Образец договора купли-продажи доли в квартире: нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Сделки с недвижимостью по праву можно назвать сложными.

Они сопровождаются составлением огромного количества сопровождающих бумаг.

Основной документ при передаче прав на объект недвижимости — договор купли продажи.Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Понятие договора купли-продажи доли в квартире

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

  1. Задача сторон такого договора — составить двухстороннее соглашение на основании соблюдения требований ражданского законодательства.
  2. Общие положения, касаемо купли-продажи продажи части квартиры освещены в главе 16 Гражданского кодекса.
  3. Но о том, на основании каких принципов и правил составляется договор в этом нормативно-правовом акте умалчивается.
  4. Сам по себе договор — это соглашение, которое закрепляет факт перехода недвижимого имущества из собственности одного гражданина в собственность другого с полной передачей прав на использование, владение и распоряжение взамен за указанную стоимость.
  5. А так как речь идёт о части недвижимости, а не обо всей целиком, то в договоре появляется понятие “доли”, которое также имеет свои особенности.

Он закрепляет в себе основные этапы действий, важные нюансы и спорные моменты.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииОбщие положения, на основании которых составляется договор купли продажи закреплены в статье 454 ГК РФ.

  • Но помимо общих положений, существуют нюансы, которые указывают на важнейшие вопросы отчуждения доли.
  • Так, глава 16 Гражданского кодекса устанавливает, что доля может быть продана только с согласия остальных собственников помещения.
  • Эти же собственники имеют первоочередное право на обладание и приобретение отчуждаемой доли.
  • Помимо вышеуказанных норм, гражданский кодекс попутно в других главах и статьях разъясняет нюансы действия договора отчуждения доли.

Пошаговая инструкция как правильно оформить договор купли-продажи доли в квартире

Основные условия договора

Основные условия, которые также называют существенными, относятся к следующим моментам.

  1. Стоимость. Это важный момент, который предусматривает, что в договоре в обязательном порядке должна быть указана цена. В противном случае документ признается незаконным и не может быть зарегистрирован в государственных учреждениях Росреестра.
  2. Второй важный аспект — это предмет. Без указания предмета договора, тот более не имеет юридической силы. Сотрудникам регистрирующего органа будет непонятно, о какой доле идёт речь, если нет ее соответствующего описания.
  3. Третий важный момент — это права иных лиц на распоряжение имуществом. В договоре важно указать, кто еще имеет право распоряжаться недвижимостью, чтобы в дальнейшем не возникло сложных ситуаций.

К Сведению: если речь идет о доли в квартире, то в таком случае необходимо указать, кто также, наравне с будущим покупателем может распоряжаться помещением.

А именно, нужно перечислить других владельцев долей, ведь те имеют первоочередное право на оформление собственности.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Скачать договор купли продажи доли в квартире: образец 2019

Сколько экземпляров договора должно быть?

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

  1. Первый из них остается у продавца, другой у покупателя.
  2. Третий экземпляр нотариус оставляет себе, на случай, если дело примет негативный оборот, чему будет свидетельствовать судебное разбирательство.
  3. Если стороны составляют договор купли-продажи самостоятельно, без привлечения посторонних лиц и юристов, то им потребуется всего лишь два экземпляра.
  4. Однако, на этапе регистрации, если ни одна из сторон не хочет расставаться со своим экземпляром договора, потребуется еще и четвертая копия.
  5. Его передают сотрудникам Росреестра для осуществления регистрации сделки.

Процесс регистрации

Процесс регистрации сделки очень важный и, одновременно, нужный.

