Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

  • Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

  • Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

  • При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться.

Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

  • Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

  • Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
  • Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.
  • Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
  • разрешение на строительство;
  • технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
  • проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!

Источник: http://stroy-trading.ru/information/article/996

Документы на строительство дома

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделокВозведение индивидуального жилья процесс длительный и сложный, включающий в себя несколько этапов. В ходе подготовки к строительству и по его завершении оформляется большой пакет документов. На этой стадии необходимо получить разрешение и провести согласование бумаг в нескольких инстанциях.

Отсутствие всего пакета или части документов может послужить основанием для признания постройки незаконной и принятия судом решения о сносе в принудительном порядке.

Индивидуальный жилой дом возводится на земельном участке, принадлежащем его владельцу. Право собственности подтверждается соответствующим актом: договором дарения дома, покупки-продажи или обмена, возможно, его наследование по завещанию или по закону.

Владельцу необходимо оформить правоустанавливающие и кадастровые документы на землю в порядке определенном действующим законодательством.

Возведение строений в пределах населенного пункта производится в строгом соответствии с генеральным планом развития (см. Дача с нуля).

Выдача разрешения на строительство частного жилья относится к компетенции местного органа власти. Последний, руководствуется при этом действующей нормативно-правовой базой. Важнейшие из них — нормы застройки участков, определяющих размещение объектов.

Процесс оформления права владения на землю предусматривает выполнение обязательных процедур: оформление свидетельства и постановка на кадастровый учет собственности.

В последующем осуществляется регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Оформление разрешения производится на основании ряда документов, список которых определяется Сводом правил СП 35-101-2001 и СП 30-102-99.

Перечень бумаг включает в себя следующие позиции:

  • Заявление от владельца с соответствующей просьбой о разрешении индивидуального строительства с ходатайством районной администрации.
  • Фотокопия паспорта.
  • Постановление о выделении участка земли под индивидуальную застройку или иной документ, который подтверждает право использования или владения.
  • Свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество.
  • Справку об отсутствии ареста на землю или иные ограничения.
  • Паспорт площадки и выдержка из генерального плана развития территории.
  • Акт установления границ земельного участка с указанием, так называемых красных линий и осей проектируемого жилья.
  • Проектная документация на возведение индивидуального жилого дома с планом участка.
  • Согласование со всеми службами (электрических сетей, газовой, водоснабжения, канализации и телекоммуникаций).

Срок рассмотрения документов и оформления разрешения составляет один месяц.

В случае отказа владельцу участка выдается письмо с указанием причин и оснований данного постановления. Разрешение предоставляется заявителю в трех экземплярах, и оно действительно в течение десяти лет со дня утверждения.

Подготовка проектной документации на строительство дома

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

При получении выдержки из указанного документа необходимо проверить возможность отведения данных земель под возведение инфраструктуры: дорог или других объектов, к примеру, школы или детсада. В таком случае от покупки земельного участка следует оказаться, общественные интересы имеют приоритет над частными.

Проектирование осуществляется специализированными архитектурными бюро — членами соответствующей СРО.

Перед заключением договора с организацией на выполнение такого рода работ следует убедиться в наличии у нее допуска.

Проект жилого строения состоит из таких разделов:

  • Пояснительной записки с подробным описанием дома.
  • Комплекта чертежей фасада и других сторон здания, перекрытий и оригинальных деталей, стропильной системы и кровли, фундаментов и перекрытий.
  • Разрезы и сечения опорных элементов и деталей, находящихся под нагрузкой.
  • Поэтажные планы с экспликациями.
  • Чертежи и схемы систем электро- и газоснабжения, а также инженерных сетей.

Архитектурные бюро предлагают готовые типовые и индивидуальные проекты жилых домов. В первом случае документация дорабатывается с учетом особенностей земельного участка: конфигурации, рельефа и геологического строения.

Подготовка типового проекта займет меньше времени, нежели индивидуального и обойдется значительно дешевле.

