Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

После того, как вы нашли подходящую квартиру или покупателя, договорились о цене и условились с банком, нужно приступить к оформлению сделки. Документов понадобится много. От вашей индивидуальной ситуации зависит точный их перечень, но практикой выработаны общие рекомендации.

При оформлении любого документа ориентируйтесь на следующие рекомендации:

  1. Любую договоренность оформляйте письменно. Если, например, вы договорились рассчитаться через банковскую ячейку – нужно отразить это в договоре. Если в квартире неисправна проводка – отразите это в передаточном акте.
  2. Для проверки квартиры используйте только актуальную информацию. Если продавец показывает выписку трехлетней давности, лучше закажите свежую самостоятельно.
  3. Не полагайтесь на устные заверения. Например, если продавец не состоит в браке – проверьте его паспорт на наличие соответствующих штампов.
  4. Внимательно оформляйте платежные документы. В них должно быть указано, за что переданы деньги. Иначе очень сложно доказать, что средства переданы именно в качестве оплаты за жилье.
  5. Не затягивайте с подачей документов на регистрацию жилья. Крайне редко, но случаются ситуации, когда договор подписали, переехали, а документы на регистрацию не сдали. И вдруг продавец умирает. Разбираться в этой очень сложной ситуации придется через суд.
  6. Не используйте серые схемы. Если, к примеру, вы покупаете долю в квартире, не соглашайтесь подписать договор дарения вместо ДКП, чтобы не оповещать всех сособственников. Ваш договор можно будет оспорить.
  7. В документах прописывайте только настоящую информацию. Не нужно составлять бумаги «задним числом» или занижать в договоре стоимость квартиры в угоду продавцу.
  8. Если есть вопросы – проконсультируйтесь с юристом. Лучше один раз потратить деньги на консультацию с опытным юристом, чем в будущем годами судиться за недвижимость. Если вас что-то смущает, возможно, безопаснее отказаться от сделки.

Помните, что в случае судебного разбирательства суд внимательнее всего относится именно к письменным доказательствам. Это значит, что документы еще на стадии подготовки сделки нужно оформлять максимально корректно.

Как оформить сделку без риэлтора

Общая схема оформления купли-продажи выглядит так:

Шаг 1. Заключение предварительного ДКП и сбор документов

Предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно. Он нужен, чтобы закрепить серьезность намерений участников сделки. Если стороны предусмотрели задаток или аванс в ПДКП, то передаются первые деньги и составляется расписка об их передаче.

На этом этапе продавец собирает документы на квартиру, а покупатель готовит оплату:

Продавец Покупатель
·         свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру;

  • ·         технический план квартиры со сведениями о перепланировке;
  • ·         справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • ·         справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • ·         согласие супруга на продажу квартиры;
  • ·         разрешение органа опеки и попечительства (если продавец несовершеннолетний);
  • ·         доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.
·         Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке.
·         Если используется ипотека – нужно заключить кредитный договор.
·         Если оплата из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги.
·         Если используется ГСЖ, то сертификат уже должен быть подан в банк. Материнский капитал тоже требует соблюдения конкретных правил.
·         В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточнить условия в банке или нотариальной конторе.

Если от сторон действует представитель, необходима нотариальная доверенность на сделку. Где лучше составить документы: оформлением всех документом и поиском подходящих вариантов оплаты могут заниматься как стороны самостоятельно, так и риелтор. Стоимость услуг риелтора зависит от суммы сделки, начиная от 1% и выше.

Дополнительно для ознакомления у продавца нужно попросить документы, на основании которых он владеет квартирой:

  • договор купли-продажи;
  • договор долевого участия;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство.

Данные документы не нужны, как правило, для регистрации. Но при возникновении у регистратора вопросов, они могут понадобиться.

Шаг 2. Заключение основного ДКП

В основном договоре прописываются все условия сделки. Отнеситесь к составлению договора очень внимательно, подробно пропишите всю необходимую информацию. Составление документа лучше доверить опытному юристу по недвижимости или риелтору, кто делает ДКП. Цена на эту услугу договорная.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

  • Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  • Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  • Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  • Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  • Обязательства продавца. Продавец передает квартиру по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  • Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц.
  • Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  • Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты квартиры. Если квартира продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге.
  • Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора.
  • Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Где заключается и подписывается договор, решают сами стороны. Дата, когда подписывается договор, считается моментом заключения основного соглашения.