  • Регистрация сделки происходит в органах Росреестра.
  • Если вблизи к месту вашего проживания такого учреждения не наблюдается, то в таком случае вам необходимо обратиться в местный многофункциональный центр.
  • Сотрудники многофункционального центра наравне с сотрудниками Росреестра уполномочены проводить подобные процедуры.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Туда войдет:

  • составленный договор;
  • ксерокопии паспортов сторон;
  • документ-свидетельство о праве собственности;
  • техническая документация на недвижимость;
  • письменное согласие от других держателей долей о том, что они не против осуществления подобной сделки.
  1. По факту рассмотрения документов, если нет необходимости в других бумагах, происходит регистрация.
  2. Процедура регистрации оформляется от 5 до 10 рабочих дней в зависимости от загруженности органа.
  3. Если возникли сложности с нехваткой документов или получение разрешения на сделку от других собственников, сроки прямо пропорционально увеличиваются.

Условия расторжения

  • Условия расторжения сделки должны быть отражены в договоре.
  • Для того, чтобы расторжение прошло с наименьшими потерями, необходимо заранее предусматривать подобные ситуации.
  • Расторжение возможно в случае, если речь идёт о невыполнении одной из сторон возложенных на нее обязанностей.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Или наоборот, продавец не привел помещение в должный вид. Основанием для расторжения сделки является обоюдное согласие. Это когда стороны приходят к общему мнению о том, что сделка не может быть завершена.

Другие пункты оформления

В договоре должны быть предусмотрены такие пункты как нижеперечисленные:

  1. Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте перечисляется, какие факторы могут повлиять на то, что сделка не будет заключена.
  2. В обязательном порядке нужно уделить особое место описанию предмета договора, а именно, доли в квартире. Здесь необходимо указывать метраж, назначение, особенности и нюансы использования.
  3. В договоре необходимо отразить, что другие собственники долей не против сделки и не претендует на долю. А значит, договор не может быть признан недействительным.

При необходимости, стороны добавляют и другие детали в своих взаимоотношений.

Например, они могут прописать алгоритм передачи денежных средств и оформления прав собственности.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииРассрочка предусматривает, что покупатель будет ежемесячно вносить на счет продавца установленную денежную сумму.

  1. Так будет продолжаться до момента, пока вся сумма за приобретаемую долю не будет выплачена продавцу.
  2. Покупатель и продавец в индивидуальном порядке решают, какая сумма должна быть ежемесячно уплачена, сроки внесения платежа.
  3. В противном случае, если рассрочка будет прервана, то сделка будет признана не действительной и продавец вернет себе право собственности.
  4. Как правило, для того чтобы перестраховаться, продавец не оформляет акт передачи прав собственности до момента, пока вся сумма не окажется у него на счету.

Второму собственнику

  • Первоочередное право в соответствии с гражданским законодательством на продаваемую долю в квартире имеют другие держатели долей.
  • Им предоставляется право выкупить долю, а в случае, если они не заинтересованы в сделке, уже можно искать покупателя.
  • Оформление перехода прав собственности на второго собственника доли намного проще, нежели, чем на третье лицо.
  • Процедура проходит быстрее, пакет документов для этого нужен минимальный.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

  1. Нотариус решит, сколько договоров сделок купли-продажи должно быть составлено в рамках этой ситуации.
  2. Также, именно нотариус выясняет, какие нюансы будут сопровождать подобную процедуру, даёт советы и курирует сделку до момента передачи денежных средств.
  3. Как правило, если речь идет сразу о четырех участниках сделки, то такая процедура будет осложнена наличием третьих лиц.

Два продавца и один покупатель

Если покупатель приобретает долю сразу у двух продавцов, то в таком случае может и не потребоваться доля и участие нотариуса.

В такой ситуации можно поступить двумя способами:

  1. Оформляется два абсолютных разных договора купли-продажи, с каждым отдельным продавцом.
  2. Оформляется один единственный договор, в основе которого участвуют сразу два продавца.

Поэтому договор будет несколько длиннее, чем обычный типовой.

