Независимая оценка стоимости недвижимости: правила проведения

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Общие сведения

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям.

Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью.

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом.

Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью.

Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости  – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

• Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
• Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
• Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
• В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
• Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

• Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
• Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
• Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
• Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
• Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

• Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
• Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
• Технический паспорт недвижимости,
• Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

• Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
• Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
• Цель проведения экспертизы,
• Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
• Список документов, использованных при проведении анализа,
• Список методов анализа,
• Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
• Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью,  доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья,  его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

• капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения  и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
• декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
• сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога.

Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок.

В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом.

Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире.

Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно.

Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту.

Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

• Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
• Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
• Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
• Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
• Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
• Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
• Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
• Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/ocenka-kvartiry-pri-prodazhe-nuzhna-li-stoimost-kto-provodit.html

Независимая оценка недвижимости: значение, виды и процедурные моменты. Группа компаний ЦРК

Недвижимость относится к одному из самых ценных активов. Одно из ее свойств – изменение стоимости под воздействием времени, изменения политических и экономических условий, а также иных различных факторов (даже климатических изменений, к примеру).

Вопрос о том, какова же ее цена, не является праздным любопытством – его понадобится выяснять при совершении многих юридически значимых действий, о чем позаботился, в том числе, и наш законодатель.

Ниже приведена информация о случаях, когда понадобится произвести ее оценку, а также о разновидностях последней в зависимости от объекта недвижимости.

Кому и зачем она понадобится

В отечественных условиях независимая оценка недвижимости понадобится ее владельцам (или иным заинтересованным лицам) в тех случаях, когда будет нужно:

• совершить в отношении нее любую гражданско-правовую сделку (государство возьмет за это пошлину исходя из стоимости недвижимости);
• застраховать объект недвижимости;
• учесть таковой в налоговом учете (стоимость основных средств, их амортизация и пр.);
• сдать его в аренду (закон увязывает в определенных случаях ставку аренду с оценочной стоимостью);
• получить заимствование в банковском учреждении (кредит);
• внести объект недвижимости в уставной капитал хозяйственного общества, наполнив, таким образом, его уставной фонд, а также разрешить корпоративные изменения в последнем (выделение доли и пр.);
• определить кадастровую стоимость земельного участка;
• разделить имущество при разводе;
• выделить долю совладельца общей собственности;
• получить наследство (размер пошлины также будет отталкиваться от того, сколько стоит наследуемое имущество);
• располагать надлежащим письменным доказательством в том или ином судебном споре.

Это не исчерпывающий перечень, а лишь самые часто встречающиеся случаи и законом могут предусматриваться и иные ситуации, когда станет необходимой оценка имущества, каким является тот или иной объект недвижимости.

Что может потребоваться оценить

Исходя из сложившейся на сегодня практики, объектами для оценки могут быть следующие объекты недвижимости:

• квартира, частный дом или земельный участок;
• земля, здания и сооружения, что используются в целях коммерции;
• объекты строительства в той или иной степени готовности;
• а также объекты оконченного строительства.

Оценка каждого из них имеет свои особенности, поэтому уместно рассмотреть некоторые из них подробнее по отдельности.

Оценка квартиры

• Наиболее часто в этом случае оценка имущества потребуется, когда ее владелец будет совершать с ней сделку, определять сумму своего налога на имущество, обратится в банк за кредитом (кстати, для ипотеки она также понадобится), а также когда кто-либо захочет узнать ее реальную рыночную стоимость.
• Проведение независимой оценки здесь будет дифференцироваться в зависимости от того, новая ли это квартира или так называемое вторичное жилье.
• В первом случае оценщику будет необходимо предоставить:

• договор, регулирующий отношения владельца квартиры с застройщиком, и акт, по которому она передана;
• ее схематический план.

Во втором случае:

• правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности);
• ее техпаспорт;
• установленную форму характеристики жилья.

Но сама методика оценки в обоих случаях будет одинаковой.

Оценка частного дома

Потребность в ней обусловлена теми же мотивами, что и в описанном выше случае с оценкой квартиры и отличаться она будет лишь тем, что дом также сопровождается еще и земельным участком, на котором он построен.

Что является немаловажным фактором и значительно усложняет данный вид оценки. К примеру, земля не всегда находится в собственности владельца дома, на нее могут распространяться сервитутные ограничения и пр.