Шаг 3. Как и где оформить передачу недвижимости

Относительно оформления передаточного документа действуют следующие правила:

  • В договоре прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче квартиры. В таком случае акт является обязательным элементом исполнения договора.
  • В договоре может быть прямо указано, что акт не требуется, а функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
  • В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже.

Для сторон безопаснее оформить передачу отдельным документом, в котором можно зафиксировать недостатки жилья или отсутствие претензий. С даты подписания передаточного акта покупатель становится хозяином квартиры без права распоряжения.

Шаг 4. Где оформляется государственная регистрация права собственности

Именно с даты регистрации права покупатель приобретает право распоряжения жильем: может продать, подарить, заложить, завещать квартиру, или распорядиться иным образом. Где можно оформить регистрацию:

  • лично в Росреестр;
  • лично в МФЦ;
  • через нотариуса.

Разница способов подачи документов заключается в сроках регистрации и стоимости:

Росреестр МФЦ Нотариус
Срок 7 дней 9 дней 3 дня
Стоимость 2 000 рублей (госпошлина) 2 000 рублей (госпошлина) 2 000 рублей + от 1 000 до 3 000 за подачу заявления

Обратите внимание, что через нотариуса можно подать документы в том случае, если он удостоверял сделку. Сокращенный срок регистрации установлен за счет того, что нотариус уже проверил законность сделки, и регистратору не нужно тратить на это время.

По окончании регистрации продавец получает свой экземпляр договора с печатью Росреестра, передаточный акт. Покупатель дополнительно получает выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Оплата покупки

Порядок оплаты может быть предусмотрен различный, как до регистрации, так и после нее, наличными или безналичными деньгами, на счет продавца или с использованием посредника – банка или нотариуса.

Чаще всего полная оплата происходит после регистрации права на основании договора купли-продажи с отметкой о регистрации.

В любом случае оплату нужно оформить письменно:

  • При наличной оплате продавец составляет расписку.
  • При безналичной оплате подтверждением станет банковская выписка, из которой видно, когда, кому и в счет каких обязательств выплачены деньги.
  • Подтверждением оплаты через аккредитив является распоряжение покупателя и выписка.
  • Оплата через эскроу – соглашение сторон об эскроу и выписка по счету.
  • Расчет через депозит нотариуса – соглашение покупателя с нотариусом и выписка по счету.

Если квартира покупается у юридического лица, то фирма выдает квитанцию к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.

Сколько стоит составление документов?

Законодательно не установлено, кто и в каком размере несет расходы на оформление документов, поэтому стороны могут договориться, как им удобно. Традиционно сложились следующие правила:

  • Первоначальные документы на квартиру (справки, выписки, согласие супруга) продавец оформляет за свой счет.
  • Расходы на получение ипотеки, потребительского кредита несет покупатель.
  • Расходы на оплату пошлины несет покупатель.
  • Комиссию за безналичный банковский перевод оплачивает покупатель.
  • Расходы на оплату услуг нотариуса несет та сторона, которая настояла на нотариальном оформлении, если такое оформление необязательно.
  • Расходы на риелтора несет та сторона, которая заключила договор с риелтором.

О порядке проведения сделки купли-продажи квартиры смотрите в видео:

Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: образец, порядок составления документа и основные нюансы данной процедуры

Кто должен составлять бумаги (риелтор, нотариус, юрист или самостоятельно) – по решению сторон. Об иных расходах стороны договариваются свободно, исходя из конкретной ситуации.

Запомнить

  1. Документальное оформление сделки можно провести самостоятельно или с помощью юриста по недвижимости, риелтора.
  2. Во всех документах должна содержаться правильная информация, настоящие даты и суммы.
  3. Регистрирует право собственности всегда только Росреестр, МФЦ и нотариус играют роль посредников.
  4. Вопросы об оплате оформления документов лучше решить заранее.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/instruktsiya.html

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Покупая недвижимость, обе стороны сделки тревожит один вопрос – как правильно составить договор купли продажи квартиры, чтобы никто не остался в накладе? Но об этом не стоит волноваться, поскольку бланк составляется в зависимости от потребностей сторон. Проще говоря, этот документ не имеет четко структурированной формы.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыТем не менее, даже несмотря на относительные неясности по части составления документа, он имеет юридическую силу, конечно, если был нотариально заверен. Нотариальное заверение обязательное условие для того чтобы договор был признан действительным и вписанные в нем факты могли быть исполнены. Но действительным договор можно будет назвать только после того, как была проведена процедура госрегистрации.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Какую информацию содержит типовой образец договора

Совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможным без правильно составленного договора. Точной формы у этого документа нет, но в законодательстве четко прописана информация, которая должна быть в тексте договора.