Проектная документация это часть пакета, который носит название паспорта строительства. В его состав, помимо названных выше, входят следующие бумаги:

  • Разрешение на возведение жилого объекта, оформленное в виде постановления районной или городской администрации.
  • Свидетельство о праве владения землей, отведенной под строительство.
  • Выдержка из Генерального плана в части касающейся данной площадки.
  • Схемы подключения здания к инженерным сетям и технические задания на выполнение указанных действий.
  • Акт установления границ земельного участка с указанием красных линий осей здания.

Последний в приведенном списке документ оформляется специализированной геодезической организацией. Сотрудники ее делают фактическую привязку спроектированного жилого дома на местности, что позволит избежать ошибок с неверным размещением строений на участке.

Если жилище возводится в коттеджном поселке, то проект в обязательном порядке необходимо согласовать с владельцами участков слева и справа.

Регистрация готового дома

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

В орган предъявляется паспорт строительства и все акты о выполнении работ от подрядчиков. Комиссия проводить документальную и фактическую проверку уровня готовности здания и выдаст заключение для получения технического паспорта.

Оформление дома после строительства предполагает помимо согласования регистрацию прав собственности.

Практика показывает, что данные процедуры занимают от двух месяцев до полугода.

Заключение комиссии потребуется для регистрации прав собственности на объект недвижимости в едином государственном реестре и получения кадастрового паспорта.

  • Объект вводится в эксплуатацию распоряжением районной администрации, основанием для которого является заключение межведомственной комиссии о готовности дома к эксплуатации и проживания.
  • Владельцу вновь построенной недвижимости законодательно установлен двухлетний срок на оформление прав собственности.

В случае невыполнения указанного требования закона или признания дома неготовым, он привлекается к административной ответственности и ему предоставляется годичная отсрочка.

Читайте также:  Договор аренды офисного помещения: образец составления документа, нюансы заключения арендных сделок с недвижимостью

За этот период необходимо выполнить все процедуры и получить свидетельство о праве собственности.

Оформление незавершенного строительства

Возведение жилого дома считается не законченным, в том случае если здание не имеет крыши, не установлены оконные рамы, отсутствует ограждение вокруг участка. Повторное невыполнение требований Закона привоит к конфискации строения с последующей продажей с аукциона.

Решение коллегиального органа может быть обжаловано в суде, подается иск о признании прав собственности.

  1. Другой вариант — регистрация дома как объекта незавершенного строительства, для чего владельцу необходимо обратиться в организацию, осуществляющую ведение и выдающий выписки из ЕГРП.
  2. Для выполнения данной процедуры требуется представить:
  • Заявление собственника о регистрации имущественных прав на объект.
  • Договор покупки продажи земельного участка, обмена или дарения, свидетельство о вступлении в права наследования или иной документ подтверждающий факт владения.
  • Разрешение на возведение жилого объекта, если такое предусмотрено законодательством в данном конкретном случае.
  • Заключение межведомственной комиссии о степени готовности.

Оформление незавершенного строительства дома осуществляется в установленные сроки, период рассмотрения документов не должен превышать десяти дней. При положительном решении вопроса владельцу выдается свидетельство установленного образца с указанием степени готовности помещений. Проживание людей в таком доме и соответственно регистрация не производиться.

Документы оформляются владельцем вновь создаваемого объекта недвижимости или его представителем. Во втором случае выписывается доверенность на ведение дел в государственных учреждениях и других организациях.

Процесс подготовки документов сложный и к нему следует подходить с ответсвенностью, несоблюдение требований закона может привести к утрате прав на возводимый дом.

Источник: https://myestate.club/dokumenty/dokumenty-na-stroitelstvo-doma.html

Какие документы необходимо иметь застройщику для строительства дома — ЮК «Хелп ДДУ»

Покупка первичного жилья на этапе строительства выгодна. Его стоимость на порядок ниже аналогичных квартир в уже готовом объекте. Но с другой стороны, в долевом строительстве всегда присутствует риск стать инвестором очередного долгостроя и пополнить список обманутых дольщиков.