Здесь будут отдельно описываться доли каждого из продавцов, а также очередность осуществления сделки.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

  • В такой ситуации какой способ наиболее приемлем, решать только вам.
  • Однако помните, что при регистрации сделки в Росреестре, за каждый отдельный договор вы будете вынуждены платить государственную пошлину.
  • Поэтому ещё неизвестно, какой способ будет выгоден сторонам.
  • Купля-продажа долей достаточно простая сделка, которая осуществляется ежедневно.
  • Однако, если у вас есть вопросы или сложные моменты, которые требуют участия специалиста, обратитесь к нотариусу.
  • Переплатите незначительную сумму денежных средств, в итоге вы получите квалифицированную помощь специалиста, а также, будете уверены в законности осуществленной сделки.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry.html

Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Как известно, со своей квартирой мы вольны делать всё, что законом не запрещено. Если собственность долевая, то распоряжаются таким имуществом владельцы всех долей сообща. Если продать квартиру вы можете без каких-либо условий и обязательств, с продажей доли в квартире дела обстоят несколько иначе. Далее мы рассмотрим правила и порядок переоформления доли недвижимости.

Разные нюансы

Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.

При продаже доли в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса, владельцы других долей имеют преимущественное право её купить.

То есть, если вы намерены свою долю продать за определённую цену, сначала предложите другим содольщикам выкупить её по этой же цене.

При этом, предложение о выкупе должно быть оформлено письменно, содержать цену доли и условия, на которых она продаётся. Текст предложения примерно должен быть такой:

Мне принадлежит 88/1111 доли в праве собственности на квартиру №13 в доме №13 по ул.Мира в г.Рыбинск. Я намерен долю продать.

На основании того, что Вы являетесь сособственником квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 871 000 (восемьсот семьдесят одну тысячу) рублей на следующих условиях:в месячный срок с даты получения предложения, Вы передаёте мне задаток в размере 202 000 (двухсот двух тысяч) рублей. Если в этот срок Вы не выразите согласие на покупку, оставляю за собой право продажи долевой собственности третьему лицу.

Читайте также:  Можно ли оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка, юридический механизм

Такое предложение посылайте заказным письмом вашим содольщикам, с уведомлением о вручении. Если в течение месяца они не ответят, можете долю продавать, но по цене, которая не ниже той, что была указана в предложении. А после всего можете выслать и уведомление о совершенной сделке.

Алгоритм продажи

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

  • подготовка документов на продажу (узнайте в этой статье, каков стандартный список документов для продажи квартиры);
  • регистрация сделки в регистрационной палате.

Вместе с тем следует учесть:

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииПошаговая инструкция по покупке квартиры поможет вам в том случае, если вы собираетесь приобрести не только комнату, а всю недвижимость целиком.

Оформление наследства после смерти — щепетильный вопрос. Вокруг него обычно ходят много раздоров. Читайте далее…

Необходимые документы

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Образец договора

  • Город
  • Дата договора
  • Мы, ниже подписавшиеся: Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
  • Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:
  1. Продавец обязуются передать, а Покупатель обязуется принять в собственность: (точный адрес и общие характеристики квартиры, размер доли).
  2. Все реквизиты правоустанавливающего документа Продавца.
  3. Стоимость доли и способ оплаты.
  4. Описать, в каком состоянии квартира, кто в ней зарегистрирован.
  5. Обязательство Продавца передать долю квартиры Покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
  6. Гарантия Продавца, что доля не заложена, не арестована.
  7. Содержание ст. 170, 179, 181, 209, 288-290, 292, 423, 424, 452, 460, 476, 477, 551, 556-558 ГК РФ сторонами изучено.
  8. Кто несёт расходы по регистрации сделки.
  9. Количество экземпляров договора.

Нюансы договора

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.

Правила продажи

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть.

Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра.

В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в данной статье.

Кому и сколько платить налогов

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииПродажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%. Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет. Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:

Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000= -66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).

От уплаты налога на доход, полученный в результате сделки купли-продажи, не освобождается никто. И не важно, кто является покупателем – близкий родственник или посторонний человек.