Итак, в первую очередь рассматривается объект договора. К этому подпункту есть несколько требований:

  • Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыОбъектом может выступать только недвижимость, в частности, дачный дом, квартира, многоквартирный дом и т.п.;
  • Если среди проданной в одном договоре недвижимости есть несколько объектов, то их перечень обязательно должен быть в документе, как и характеристики каждого;
  • В случае если недвижимость является не новостройкой, нужно указать информацию о годе возведения, материалах для крыши и перекрытий и т.д.;
  • Этажность;
  • Дата проведения последнего капитального ремонта;
  • Среди информации на саму квартиру, указываются жилой и общий метраж, количество помещений и их качество (смежные или раздельные);
  • Стоимость недвижимости.

Какая информация о квартире при оформлении покупки в обязательном порядке должна быть указана в договоре:

  • Продается все имущество или только его часть;
  • Есть ли третьи лица, сохранившие право на проживание в указанной квартире;
  • Нет ли на недвижимости обременений.

Кроме того, обязательно нужно подтвердить имеет ли продавец право на продаваемое жилье, и возможность полностью им распоряжаться. Для этого используется свидетельство, а в текст вписываются реквизиты документа, точнее указывают его номер, серию, дату выдачи, и орган, который этот документ выдал. В общем, всю ключевую информацию.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыЧто касается предмета договора, то для заполнения этого пункта следует учитывать:

  • Продаваемая недвижимость должна обязательно находиться в собственности продавца, которым выступает физ.лицо или организация;
  • Нельзя продавать квартиру, которая арестована;
  • В случае, когда квартира в залоге, залогодержатель обязательно должен предоставить разрешение на продажу недвижимости;
  • Нельзя продавать недвижимость, которая является аварийной или подлежит сносу.

Кто является сторонами сделки

Составить договор купли продажи квартиры можно физическим лицам и организациям. Сторонам сделки присуждают имена – продавец и покупатель, и в документе используются именно эти обозначения, а не ФИО участников процесса купли/продажи.

Но участниками сделки могут стать не все. Существует короткий список требований, которому надо соответствовать:

  • Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыЧеловек, принимающий участие в таком ответственном деле, как покупка или продажа недвижимости обязательно должен быть дееспособным, и желательно, чтобы это качество было документально подтверждено;
  • Принимать участие в процедуре могут только лица достигшие совершеннолетия, то есть возрастом старше 18 лет. Но в некоторых случаях возраст одной из сторон может быть старше 14 лет, однако правила требуют наличия разрешения родителей;
  • Это правило касается продавца, поскольку составление договора купли продажи возможно, если продавец является законным владельцем квартиры.

Стандартный образец договора должен содержать такие данные о сторонах:

  • Фамилия, имя и отчество без сокращений;
  • Адрес регистрации, в том числе, если он не совпадает с адресом фактического проживания;
  • Паспортные данные: номер, серия и дата выдачи.

Дееспособность членов сделки

Если в дееспособности одной из сторон сделки возникают сомнения, нельзя их игнорировать. Когда после составления и подписания договора человека признают недееспособным, то сделка будет расторгнута. Чтобы подобного не допустить, нужно быть вдвойне осторожными, чтобы не заключить сделку с человеком который не отдает отчет собственным действиям.

Итак, оформляя договор продажи квартиры самостоятельно надо учесть такие факторы:

  1. Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыОпределение дееспособности – это необязательное требование. Но если возникают какие-то сомнения, обращаются к нотариусу. Тогда, в случае попытки вернуть недвижимость, опираясь на неадекватность продавца, суду будут предоставлены нотариально заверенные документы, подтверждающие, что процедура была законной.
  2. Справка о вменяемость или невменяемости сторон договора не выдаются по запросу. Единственный выход – это обратиться к нотариусу.
  3. Выписка из ЕГРП содержит сведения об ограниченной дееспособности владельца недвижимости, но только в случае серьезных физических или психических проблем.

Не стоит спешить подписывать бумаги, если у владельца недвижимости наблюдаются признаки алкогольной зависимости, зависимости от наркотических веществ, или владелец может не совсем соображать, что он делает в силу преклонного возраста. В таком случае можно подыскать другой вариант либо рискнуть, и надеяться, что подвоха не будет.