Чтобы провести такую оценку понадобятся такие документы:

• правоустанавливающие документы, как на сам дом, так и на земельный участок;
• техническая документация на них (техпаспорт и кадастровый план);
• подтверждение наличия обслуживающей недвижимость инфраструктуры (договора с поставщиками газа, воды, электроэнергии и пр.).

Кроме того, если дом входит в состав какого-либо товарищества (садового, коттеджного и т. п.) – потребуются документы, определяющие права и обязанности участников такого объединения.

Оценка участка земли

Один из самых сложных видов оценки, поскольку здесь нужно учесть множество факторов – размер участка, его целевое назначение, где он находится, с кем соседствует, подведены ли коммуникации к нему, а если нет – то есть ли возможность это сделать и пр.

Необходимый пакет документов:

• правоустанавливающий документ на землю (свидетельство о регистрации права либо договор аренды);
• кадастровый план (либо ситуационный);
• документы относительно ограничений, имеющихся по отношению к этой земле (ипотека, сервитуты, аресты судов или приставов и пр.);
• подтверждение легального водо-, электро-, газо- и другого снабжения;
• акт о балансовой стоимости земли по состоянию на последний отчетный период (в случае если владелец – юридическое лицо).

Независимая оценка недвижимости – сложный в техническом плане интеллектуальный вид деятельности, поэтому ее проведение следует поручить тем людям, для которых эта профессиональная деятельность привычное дело и предмет успешной каждодневной практики.

Источник: https://www.crcrf.ru/articles/otsenka/nezavisimaya-otsenka-nedvizhimosti-znachenie-vidy-i-protsedurnye-momenty/

Как узнать поставлен ли дом на кадастровый учет?

Кадастровая стоимость, определяемая государственной кадастровой структурой, оказывает существенное влияние на размер налога на имущество, арендную плату и другие показатели. Как показывает практика, работниками кадастра часто допускается намеренное завышение стоимости имущества, что оборачивается дополнительной финансовой нагрузкой для собственника. Снизить кадастровую стоимость можно исключительно путем её оспаривания.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: что такое кадастровая стоимость и на что она влияет? как оспорить величину кадастровой стоимости? куда следует обращаться для проведения независимой оценки? сколько это будет стоить? Читайте далее.

Понятие, как определяется

Кадастровая стоимость — это рыночная величина недвижимого объекта, установленная в ходе экспертной оценки уполномоченными работниками государственного кадастрового органа. Определяется посредством применения методов типовой оценки без учета индивидуальных характеристик объекта.

Стоимость того или иного недвижимого объекта зависит от следующих факторов:

• Расположения;
• Инфраструктуры;
• Типа пользования;
• Типа рельефа;
• Другие доп. факторы, утвержденные органами местной администрации.

Показатель кадастровой стоимости используется при установлении размера следующих налогов:

• земельные налоги;
• налоги на недвижимость.

Кроме того, величина КС учитывается при определении стоимость объекта в ходе его приватизации, установлении размера аренды и др.

Учитывая коэффициент влияния кадастровой стоимость, не сложно ответить на вопрос «Почему собственники пытаются оспорить КС?».

Как изменить КС?

Оспаривание кадастровой стоимости является крайне популярной процедурой, ведь от её снижения зависит величина налогов на имущество, землю и другие показатели.

Для того, чтобы снизить этот показатель, необходимо произвести повторную оценку недвижимого объекта, руководствуясь одним из следующих оснований:

• в ходе предыдущей оценки работниками кадастра использоваться неточные или устаревшие сведения;
• в ходе процедуры использовались неправильные критерии оценки, собранные в конкретном недвижимом сегменте;
• при сравнении с рыночной стоимостью кадастровая оказалась выше более чем на 10%.

Где проводится?

Снизить кадастровую стоимость недвижимого объекта можно обратившись в одну из следующих инстанций:

• Комиссию по рассмотрению споров о величине КС при Росреестре;

При обращении в данную инстанцию необходимо составить заявление о снижении кадастровой стоимости до уровня рыночной.

• Судебную инстанцию с исковым заявлением о снижении кадастровой стоимости до уровня рыночной.