Как избежать встречи с недобросовестным застройщиком, который регулярно не выполняет своих обязательств, затягивает сроки строительства, строит низкокачественное жилье? Для этого нужно обращать внимание не на рекламные обещания строителей, а на реальные факты.

Чтобы покупка квартиры в новостройке не превратилась в череду неприятностей, необходимо тщательно проверить документацию строительной компании. Какие документы должны быть у застройщика, и как их проверить?

Требования, предъявляемые к застройщикам на законодательном уровне

Изменения в 214 ФЗ, вступившие в действие в 2017 году, поставили застройщиков в очень жесткие рамки и полностью пресекли возможность купли/продажи квартир по серым схемам.

Благодаря нововведениям, на рынке долевого строительства больше не смогут работать фирмы-однодневки, имеющие уставной капитал 10 тысяч рублей, которые создавались в рамках одного проекта, чтобы собрать деньги и исчезнуть вместе с ними.

Сегодня, чтобы привлекать средства частных инвесторов, компания обязана иметь минимальный уставной капитал 2.5 млн. рублей, если объем строительства менее 1.5 тыс. м 2. Максимальный размер капитала для возведения площадей объемом 500 тыс. м 2 и больше составляет 1.5 млрд. рублей.

Помимо этого, застройщик должен отвечать и другим требованиям, установленным законом:

  • не имеет задолженность по налогам;
  • отсутствует в реестре недобросовестных участников по земельным аукционам и недобросовестных поставщиков;
  • в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации и банкротства;
  • у руководителя и главного бухгалтера компании отсутствует судимость за преступления экономического характера.

При нарушении этих требований застройщик может быть привлечен к ответственности вплоть до уголовной. Гражданам нужно знать, что если строительная компания, с которой заключен договор, не отвечает перечисленным выше требованиям, они могут потребовать возврата своих средств и выплаты двойных процентов.

Перед покупкой квартиры от застройщика, потенциальный дольщик может запросить все необходимые документы о компании и строительном проекте, в который он собирается вложить свои деньги.

Какие документы выдает застройщик при долевом строительстве

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделокПроцесс строительства требует наличия большого количества документов, но далеко не все они нужны дольщику при покупке квартиры. Какие документы должен посмотреть дольщик, и как получить их от застройщика? В первую очередь будущего участника проекта должны интересовать нормативные документы, касающиеся строительства дома, и документация самой компании.

С нового года каждый застройщик обязан иметь свой официальный сайт, где должны быть опубликованы все данные о фирме и информация об актуальных строительных проектах. Перед покупкой квартиры у застройщика, потенциальному дольщику необходимо внимательно изучить интернет ресурс строительной компании, конкретно надо смотреть раздел «Документы».

В 20 и 21 статьях 214 ФЗ указано, какие документы должен предоставить застройщик дольщику при личной встрече. Предоставление покупателю документов – это не желание, а обязанность застройщика. Граждане имеют полное право потребовать документы при покупке квартиры. Если строительная компания, обязанная их предоставить, не выполнит требование, дольщик может пожаловаться в контролирующие органы.

Перечень документов, которые обязательно должен представить застройщик участнику долевого строительства для ознакомления.

О компании:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельства о госрегистрации и о налоговом учете;
  • бухгалтерскую отчетность за предыдущие три года;
  • заключение аудиторской проверки за текущий период.

О проекте строительства:

  • разрешение на возведение объекта;
  • проектные документы с изменениями на момент просмотра;
  • правоустанавливающие документы;
  • экспертное заключение проектной документации;
  • техническое и экономическое обоснование проекта.

Документы, предоставляемые застройщиком, должны быть либо в подлинниках, либо в виде копий, заверенных нотариально.

Как видно, документации, представляемой застройщиком для проверки, достаточно много. Часть документов – это узкоспециальные тексты, требующие специальных знаний и понятные только профессионалам. Они являются достаточно  сложными для восприятия неподготовленным человеком. Ниже приведена пошаговая инструкция, как проверить документы застройщика.