Нюансы оформления текста документа

Грамотно составленный текст договора очень важный фактор.

Но следует учесть, что в таком большом объёме информации можно с легкостью завуалировать кучу различных моментов, которые сыграют не на пользу одной из сторон сделки.

Именно потому бланк соглашения нужно читать очень внимательно, а ещё лучше привлечь к его составлению специалиста, который позволит избежать двусмысленных и неточных формулировок.

Если же решили, что сможете сами создать документ, лучше принять во внимание такие рекомендации:

  1. Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыОчень подробно описать процедуру передачи денег, как одно из самых ответственных мероприятий в ходе сделки:
  • Наличными или банковским переводом;
  • Когда именно будут отданы деньги;
  • Каким средством передача денег будет подтверждена: распиской или договором;
  • Был ли владельцу выдан задаток и, если да, его точный размер.
  1. Обязательно указать недостатки жилья или полностью описать квартиру чтобы, когда проблемы выяснятся, избежать разбирательств в судебном порядке. Кому захочется отвечать перед судом за протекающую крышу?
  2. В случае, когда в процессе сделки участвует доверенное лицо вместо одной из сторон, в дкп этот момент обязательно указывается. Кроме того, доверенность нужно проверить на актуальность. Если она недействительная, то заключить соглашение представитель не имеет права.
  3. В тексте должны учитываться возможные претензии несовершеннолетних владельцев недвижимости и наследников. Потому обязательно нужно проверить разрешение из попечительских органов. А также удостовериться, что после подписания договора не «всплывут» наследники, которых почему-то забыли упомянуть.

Дополнительное соглашение

Нередко после того когда договор уже был написан, возникают дополнительные требования или изменяются старые условия. Но эти нюансы могут быть прописаны и в основном тексте, если перед тем, как составить договор купли продажи квартиры, был приглашен специалист, который досконально знает всю процедуру.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыИтак, какие пункты можно изменить в дополнительном соглашении:

  • Порядок и сумма оплаты;
  • Сумма задатка или аванса;
  • Сроки, согласно которым должны быть внесены деньги;
  • Срок договора;
  • Кто будет оплачивать расходы, которые сопутствуют регистрации сделки.

Таким образом, если возникает любой спорный вопрос, который стороны договора обоюдно решают, он отражается в дополнительном соглашении. Вот ещё несколько особенностей этого документа, которые следует знать, прежде чем напишите основной текст:

  • Соглашение следует зарегистрировать в Росреестре вместе с основным договором, как его дополнение. Но он будет действовать только до исполнения условий, то есть передачи денег продавцу и квартиры покупателю;
  • Соглашение является письменной формой сделки потому, чтобы его написать, не помешает привлечь специалиста;
  • Чтобы соглашение вступило в силу, оно должно быть подписано всеми сторонами сделки.

В основном в дополнительном соглашении указывается вся та информация, что и в договоре, за исключением измененных деталей. Образец этого документа можно скачать в интернете и подробнее с ним ознакомиться.

Расторжение договора

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыИногда возникают ситуации, в которых не остается никакого другого выхода кроме расторжения сделки. Если покупаете недвижимость, то причины для расторжения договора должны быть заблаговременно указаны в тексте договора, чтобы в случае судебного разбирательства суду было легче решить проблему. Но если обе стороны сделки не заинтересованы в её продолжении, они могут обоюдно расторгнуть договор, и тогда никакого разбирательства не будет.

Самые распространенные нарушения:

  • Покупатель не отдал деньги в оплату купленной недвижимости;
  • Продавец не снял квартиру с учета;
  • На недвижимость имеет право третье лицо.
Читайте также:  При заключении сделки купли-продажи гаража, какие правовые документы требуются для ее регистрации?

Если покупаете недвижимость и проблемы обнаружились до госрегистрации, то расторгнуть договор значительно легче, даже учитывая, что этот процесс требует судебного разбирательства. Сделка просто аннулируется.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Поставьте вашу оценку: (ещё никто не ал, будьте первым) Загрузка…

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/pokupka/sostavit-dogovor.html

Договор купли-продажи квартиры: что нужно знать

16.09.2017 Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

С покупкой или продажей квартиры в хотя бы раз в жизни сталкивался каждый. Самыми распространенными являются вопросы о том, на что обратить внимание в договоре, можно ли составить его самостоятельно, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Рассмотрим, на что нужно обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры, чтобы максимально себя обезопасить от возможных проблем.

