Продажа квартиры под материнский капитал: риски продавца и покупателя – насколько они серьезны?

По статистике большинство сделок по продаже недвижимости осуществляются с привлечением материнского капитала.

Это оправдывается популярностью покупки жилья среди молодых семей и тех, кто желает увеличить свою жилплощадь при рождении второго ребенка.

Продавцы квартир настороженно относятся к подобной продаже, поскольку она предполагает некоторые риски.

Чем рискует лицо, продающее такое жильё?

Поскольку при появлении недобросовестных покупателей, получение денег может быть затянуто, но не иных последствий. Однако следует изучить основные риски, чтобы не попасть на удочку мошенников. К ним относят:

1. Размер средств на счету матери. Известно, что часть материнского капитала можно направить на иные цели, поэтому заявленной суммы, может не хватать на счету.
2. Риск не получить деньги от покупателя. Для того чтобы избежать проблем с получением денежных средств, рекомендуется прописать все основные нюансы в договоре: количество средств материнского капитала, реквизиты получателя и сроки подачи заявления на запрос средств в ПФР.
3. Существует риск возникновения вопросов к документам от уполномоченных организаций, поэтому нужно внимательно проверять документацию от покупателя. При оформлении купли-продажи квартиры с участием материнского капитала, специалисты не рекомендуют пользоваться электронной цифровой подписью от сторон сделки. Юристы советуют заключать договор в натуральном виде с участием нотариуса.

Придерживаясь правил по грамотному оформлению сделки, можно сократить риск возникновения проблем для продавца.

Перед тем, как соглашаться на проведение сделки, нужно удостовериться в подлинности документов. Важно обратить внимание на следующие бумаги:

• Паспорт покупателя, где информация должна совпадать с той, что указывается в договоре.
• Важно также проверить выписку из пенсионного фонда, где прописана точная сумма, хранящаяся на счету по материнскому капиталу.
• Наличие свидетельств о рождении детей.
• Справка о составе семьи должна быть на руках у покупателя.
• Документ, подтверждающий наличие брачных отношений.
• Еще один важный документ, без которого не может быть проведена сделка – это договор. В нем должна содержаться вся требуемая государством информация.

Правила проверки подлинности сертификата

Для того чтобы не остаться у «разбитого корыта», продавец должен убедиться в подлинности материнского сертификата, который предлагает ему покупатель.

1. Для этого нужно предложить покупателю обратиться за предоставлением справки со сложным названием «о состоянии финансового счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».
2. Попытки покупателя сослаться на отсутствие времени или иные способы уйти от этой процедуры, могут указывать на продуманные уловки мошеннического характера, к которым нужно прислушаться и отказаться от подобной сделки.

Что следует предусмотреть в договоре?

Один из главных документов для продавца – это договор купли продажи, заключаемый между покупателем и продавцом недвижимости.

Его следует внимательно изучить и проверить в нем наличие следующей информации:

1. банковский счет, на который физическое лицо получить полагающуюся сумму;
2. имя лица, на которое открыт счет;
3. наименование банка, а также его подробные реквизиты;
4. сумма перечисляемых средств;
5. точные реквизиты материнского капитала;
6. дата и номер решения о выдаче сертификата для женщины.

Частичное внесение маткапитала

Если покупатель покупает квартиру за наличные средства и добавляет к ним материнский капитал, также уместна и допустима. Однако при этом должны быть соблюдены важные условия:

1. В качестве продавца не может быть родственник покупателя.
2. Ребенку на момент покупки уже исполнилось три года.
3. Квартира, покупаемая на подобных условиях, расположена в РФ.
4. Жилая площадь оформляется в совместную долевую собственность семьи.

Правила получения оплаты

Что делать, если столкнулись с обманом при покупке?

В последние годы участились мошеннические схемы, связанные с материнским капиталом. Одной распространенных схем является получение сертификата, путем подделки документа или по договоренности с сотрудником банка, проводящего куплю-продажу. Иногда злоумышленники используют иное лицо вместо хозяина сертификата.

Важно! При подозрении на обман, продавец должен незамедлительно заявить о своих опасениях в исковом заявлении.

В большинстве случаев, подобные схемы вычисляются государственными структурами, но если документы были поданы на регистрацию, и сделка состоялась, защитить свои права можно через обращение в прокуратуру, а затем в результате судебного заседания аннулировать продажу.

