Окончательный расчет по договору: виды документов, заключаемых при приобретении недвижимости, их содержание

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Основные условия заключения договора. Момент заключения договора. Существенные условия договора, их состав

3Основные условия заключения договора

Заключение договора — достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, преду­смотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходи­мых условий:

1. сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
2. достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-право­вой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли ка­ждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

Традиционно различаются две ситуации заключения договора:

• ме­жду «присутствующими»;
• между «отсутствующими».

В обоих случаях можно выделить и аналогичные стадии заключения договора:

1. предло­жение (оферта);
2. ее принятие (акцепт).

Однако в первом случае, когда условия договора вырабатываются в ходе непосредственного контакта сторон, результатом которого является подписанный обеими сторона­ми текст договора, последовательность стадий не имеет юридического значения. Поэтому процесс заключения договора между «присутствую­щими» не требует детального правового регулирования.

Во втором случае, когда речь идет о заключении договора между «от­сутствующими», имеется в виду не пространственное удаление сторон друг от друга, а, разрыв во времени между волеизъявлениями сторон, который требует специального за­конодательного решения ряда вопросов, в частности:

1. может ли быть отозвано предложение сделавшей его стороной;
2. как оценить принци­пиальное согласие другой стороны заключить договор, но на несколь­ко отличающихся условиях;
3. с какого момента считать договор заклю­ченным — с момента направления уведомления о принятии предло­жения либо по получении такого уведомления стороной, сделавшей предложение;
4. может ли служить доказательством заключения догово­ра ответ о согласии с предложением, полученный (направленный) за пределами срока, указанного в самом предложении, и др.

Момент заключения договора

Согласно ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является:

• момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта;
• момент передачи соответствующего имущества, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества (ст. 224);
• для третьих лиц — момент регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. ниже прим.).

Момент заключения договора определяет время его вступления в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного догово­ра.

Исключение составляют лишь случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяют­ся и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1 и 2 ст. 425 ГК).

С моментом заключения договора связаны и некоторые иные юридические последствия:

1. именно на этот момент устанавливается право- и дееспособность лиц, заключивших договор;
2. определяется соответствие заключенного договора требованиям зако­на (ст. 422 ГК);
3. иногда решается вопрос о месте его заключения, что имеет практическое значение во внешнеэкономическом обороте, так как данное обстоятельство предопределяет применимое право.

В тех случаях, когда акцепт выражается в форме совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата денежной суммы), до­говор считается заключенным в момент совершения адресатом офер­ты соответствующих действий.

Примечание: Применительно к отдельным видам договоров законодательством предусмотрены специальные правила относительно момента их заклю­чения и вступления в силу, например,

• договор розничной купли-про­дажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара, а такой же договор с исполь­зованием автоматов — с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара (ст. 493 и 498 ГК);
• в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, исполь­зующий энергию для бытового потребления, договор считается заклю­ченным с момента первого фактического подключения абонента в ус­тановленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК);
• договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу с мо­мента уплаты страховой премии или первого взноса (п. 1 ст. 957 ГК);
• договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Существенные условия договора, их состав

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договоров являются:

1. условия о предмете договора;
2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда — работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения — помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Понятие предмета договора носит достаточно размытый характер и может провоцировать судебные споры о том, какие конкретно условия определяют предмет договора. Поэтому под согласованием предмета договора разумно понимать конкретизацию в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом.

Если предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не согласован, суд признает договор незаключенным.

607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

В указанном случае речь идет о поименованных договорах, в отношении которых существует какое-либо специальное нормативное регулирование.

Закон в ряде случаев фиксирует существенные условия отдельных договоров достаточно недвусмысленно, например, оговаривая, что такие-то условия являются существенными (например, ряд условий договора страхования по ст.942 ГК), или предусматривая, что отсутствие в договоре определенного условия влечет признание договора незаключенным (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости по п.1 ст.555 ГК).

