, есть ли на нём обременение. И тогда уже решить, нужно ли ему помещение, которое находится в аренду.

Важно подчеркнуть, что речь идёт именно о долгосрочной аренде (свыше года). Договоры меньше года не регистрируются. Поэтому проверить, есть ли такая аренда имущества с помощью данных реестра, к сожалению, невозможно. Видимо, законодатель посчитал, что регистрировать абсолютно все договоры аренды – слишком обременительно для бизнеса, поэтому был установлен срок один год.

Чем же эта информация поможет при решении вопроса о том, когда надо регистрировать договор аренды, а когда нет? Дело в том, что, когда в той или иной ситуации Вам надо решить, нужна ли регистрация, нужно просто представить нового собственника этого помещения (даже если арендодатель и не планирует продавать помещение). При этом если окажется, что в данной конкретной ситуации, арендодатель окажется связанным долговременной арендой, о которой он не знал и не должен был знать, то регистрация нужна, а если не окажется, то нет. Применительно к нашим примерам:

1.Когда мы каждый раз после окончания действия одного договора заключаем другой и каждый из этих договоров меньше года, может ли получиться ситуация, когда при продаже помещения новый собственник окажется в долгосрочной аренде, о которой он не знал?

В какой бы период не появился новый собственник, он никогда не окажется связанным договором аренды больше года, заключённым предыдущим собственником.

Когда закончится действующий договор, следующий он сам может просто не заключать.Поэтому здесь регистрация не нужна

Источник: http://bishelp.ru/business/dogovor-arendy-registrirovat-ili-net-chast-1

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее.

• Познакомиться поближе
• — заявление о регистрации договора;
• — договор аренды в подлинниках по количеству сторон и один для Росреестра;
• — документ, подтверждающий личность лица, которое обратилось с заявлением;
• — документ, который подтверждает полномочия представителя.
• Такие правила содержатся в частях 4 и 8 статьи 18, части 1 и пункте 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации

За регистрацию договора аренды нужно заплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

«Договор аренды недвижимости сроком на один год или более нужно регистрировать. Если этого не сделать, в отношениях с третьими лицами арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор. Например, арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом заключить договор на новый срок.

Однако в действительности не всегда понятно, нужно регистрировать договор или нет. Например, если стороны заключили бессрочный договор. Также в законе нет ответа на вопрос, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды, который стороны ранее зарегистрировали.

• Если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем стоит прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность и кто будет платить госпошлину за регистрацию договора.
• Какие договоры аренды нужно регистрировать арендатору
• Нужно регистрировать заключенные на срок в один год или больше договоры аренды:

•  здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
•  помещения в здании или сооружении (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
•  земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

1. Стороны заключили договор аренды на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества сроком с 1 января по 31 декабря того же года

Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора равен одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды сроком «с 1 января по 30 декабря» того же года регистрировать не нужно, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 января 2014 г. по делу № А10-1571/2013).

Если стороны подписали договор аренды на срок менее одного года, но действие договора будет распространяться на ранее возникшие отношения сторон, то его также не нужно регистрировать, даже если общая продолжительность отношений сторон (фактическое пользование плюс срок договора аренды) больше года.

Такую правовую позицию содержит пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» (далее – информационное письмо № 59).

2. Договор аренды, который изначально заключили на срок менее одного года, стороны продлили (возобновили) на тот же срок.

Стороны часто заключают первый договор на срок в 11 месяцев, а затем неоднократно продляют его на тот же срок. ВАС РФ разъяснил, что если стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, то отношения сторон регулирует новый договор аренды, который не нужно регистрировать (п.

10 информационного письма № 59). Эту правовую позицию суды применяют и сейчас. См. постановления арбитражных судов Уральского округа от 15 мая 2017 г. № Ф09-1805/17 по делу № А50-19021/2016; Центрального округа от 14 декабря 2016 г. № Ф10-4873/2016 по делу № А09-15882/2015; Московского округа от 4 августа 2016 г.

№ Ф05-9465/2016 по делу № А40-46162/2015.

3. Стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок.

Обоснование

Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, из которого следует, что договор нужно регистрировать, если он соответствует одновременно двум условиям:

•  в договоре содержится срок его действия;
•  этот срок не менее одного года.

Договор аренды на неопределенный срок ни одному из этих условий не соответствует, поскольку не содержит точный срок, в течение которого он действует, и неизвестно, сколько он будет действовать.

Пример из практики: суд посчитал, что стороны возобновили договор аренды на неопределенный срок

Стороны заключили договор аренды сроком с 1 июля 2014 года по 28 февраля 2015 года. Затем стороны подписали дополнительное соглашение, по которому после 28 февраля 2015 года договор автоматически продлевался на тех же условиях на каждый последующий год.