Проверка документов строительной компании

На встречу с застройщиком нужно прийти подготовленным, предварительно изучить сайт и иметь представление о компании, с которой собираетесь подписать договор.

Анализируя документы компании, необходимо проверить, чтобы во всех выданных  бумагах было одно и то же фирменное название и адрес (они также должны полностью совпадать с информацией на сайте).

Проверьте сведения об учредителях, посмотрите подписи и печати, а также срок действия документов.

Если диалог с вами ведет не директор компании, а представитель, у него должна быть надлежащим образом заверенная доверенность (проверьте, не закончилось ли ее действие), дающая ему право подписи договора.

При проверке финансовых документов, просмотрите утвержденные годовые отчеты, проанализируйте, как распределяется в компании прибыль и убытки. Получение этих сведений может вызвать сложность, поэтому  на встречу с застройщиком желательно пригласить специалиста.

Проверка проектных документов

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделокОсновным документом о строящемся объекте, который обязан передать застройщик для ознакомления, является декларация проекта.

  • В декларации указываются:
  • Сведения о компании (наименование, адрес, завершенные объекты за три последних года, кто осуществляет финансирование стройки, кто является генподрядчиком).
  • Сведения об объекте:
  • цели, этапы и сроки строительства;
  • этажность, количество квартир, их описание и технические характеристики;
  • общая площадь дома (в том числе жилых и нежилых помещений);
  • планируемая стоимость всего объекта;
  • сведения о разрешении на строительство и правоустанавливающих документах;
  • способы обеспечения обязательств застройщиком.

Застройщик также должен предоставить для проверки разрешение на возведение объекта. Дольщику нужно проверить, кто выдал документ (в Москве выдачу разрешений осуществляет Комитет госстройнадзора) и срок его действия. Необходимо сопоставить срок, указанный в разрешении, с окончанием строительства по декларации. Если второй срок окажется больше, то следует задуматься: успеет ли застройщик уложиться в график строительства. Разрешение  на строительство – чрезвычайно важный документ. Если его нет в наличии, или его не получится посмотреть, лучше отказаться от участия в этом проекте, т.к. не имея разрешения, застройщик не может приступать к строительству.

Дольщика также должно интересовать, кому принадлежит участок, на котором возводится дом. Об этом ему расскажут правоустанавливающие документы. Законно владеть землей можно только по двум основаниям: быть ее собственником или законным арендатором. В первом случае у застройщика есть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды. Необходимо проверить срок действия договора (он не может быть меньше, чем срок действия разрешения на строительство) и посмотреть, прошел ли он регистрацию в Росреестре.

Если все документы в порядке, можно начинать подготовку к оформлению договора, однако денежные средства необходимо вносить только после его регистрации. Нередко застройщик требует деньги за оформление документов и отказывается без оплаты заключать ДДУ. Это незаконно, действия застройщика нарушают права граждан, и их можно оспорить в судебном порядке.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/kakie-dokumenty-dolzhny-byt-u-zastrojshhika

Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства

Для многих людей получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства — проблема. Не всегда понятно, в какие органы обращаться, и что из документов собирать для прохождения процедуры. В отношении объектов незавершенного строительства (ОНС) эта проблема более чем актуальна.

На фоне финансовых трудностей приходится «замораживать» строительство жилого дома и ожидать лучших времен. Но оставлять здание в недостроенном состоянии невыгодно из-за необходимости платить налог. Если на достройку нет денег, объект всегда можно реализовать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре.

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы  таких объектов.

Читайте также:  Расторжение договора дарения: правовые поводы оспаривания сделки и законные способы возврата собственности

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС).

Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент.

Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга).

До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст.

131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы.

Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

  • Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
  • Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Закон определяет незавершенное строительство жилого дома, как не введенное в эксплуатацию строение. При этом не имеет особого значения, насколько дом достроен – на половину или строительство только начали. А все потому, что многие сталкиваются с неприятной ситуацией, когда строительство жилого дома приходится останавливать. Причины могут быть самыми разными, но главное, это знать, как правильно зарегистрировать такой «недострой». Важным фактором является наличия права на ту землю, где строится объект. Это может быть право собственности, право наследования или право аренды.

Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

  • техническая инвентаризация объекта;
  • кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

  • строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
  • строительство без разрешения;
  • строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти.

Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов.

Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Важно: существенным является также целевое назначение участка.

Другими словами, если участок земли предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, то строить на нем жилые помещения запрещено. Поэтому лучше не рисковать, начиная строительство дома на земле, которая для этого не предназначена.

Чтобы пройти процедуру регистрации как можно быстрее, следует серьезно подойти к пакету документов. Для того чтобы оформить жилой дом, необходимо иметь следующие бумаги:

  • разрешение на строительство;
  • заявление;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель – третье лицо);
  • документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на саму землю не нужен, если все права на нее были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьи лица или отправив по почте.

Важно: выбирая последний вариант передачи бумаг, не нужно забывать о то, что личная подпись отправителя на них должна быть заверена нотариально.

Где можно оформить незавершенное строительство жилого дома

Владелец или арендатор земельного участка в первую очередь обязан собрать все документы, требуемые для государственной регистрации. Затем их необходимо подать в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Обычно регистрация объекта незавершенного строительства занимает не более 10 дней.

Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации.

Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации.

Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.

Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект.

Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство.

Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.

Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.

Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kottedzh/registraciya/kak-oformit-nezavershennoe-stroitelstvo-doma.html

Совершение сделки с загородной недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки

Оформляемые документы при разных типах сделок (купля–продажа, дарение, мена) практически одинаковы, поэтому информация подается на примере самой распространенной сделки – сделки купли–продажи.

Список документов для совершения сделки с загородной недвижимостью довольно объемен. Чтобы не защипало в глазах от такого обилия оформляемых бумаг, давайте их структурируем, разложим по полкам.

Документы для сделки с недвижимостью

Сгруппируем документы в соответствии со стадией оформления сделки

Групп документов будет три, назовем их:

  • правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие регистрацию права собственности;
  • договорные документы;
  • сопровождающие сделку документы.

Правоустанавливающие документы

  • Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться.
  • Правоустанавливающие документы на объекты загородной недвижимости (земля, дом, дача) и документы, подтверждающие регистрацию права собственности, порядок их оформления и подготовки к сделке —  все это рассмотрено на главной странице.
  • На стадии совершения сделки, когда правоустанавливающие и регистрирующие право документы готовы к заключению договора, предстоит оформление договорных документов (договор, передаточный акт) и подготовка сопровождающих сделку документов.
Читайте также:  Куда сдать документы о поверке счетчиков воды, способы проведения опломбировки холодного и горячего водоснабжения, как происходит процесс

Договорные документы, варианты оформления и регистрации

Эти документы описывают процесс и фиксируют факт перехода права собственности на отчуждаемый объект:

  • предварительный договор;
  • договор;
  • передаточный акт;
  • денежная расписка продавца.

Предварительный договор и расписка продавца в получении денег нужны сторонам сделки, а договор и передаточный акт представляются для регистрации сделки и перехода права собственности в регистрационную службу.

Предварительный договор

Без предварительного договора в процессе совершения сделки с недвижимостью не обойтись. В силу предварительный договор вступает после его подписания сторонами предстоящей сделки.

Предварительный договор и денежная расписка составляются самостоятельно, или нанятым для Сопровождения сделки специалистом (в рамках сопровождения сделки готовятся также договор и передаточный акт).