Где скачать образец договора купли-продажи квартиры?

  1. Типовую форму договора купли-продажи квартиры можно найти в справочных системах «Консультант плюс» или «Гарант». Они удобны при стандартных случаях, не содержат лишних условий, не перегружают договор.
  2.  Скачать по ссылке.

    При скачивании образца договора купли-продажи квартиры с  многочисленных сайтов интернета следует внимательно ознакомиться с документом, прочитать его. Возможно,  этот конкретный образец был разработан в пользу продавца, а Вы являетесь покупателем, или наоборот.

  3. Самый надежный и безопасный вариант – обратиться за составлением договора в юридическую контору или к адвокату. Обратите внимание, чтобы юристы специализировались на договорах купли-продажи квартиры, и Вы были не их первым клиентом.

    Профессиональные юристы знакомы с судебной практикой, спорными вопросами и составят документ в Вашу пользу.

  4. Если недвижимость приобретается в ипотеку, бланк договора обычно предоставляет банк.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры?Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

  1. Стороны;
  2. Предмет;
  3. Расчеты между сторонами;

Стороны договора купли-продажи квартиры

Сторонами  являются продавец (продавцы) и покупатель (покупатели).  Акцентируя внимания на сторонах, нужно учесть следующие моменты:

  1. В самом договоре данные о сторонах (ФИО, паспортные, адреса, телефоны) должны быть указаны максимально подробно и должны соответствовать действительности. Не поленитесь заглянуть в паспорт и попросить его копию.
  2. Стороны должны быть совершеннолетние, дееспособные, без психических отклонений. То, что сторона не понимает значение своих действий и не может ими руководить в дальнейшем может послужить основанием для признания купли-продажи недействительной.  Если есть подозрения, что человек может состоять на учете в психдиспансере или наркологии, попросите справку. Существует также услуга психиатрического освидетельствования перед сделкой. Психиатр-эксперт дает заключение, о том понимает ли человек суть сделки, отдает ли отчет в своих действиях. Оспорить такую сделку  по субъектному составу будет уже невозможно.
  3. Особое внимание следует уделить внимание, если продавец продает квартиру по доверенности. Внизу доверенности есть надпись нотариуса. Нужно обратиться к этому нотариусу и убедиться, что доверенность не отозвана. Также нужно пообщаться с продавцом и узнать причину, почему он не может участвовать в сделке лично.
  4. Если продавец состоит в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу их совместной квартиры.  В противном случае супруг может оспорить сделку. Сотрудники регпалаты при регистрации права проверят наличие согласия, но может быть и так, что у продавца по каким-то причинам отсутствует штамп  о браке в паспорте в паспорте, в то время как брак зарегистрирован.

Предмет купли-продажи недвижимого имущества и как его обозначить в договоре

  • Предметом  сделки является квартира. В договоре нужно ее индивидуализировать: указать адрес, кадастровый и инвентарный номер, этаж, площадь.
  • В интересах покупателя ознакомиться  с  выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
  • Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра, либо лично в любом МФЦ.
  • Стоит это приблизительно 400 рублей. Данная выписка содержит сведения о правообладателях квартиры. Кроме того, в ней будет указано о наличие обременений и арестов, о которых может умолчать недобросовестный продавец.
  • Небольшой совет: если Вы продавец, и продаете квартиру с недостатками,  стоит не умалчивать о них,  нужно отразить все дефекты в  договоре. Это будет означать, что покупатель знал о дефектах и не может требовать с продавца убытков в связи с их устранением.

Как правильно производить расчеты между сторонами при продаже квартиры между продавцом и покупателем

Очень важная часть договора.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

  1. Пункт о том, что деньги получены в полном объеме, хотя фактически это не так. Если продавец подписал такой договор, но не получил деньги, то доказать обратное будет очень трудно. Не спешите подписывать и подавать на регистрацию документ с указанным условием, пока не получите деньги!
  2. Продавец получил деньги и подписал договор с пунктом, что деньги получены в полном объеме. Через какое-то время покупатель простит с продавца расписку о получении денег (например, для оформления налогового вычета). Если продавец напишет такую расписку, то получится, что он получил всю сумму два раза, и покупатель может взыскать ее через суд. Не пишите расписку, если соглашение с подобным пунктом уже подписывали!
  3. Есть примеры ситуаций, когда стороны указывают цену ниже фактической. При расторжении договора или оспаривании сделки покупатель получит  обратно только  прописанную сумму.
  4. В случае условия о рассрочке платежа право собственности не переходит к покупателю до выплаты всей суммы по договору.