В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других — термин «существенные условия» не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.

489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст.

587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены — договор не считается заключенным.

Вид договора	Существенные условия
Договор розничной купли-продажи	Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки	Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия	Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений	Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений	Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг	Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда	Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд	Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

К существенным относятся условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие, что означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным.

«Иногда встречается такое мнение, что для признания выдвинутых одной из сторон условий существенными необходима прямая оговорка в оферте о том, что такие условия или некоторые из них являются существенными.

В рамках этой ошибочной интерпретации при отсутствии в оферте такой специальной оговорки согласие другой стороны с теми условиями оферты, которые характеризуют предмет договора или являются объективно существенными в силу указания в законе, достаточно для признания договора заключенным, и договор будет считаться вступившим в силу в части согласованных условий без учета тех объективно несущественных условий оферты, по которым у стороны остались разногласия. Такая точка зрения является в корне неверной, так как не учитывает системное толкование закона и тот факт, что в силу ст.443 ГК «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом»; «такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», а в силу п.1 ст.438 ГК «акцепт должен быть полным и безоговорочным». В этих условиях системное толкование п.1 ст.438, 443 ГК и п.1 ст.432 ГК не оставляет сомнений в том, что сам факт включения оферентом тех или иных условий в оферту означает, что для него согласование таких условий является принципиальным и лишь частичное согласие другой стороны не влечет заключение договора. Иное толкование не только противоречило бы ст.443 ГК и п.1 ст.438 ГК, но и по существу было бы крайне неудачным, дестабилизируя отношения сторон и подрывая основной принцип договорного права – автономию воли. Ведь такое ошибочное толкование означало бы, что оференту может быть навязано содержание договора, не соответствующее тому, на что он сам выразил волю. Нет никаких гарантий, что оферент согласился бы делать оферту или изложил бы ее условия именно в имеющейся редакции, если бы он знал, что акцептант акцептует оферту лишь в части и суд признает договор заключенным лишь в этой части. Все условия договора тесно переплетены между собой. Поэтому следует презюмировать, что сам факт включения в оферту тех или иных условий означает, что их согласование принципиально для оферента.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/osnovnie-usloviya-zakliucheniya-dogovora-moment-zakliucheniya-dogovora-suschestvennie-usloviya-dogovora-ich-sostav

Виды договоров в гражданском праве: таблица, что такое договор купли-продажи, стороны

Само слово «договор» уже несет в себе трактовку. Это соглашение между двумя сторонами, которые заключают его, чтобы возыметь выгоду. Ниже мы рассмотрим основные виды договоров в гражданском праве, а также их типы и особенности заключения.

Трактовка термина

Прежде всего, давайте развернуто ответим на самый важный вопрос: что же такое договор, какие его основные качества и характеристики, как он работает и для чего составляется? Этот термин у нас на слуху более, чем часто, он встречается не только в юрисдикции и работе крупных организаций, но и в повседневной жизни каждого человека.

Понятие договора знакомо тем, кто сдает или продает квартиру, тем, кто устраивается на работу, ну и, конечно же, всем тем, кто имеет дело с бумагами. Итак, это закрепленное на бумаге соглашение нескольких или же двух сторон, в котором идет речь об установлении, прекращении или изменении гражданских обязанностей и (или) прав.

О том, что такое заключение договорных отношений можно сказать и более простыми словами. Это соглашение, конечно же, добровольное, в котором участвует два или более лица. В ходе его составления стороны обременяются конкретными обязанностями, за невыполнение которых им предстоит уплатить денежный штраф или выполнить иные действия, предписанные в документе.

Пожалуй, это один из самых простых и доступных каждому юридических терминов, поскольку такое явление, как соглашение между сторонами, имеет место в быту каждого из нас.

Даже дети заключают между собой устные договорные отношения, которые подкрепляются определенными условиями и «штрафами» за невыполнение обязательств. В российском законодательстве заключение происходит в соответствии со статьей 420 ГК РФ.