Алгоритм действий

Рассмотрим процедуру оспаривания кадастровой стоимости поэтапно:

• Для начала рекомендуется предпринять попытку досудебного урегулирования ситуации и обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости недвижимости при Росреестре. При обращении собственник должен составить заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости, а также подготовить перечень необходимой документации;

Образец заявления о снижении кадастровой стоимости до уровня рыночной ССЫЛКА

• В случае поступления отказа следует ознакомиться с ответом комиссии, который она обязана предоставить заявителю, а после, скорректировав ходатайства и собрав недостающие документы повторно подать его в комиссию;
• В случае повторного отказа в рассмотрении требований ходатайства следует перейти на следующий этап — обратиться в судебную инстанцию.  Для этого потребуется составить исковое заявление установленного образца, а также организовать проведение независимой оценки недвижимости для определения её рыночной стоимости и последующего оспаривания кадастровой;

Независимая оценка

Воспользоваться услугами независимого оценщика по недвижимости можно, обратившись в любую частную фирму по оценке недвижимости. В перечень задач независимого эксперта входит исполнение следующих обязанностей:

• Установление рыночной стоимости объекта недвижимости на основании предоставленной клиентом документации;
• Сравнение с кадастровой стоимостью и определение разницы;
• Подведение итогов, консультация клиента относительно целесообразности оспаривания КС;
• Если клиент решает оспорить ей, оценщик выступает в качестве свидетеля на судебном процессе.

Кроме того, оценщик может оказать содействие при подготовке необходимой документации при обращении клиента в суд.

Таким образом, роль независимой оценки недвижимости можно подвести к следующему:  определив рыночную стоимость собственник получает законное основание для оспаривания кадастровой стоимости и её снижения до уровня рыночной.

Необходимые документы

Для проведения независимой оценки недвижимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

Стоимость

Стоимость услуг независимого оценщика зависит от перечня выполняемых им обязанностей. Предлагаем ознакомиться с приблизительными расценками на данный вид услуг:

• При оценке квартиры — около 9 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, то стоимость услуги составит около 15 тысяч рублей;
• При оценке земельного участка (в зависимости от назначения), стоимость услуги составит от 15 до 65 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, то стоимость услуги составит от 25 до 50 тысяч рублей;
• При оценке здания (в зависимости от площади), стоимость услуги составит от 50 до 70 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, то стоимость услуги составит около 50 тысяч рублей;
• При оценке помещения (в зависимости от площади), стоимость услуги составит от 35 до 50 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, то стоимость юридического помощи составит около 40 тысяч рублей.

Источник: https://zakon.center/kadastr/nezavisimaya-otsenka-nedvizhimosti-dlya-osparivaniya-kadastrovoj-stoimosti.html

Оценка стоимости квартиры для продажи

Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такую недвижимость в условиях свободного рынка и обычной конкуренции.

Кроме рыночной стоимости существует также и кадастровая, которая несколько меньше и используется в качестве налоговой базы для определения размера налога на имущество.

Рыночная цена указанной недвижимости может определяться как самостоятельно, так и с помощью риелтора или оценщика.

В случае проведения независимой оценки рыночной стоимости необходимо подготовить ряд документов для оценщика. По результатам его деятельности будет подготовлен подробный отчет.

Также не стоит забывать и о том, что при некоторых сделках с недвижимостью необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ), в которой указывает инвентаризационная стоимость (на практике она еще меньше, чем кадастровая).

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры — это реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такое имущество на свободном рынке в условиях обычной конкуренции. То есть на рыночную цену не должны влиять иные факторы, кроме конкурентных. В таком случае цена формируется исходя из большого количества нюансов. В число таковых входит:

• планировка объекта;
• полезная площадь реализуемой недвижимости;
• физическое состояние коммуникаций (отопление, водоснабжение и т.д.).

Стоит отдельно отметить такой фактор, как местоположение квартиры. Учитывается район, отдаленность от школ, больниц, транспортных развязок, крупных торговых центров и так далее. Все эти условия могут существенно влиять на реальную рыночную цену недвижимости.

Так же стоит учитывать то, что хороший косметический ремонт не всегда повышает стоимость такой собственности. Можно столкнутся с такими покупателями, которые ищут квартиру с готовой внутренней отделкой.

Но чаще встречаются покупатели, которые намерены осуществить ремонт на свой лад.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры — это та цена, за которую покупатель способен приобрести имущество в рыночных (конкурентных) условиях. На рыночную цену влияет множество различных факторов, которые необходимо учитывать.