Один из нюансов продажи доли или половины жилья сыну или дочери: если вы намерены подарить долю в квартире своему ребёнку, который состоит в браке, эта доля будет считаться совместно нажитым имуществом, т.к. сделка возмездная, и, соответственно, при разделе имущества, доля поделится между мужем и женой. В этом случае долю лучше подарить.

Если вы, продав долю родственнику, намереваетесь жить в этой квартире, даже если имеется устная договорённость с покупателем, знайте – если отношения изменятся, или родственник продаст долю, или передарит другому лицу, жить там вы не имеете права! В этом случае оптимальным будет решение долю завещать, либо заключить договор ренты. Узнайте в этой статье какой налог при продаже квартиры по завещанию.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli.html

Договор купли-продажи доли в квартире: нюансы, образец

Если у гражданина есть документ, свидетельствующий о том, что он являетесь единоличным собственником жилого помещения, то он со своей недвижимостью может делать все, что угодно — продать, сдать в аренду или подарить.

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей. Будучи единственным хозяином жилья, можно, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииНадо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей.

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление, в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Образец письменного уведомления о продаже доли в квартире можно скачать здесь.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой — цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Важно: очень часто собственники путают право преимущественной покупки и возможность запрещать/разрешать. Второе — бессмыслица с юридической точки зрения. Право первоочередной покупки у собственника не дает права запрещать собственнику продавать свою долю.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц, то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Здесь можно скачать образец искового заявления о переводе прав покупателя.

Выделение доли в квартире в натуре

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииВыделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если сделать отдельный вход в помещение для каждого собственника доли. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

  • Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств.
  • Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства, куда и подается соответствующее заявление.
  • В документе должны быть:
  • паспортные данные истца и ответчика;
  • просьба о выделении доли в натуральной форме;
  • на каких основаниях истец требует долю;
  • информация об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
  • копии документов, прилагаемых к заявлению.

Суд может отказать в выделении доли в натуральной форме — причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры. При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииПроцесс покупки или продажи жилого помещения предполагает составление договора. Такой документ при наличии будет считаться законным и иметь юридическую силу. Преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Читайте также:  Как подключить газ к частному дому: нюансы подключения, с чего начать и что необходимо знать

Есть определенные сложности и нюансы — по действующему законодательству недвижимостью, основанной на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить разрешение остальных участников.

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требует заверения у нотариуса, он просто сдается в Росреестр, чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • паспортные данные всех участников процесса;
  • описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, кадастровый номер, документ, подтверждающий право на данную собственность, площадь);
  • отдельно — цена доли;
  • список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииОн представляет довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

  1. Совместное заявление сторон (покупателя и продавца), в котором указываются паспортные данные, дата и место составления.
  2. Точный адрес квартиры с подробным описанием продаваемой доли.
  3. Цена, в которую оценивается объект сделки и условия оплаты (например, оплата должна быть произведена не позднее двух недель со дня подписания договора).
  4. На каком основании продается доля (должны прилагаться документы о государственной регистрации права собственности).
  5. Гарантии продавца о юридической чистоте сделки (нет залога, ареста, обременений и прочего).
  6. Порядок расчетов между сторонами (например, через депозитарный сейф банка).
  7. Сведения о прописанных лицах на продаваемой площади и обязательствах выписки через определенный промежуток времени.
  8. Информация о том, что собственники других долей уведомлены, согласно действующему законодательству.
  9. Обязательства продавца о передаче объекта сделки в надлежащем виде (пригодном для проживания, без коммунальных долгов).
  10. Гарантии продавца, что настоящий договор заключается в трезвом уме и твердой памяти.
  11. Продавец гарантирует, что с момента подписания договора не будет заниматься отчуждением доли, обременением третьих лиц или допускать ухудшения ее состояния.
  12. Договор становится действующим сразу после его подписания.
  13. Права и обязанности сторон.
  14. Подтверждения сторон о том, что они не имеют серьезных заболеваний, которые бы мешали пониманию сути составляемого договора.
  15. Все расходы, связанные с оформлением документа, стороны делят пополам.
  16. Договор составляется в трех экземплярах — продавцу, покупателю и на хранение в Росреестр.
  17. Переход прав по договору должен пройти регистрацию в Росреестре.