В ней описаны все понятия и положения данного явления, обязательства и возможные наказания за неправомерные действия в рамках нарушения обязательств.

Основные виды

Взаимный договор – это именно та бумага, благодаря которой интересы одного участника могут быть удовлетворены за счет воздаяния интересов другого участника. Иными словами, каждое лицо, задействованное в нем, выручает из него собственную выгоду.

Естественно, люди заинтересованы в соблюдении правил, прописанных в документе, так как в противном случае их интересы не будут удовлетворены должным образом. Именно обоюдное согласие двух или более сторон, которые подписывают данную бумагу, создают стабильную почву, на которой, собственно, держится вся мировая экономика.

Получается, что это основополагающий элемент всей системы, в которой мы живем, работаем и развиваемся.

Каждый договор – дело индивидуальное. Они классифицируются по таким признакам, как количество участников, суть и предмет, его заключение между физическими или юридическими лицами и многое другое. Быстро и просто разобраться во всем этом поможет таблица, где кратко описаны все характеристики существующих ныне соглашений.

Таблица

Вид	Описание
Предварительный	Оговаривается заключение определенных сделок в ближайшее время.
Окончательный	Указывает на обязанности и права участников сделки.
Взаимный	Все стороны договора имеют как права, так и обязанности.
Односторонний	Одно лицо имеет только обязательства, в то время как второе наделено лишь правами.
Возмездный	Имущественное представительство одного лица договора согласуется с имущественным представительством другого.
Безвозмездный	Имущественное представительство предоставляется только с одной стороны.
Обязательный	Один участник в не имеет иного выхода, кроме как подписать документ.
Свободный	Заключается по обоюдному согласию и заблаговременному обсуждению всех его аспектов.
Договор присоединения	Условия сделки устанавливает одна из сторон
Взаимосогласованный	Условия устанавливаются сразу двумя участниками

Данная таблица помогает, в соответствии с условиями того или иного вида, быстро идентифицировать его. Зная такую информацию, можно заранее сориентироваться, какие условия придется выполнять, на каких основаниях и в какие сроки, а также узнать о том, что будет в случае невыполнения таковых.

Типажи соглашений

Выше были представлены, так сказать, общие виды, на основании которых можно построить различного рода взаимоотношения между сторонами. Однако в гражданском праве предусмотрены также типы договоров, позволяющие регулировать отдельные случаи построения сделок. Среди них можно выделить следующие:

• Смешанные.
• Публичные.
• В пользу третьего лица.

Смешанный – это своего рода «микс», в котором имеются элементы различных видов. Все эти положения могут быть предусмотренными правовыми актами или же определенными законами.

Вся суть заключается в том, что каждый из пунктов обсуждается всеми участниками, и по взаимному соглашению прописывается на бумаге.

Сразу скажем, что подобное соглашение весьма сложное к восприятию, и чтобы досконально изучить каждое положение, необходимо вникнуть в каждую букву.

Суть публичного типа заключается в том, что его субъектом является некая коммерческая организация. Предметом соглашения служит товар, который она производит ,или услуги, которые она оказывает. Таким образом, организация обязывает себя выполнять предмет собственного же соглашения в отношении всех лиц, которые к ней обращаются.

Договор в пользу третьего лица заключается в том, что участники обязывают должника вернуть долг не кредитору, а конкретному третьему лицу.

Его личность может быть прописана в тексте соглашения, и может отсутствовать там.

Суть такой операции заключается в том, что соглашение устанавливается между двумя сторонами, но оно не может быть разорвано или разрешено без согласия на то третьего лица, в пользу которого было составлено.

Это интересно! Как оформить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора: образец

Купля-продажа, основные положения

Продажа товаров и услуг с одной стороны, их покупка с другой – основа нашей системы, экономики, политики и даже бытовой жизни. Чтобы осуществить одну из этих двух операций, необходимо заключить договор купли-продажи, в котором будет указан как предмет, так и субъекты соглашения.