Способы расчета, схемы, какой способ расчета выбрать

Выбирая способ расчета при покупке или продаже квартиры, следует понимать, что определенный риск есть в любом случае.

  • Наличными денежными средствами. О том, что нельзя передавать деньги без расписки писать не буду, это очевидно. Риск покупателя – отдал деньги, а регистрация квартиры не произошла. Риск продавца — попасть на мошенника-фальшивомонетчика. Что делать? Покупателю — заказать выписку из ЕГРН, убедиться, что с недвижимостью все в порядке. Продавцу- проверить деньги на подлинность в банке. Данная услуга является платной.  Небольшая хитрость:  можно сразу после передачи денег открыть счет в банке и положить на него всю сумму. Открытие счета в банке является бесплатным, и деньги сотрудник банка проверит.
  • Безналичный расчет. Деньги могут поступить на счет, а затем операция будет отменена. Что делать? При поступлении денег снять их сразу, или перекинуть на другой счет.
  • Банковская ячейка. Существуют неудобства, связанные с открытием и оформлением. Деньги не проверяются на подлинность.

Расписка о передаче денег при продаже квартиры

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

Акт приема-передачи на квартиру

Передаточный акт по договору купли-продажи квартиры является документом, подтверждающим передачу недвижимости покупателю. Какая-либо специальная  форма  для акта законом не установлена.

Акт приема-передачи составляется в свободной форме после осмотра квартиры.

В нем нужно указать стороны договора, предмет (квартира, которая передается), наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу, дату и подписи.

Акт составляется в двух экземплярах, не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

По сути, он подтверждает то, что продавец полностью исполнил свои обязательства.С этого момента ответственность за недвижимость и обязанность по уплате коммунальных платежей  лежит на покупателе.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры, как составить, что должен содержать

  • По предварительному договору стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости в будущем.
  • Он необходим сторонам, когда покупатель не может сейчас приобрести квартиру, но планирует сделать это в дальнейшем.
  • Предварительный договор выступает гарантом, что сделка состоится.
  • Если какая-либо сторона в дальнейшем будет уклоняться от продажи или покупки квартиры, то при наличии предварительного соглашения, можно принудить ее  к заключению основного договора через суд, либо взыскать ущерб.
  • Предварительный договор купли продажи квартиры  можно составить с условием о задатке. Покупатель вносит определенную сумму в качестве задатка.
  • В случае отказа от сделки покупателя задаток не возвращается, в случае отказа продавца — задаток возвращается в двойном размере.
  • Предварительный договор составляется в письменной форме, должен содержать сведения о сторонах, предмете (квартира), и сумме, по которой будет продаваться квартира, порядок расчетов, также нужно предусмотреть срок подписания основного договора. Бланк можно найти в интернете, но лучше заказать у юриста.

Государственная регистрация права и покупке квартиры

При продаже квартиры происходит не регистрация договора купли-продажи квартиры, а регистрация права собственности на нее.

Занимаются регистрацией органы Росреестра. Можно  явиться туда лично, записавшись на прием заранее, либо в порядке живой очереди. А можно подать документы на регистрацию через любой МФЦ.

Какие нужны документы для регистрации права на квартиру?

  • Заявления сторон.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • План объекта или кадастровый паспорт.
  • Документы, удостоверяющие личность сторон.
  • Договор КП в трех экземплярах.
  • Если одним из собственников является ребенок до 14 лет, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Общие правила расторжения договора были рассмотрены в статье: « Советы как расторгнуть договор».  В указанной статье предусмотрены общие основания расторжения соглашений.

В дополнение можно добавить, что в договор можно включить пункт, который предоставляет право продавцу расторгнуть его  при неоплате квартиры  покупателем.

Хочу заметить, что расторгнуть договор не так просто, судебная практика неоднозначна, и если Вам необходимо это сделать, без помощи опытного юриста не обойтись.

Заключение

Купля-продажа квартиры очень  распространённая сделка. Чтобы не быть обманутым, нужно правильно составить договор,  внимательно подходить к проверке квартиры и документов.

Мы рассмотрели некоторые нюансы, которые помогут обезопасить продавца и покупателя, но самый надежный способ доверить сопровождение сделки юристу, специализирующемуся на купле-продаже недвижимости.