Регистрация договора

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрацииОбязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении Росреестра. Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Договор купли-продажи доли.
  3. Акт приема-передачи (прилагается к договору).
  4. Заявление на госрегистрацию права собственности.
  5. Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
  6. Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.

Получить согласие других собственников не всегда просто, например, что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости на видео ниже более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Как написать расписку о задатке при покупке квартиры?

Образец договора купли-продажи доли в квартире, нюансы его составления и общий порядок официальной регистрации

На сегодняшний день большинство квартир имеют сразу по несколько владельцев, то есть находятся в долевой собственности. Иногда возникают ситуации, когда один из хозяев жилья хочет продать свою часть стороннему лицу или, наоборот, приобрести долю соседа. Но, несмотря на четко прописанные правила данной сделки, их не всегда удается реализовать на практике. Одна из самых распространенных проблем, с которой может столкнуться дольщик-продавец, – нежелание собственников продавать долю другим лицам.

Продажа доли, как и многие другие сделки с недвижимостью, оформляется договором купли-продажи. Этот документ позволяет узаконить процедуру, чтобы в будущем избежать между ее участниками спорных ситуаций. В этой статье мы подробно расскажем, как правильно заключить соглашение, какие документы должны к нему прилагаться, а также наглядно разберем образец договора.

Отличия от обычной покупки жилья

Владение и пользование долей квартиры несколько отличается от владения целым жильем. Это касается в том числе и сделок с долевой недвижимостью, например, ее продажи. Главное отличие – необходимость в соблюдении прав совладельцев на преимущественный выкуп доли.

Это значит, что помимо согласия на продажу, вам необходимо получить еще и отказ от их участия в сделке. Именно поэтому всех собственников следует предварительно уведомить о продаже, причем в письменном виде и с указанием цен и других условий договора.

Если все дольщики откажутся от покупки или же не ответят на ваше уведомление в течение месяца, вы сможете продать свою долю любому заинтересованному лицу.

Но в рамках этой процедуры могут возникнуть различные спорные ситуации. К примеру, соседи изъявляют желание приобрести долю, но затягивают сроки сделки, тем самым подвергая продавца риску убытков.

В связи с этим, многие владельцы, попавшие в данную ситуацию, оформляют сделку в виде дарственной.

Но прибегать к такой уловке не стоит, ведь остальные хозяева в любой момент могут оспорить сделку в суде и признать ее притворной.

Процедура продажи

Даже если вам принадлежит всего лишь доля в составе целой квартиры, вы являетесь полноправным собственником недвижимого имущества. Данное право дает вам возможность распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, обменять, завещать и т.д.

Все эти сделки оформляются разными способами, например, при продаже доли следует заключить соответствующий договор. Как и продажу любой недвижимости, его необходимо правильно и грамотно с юридической точки зрения оформить.

Чтобы договор купли-продажи вступил в силу, рекомендуем придерживаться следующей инструкции:

  • Убедитесь, что на квартире нет обременений;
  • Выделите долю в натуре;
  • Определите условия сделки;
  • Оповестите о продаже всех совладельцев;
  • Заключите договор купли-продажи и удостоверить его у нотариуса;
  • Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Обратите внимание, что продать можно только выделенную долю. Это значит, что она должна быть закреплена в правоустанавливающих документах. Поэтому непосредственно перед продажей выделите необходимую часть квартиры в натуре и закрепите ее за конкретным человеком. На проведение такой процедуры вам также понадобится согласие всех  собственников.