На бумаге прописывается, что одна сторона обязана предоставить другой вещь, объект или некую услугу, а вторая, в свою очередь, обязана заплатить конкретную сумму.

Подобный вид может быть оформлен в случае продажи квартиры, предприятия или иного объекта недвижимости, при поставке продуктов, одежды и прочего товара, при потреблении электроэнергии, газа, других природных ресурсов.

Договор купли-продажи недвижимости
Внимание! Такие сделки, как купля-продажа, всегда являются взаимными или двусторонними. У каждого участника есть как права, так и обязанности, более того, они составлены по обоюдному согласию обеих сторон, без участия третьего лица.

Теперь давайте выделим основные виды договоров купли-продажи, которые являются наиболее ходовыми в наше время:

1. Розничная купля-продажа. Соглашение, по которому одно лицо обязуется предоставить некий товар в собственность другому лицу для некоммерческого применения. В свою очередь, второе лицо должно уплатить указанную денежную сумму за полученный предмет. В данном случае необходимо указать в сделке наименование и количество товара, иначе она будет считаться недействительной.
2. Продажа и покупка недвижимости. Данные виды считаются наиболее распространенными в современном мире. Сделка о купле-продаже недвижимого имущества заключается в простой письменной форме. Продавец обязуется предоставить покупателю конкретный объект, а покупатель должен уплатить указанную продавцом сумму. Важно знать, что в подобном соглашении обязательно должно быть детальное описание недвижимого имущества – то есть адрес, метраж, если речь идет о земельном участке – то кадастровый паспорт, план построек и т.д.
3. «Покупка» электроснабжения. Данным видом обременены буквально все жители нашей планеты. Человек или фирма заключает контракт с организацией, которая оказывает услуги по энергоснабжению. Организатор сделки получает электроэнергию за указанную в договоре плату.

Соглашения, заключаемые на поставку электроэнергии, до сих пор являются спорным вопросом. По сути, электричество не обладает качествами предмета или вещи, то есть его нельзя купить, а потом продать или подарить кому-то. Тем не менее мы им пользуемся за конкретную плату, следовательно, мы его приобретаем по контракту. Расцениваются подобные сделки всегда двояко.

Понятие и виды договоров – отдельный сегмент юрисдикции. В нем имеется множество нюансов, заметок и положений. В общих чертах мы рассмотрели основные характеристики вопроса, поэтому заключая новый контракт, вы точно будете знать, что вас ждет в дальнейшем.

Источник: https://uristi.guru/grazhdanskoe-pravo/vidy-dogovorov-v-grazhdanskom-prave-chto-takoe-dogovor-tablitsa.html

Расчеты по договору

Одной из наиболее важных пунктов каждой сделки является пункт, посвященный порядку осуществления расчетов по данному договору. Как правило, на практике расчеты осуществляются денежными средствами. Стороны договора имеют возможность предусмотреть как наличный, так и безналичный вариант осуществления расчетов. Может быть также предусмотрен иной вариант осуществления расчетов.

Денежная форма расчетов по договору

При заключении договора, в котором предусмотрен денежный вариант осуществления расчетов, партнеры должны обратить внимание на некоторые важные аспекты. В первую очередь это – условия осуществления оплаты.

Сумма, которую должна заплатить одна сторона второй, должна быть указана в рублях, так как именно данная валюта является законным платежным средством и подлежит применению на всей территории нашей страны (ст.140 ГК РФ).

Конечно, это не значит, что иностранной валюте нет места в тексте договора: стороны могут предусмотреть, что оплата осуществляется в рублях в сумме, эквивалентной какой-либо другой иностранной валюте.

Что же касается использования иностранной валюты во время осуществления расчетов, то это возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.