Заключение

Продажа квартиры – это ответственная процедура, особенно если она сопровождается применением материнского капитала со стороны покупателя. Поэтому проверка документов необходимое мероприятие. При подозрениях на мошеннические действия, необходимо отказаться от продажи жилья.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/po-materinskomu-kapitalu/riski-prodavtsa.html

Риски продажи квартиры за материнский капитал

Риски продавца при продаже квартиры по материнскому капиталу, особые условия в договоре, проверка документов покупателя, передача денежных средств за жилье, где именно искать подвох.

Многие сделки по купле-продаже недвижимости проводятся «при участии» маткапитала. Это легко пояснить востребованностью приобретения жилья молодыми семьями. Продавцы не слишком доверяют сделкам подобного рода, ведь не обходится без опасных нюансов. Важное условие успешной сделки – юридически верное оформление.

Узнайте риски альтернативной сделки с недвижимостью

Риски при продаже квартиры по материнскому капиталу

Часть материнского капитала можно потратить на другие цели, потому заявленных денег может быть недостаточно. Если, конечно, вас не обманули с объемами имеющихся средств. Владельцы сертификата вполне могут частично потратить их.

Дабы избежать проблем с получением финансов, рекомендовано уточнить все базовые детали в документе: сумму маткапитала, необходимые реквизиты и сроки подачи заявления на запрос денег в Пенсионный фонд.

Есть риск, что к документации могут возникнуть вопросы от уполномоченных лиц, потому следует тщательно проверить все бумаги от покупателя. Оформляя куплю-продажу жилья по материнскому капиталу, не рекомендуется использовать цифровую подпись. Правильнее будет заключить соглашение на бумаге и заверить его у нотариуса.

Фонд перечисляет финансы через сорок дней после получения всей нужной документации. Месяц уходит на принятие решения и еще десять дней – на перечисление денег в счет оплаты за квартиру.

Неприятности ждут бывшего хозяина, если Пенсионный фонд откажется от перечисления – и собственность потерял, и денег не получил.

Чтобы не возникало проблем документацию нужно тщательно проверить:

1. Выписку из Пенсионного фонда с указанием точной суммы на счету;
2. Паспорт покупателя – данные должны совпадать с указанными в договоре;
3. Свидетельство о браке;
4. Свидетельство о рождении ребенка;
5. Справку о составе семьи;
6. Юридически верно составленный ДКП;

Какие риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал можно снизить

Первым делом важно удостовериться в том, что материнский сертификат настоящий – можно предложить покупателю обратиться за справкой «О состоянии счета лица, который имеет право на дополнительную господдержку». Если покупатель будет отказываться по надуманным причинам, вполне вероятно, что это мошенник и от сделки лучше отказаться.

Очень важно сразу после получения документации из Росреестра указать в соглашении условие о том, чтобы покупатели подали в Пенсионный фонд заявление о перечислении денежных средств. В ДКП должны быть верно указаны банковские реквизиты первого хозяина, а также сумма маткапитала с точностью до копейки.

Множество неприятностей приносят продавцу покупатели, которые, получив права на жилье, не спешат перечислять деньги. Потому еще на стадии подготовки договора будет правильно указать штраф за нарушение порядка и сроков выплат.

Заключение сделки по оформлению жилья на одного или двоих родителей сразу требует нотариального обязательства о предоставлении долей остальным членам семьи. Это также требует затрат, но гораздо меньших, чем нотариальное заверение соглашения о купле-продаже.

Каковы риски при покупке жилья с участием материнского капитала

Рискует ли чем-нибудь покупатель жилплощади под материнский капитал? Нет, почти ничем. Но в то же время важно учитывать, что покупатель ничем не рискует именно в плане оплаты покупки этим капиталом. Покупателя также никак не затронет отказ Пенсионного фонда перечислять деньги продавцу. Возможные риски могут проявиться уже спустя время после приобретения жилья.

Законодательно установлена обязанность покупателя оформить приобретение в общую собственность. Если по договору покупка оформлена не на всех членов семьи, ПФ потребует нотариально заверенный документ о долевой собственности. Срок на оформление – полгода после перечисления денег бывшему собственнику.

Если владелец обязательство не выполнит, о нем сможет напомнить прокуратура. В судебную инстанцию будет подан соответствующий иск, и ответчика ожидает частое общение с судебными приставами.

В случае раздела приобретенной на маткапитал квартиры также есть некоторые правила, которые стоит соблюдать:
При разводе жилье будет поделено поровну между детьми и родителями.

Жилплощадь, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, продать очень сложно – нужно получить разрешение от органов опеки, с выполнением всех стандартных требований. Так что разделить жилплощадь через реализацию в данном случае не получится.