Деньги, полученные от продажи доли, являются доходом, который, в свою очередь, облагается специальным налогом – НДФЛ. Какую сумму придется заплатить владельцу недвижимости? Согласно Налоговому Кодексу РФ, размер данного налога составляет 13% от полученных по договору средств. Но платить придется не всем гражданам, а только тем, кто является собственником продаваемой доли менее 5 лет.

Образец заполнения соглашения

Заключение договора купли-продажи — обязательное условие любой сделки с имуществом, в том числе и с недвижимым. Составить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно соглашение составляется в простой письменной форме и содержит в себе следующие части:

  • Преамбулу. Здесь укажите полное название документа – «Договор купли-продажи доли квартиры». Затем в правом верхнем углу поставьте дату и место заключения договора. Во вторую строку впишите сведения о сторонах сделки – продавце и покупателе. Здесь должны быть их ФИО, места жительства и другие паспортные данные;
  • Предмет договора. Эта часть содержит условия для осуществления сделки. В первую очередь, подробно опишите саму квартиру: адрес, место расположения, общую и жилую площадь. Имейте в виду, что все сведения о недвижимости должны полностью совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах. Кроме того, укажите сумму сделки и условия оплаты;
  • Права и обязанности сторон. Этот пункт устанавливает порядок решения споров между участниками сделки. Например, здесь должен быть указан тот факт, что квартира не имеет никаких обременений, а также определен срок действия соглашения;
  • Заключение. Здесь должна быть информация о том, что все участники сделки являются дееспособными. Перечислите все документы, приложенные к договору и поставьте свою подпись.

Данный документ не требует обязательного нотариального удостоверения. Как правило, его составляют сразу в трех экземплярах, которые затем распределяют между продавцом, вторым собственником и сотрудником Росреестра. К тому же, не забудьте поставить подпись и печать регистрационного органа на каждом договоре.

Список дополнительных документов

После составления договора купли-продажи его следует предоставить в МФЦ или Росреестр для последующей регистрации сделки. Там же вам придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей и предоставить целый комплект документов.

От того, насколько ответственно вы подойдете к подготовке всех необходимых бумаг, нередко зависит итог процедуры. Именно поэтому внимательно проверьте срок действия всех бумаг перед тем, как предоставить их в регистрационный орган.

Итак, для продажи доли в квартире необходимо иметь при себе следующие документы:

  • Паспорта обеих сторон сделки;
  • Свидетельство о регистрации права собственности;
  • Документы, устанавливающие права собственника (договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, постановление суда и т.д.);
  • Копии извещений всех дольщиков;
  • Согласие на продажу от всех собственников;
  • Акт приема-передачи недвижимости;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Выписку из домовой книги;
  • Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
  • Квитанцию об оплате госпошлины;
  • Доверенность на продажу недвижимости.
Читайте также:  При каких условиях семье можно воспользоваться маткапиталом, если ребенку не исполнилось трех лет?

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/oformit-dogovor-kupli-prodazhi-doli.html

Договор купли-продажи доли в квартире: образец его заполнения и предварительного документа на право собственности, нюансы нотариального удостоверения

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу. Договор купли-продажи доли – стандартная сделка, оформление которой практически идентично обычному ДКП с учетом определенных моментов.

Особенности составления договора купли-продажи доли в квартире будут рассмотрены далее в статье.

Документы, требуемые в процессе составления ДКП

К стандартному списку документов, которые будут необходимы при оформлении ДКП доли, относятся:

  • Свидетельство, удостоверяющее право владения долей в квартире, и кадастрвый паспорт, либо выписка из государственного реестра недвижимости.
  • Технический паспорт на недвижимость.
  • Разрешение одного из супругов на продажу доли жилья.
  • Справка, подтверждающая регистрацию граждан.
  • Паспорта всех участников сделки.

ДКП недвижимости заключается в письменном виде составлением одного документа, подписанного сторонами. В документе обязательно выделяются следующие разделы:

  • преамбула;
  • основное тело (содержание) договора;
  • заключение.