Арендодатель 27 января 2015 года отправил арендатору уведомление, в котором сообщил, что не желает продлевать договор, и потребовал не позднее 28 февраля 2015 года вернуть помещения по акту приема-передачи.

Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку посчитал, что стороны продлили договор аренды на неопределенный срок, а истцом не был соблюден порядок расторжения договора.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции, но указала, что стороны продлили договор на один год.

Кассация посчитала, что поскольку договор автоматически продлевается на тех же условиях на каждый последующий год, то срок действия договора не определен. Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны продлили договор на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2017 г. № Ф05-1094/2017 по делу № А41-30608/2016).

Как арендатору зарегистрировать договор аренды

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон о госрегистрации).

Это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут регистрировать договор, кто будет платить за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Имеет смысл заранее прописать эти условия в договоре.*

Пример условия договора аренды недвижимости о порядке его регистрации

«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня, когда Стороны подписали настоящий Договор. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора, несет Арендатор.

В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению.

Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Арендатору лучше не включать в договор условие о том, что договор аренды регистрирует арендодатель. Дело в том, что сама по себе регистрация договора создает лишь обязанности для арендодателя, но при этом не дает никаких преимуществ. А значит, у арендодателя нет стимулов регистрировать договор. Кроме того, арендатор сам может зарегистрировать договор.

Если же договор так и останется незарегистрированным, арендатор не сможет воспользоваться теми гарантиями, которые ему предоставляет закон. В частности, у арендатора не будет преимущественного права заключить новый договор.

Кроме того, если недобросовестный арендодатель подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами, то возникает риск, что другой арендатор первым подаст документы на регистрацию.

В этом случае Росреестр зарегистрирует именно тот договор, который первым передали на регистрацию со всеми необходимыми документами. А «опоздавший» арендатор сможет лишь потребовать возместить убытки.

По этой причине в договоре лучше написать, что зарегистрировать договор должен арендатор. Если в договоре все же написано, что зарегистрировать его должен арендодатель, но тот медлит с выполнением этой обязанности, тогда арендатору имеет смысл самому подать документы, чтобы зарегистрировать договор.

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвердил приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2017 г.

№ 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации). Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

Чтобы зарегистрировать договор, нужно представить в отделение Росреестра:

•  заявление о регистрации договора;
•  договор аренды в подлинниках по количеству сторон и один для Росреестра;
•  документ, подтверждающий личность лица, которое обратилось с заявлением;
•  документ, который подтверждает полномочия представителя.

Такие правила содержатся в частях 4 и 8 статьи 18, части 1 и пункте 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации

За регистрацию договора аренды нужно заплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Совет

Если одна сторона – гражданин, а другая – компания, то можно сэкономить на госпошлине. Для этого нужно возложить обязанность по регистрации договора на физическое лицо. Но при этом если физическое лицо – это арендодатель, то стоит помнить о риске.*

1. Что делать арендатору, если арендодатель не исполняет обязанность зарегистрировать договор
2. Арендатор может сам обратиться в регистрирующий орган или же подать в суд иск о регистрации договора.
3. Самостоятельно зарегистрировать договор

Поскольку договор можно зарегистрировать по заявлению одной из сторон, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган вместо арендодателя. Для этого необходимо представить все необходимые документы.

Преимущество такого способа – оперативность. Росреестр зарегистрирует договор быстрее, чем суд рассмотрит дело.

Недостаток состоит в том, что арендатор таким образом не сможет заставить арендодателя исполнить свои обязанности по договору. Например, обязанность заплатить госпошлину за регистрацию. В этом случае арендатору придется самому нести все необходимые расходы. А чтобы возместить такие расходы с арендодателя, все равно придется обращаться в суд.

Подать иск о регистрации договора

Преимущества такого способа – надежность и минимальные расходы. Доказать, что контрагент уклоняется, как правило, не сложно. Госпошлина за подачу иска будет небольшая, и ее потом можно возместить за счет арендодателя.

Недостаток – медлительность. Сначала арендатору нужно будет направить арендодателю претензию и только затем обратиться в суд, который будет рассматривать дело несколько месяцев.

• Какие соглашения об изменении или о расторжении договора нужно регистрировать арендатору
• Арендатору нужно регистрировать дополнительные соглашения, которые меняют предмет договора, изменяют срок аренды или размер арендной платы, наделяют арендатора преимущественным правом заключить договор на новый срок.
• Обоснование

Регистрация договора нужна только для того, чтобы о договоре знали третьи лица. Поэтому и дополнительные соглашения нужно регистрировать лишь в тех случаях, когда они могут повлиять на взаимоотношения с третьими лицами. Например, соглашение об изменении банковских реквизитов сторон затрагивает только арендатора и арендодателя.

А вот соглашение о пролонгации договора на новый срок уже влияет на взаимоотношения с третьими лицами, поскольку в течение всего срока аренды имущество будет под обременением.