Кадастровая стоимость квартиры — это цена объекта недвижимости, которая определяется Федеральной кадастровой палатой в ходе проведения оценки, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В основном кадастровая стоимость указанной собственности необходима для оплаты налога на недвижимость. Именно из кадастровой стоимости и высчитывается обязательный для уплаты налог.

Относительно недавно кадастровая стоимость была значительно повышена в попытке приблизить ее к рыночной, однако два показателя не сравнялись, цена рыночная и кадастровая все еще различаются.

Соотношение вышеуказанных показателей цены производится на уровне критериев оценки, то есть то, что берется за основу оценки и факторы, влияющие на общую цену. Как известно, на рыночную стоимость влияет множество факторов, тогда как на кадастровую гораздо меньше. На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие нюансы:

• средняя цена на один квадратный метр (с учетом индекса региона);
• год строительства дома, в котором находится оцениваемое имущество.

Разница в подходах исчисления цены недвижимости обуславливает между собой и разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Рыночная стоимость значительно выше кадастровой.

На практике рыночная цена больше кадастровой на половину или на одну треть. Совпадают вышеуказанные стоимости в основном в старом жилом фонде, рыночная цена квартир которых невелика.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами. Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:

• самостоятельная оценка;
• оценка риелтора;
• оценка независимого оценщика.

Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить стоимость имущества.

Два оставшихся варианта означают некоторые финансовые затраты, так как услуги риелтора и оценщика не являются бесплатными.

Современный рынок купли-продажи недвижимости в большей его части занимают риелторы, то есть при продаже или покупке такого имущества граждане зачастую обращаются именно к ним.

Однако риелтора можно нанять и для простой оценки стоимости квартиры, без дальнейших услуг по ее реализации.

В таком случае лицу, желающему узнать цену не придется задумываться о самостоятельном ее определении, а исходить из предложенной риелтором цены.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно

Самостоятельная оценка стоимости квартиры подразумевает мониторинг схожих предложений по реализации подобного имущества. Для этого можно воспользоваться популярными сайтами в сети «Интернет» или соответствующей тематической газетной продукцией. Следует ориентироваться на схожие параметры:

• район;
• площадь;
• количество комнат;
• иные факторы, которые так или иначе влияют на цену указанной собственности.

Найдя похожие предложения необходимо обратить внимание на то, что лица, продающие свое жилье, могут завышать цену по своему собственному усмотрению.

Кроме этого, если квартира реализуется в Москве или Московской области, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором цены квартиры. В таком случае необходимо заполнить все графы и получить результат.

В случае с другими регионами страны, придется осуществлять мониторинг предложений самостоятельно.

Пример

Дергунов В.И. запланировал продать однокомнатную квартиру. Посчитав нецелесообразным затрачивать денежные средства на услуги риелтора или независимого оценщика. Просмотрев несколько сайтов, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и сравнив аналогичные предложения по продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего жилища.

Кадастровая стоимость квартиры по адресу

На официальном сайте Росреестра существуют некоторые удобные сервисы. Например, перейдя на вкладку «Сервисы», а далее на «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online«, можно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Для этого необходимо указать кадастровый номер или верно определить адрес квартиры. Если кадастровая оценка проводилась, то такие сведения будут указаны по результатам запроса.

Однако такая информация пригодится лишь в том случае, если реализация квартиры будет происходить именно по кадастровой стоимости. Если же продажа такой недвижимости планируется по рыночной, то лучше всего указанным сервисом не пользоваться и обратиться к иным способам определения цены имущества.

Независимая оценка квартиры

Независимая оценка квартиры — это один из способов определения цены такой собственности. На сегодняшний день существует множество компаний, занимающихся оценочной деятельностью.

Проведение процедуры независимой оценки может понадобиться в случае невозможности определения стоимости имущества самостоятельно.

К тому же эксперты в данной области хорошо осведомлены о всех тонкостях рынка купли-продажи квартир, обладают специальными навыками и знаниями, что способствует установлению объективной рыночной цены на реализуемое жилище.

При проведении независимой оценки лица, ее осуществляющие, используют ряд методов, выбор которых зависит от объекта оценки. Таким образом, существуют следующие методы оценки:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Наиболее распространенный метод — метод сравнения. Он применяется лишь в том случае, когда существует реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравнивается ряд квартир в одном районе, со схожими годами постройки всего дома, площадью жилища и другими факторами, которые влияют на рыночную цену.