Каждый раздел договора включает в себя определенные пункты. Преамбула содержит:

  • наименование документа;
  • место составления и дата подписания;
  • обозначение сторон (ФИО и паспортные данные);
  • распределение ролей – продавец и покупатель.

Основное содержание договора:

  • подробное описание квартиры (адрес, кадастровые и технические характеристики);
  • стоимость продаваемого объекта;
  • порядок оплаты;
  • порядок и условия передачи доли;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения возникающих споров.

Заключение содержит:

  • обозначение количества экземпляров договора;
  • дополнительные условия;
  • реквизиты и подписи сторон.

ДКП доли должен удовлетворять следующим условиям:

  1. его положения не должны противоречить действующему законодательству;
  2. структура текста договора должна позволять идентифицировать всю необходимую информацию о сторонах сделки, объекте, его состоянии, порядке расчетов и цене, сроках исполнения;
  3. действие документа вступает в силу с момента его подписания;
  4. документ действителен, если под ним стоят подписи сторон;
  5. структура дкп удовлетворяет юридическим требованиям.

Пошаговая инструкция по совершению сделки купли-продажи доли в квартире описана в этой статье.

Возможны случаи, когда в сделке участвует несколько продавцов или покупателей. Эти случаи редки, но юридически не запрещаются. Важно прописать долю каждого участника в виде правильной дроби.

Важно! В том случае, когда в сделке участвует более одного продавца, то прописываются данные каждого их них и, соответственно, все участники сделки ставят подписи.

К примеру, если квартирой владеют два собственника по 1/2 доле, то в шапке прописываются ФИО и данные каждого из них, а в основном содержании информация о том, что квартира принадлежит продавцам по праву собственности по 1/2 доли каждого и на основании чего. Такое же правило действует, когда продавцов больше двух.

При наличии двух и более покупателей редко составляют один договор, как правило, составляются две и более (в зависимости от количества покупателей) купчии на один объект.

Если все же составляется один договор, то при оформлении придерживаются следующих условий:

  1. в предмете договора указывается, что объект приобретается в совместную долевую собственность;
  2. указываются данные каждого покупателя и присваивается статус, например Покупатель 1, далее они объединяются общим понятием – Покупатели;
  3. документ подписывает каждая сторона;
  4. если покупатели не супруги, то для каждого указывается отдельная цена.

Варианты сделки между супругами

При сделке с недвижимостью между супругами существует несколько вариантов:

  • Сделка между супругами возможна только в том случае, если доля принадлежит только одному из них (приобретена до брака, была ему подарена или получена по наследству).
  • Если долю нужно продать третьему лицу, то потребуется переоформить общую совместную собственность в долевую. Для этого потребуется разделить недвижимость путем обращения к нотариусу и заключения брачного контракта.

При оформлении договора на законных основаниях, без участия в сделке общей долевой собственности, он не будет иметь отличий от обычного ДКП доли недвижимости.

При попытке в одностороннем порядке продать третьей стороне часть общего имущества, договор, обычно, подлежит оспариванию и признанию недействительным.

В осуществлении сделок с недвижимостью между родственниками нет существенных отличий от сделки с третьими лицами, льготных условий продажи гражданским кодексом также не предусмотрено.

Но следует учитывать, что при разделе части недвижимости между близкими родственниками нельзя вносить средства из материнского капитала. Это может расцениваться как попытка обналичивания денежных средств, что говорит о мошенничестве. Договор заключается на общих основаниях, как при сделке с любым другим продавцом или покупателем.

С участием несовершеннолетнего

При покупке доли ребенком никаких ограничений законодательсвом не установлено. Долю можно оформлять на имя ребенка. В договоре же указывается источник денежных средств и лицо, их предоставляющее.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка является более сложной процедурой, возможной при выполнении следующих условий:

  • в случае, если ребенку вместо проданной доли будет предоставлена доля с аналогичными условиями проживания и ценой, не ухудшающая условия проживания ребенка;
  • получено согласие органов опеки на отчуждение доли у несовершеннолетнего.