Соглашение об уменьшении арендной платы также стоит зарегистрировать, поскольку у арендатора будет преимущественное право заключить договор на новый срок именно с таким размером арендной платы.

За регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды нужно заплатить госпошлину в размере 350 руб. для физических лиц и 1 тыс. руб. для организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Источник: https://www.law.ru/question/79354

Когда нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения

Сегодня многие офисы, магазины, медицинские центры и другие организации располагаются на арендованных квадратных метрах. Правила съема нежилых помещений во многом отличаются от съема обычных квартир.

И в первую очередь тем, что в соответствии с канонами современного законодательства такая сделка обязательно должна быть зарегистрирована. И не только путем составления договора между обеими сторонами, но и путем подачи документов в контролирующие органы.

Иными словами, обязательна государственная регистрация. О том, как правильно провести данную юридическую процедуру в полном соответствии с ГК РФ, мы и расскажем в нашей статье. Мы постараемся тезисно ответить на самые актуальные вопросы, связанные с заключением договора.

В каком учреждении проводится процедура государственной регистрации договора аренды? В Федеральной Регистрационной Службе, больше известной, как Росреестр

Какой нормативно-правовой акт регламентирует такие сроки? Гражданский Кодекс РФ.

Почему юристы настоятельно не рекомендуют игнорировать требования о регистрации сделки? Потому что в этом случае договор аренды будет считаться недействительным.

Тем более, что данная процедура напрямую служит интересам каждой стороны и гарантирует соблюдение прав каждой из них.

Дело в том, что юридически договор аренды считается действительным только с момента отображения данного факта в ЕГРП.

Важное замечание: от регистрации договора аренды не избавляются ни физические, ни юридические лица. Данная процедура является обязательной в каждом случае, когда договор на съем помещения заключается на срок не менее одного года. Также подлежит обязательной регистрации сделка, заключенная между физическим лицом и предприятием.

Какие негативные последствия могут ждать владельца недвижимости, т.е.

арендодателя, отказавшегося от государственной регистрации сделки? Если арендатор откажется вносить оплату в установленный срок или нанесет урон имуществу, то в суде будет достаточно сложно доказать факт того, что он вообще занимал этот объект.

Единственным документом, который подтвердит причастность арендатора к объекту недвижимости, будет выступать именно договор. Поэтому крайне важно юридически грамотно составить такой документ, даже если сдавать одно или несколько помещений планируется менее года.

Теперь о главном: когда нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения, а в каком случае можно обойтись без данной процедуры?

Подавать документы в Росреестр необходимо, если договор аренды планируется заключать на срок не менее одного года (т.е. свыше 365 дней). Если заключение договора планируется на неопределенный (такой вариант тоже возможен) или на более короткий промежуток времени, то в этом случае подавать сведения в Росреестр не нужно.

Этапы проведения процедуры государственной регистрации согласно требованиям ГК РФ:

• Этап первый. Проводится сбор документов, полный перечень которых мы обозначим ниже
• Этап второй. Полный пакет документов представляется в Росреестр
• Этап третий. Федеральная Регистрационная Служба проводит проверку подлинности представленных ей документов
• Этап четвертый. Факт заключения договора аренды вносится в ЕГРП
• Этап пятый. Обе стороны получают документы, официально подтверждающие регистрацию и регулирующие отношения между арендатором и владельцем объекта недвижимости

Какие документы необходимо предоставить в Росреестр:

• Договор о заключении сделки (подлинник) – причем, предоставляемый с каждой стороны
• Документ, свидетельствующий о правах владельца на объект недвижимого имущества (может быть предоставлена копия)
• Квитанция об оплате госпошлины (может быть предоставлена одной из сторон)
• Нотариально заверенное соглашение (свидетельство) о представлении интересов физического или юридического лица

Теперь несколько слов о том, каким образом специалисты нашего юридического бюро могут помочь вам в регистрации договора аренды. Как вы уже наверняка успели понять, данная процедура имеет свои нюансы и сложности, поэтому вам просто не обойтись без помощи специалиста. На протяжении многих лет мы осуществляем полное сопровождение регистрации договора аренды нежилого помещения. В том числе, препятствуем бюрократической волоките и проводим правовую экспертизу документов, которую невозможно выполнить без юридического образования и соответствующего опыта. Данная экспертиза необходима, если хотя бы у одной из сторон, заключающих договор, имеются сомнения в подлинности документов. Также в самый кратчайший срок мы можем выполнить сбор и подачу документации в Росреестр и в Управление кадастра и картографии (если речь идет об аренде земельного участка). Также осуществляем помощь в составлении самого договора аренды. Все, что остается сделать нашему доверителю – это получить на руки документы, свидетельствующие о заключении юридически грамотной сделки между обеими сторонами.

Источник: https://diametrall.ru/stati/zhilishchnye-spory-stati/kogda-nuzhno-registrirovat-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya.html