Из квадратных метров, приобретенных на материнские деньги, нельзя выселить гражданского мужа. Поскольку верховным судом признан факт, что государство предоставляет средства всей семье в целом, а не только хозяину сертификата. Так что сожитель, являющийся отцом детей, имеет право жить в этом жилище.

Как видно, купля-продажа жилплощади с участием материнского капитала не имеет серьезных рисков ни для продавца, ни для покупателя. При условии, что документы составлены юридически правильно.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhi-kvartiry-materinskiy-kapital.html

Как обезопасить сделку по продаже квартиры за материнский капитал? Инструкция +Видео

Как показывает практика, материнский капитал в России чаще всего используют для улучшения условий проживания. Использование материнского капитала значительно расширяет возможности выбора жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости.

Используя материнский капитал при покупке квартир важно учитывать ряд особенностей данной программы и не только покупателям, но и продавца недвижимости, которая планируется покупаться с использованием средств материнского-семейного капитала.

В данной статье мы рассмотрим все возможные нюансы и трудности подобных сделок, это позволит и той и другой стороне обезопасить себя от мошеннических действий в ходе покупки или продажи жилья.

Особенности сделок с использованием материнского капитала

Материнский сертификат не может быть обналичен, перечисление денежных средств возможно только с помощью безналичного перевода.

Существует два вариант оплаты покупки жилья с помощью маткапитала:

• Перечисление денег напрямую продавцу.
• Перечисление денег в банк при оформлении договора ипотечного кредитования.

С точки зрения продавца наиболее удобным является второй вариант, так как ему деньги перечислит банк сразу при оформлении покупки недвижимости. А  сумма маткапитала будет перечислен в банк позднее. В случае прямой покупки средствами материнского капитала, сделка может затянуться на несколько месяцев, на срок когда Пенсионный фонд будет проверять все документы и согласовывать выплаты.

ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ: В 2019 году сумма материнского капитала за второго ребенка (или последующего, если до этого право на сертификат не было использовано) составляет 453 026 рублей.

Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом

Основным документов, подтверждающим платежеспособность в подобных сделках, выступает сертификат о выдаче материнского капитала установленного государственного образца. Так как это бумажный документ, то от предоставления подделки сертификата никто не застрахован. Кроме того, сумма, указанная в сертификате, может значительно отличаться от суммы, которая есть фактически на лицевом счет в Пенсионном фонде.

Возникновение подобной ситуации обусловлено тем, что средства маткапитала могут быть использованы частично на разные нужды, например на лечение детей.  Поэтому права на использование материнского капитала стоит подтвердить не только сертификатом, но и справкой «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержке».

Такая справка может быть получена в Пенсионном фонде РФ по месту прописки матери в срок до 3 дней с момента запроса. Отказ от предоставления такой справки может свидетельствовать о мошеннических умыслах покупателя.

Подготовка и оформление договора купли – продажи

ВАЖНО в договоре должен быть в обязательном порядке указан факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости.

Отличительной особенностью договора купли- продажи жилья с использованием средств материнского капитала является то, что деньги Пенсионный фонд на оплату квартиры перечисляет только после того, как будут зарегистрированы права собственность семьи на владение имуществом. До момента перевода денежных средств на банковский счет продавца квартира будет находиться в обременении.

При составлении и подписание договора о купле – продажи недвижимости важно учесть наличие в нем следующих пунктов:

• На недвижимость накладывается обременение в виде нахождение в залоге у продавца до момента перечисления суммы денежных средств из ПФР. Это должно быть указано в тексте договора.
• В тексте договора должны быть указаны реквизиты счета в банке на имя продавца для перевода денежных средств из Пенсионного фонда – номер лицевого счета, персональные данные его владельца, реквизиты банка (ИНН, БИК, кор.счет, юридический адрес и так далее).
• Покупателями по договору будут выступать все члены семьи покупателя, включая детей, они все должны быть перечислены договоре. При подписании договора они должны присутствовать в полном составе, либо предоставить документ согласие о том, что другое лицо действует от его имени.
• В тексте договора должны быть указаны идентификационные данные самого сертификата материнского капитала: дата выдачи, серийный номер, дата и номер решения о выдаче, а также информация об отделении ПФР, которое выдало данный сертификат.
• В договоре отражается полная стоимость продаваемой квартиры, сроки перечисления денежных средств продавцу, а также размер доплаты из собственных или заемных средств.
• Отдельно указывается сумма денежных средств, которые должны быть перечислены продавцу от пенсионного фонда.

Так как договор купли-продажи квартиры за материнский капитал имеет множество юридических тонкостей и нюансов стоит обратиться к профессиональным юристам для его подготовки. Кроме того договор должен быть заверен нотариально.