ГК РФ гласит, что расчеты между компаниями, а также расчеты между индивидуальными предпринимателями должны осуществляться в безналичной форме (ст. 861, п.2). Расчеты между данными субъектами также могут осуществляться в наличной форме, если не нарушается лимит расчетов в 100 тысяч рублей в рамках одного договора.

Начисление законных процентов

Уже больше года действует ст. 317.1 ГК РФ, в соответствии с которой кредитор имеет возможность потребовать от должника проценты за пользование деньгами, даже если подобный пункт не прописан в условиях договора.

Данная статья дает возможность взыскания процентов даже по тем сделкам, условия которых были вовремя выполнены.

Если стороны не предусмотрели размер начисляемых процентов, то в качестве основы берется ставка рефинансирования Центробанка

При применении данной статьи могут возникнуть некоторые трудности во время исполнения договора с отсрочкой платежа. Покупателей в этом случае могут обязать платить проценты, а продавцы могут включить сумму процентов в стоимость приобретаемого товара. Конечно, данную статью можно не применить, включив в текст договора пункт, согласно которому данная статья по не применяется между сторонами.

Безналичные расчеты по договору

Как уже было сказано, чаще всего расчеты между компаниями, а также между ИП на практике осуществляются в безналичной форме.

Данная форма расчетов проводится через финансовые организации (банки и кредитные организации), в которых открыт счет на имя контрагента (ст. 861, п.3 ГК РФ).

Это – наиболее распространенный и легкий способ осуществления расчетов. При этом каких-либо ограничений касательно суммы расчетов не установлено.

Например, Федеральным законом «О национальной платежной системе» было введено такое понятие, как электронные деньги. Электронные деньги на сегодняшний день приобретают все большую популярность.

Граждане нашей страны имеют возможность использовать различные электронные кошельки с довольно широкими возможностями, которые могут быть использованы как при осуществлении покупок в интернете, так и при заключении других сделок.

Расчеты наличными

Иногда данная форма осуществления расчетов является более привлекательной. Например, данную форму расчетов применяют в тех случаях, когда цен приобретаемого товара сравнительно невысока. Но при осуществлении наличных расчетов необходимо помнить о некоторых ограничениях.

В частности законодательно установлено, что размер наличных расчетов не может превышать 100 000 рублей. Данное ограничение установлено для коммерческих субъектов — компаний и индивидуальных предпринимателей.

При этом установленный законодательством лимит должен соблюдаться по каждой сделке в отдельности. Иногда на практике стороны предпочитают осуществлять наличные расчеты, и если сумма договора превышает 100 000 рублей, они заключают несколько однотипных сделок на сумму, не превышающую 100 000 рублей.

Но делать этого не рекомендуется, так как суд в дальнейшем может признать эти сделки одной.

Такая судебная практика имеется. В частности, постановлением от 03.12.2008 № А72-3587/2008 ФАС Поволжского округа признал факт заключения нескольких отдельных сделок (числом 5) не соответствующих воле сторон, которая не была направлена на заключение пяти отдельных сделок.

Суд сделал заключение о том, что по сути стороны заключили всего одну сделку, сумма которой превысила установленный законодательством лимит на осуществление наличных расчетов. Из-за этого одна из сторон сделки была привлечена к ответственности на основании ст. 15.1 КоАП РФ.

Необходимо знать также о том, что вышеуказанный лимит действует и после окончания срока действия договора. Например, если по договору поставки предусматривается выплата неустойки за просрочку оплаты, то лимит в размере 100 000 рублей распространяется также на сумму неустойки, которая была выплачена после окончания срока действия сделки.

Исключением из общего правило являются случаи, когда компания или индивидуальный предприниматель не обязаны применять ККТ из-за специфики осуществляемой ими деятельности, из-за их местонахождения или специального налогового режима.

Внесение наличных в кассу и их выдача из кассы должны оформляться кассовыми документами. Компания, которая принимает наличные, должна учитывать тот факт, что наличные могут храниться в ее кассе только в пределах установленного лимита.