Данный подход достаточно объективно отражает рыночную стоимость указанного имущества, а также учитывает различные проявления текущих трендов на рынке купли-продаже недвижимости.

Доходный метод в основном применяется тогда, когда от имущества получают прибыль. Например, если квартира используется для осуществления бизнеса (первые этажи домов, жилище для посуточной аренды и т.д.

), то при оценке будет учитываться предполагаемый доход (на основе дохода уже полученного).

Минусом такого подхода является небольшой спектр применения, а также тот факт, что доход, учитываемый при оценке, лишь прогнозируется.

Затратный метод используется в том случае, если у оцениваемого имущества не существует аналогов. Речь идет об исключительных объектах недвижимости, сравнить которые невозможно с другими объектами на текущий момент.

В таких случаях оценщиком производится расчет затраченных средств на постройку такого объекта.

Таким образом, независимая оценка используется для определения наиболее адекватной рыночной стоимости квартиры.

Документы для проведения оценки

Как и для большинства процессов, связанных с реализацией или иными действиями с недвижимостью для оценки квартиры необходимо подготовить ряд документов:

• свидетельство о государственной регистрации права на собственность (с июля 2016 года — выписку из ЕГРП);
• сведения (при наличии) об обременении имущества (ипотека, залог, аренда и так далее);
• паспортные данные лица, заказавшего оценку;
• при наличии перепланировок — сведения о таковых;
• поэтажный план объекта;
• экспликация к плану.

Перечисленные документы необходимо предоставить оценщику для проведения наиболее объективной процедуры оценки стоимости квартиры.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры — это официальный документ, который составляется оценщиком.

Его необходимость обуславливается тем, что такой документ можно представить в суд как доказательство, использовать в качестве обоснования цены имущества.

Как и любые иные официальные документы, отчет должен содержать определенные сведения. Таким образом, в отчет об оценке входят:

• сведения о заказчике и оценщике;
• описание метода оценки;
• описание объекта оценки (квартиры);
• анализ рынка купли-продажи подобного имущества;
• расчет рыночной цены такой собственности;
• фотоматериалы объекта оценки;
• сведения о правоустанавливающих документах.

Отчет подписывает, сшивается и нумеруется, утверждается печатью компании оценщика.

Также вместе с отчетом прилагаются документы о регистрации компании, проводящей оценку, свидетельства и прочие необходимые документы.

Справка БТИ о стоимости квартиры

Для оформления некоторых сделок собственнику квартиры может понадобиться справка из БТИ.

Ее можно получить, обратившись в соответствующий территориальный орган указанной организации.

Получить такую справку может только собственник жилого помещения, на которое и составляется справка. Для получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт собственника;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

Указанная справка содержит в себе сведения об инвентаризационной стоимости квартиры, план объекта и экспликацию. Указанная инвентаризационная стоимость складывается из следующих факторов:

• площадь жилища;
• перечень коммуникаций;
• год постройки дома, в котором находится собственность.

Инвентаризационная стоимость значительно ниже кадастровой и рыночной цены. По сути она включает в себя лишь затраты на постройку квартиры (строительные материалы, внутренние коммуникации) за вычетом реального износа.

При любых сделках с квартирой нужно быть готовым к тому, что придется встретиться с различными видами стоимости такого объекта недвижимости, такими как рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость.

Реальной ценой указанной собственности является ее рыночная цена, именно на нее необходимо ориентироваться при совершении сделок.

Кадастровая стоимость в основном используется в целях налогообложения, а инвентаризационная для выдачи необходимой в некоторых случаях справки БТИ.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Я планирую продать свою квартиру, но не могу определиться с ее реальной ценой. У меня есть сведения о кадастровой стоимости. Равна ли такая стоимость рыночной? Если нет, то как определить рыночную цену моей недвижимости?Кадастровая стоимость равна рыночной лишь в исключительных случаях. В большинстве случаев рыночная стоимость больше кадастровой на половину или на треть.

Для определения рыночной цены существует несколько способов. Можно провести самостоятельную оценку квартиры, сравнив свое жилье с аналогичными предложениями на рынке недвижимости.

Если такой вариант Вас не устраивает, то можно обратиться к риелторам или оценщикам, которые за вознаграждение проведут оценку Вашего имущества и определят соответствующую вашей квартире рыночную стоимость.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/ocenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/