После того как договор будет подписан, составляется акт приемки – передачи объекта договора, в котором отражаются все особенности передаваемого объекта, включая и выявленные дефекты.

Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье

Госрегистрация проводиться в Регистрационной палате, также ее можно осуществить, используя услуги МФЦ.

Для проведения регистрации необходимо подготовить следующие документы, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя:

• Общегражданские паспорта продавцов и покупателей, а также свидетельства о рождении детей, если они не достигли возраста 14 лет,
• Если собственником продаваемой жилплощади является несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства,
• Нотариально заверенное согласие второго супруга – собственника на продажу недвижимости, если она находиться в общей собственности, либо приобретена в период брака, а второй супруг не может присутствовать при заключении сделки,
• Договор о купле и продажи квартиры, заваренный у нотариуса,
• Доверенность на представителя, если кто-то из участников сделки действует по доверенности.

После подачи документов, оплаты первоначального взноса в течение 5 дней новый собственник получает  свидетельство, подтверждающее его права собственности на недвижимость.

Покупатель передает в отделение ПФР документы

заявление с реквизитами продавца для перечисления суммы материнского капитала. Кроме заявления необходимо будет предоставить общегражданские паспорта продавца и покупателя, сертификат на маткапитал и новое свидетельство о правах собственности. В некоторых случаях сотрудники ПФР могут потребовать предоставить иные документы, чтобы убедиться в чистоте совершаемой сделки.

Так как использование материнского капитала для улучшения жилищных условий возможно только при оформлении недвижимости в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то необходимо предоставить обязательство об оформлении приобретаемой недвижимости в долевую собственность с указанием размеров долей на каждого члена семьи в отдельности.

Обязательство подлежит нотариальному заверению. Без данного документа деньги на счет продавца не будут перечислены. Поэтому в интересах продавца проконтролировать наличие данного обязательства и его подачу в отделение ПФР.

Перечисление денежных средств продавцу

Документы в ПФР могут рассматриваться до двух месяцев, после чего денежные средства будут перечислены по реквизитам, указанным в заявлении.

Снятие обременения с квартиры

После того как продавец получит полную сумму по договору о купле – продаже недвижимости, можно будет снять обременение с квартиры.

На что стоит обратить внимание продавцу при продаже квартиры за материнский капитал?

Существуют несколько рискованных ситуаций, которые могут привести к тому, что средства из ПФР не будут переведены на счет продавца:

• Жилье не соответствует требования Пенсионного фонда (ветхое или аварийное, не располагается на земле, относящейся к населенному пункту),
• Отсутствие или не предоставление в отделение ПФР нотариально оформленного обязательства о выделении доли детям, либо не включение детей в состав участников сделки по договору,
• Отсутствие или не своевременная подача заявления о перечислении денежных средств в ПФР со стороны покупателя,
• Указание не правильных реквизитов продавца в тексте договора либо не корректной суммы материнского капитала.

Минимизировать риски возможно в ситуации расчета наличными деньгами, которые могут быть выданы банком под материнский капитал. Задача продавца – настоять в выборе именно такого варианта сделки.

Единственным минусом данного варианта является уменьшение итоговой суммы, так как с суммы материнского капитала будут удержаны проценты банку за оформление подобной сделки, а это порядка 20 000 – 30 000 рублей.

Обезопасить себе от часто возникающих рисков продавец может, включив эти пункты в текст договора купли – продажи. Кроме того можно отдельно указать штрафные санкции за невыполнение условий договора.

Источник: https://iuristonline.ru/semeinie_prava/prodat-kvartiru-za-materinskij-kapital.html

Риски покупки квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Согласно закону №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий…

В дальнейшем квартиры, приобретенные на средства господдержки, могут продаваться. Причем если владельцы такого объекта не соблюли все требования закона о маткапитале, это может плохо обернуться для покупателя.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, на какие «подводные камни» может наткнуться покупатель квартиры, которая приобреталась с использованием маткапитала, и на что необходимо обращать внимание, прежде чем совершить такую сделку.

Особенность квартир, приобретенных с помощью маткапитала

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье.

Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию.

В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Инициировать расторжение сделки могут разные лица. Прежде всего, это дети, права которых были ущемлены: достигнув совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права. Это может произойти спустя годы.

Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье.

Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не остаться денег для единовременного возмещения стоимости квартиры. Поэтому деньги после расторжения сделки могут возвращаться годами и по частям.

Когда риелтору и покупателю стоит насторожиться

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры.

Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире.

Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах.

Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели.

Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Мария Литинецкая предупреждает, что полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку.

Чтобы перестраховаться, эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности). Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11660/

Материнский капитал риски покупателя

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган — Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… Если недвижимость куплена на материнский капитал, риски покупателя совсем не мифические.

Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

По закону все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали материнским капиталом (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2018 году он составляет 453 026 рублей.

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала.

Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» .

Жилье в кредит- предмет залога

Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

«Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК).

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги.

Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Возникновение обстоятельств, при которых необходимо совершить продажу недвижимости, оформленную с использованием материнского капитала, предусматривает специальную процедуру, направленную на защиту интересов детей.

Нормами закона, согласно которому семья получает сертификат, не установлен запрет на продажу, обмен или иной вид использования имущества, приобретенного с привлечением государственной помощи по ФЗ № 256.

Ограничение на переуступку прав может быть наложено органом опеки.

Сделки с недвижимостью, собственниками части которой, являются несовершеннолетние, оформляются при наличии разрешения опекунского совета или в присутствие уполномоченных представителей органа.

Варианты

Обмен или продажа квартиры купленной на материнский капитал осуществляется с наименьшими проблемами, если выполняется одно из условий: сделка по продаже сопровождается покупкой другой собственности, в которой ребенку принадлежит аналогичная или большая площадь; мена подразумевает улучшение условий проживания, при этом дети получают в собственность такую же или большую жилплощадь.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого.

Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»).

Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении.

«Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е.

фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия.

Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» .

покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.).

Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»).

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Чем рискует Покупатель квартиры, приобретенной ранее на материнский капитал?Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

• нарушение нотариального обязательства;
• нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
• нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда.

А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка.

И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е.

было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»).

Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям.

А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК).

От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Как узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из правоустанавливающего документа на квартиру (что это такое – см. по ссылке).

А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в оплату по Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования (на первичке);
Он мог взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам, а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен сертификат.

Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при покупке квартиры в ЖСК кооперативе.

Источник: https://semeykapital.ru/nedvizhimost-2/materinskij-kapital-riski-pokupatelya.html

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Отсутствие четкого законодательного регулирования и надлежащего контроля за целевым использованием средств материнского капитала нередко создает возможность злоупотреблений.

Так, в случае погашении кредита (уплаты процентов) этими средствами гражданин зачастую не может или не хочет выделить доли в приобретенной квартире своим детям, так как право на объект может быть еще обременено залогом в пользу банка.

Как правило, залогодержатели (то есть банки) не дают возможности заключить соглашение о наделении детей долями до полной выплаты кредита.

Если собственник продает такой объект, возникает ряд проблем. При этом далеко не все продавцы рассказывают, как приобрели объект, и скрывают, что использовали маткапитал и не выполнили обязательства перед Пенсионным фондом.

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Целевое использование средств материнского капитала контролирует прокуратура, которая может инициировать судебный иск как к родителям детей, так и к покупателям квартир. В настоящее время судебная практика по таким делам только формируется, и говорить об однозначности подходов пока рано.

Но примеры все же есть. Так, в решении Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012 г.

инициатором спора стал прокурор, который обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и обязании оформить его в общую долевую собственность матери и несовершеннолетних детей.

Сыграло роль и то, что покупатель дома, как оказалось, не полностью выплатил денежные средства продавцу. Решением суда договор купли-продажи был признан недействительным, дом возвращен продавцу – матери детей, – и суд обязал ее оформить жилой дом в общую долевую собственность ее и несовершеннолетних детей.

Возможны ситуации, когда продавец утаивает информацию о том, что погашал кредит маткапиталом, и покупатель, позже узнав об этом, обращается в суд. Так, по решению Ленинского районного суда Екатеринбурга от 28.08.2017 г. сделка по купле-продаже жилого помещения была признана недействительной.

Суть дела такова: супруги приобретали квартиру с привлечением кредитных средств банка. Продавец заверила супругов, что не использовала средства маткапитала при покупке квартиры, в договор купли-продажи был включен пункт о соответствующих гарантиях.

Денежные средства покупателей для расчетов по сделке были зачислены на аккредитивный счет того же банка. Банк сообщил покупателю, что продавец получала у них кредит и использовала маткапитал для его погашения.

Суд пришел к выводу о несоответствии сделки требованиям закона вследствие нарушения законных прав несовершеннолетних. В этой ситуации квартира была возвращена продавцу, деньги – покупателю.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_riski_svyazany_s_pokupkoy_kvartiry_kuplennoy_za_matkapital/7993