Чаще всего предварительный договор оформляют в простой письменной форме. Подробнее

Договор

  1. Договор готовится либо в нотариальной форме при заключении сделки, либо в простой письменной форме.
  2. Если Вы решили оформлять договор купли – продажи нотариально, то обращаться надо к нотариусу, работающему в районе расположения объекта.
  3. Если решили оформить и зарегистрировать договор в простой письменной форме, то образцы смотрите здесь (договоры купли-продажи, дарения), а порядок и требования к составлению простой письменной формы договора – здесь.

Передаточный акт

  • Передаточный акт является актом выполнения сторонами договора своих обязательств.
  • Передаточный акт, в обязательном порядке, содержит реквизиты сторон договора, фиксирует факт передачи объекта, отчуждаемого по договору, а также отсутствие взаимных претензий сторон договора друг к другу.
  • Количество экземпляров Передаточного акта, подготовленного для регистрации, должно равняться количеству подготовленных для регистрации договоров.
  • Передаточный акт подшивать к договору не нужно.
  • Смотрите образец передаточного акта.

Один из самых важных моментов при совершении сделки — это оплата.

Поэтому, перед тем как перейти к следующему документу – денежной расписке продавца – уделим некоторое время порядку расчетов.

Порядок расчетов при сделке купли-продажи/обременение

  1. Если порядок расчетов в договоре предусматривает окончательный расчет после госрегистрации, то, на регистрируемое право собственности приобретателя, регистрационной службой будет наложено обременение.
  2. До погашения обременения передаваемая в собственность покупателя недвижимость будет находиться в залоге у продавца.
  3. Для погашения этого обременения обеим сторонам придется после окончательного расчета еще раз обращаться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении наложенного обременения.

Но в данной ситуации можно избежать наложения обременения и, следовательно, еще одного посещения регистрационной службы.

Для этого необходимо в договоре прописать, что залога с момента госрегистрации до окончательного расчета не возникает.

Например: после фразы, что окончательный расчет производится в течение стольких-то дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество, должна присутствовать фраза, что «по соглашению сторон с момента регистрации и до окончательного расчета отчуждаемый объект не признается находящимся в залоге у продавца». При этом государственная регистрация ипотеки не производится.

От повторного визита в регистрационную службу удалось избавиться, но тем самым создали риск для продавца, что он (продавец) после регистрации перехода права собственности к покупателю, оставшуюся сумму, по тем или иным причинам, от покупателя не получит.

Продавцу придется обращаться в суд о признании сделки недействительной, но, ВНИМАНИЕ, отношение судов к подобным обращениям основывается на довольно странной правовой позиции Верховного суда РФ.

Считается, что неоплата покупателем в установленный срок полученного им (покупателем) имущества не является поводом для расторжения договора и признания сделки недействительной, при условии, что подобное основание для расторжения договора и возврата имущества не прописано в тексте самого договора.

Таким образом, чтобы снизить риск продавца неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.

В любом случае финансово – правовые взаимоотношения сторон при проведении сделки не такие простые, а сам процесс растянут во времени, поэтому все оплаты по ходу реализации сделки должны фиксироваться документально – расписками в получении денег.

Расписка в получении денег или денежная расписка продавца

  • При расчете по договору наличными покупатель должен получить с продавца расписку в получении денег, которая будет являться документальным подтверждением выполнения его обязательств по части оплаты приобретаемой недвижимости.
  • Риск для покупателя состоит в том, что оплатив сумму сделки, он еще не вступил в права собственника уже оплаченного им объекта и вступит в свои права собственника только после госрегистрации.
  •  Поэтому денежную расписку надо брать с продавца независимо от момента или срока оплаты по условиям договора, после регистрации перехода права собственности или до подачи договора на госрегистрацию, в любом случае расписка при оплате наличными должна быть.
  • Если отчуждаемый объект недвижимости находится в долевой собственности, то расписки составляются каждым совладельцем на сумму соответствующую причитающейся каждому доли.

При окончательном расчете по договору, расписку в получении денег следует составлять на сумму договора за минусом предоплаты, чтобы не произошло удвоение сумм. В противном случае при расторжении договора у покупателя окажется расписок на сумму большую, чем он оплатил, а это риск для продавца.