Причем именно юристу, а не риэлтору, поскольку последние часто не обладают юридическими познаниями.

Возможно, вам будут интересны следующие статьи:

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, плюс ссылка для скачивания образца Ссылка на основную публикацию Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/prodazha-kvartiry.html

Кто оплачивает госпошлину и прочие платежи при заключении договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи требует финансовых затрат как от продавца, так и от покупателя. Например, деньги придется потратить на оформление документов, по которым будет реализовываться недвижимость.

В процессе появляется вопрос, кто оплачивает договор купли-продажи квартиры. Нет каких-либо законодательных норм на этот счет, поэтому люди могут самостоятельно определить данный момент.

Рассмотрим наиболее распространенные варианты оплаты договора.

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартиры

Правила сделки купли-продажи квартиры

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыПродажа недвижимости в России, Беларуси, Украине и других странах имеет свои правила. Их необходимо учитывать, чтобы сделка признавалась действительной. Разберемся в правилах, существующих в Российской Федерации.

Основные условия:

  1. У человека должны быть права на объект, который он реализует. Они должны подтверждаться соответствующими документами.
  2. Продавец и покупатель должны быть дееспособными и совершеннолетними.
  3. Сделка обязана иметь добровольный характер. Никого из сторон не должны принудить к продаже или покупке.
  4. Потребуется зарегистрировать осуществление сделки купли-продажи в государственном органе.
  5. Должны присутствовать все документы, которые нужны для передачи прав на квартиру.
  6. Договор купли-продажи обязан быть правильно составлен и подписан обеими сторонами.

Многие люди переживают, что при продаже или приобретении столкнутся с мошенниками. Безусловно, такая вероятность существует, поэтому, чтобы оформить сделку, лучше обратиться к нотариусу.

Тогда и собственник, и клиент смогут не переживать о правильности договора купли-продажи.

Однако услуги нотариальной конторы не бесплатные, поэтому важно будет заранее определить, кто станет оплачивать юриста.

Как происходит оплата договора

Составление договора купли-продажи можно осуществлять без участия юриста. В этом случае люди будут самостоятельно оформлять документ. Не потребуется платить деньги нотариусу, однако есть риск, что договор будет неправильно сделан. Тогда сделку нельзя будет зарегистрировать, и придется переделывать официальную бумагу.

Многие люди сразу решают составлять документ в нотариальной конторе. Это значительно понижает вероятность стать жертвой мошенников, потому как юрист проверит чистоту сделки. Также он позаботится о том, чтобы бумага была правильно оформлена. Но, конечно, придется платить за его услуги, причем сумма может оказаться немалой.

Важно! Как уже говорилось, в законодательстве не сказано, кто именно платит за оформление договора у нотариуса. Поэтому люди могут самостоятельно решить данный вопрос.

Из-за этого может возникнуть немало споров, потому как никто не желает тратить лишние деньги. Рассмотрим распространенные схемы распределения расходов.

Варианты:

  1. Обе стороны платят пополам. Такой вариант, как правило, определяется в случае достижения обоюдовыгодных условий сделки. В этом случае не придется решать, оплачивает услуги юриста продавец или покупатель.
  2. Одна из сторон полностью берет расходы на себя. Отметим, что нередко подобный вариант предпочитает грамотный участник купли-продажи. Потому как у человека, оплачивающего услуги, есть возможность составить договор в свою пользу. Соответственно, бывает невыгодно сэкономить на оформлении документа.
  3. Один из людей платит больше, а другой меньше. Соответственно, менее крупную сумму должен будет отдать тот человек, который в чем-то другом уступит. Допустим, продавец раньше освободит квартиру, и поэтому с него возьмут меньше денег за составление официальной бумаги.

Отметим, что не стоит экономить на услугах юриста, потому как в этой ситуации он может составить самый простой договор. Как итог, в него не будут включены важные моменты, такие как освобождение квартиры, штрафные санкции, обременение в пользу продавца и т.д. Стоит предварительно согласовать проект договора, чтобы, при необходимости, можно было внести в него изменения.

Государственная пошлина

Вопросы недвижимости: кто составляет договор купли продажи квартирыВ России за регистрацию сделки потребуется заплатить государственную пошлину. Как известно, без этой процедуры нельзя будет официально вступить в права. Поэтому данный денежный вопрос тоже потребуется решить.

Всего положено выплатить две суммы:

  1. За регистрацию договора купли-продажи – 1 000 рублей.
  2. За получение свидетельства на имя покупателя – 2 000 рублей.