При этом лимит остатка денег каждая организация устанавливает самостоятельно на основании действующего законодательства. Денежные средства, которые превышают сумму установленного лимита, должны быть сданы в банк после окончания данного рабочего дня.

За превышение установленного лимита должностное лицо или ИП может быть привлечено к ответственности.

Если одна из сторон договора не является резидентом нашей страны, то стороны должны учитывать тот факт, что расчеты по такому договору считаются валютными и должны соответствовать требованиям валютного законодательства. В частности, действующее законодательство обязывает проводить валютные операции только с применением банковских счетов.

Иные способы расчетов по договору

В соответствии со ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается после его исполнения в надлежащем порядке.

Соответственно, когда стороны договора выполнят все условия, предусмотренные в нем, правоотношения, возникшие между ними на основании данного договора будут прекращены.

Но обязательство может быть прекращено не только путем его надлежащего исполнения. В качестве других способов прекращения обязательств можно упомянуть:

• отступное;
• зачет;
• новацию.

Данные основания прекращения обязательств в основном связаны с оплатой имущества или работ и услуг. Давайте обсудим каждое из них более подробно.

Отступное. На основании двухстороннего соглашения обязательство может считаться прекращенным путем предоставления взамен исполнения отступного. Об отступном можно говорить в тех случаях, когда, например, сторона договора предоставляет второй стороне вместо денег имущество равной стоимости (например, компьютер).

Соглашение об отступном составляется в простой письменной форме, даже если в качестве отступного передается недвижимость. При этом в соглашении должна быть обязательно указана информация о том обязательстве, которое прекращается путем передачи отступного, а также стоимость и срок передачи отступного.

При заключении подобного соглашения стороны должны учитывать тот факт, что первоначальное обязательство прекращается не с момента подписания данного соглашения, а с момента передачи отступного.

Зачет. Данное основание прекращения обязательств предусмотрено ст. 410 ГК РФ. В соответствии с данной статьей обязательство прекращается путем зачета встречного и однородного требования. В этом случае обязательство может быть прекращено как полностью, так и частично.

Приведем пример. Между сторонами может быть заключено несколько договоров, например, договор аренды и поставки. Одна сторона является поставщиком и арендатором, т. е. имеет задолженность по выплате арендной платы, а вторая сторона соответственно является арендатором и покупателем, т. е. имеет задолженность по выплате на основании договора поставки.

Предположим первая сторона должна второй 20 000 рублей, а вторая сторона первой – 15 000 рублей. В этом случае обязательства могут быть прекращены зачетом.

При этом обязательство второй стороны по уплате 15 000 рублей будет полностью прекращено, а обязательство первой стороны – частично: в этом случае первая сторона должна будет выплатить второй 5000 рублей.

Зачет является односторонней сделкой, и законодательство не требует его письменного оформления. Но по желанию сторон зачет может быть также оформлен в письменной форме. Зачету не подлежат те требования, которые связаны с возмещением вреда, причиненного здоровью, взысканием алиментов, пожизненным содержанием.

Если вышеуказанных ограничений нет, то зачет возможен, если стороны соблюдали следующие условия:

• требования, которые подлежат зачету, являются встречными;
• данные требования должны быть однородными;
• срок выполнения обязательств уже наступил или не должен быть указан.

Новация. Новацию можно определить, как соглашение между сторонами договора, на основании которого первоначальное обязательство заменяется другим обязательством, который предусматривает другой предмет или способ исполнения.

Приведем пример. Стороны заключили договор продажи, но в дальнейшем заключается соглашение о новации, и первоначальное обязательство заменяется обязательством займа. В этом случае прежний покупатель становится заемщиком, а бывший продавец – займодателем.

Соглашение о новации должно быть заключено в простой письменной форме и содержать информацию о первоначальном обязательстве, которое прекращается, и о новом обязательстве, возникающим между сторонами. При этом обязательство о выплате неустойки также прекращается новацией, если другое не было предусмотрено соглашением, заключенным между сторонами.