Сопровождающие сделку документы

Сопровождающие сделку документы непосредственно к договору не относятся и в его тексте не упоминаются, но для заключения сделки и для ее регистрации необходимы.

Речь идет о следующих документах:

  • справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка ЕГРП) – заказывается в регистрационной службе;
  • еще для совершения сделки придется заказать в БТИ Извлечение из Технического паспорта;
  • согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально;
  • справка об отсутствии строений (если нет строений на участке);
  • согласование границ земельного участка – потребуется представить, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально.

Из этих документов в регистрационную службу представляют: согласие супруга (супруги), справку об отсутствии строений (если их нет) и согласование границ.

Нотариусу при оформлении сделки предоставляются: налоговая справка об отсутствии долгов, выписка ЕГРП, извлечение из технического паспорта, согласие супруга (супруги), справка об отсутствии строений (если их нет).

Применение этих документов можно увидеть в пошаговых инструкциях. На этой странице несколько слов надо сказать о документе — согласие супруга/супруги на сделку.

Согласие супруга/супруги на совершение сделки

  1. Согласие супруга/супруги на совершение сделки купли-продажи и мены требуется в обязательном порядке для стороны приобретателя, а для стороны продавца — в случае, если объект недвижимости создавался или приобретался в период существования брака.
  2. Такое согласие супруга/супруги оформляется только нотариально, независимо от присутствия этого супруга при совершении сделки и подачи документов на госрегистрацию.
  3. Примечание: вышесказанное справедливо в отсутствии раздельного режима владения супругами имуществом, прописанного в брачном контракте.

Если покупателя пока нет, то собирать сопровождающие сделку документы не имеет смысла, так как срок их годности короток. Поиск покупателя вполне возможно затянется и тогда подготовленные заранее сопровождающие документы придется собирать заново.

Порядок проведения, оформления и регистрации сделки

Сопровождение сделки

Итак, правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости готовы и Вы вправе им распоряжаться. При наличии согласного с Вашими условиями сделки покупателя, можно приступать к её совершению.

  • Начинать нужно с закрепления достигнутых сторонами сделки условий – заключением Предварительного договора и частичной оплатой стоимости объекта.
  • Этот документ еще можно назвать: договор о намерениях или соглашение о намерениях.
  • Кроме подписания сторонами предварительного договора продавец пишет расписку о получении предоплаты.
  • На первой встрече (кроме подписания условий договора) сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор: в нотариальной или в простой письменной форме.
  • Кроме этого надо договориться о том, кто и в какие сроки будет оформлять все необходимые для сделки документы и в каких размерах будет при этом нести расходы.
  • Все затраты на проведение сделки стороны, как правило, несут поровну, а для подготовки необходимых для заключения договора документов нанимают местного специалиста для сопровождения сделки.
  • Далее стороны сделки частично или полностью оплачивают нанятому специалисту услуги по сопровождению сделки, оформляют ему у нотариуса доверенность на оформление необходимых документов и на регистрацию самой сделки.
  • После подготовки всех необходимых для совершения и регистрации сделки документов происходит заключение договора — подписание документов и окончательный расчет между сторонами.

Наконец последнее действие — государственная регистрация сделки и перехода прав собственности к покупателю. Немного подробнее — Регистрация сделок с недвижимым имуществом.

В регистрационную службу сдаются все подготовленные документы, а примерно через месяц можно получать Свидетельство о государственной регистрации права.

Представляемые в регистрационную службу для регистрации сделки документы:

  • договор;
  • передаточный акт;
  • согласие супруга, оформленное нотариально;
  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровые и технические паспорта (если регистрирующие права собственности документы у Вас старого образца);
  • справка об отсутствии строений (если их на участке нет);
  • согласование границ земельного участка (потребуется представить в регистрационную службу, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально).

Источник: http://www.helpinform.ru/site/15

Ссылка на основную публикацию