При этом следует учитывать, что юридическим лицам придется оплатить более крупную сумму. Им предстоит отдать 11 000 рублей и 22 000 рублей. Также нужно помнить, что некоторые льготные категории граждан могут получить скидки. Данный вопрос следует уточнять лично в регистрационном органе.

Другой вопрос, как именно распределяются суммы, ведь в совершении сделки заинтересованы обе стороны. По правилам, за регистрацию договора должны заплатить и продавец, и покупатель. Сумма делится между ними пополам, и каждому человеку поступает отдельная квитанция для оплаты.

За получение свидетельства деньги должен отдать только покупатель. Так как именно он заинтересован получить официальную бумагу на свое имя. От продавца никакая доля не потребуется.

Отметим, что сумма госпошлины не зависит от того, насколько дорогая квартира, или какая доля в ней приобретается. Вышеуказанная сумма является фиксированной для всех случаев.

Какие трудности могут возникнуть

При продаже недвижимого имущества проблемы могут возникнуть в любой стране, и в Белоруссии, и в России. Поэтому людям следует знать о проблемных моментах и быть к ним готовым. Прежде всего, проблема бывает, если договор оказывается недействительным. Такое может быть при неправильном составлении документа.

Также неприятная ситуация возникает, если одна из сторон не выполняет условия сделки. В этом случае стоит обратиться в суд. Также нужно идти в судебную инстанцию, если у купленного объекта имеются обременения. При возникновении проблем следует отстаивать свои права и решать трудности вместе со второй стороной.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kto-oplachivaet-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Кто составляет договор купли продажи квартиры

Продажу квартиры требуется соответствующим образом оформить договором. Но продажа недвижимости – занятие ответственное и требуются не только знания самой процедуры, но и некоторая осведомлённость в составлении юридических бумаг, которые должны быть представлены при совершении сделки и которыми сама сделка документально подтверждается.

  • Документы на продажу жилья
  • Продажа квартиры, помимо наличия самого договора, требует и некоторых иных документов, которые касаются непосредственно самого жилья.
  • В определённых случаях, с документами на квартиру, вопросами её собственности и возможностью продажи с трудом удаётся разобраться даже специалисту.
  • Законодатель не устанавливает конкретных лиц, которые правомочны составлять договоры купли-продажи жилья, а лишь подчёркивает, что договор обязательно должен быть составлен по соглашению сторон.
  • То есть и покупатель и продавец, обменивают жильё на деньги исключительно на тех условиях, которые закреплены на бумаге.

Составлять соглашение могут партнёры самостоятельно, пользуясь готовыми шаблонами подобных документов, которые легко можно найти в сети. Или поручают подготовку документации, которая будет оформлять сделку, риэлторам, имеющим опыт работы с такими бумагами.

  1. На наш взгляд наименее затратным и наиболее приемлемым для партнёров по такой сделке, если, конечно, самостоятельно составить документ они не могут, будет обращение к практикующему юристу.
  2. И продавец, и покупатель на приёме у специалиста оговаривают условия продажи квартиры, а юрист закрепляет такие договорённости в составляемом документе, приводит текст договорённости в соответствие со всеми требованиями законодательства в области продажи жилья.
  3. Не важно — кто пишет, важно — что пишет

Не важно, кто составляет договор купли продажи квартиры, а важно содержание документа. Выше уже упоминалось, что юридическую силу и определённые последствия будет иметь именно та договорённость, которая закреплена на бумаге, в тексте соглашения.

Если какие-либо условия участники сделки оговаривают устно, но не хотят отражать такие условия в договоре, это довольно рискованно. В случае судебных тяжб по такому договору значение имеет только текст соглашения.

Это неизменное правило, устные договорённости ничтожны. Это связанно с тем, что не только общие правила заключения сделок диктуют их письменную форму, но и потому, что купля-продажа квартиры обязательно регистрируется в государственной службе, и свидетельствующие о регистрации прав документы, выдаются только на тех основаниях, которые прописаны на бумаге.

Сделки с недвижимостью достаточно крупные, стоимость жилья высока, поэтому такие сделки обязательно требуется тщательно проработать на бумаге, чтобы у покупателя квартиры не осталось ни малейших сомнений, что по такому договору квартира полностью и без ненужных обременений перейдёт в его собственность.

Источник: https://uristhome.ru/kto-sostavlyaet-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Ссылка на основную публикацию