Источник: https://dogovory-online.ru/raschety-po-dogovoru/

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства.

Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия.

Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья.

Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке.

ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

1. 1 Договор долевого участияДоговор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке.Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК.
   

   Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

   Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

2. 2 Договор уступки прав требованияВторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором.

   Закон допускает также одновременный перевод долга.

   Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

   В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

   В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

   Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

3. 3 Договор паенакопления в ЖСКЭто относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая.По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость.

   От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки.

   Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

   Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда.

Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Действие 2

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
2. 2 Стоимость квартиры
3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
4. 4 Подробное описание объекта недвижимостиВажно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.
5. 5 Описание домаЭтот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.
6. 6 Основания для заключения договораВ этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т.д.
7. 7 Срок сдачи домаВ договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.
8. 8 Сумма инвестицийВ договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.
9. 9 Условия о гарантийном сроке на объектГарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.
10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщикомЗакон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка.В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной.

На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства.

Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

1. 1 Разрешение на строительствоБез наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.
2. 2 Инвестиционный контрактЭто базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома.В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно.

   Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

3. 3 Проектная декларацияЭтот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.
4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизыДля обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы.Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей.

   Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

5. 5 Документы на землюУчасток, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды.Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию.

   А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

6. 6 Договор страхования или поручительство банкаС 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/49-kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/96-vidyi-dogovorov-pri-pokupke-novostrojki/

Виды договоров в недвижимости

Здравствуйте, уважаемые читатели. В этой статье хочу начать тему о том, какие бывают виды договоров в недвижимости.

Если вы продавец недвижимости, то у вас на руках должны быть соответствующие документы, подтверждающие, что собственник данной недвижимости вы и имеете право ей распоряжаться.

А риэлтор, принимающий объект недвижимости на продажу, должен в этом убедиться. Поэтому даже агент-новичок должен знать, какие виды договоров на недвижимость существуют в природе, что в них должно быть отражено и чего там быть не должно.

Начнем с того, что правовые документы на недвижимость делятся на правоустанавливающие и правоподтверждающие.

Правоустанавливающие документы это различные виды договоров, как-то:

• Договор купли – продажи недвижимости.
• Договор мены
• Договор дарения
• Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию).
• Договор на передачу в собственность (приватизация).
• Договор долевого участия в строительстве.
• Договор ренты.
• Решение суда.

Это основные виды договоров в недвижимости. Все они подлежат регистрации права.

До января 2000 года регистрацией права на недвижимость занималось БТИ – бюро технической инвентаризации. Договор сдавался на регистрацию и новые владельцы квартиры получали его с отметкой БТИ на обратной стороне.

Таким образом, при встрече с продавцами, берем договор, смотрим на дату заключения.

Если дата стоит до 2000 года, переворачиваем и убеждаемся, что штампик БТИ на месте, если нет – сообщаем своему менеджеру и дальше следуем его указаниям.

На сегодняшний день, кстати, ГУФРС переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

При первом знакомстве с продавцами недвижимости этого вполне достаточно:

• договор заключен до 2000 года, есть штампик БТИ;
• договор заключен в январе 2000 года или позднее и есть Свидетельство о государственной регистрации права.

• Все хорошо, можно работать дальше.
• Еще хотелось бы отметить, что из всех видов договоров наиболее часто встречается договор купли – продажи недвижимости, остальные реже, и каждый имеет свои особенности.
• В следующих статьях о каждом из видов договоров рассказано подробно:
• — Договор дарения доли в квартире
• — Договор купли-продажи недвижимости и договор мены
• — Договор дарения и Свидетельство о праве на наследство
• — Договор на передачу квартиры в собственность (приватизация)
• — Договор долевого участия в строительстве
• — Договор ренты
• — Решение суда как правоустанавливающий документ

Источник: https://elanvist.com/vidy-dogovorov/