Для получения согласия опеки родителям требуется обратиться в данное учреждение и написать заявления о намерении продать долю ребенка.

Затем дождаться ответа ООП и, при положительном решении, приступать к оформлению договора. При отказе, его можно оспорить через судебную процедуру.

Если же пренебречь этими требованиями, то договор будет признан недействительным, а сделка будет подлежать расторжению.

Закон вносит ограничения на заключение договоров купли-продажи доли квартиры, которая была приобретена с использованием материнского капитала. Для продажи такой доли также необходимо согласие органов опеки, которое будет дано только если как минимум аналогичные доли будут закреплены в собственности детей.

Если после продажи недвижимости, купленной на МК, в новом жилье доли детям не выделены, то это може послужить привлечением к ответственности, вплоть до уголовной, а средства МК потребуют вернуть.

Обязательно ли нотариальное заверение ?

Согласно последним изменениям в законе ДКП доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению (ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.42).

Нотариус в обязательном порядке проверяет законность сделки согласно следующим пунктам:

  • Осуществляется проверка паспортов сторон, сверяется соответствие фактических лиц и лиц в документе.
  • Подтверждается дееспособность и способность принимать решения.
  • Происходит проверка законности прав продавца на объект.
  • Нотариус знакомит участников сделки с текстом договора.
  • При необходимости отвечает на вопросы по пунктам документа.
  • После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом. Срок регистрации зависит от выбранного способа подачи заявления, как правило, составляет 3 рабочих дня. При регистрации взимается госпошлина. Согласно ст.333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей.

Возможность аннулирования

Договор можно расторгнуть по согласию сторон или по судебному решению. При расторжении стороны оформляют соглашение. Основанием для судебного решения является несоблюдение обязательных условий сторонами.

Предварительный договор для реализации доли недвижимости

До заключения основного договора потребуется составить предварительный, в котором будут оговорены все нюансы.

Предварительный договор в данном случае является обязательным для сторон, но в гос.органах не регистрируется. Документ важен и необходим, так как при несоблюдении условий сделки стороны могут понести финансовые убытки.

Например, держатели других долей квартиры решат все-таки выкупить продаваемую часть, тогда покупателю необходимо вернуть задаток. Подобные моменты нужно учесть в предварительном договоре.

Как составить?

Структура документа включает в себя:

  • указание полных данных сторон (ФИО, паспортные данные);
  • суть договора: указание намерений сторон в будущем заключить Договор купли-продажи доли квартиры (прописывается адрес объекта и существенные характеристики).

Существенные условия предварительного договора:

  1. полное и подробное описание объекта продажи;
  2. цена;
  3. список лиц, сохраняющих право на собственность оставшихся долей;
  4. сроки выполнения обязательств по договору;
  5. внесение задатка (при желании сторон).

Обязательства и ответственность, возможность установить задаток, сроки исполнения

Предварительный договор купли-продажи предусматривает обязательства сторон в будущем заключить основной ДКП. Сроки исполнения и ответственность за неисполнение прописываются в самом договоре (если не оговорены, то соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора. Имеется возможность установить задаток, который обычно составляет 1-2% от суммы предполагаемой сделки.

Расторжение

Возможно расторжение предварительного договора любой из сторон, для этого необходимо заранее уведомить вторую сторону (как правило, в течение 3 дней направлением письменного уведомления). Расторжение производится в свободной форме (ст.451).

Договор купли-продажи доли в квартире не имеет кардинальных отличий от ДКП квартиры целиком, но есть определенные нюансы, которые необходимо учитывать.

Гражданское и жилищное законодательство содержит права и ограничения для владельцев определенных долей в общем праве собственности, которыми он и должен руководствоваться при составлении ДКП.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/doli/dkp.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector