Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: 5 полезных советов плательщикам кредита

Большинство заемщиков после оформления долгового обязательства хотели бы досрочно расплатиться с финансовой организацией. Главная причина – нежелание переплачивать по процентам, ведь выплаты по двадцатилетней ипотеке обойдутся заемщику вдвое дороже, чем рыночная стоимость приобретенного жилья.

• В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, насколько выгодным является досрочное погашение ипотеки, как смотрят на это банки, а также поговорим о преимуществах и недостатках такого способа выплаты кредита.
• В законодательстве РФ предусматривается возможность досрочного освобождения от ипотечного обязательства. Заемщик может прибегнуть к одному из двух вариантов погашения:

• полное — путем единоразового внесения остаточной суммы долга;
• частичное — посредством корректировки графика последующих периодических платежей.

Для банка преждевременная выплата по долговому обязательству делает предоставление кредита делом совершенно нерентабельным.

Досрочное погашение ипотеки лишает финансовое учреждение значительной доли процентной прибыли, которая, собственно, и является заработком банка.

Однако жесткая конкуренция заставляет банкиров не только мириться с существованием такой опции, но и привлекать с ее помощью новых клиентов.

Ранее (до 2011 года) банки принимали все возможные меры, «вставляя палки в колеса» чересчур активным заемщикам, которые понимали свою выгоду и имели возможность ее реализовать. Особенно распространены среди них были следующие приемы:

• ограничение в отношении минимального взноса (в этом случае должнику труднее становилось собрать требуемое количество денег);
• продолжительный мораторий (возможность погашения появлялась только по прошествии определенного времени);
• усложнение бюрократической процедуры оформления досрочного возврата банковской ссуды;
• штраф за внесение досрочного платежа.

Таким образом, банк, оказывая давление на заемщика, пытался хоть как-то компенсировать снижение прибыльности. Однако положение изменилось, когда Федеральный закон от 1.11.

2011 года запретил кредитным организациям чинить препятствия в досрочной выплате по долговым обязательствам.

Так как же лучше поступить заемщику? Продолжать погашать ипотеку согласно определенным срокам или расплатиться с кредитором при первой возможности? Попробуем разобраться…

Как поступать заемщику? Определение тактики поведения

Для исчисления количества средств, подлежащих к оплате по ипотеке, банк отталкивается от одной из следующих схем расчетов по кредиту:

• аннуитетный платеж (сумма для погашения вносится равными платежами);
• дифференцированный (платеж по обязательству постепенно уменьшается к концу срока).

Каждая из двух моделей имеет как сильные, так и слабые стороны, однако многие эксперты придерживаются мнения, что наиболее выгодным представляется погашение (как частичное, так и полное) при дифференцированном платеже. И вот почему:

• При аннуитетном способе взыскания первое время большая часть выплачиваемой суммы идет на оплату процентов. Таким образом, схема не позволяет оперативно погасить само тело кредита, и заемщик вынужден платить больше процентов за пользование деньгами.
• Дифференцированный же метод предусматривает начисление уменьшающихся процентов на сокращающийся остаток долга. В какое бы время ни был погашен долг по этой схеме, заемщик может в любом случае сэкономить.

Особенности платежной «вилки»

При частичном внесении заемщиком досрочного платежа банк инициирует пересмотр механизма выплат. Как правило, в этом случае применяется один из двух способов модификации:

• уменьшение размера ежемесячного денежного взноса;
• сокращение общего срока, в течение которого должны проводиться выплаты.

1. Рассмотрим первый путь. Хотя сверхвыгодным для заемщика его не назовешь, он обладает рядом тактических преимуществ:

• снижается давление на семейный бюджет плательщика (это будет очень кстати в ситуациях, когда есть риск уменьшения уровня доходов);
• стабилизируется покупательская способность заемщика за счет текущих инфляционных изменений (обесценивания денег);
• у заемщиков, погашающих ипотеку субсидией или маткапиталом, есть возможность точно рассчитывать свои финансовые возможности.

• Второй способ предусматривает сокращение временного промежутка выплаты ипотеки при неизменном ежемесячном платеже. Такая система имеет свои нюансы:

• не каждый банк предлагает клиентом данную схему платежа;
• кредитная нагрузка не ослабевает, так как размер платежа остается прежним.

Уменьшение срока выплаты оптимально подойдет для заемщика, которого устраивает сумма ежемесячного взноса, например, в ситуации, когда выплата составляет от 20% до 25% от объема трат за месяц.

Необходимые меры предосторожности

Возможность досрочного погашения ипотеки внушает заемщику большие надежды. Однако поддаваться эйфории не стоит, и перед тем, как решиться на «обгон» графика, нужно тщательно взвесить все потенциальные риски. Эксперты рекомендуют следующие шаги для перестраховки:

1. Создание резервного фонда. В запасе у заемщика должна иметься сумма, равная доходу семьи за 3-6 месяцев (с учетом выплат по ипотеке).
2. Предварительный прогноз крупных трат. Если человек запланирует серьезную покупку или ремонт, ему придется взять для этого потребительский кредит, ставка по которому значительно выше ипотечных ставок. А значит, последует ощутимый удар по бюджету, и, вместо ожидаемой экономии, заемщик идет на дополнительные расходы.

Сроки и ставка имеют значение

Перед тем, как заключать договор на ипотеку, примите на вооружение два полезных совета:

1. Учитывайте срок выплат по обязательству. Не стоит «впрягаться» в ипотеку со слишком короткими временными рамками, больший промежуток открывает широкие возможности для финансового маневрирования. Если на погашение задолженности будет уходить более половины семейного бюджета, трудно будет выискать средства для проведения досрочного закрытия ипотеки. Внося в качестве регулярного платежа от 20% до 30% от общих доходов, можно без особых затруднений рассчитаться с банком раньше срока.
2. Выбирайте комбинированную ставку (фиксированная и плавающая). Если заемщик планирует досрочное погашение ипотеки, эксперты рекомендуют прибегнуть к этому приему. При этом можно не только выгадать на выплате процентов, но и застраховать себя от непредвиденных рыночных пертурбаций.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

В качестве примера условий по досрочному погашению можно привести политику крупнейшей кредитной организации РФ, которая стремится максимально учитывать интересы клиентов. Опережая постановление ЦБ (о минимальных сроках погашения), по согласованию сторон Сбербанк разрешает заемщикам подавать заявление о преждевременном погашении ипотеки не за 30 суток, а за 1 день.

Собственно, без этого документа невозможна ни частичная, ни полная преждевременная выплата по ипотечному обязательству. К заявлению о досрочном погашении ипотеки выдвигаются следующие требования:

• его следует подавать в любой будний день как минимум за сутки до планируемого внесения платежа;
• он должен содержать данные о дате расчета по ипотеке, количестве средств, которые будут выделены для этой цели, реквизиты счета.

Сбербанк не предусматривает никаких ограничений в отношении минимального взноса для погашения задолженности, комиссия за проведение оплаты не взимается. А снятие тридцатидневного порога позволяет клиенту хоть немного, но все же сэкономить на переплате по процентам.

Обязательные действия банка при досрочном погашении

Следует помнить: при частичном погашении средства будут списаны в день следующего платежа, согласно сроку, указанному в договоре на ипотеку. После проведения операции банк должен:

• в случае полного расчета по ипотеке – предоставить заемщику документальное подтверждение отсутствия долга;
• при неполном погашении задолженности – обеспечить клиента новым графиком выплат.

Кто имеет право производить досрочное погашение

Обычная выплата по долговому обязательству может производиться не только тем, на чье имя оформлялся кредит, но также человеком, не являющимся заемщиком. Финансовой организации невыгодны задержки, поэтому она примет взнос даже от лица, не имеющего отношения к кредиту. Осуществить же досрочное погашение в полном объеме может только заемщик, лично посетив банковское отделение.

Если такая возможность отсутствует (человек болеет или в отъезде), необходимо при помощи юриста составить генеральную доверенность, для обретения соответствующих полномочий другим лицом.

В документе следует непременно указать, что представитель заемщика имеет право на совершение операций и право на проставление своей подписи на соответствующих заявлениях.

Согласно закону, кредитная организация не может отказать в обслуживании лицу, уполномоченному по доверенности.

Полезные советы заемщику

1. Производить досрочное погашение ипотеки следует после получения от банка документа, в котором указан остаток задолженности и проценты на текущий момент. Не рекомендуется справляться о сумме долга в телефонном режиме.

2. Документы, свидетельствующие об окончательном закрытии долга, должны храниться в надежном и доступном месте.
3. Не следует полностью расплачиваться с банком по ипотеке на начальном этапе: есть риск угодить в «серый список».

   Если есть вероятность, что заемщик в дальнейшем будет обращаться за кредитом, эксперты рекомендуют досрочно погашать долг, когда учреждение уже получило значительную долю прибыли.

4. Не стоит отдавать «последнюю рубашку» для погашения ипотеки, особенно в условиях кризиса.

   Иначе возникнет потребность в новом кредите, а следующей стадией может оказаться «долговая яма», когда необходимо обслуживать несколько кредитов.

5. Для расчета суммы досрочного погашения можно воспользоваться онлайн-калькулятором на веб-ресурсе банковской организации.

   Однако без документа о состоянии задолженности на текущий момент, выданном банком, проводить платеж не стоит.

Заключение. Дело выбора

Заемщик, соблюдающий указанные в договоре сроки внесения платежей, сознательно соглашается на процентную переплату в будущем. Зато ему не приходится себя серьезно ущемлять в настоящем, и он может расходовать действительно необходимое количество средств на нужды своей семьи.

Досрочное погашение ипотеки освобождает от «процентного ига», но заставляет плательщика «затянуть пояс» потуже.

Потенциальная экономия, которая может быть достигнута, благодаря избавлению от части процентных выплат, скорее, подойдет для тех, чьи расходы на оплату ежемесячных взносов составляют 10% и менее от доходов.

В каждом конкретном случае заемщику следует принимать во внимание личные обстоятельства и политику банка-кредитора.

Источник: https://novostroev.ru/other/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-plyusy-i-minusy/

Стоит ли досрочно гасить ипотеку?

Мало кто берет ипотеку от хорошей жизни. Заложниками банковской волокиты становятся молодожёны и семейные пары в возрасте до 35-40 лет. Этот вид субсидий выдается и на вторичное жилье, и на новостройки. В зависимости от типа приобретаемой недвижимости варьируются сроки и процентные ставки. В любом случае, последние выжимают из заемщиков все свободные финансы на протяжении десятков лет.

Ипотечная обуза приводит к тотальному безденежью в рамках одной ячейки общества.

Довольно часто субсидии берутся на приобретение строящегося объекта, но возведение внезапно приостанавливается, и заемщики вынуждены жить впроголодь, чтобы содержать нынешнее жилище и отдавать долг банку.

К счастью, такие случаи мало распространены – большинство взявших ипотеку имеют хорошие доходы, вследствие чего встает вопрос о досрочном погашении кредита на недвижимость.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Займы являются основным источником финансов для банков, именно полученные проценты дают возможность финансовой организации развиваться далее. В связи с этим большинство учреждений высказывается против досрочного возврата долга заемщиком. В статье № 810 ГК РФ прописано, что каждый должник имеет право на моментальное закрытие суммы если он располагает необходимыми ассигнациями.

Самые популярные банки страны не могут не соблюдать закон, да и высокий уровень конкуренции заставляет все больше упрощать условия выдачи и погашения займов. Но и те устанавливают определенные ограничения, которые будут рассмотрены позже.

Что выгоднее: досрочное погашение ипотеки или накопительный депозит

Это зависит от суммы ваших доходов, а также размеров и сроков кредитования. Депозит не всегда оправдывает свое название – инфляция полностью «съедает» все полученные проценты, что отдаляет вас от покупки квартиры.

Рассчитать досрочное погашение ипотеки можно посредством специальных калькуляторов. Они имеются на сайте каждого банка. При этом можно ввести планируемые данные (сумму займа, время займа, сумму погашения и так далее).

После предварительного расчета вы поймете есть ли смысл в обременении себя кредитом на 30 лет.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Все банковские субсидии выплачиваются дифференцированными или аннуитетными платежами. В большинстве финансовых учреждений выбор за типом возврата долга стоит за заемщиком, но некоторые самостоятельно устанавливают правила.

• Дифференцированный вид выплат подразумевает под собой большую нагрузку на кошелек гражданина в первый десяток лет, чем больше времени проходит с момента начала кредитования, тем меньше становится сумма ежемесячного платежа и тем проще новоселу оплачивать долг;
• Аннуитетные платежи более равномерны, но первые 12-13 лет должник выплачивает только проценты, вследствие чего сумма реального долга не меняется. Таким образом банк дает себе гарантии безопасности в случае, если заемщик потеряет источники дохода раньше, чем сможет выплатить кредит. В этом случае досрочное погашение оправдано более всего.

Для того, чтобы уведомить банк о своем желании побыстрее избавиться от долга, нужно заполнить заявление. Как правильно заполняется документ вам подскажут консультанты, так как для каждого индивидуального случая образцы могут быть разными.

Когда речь идет о досрочном погашении, то не всегда имеется ввиду моментальная выплаты всей суммы кредита. Отдать долг раньше указанного в договоре времени можно за счет сокращения самого срока или с помощью одноразового крупного взноса.

Если вы пожелаете сократить срок кредитования с 30 до 25 лет, то автоматически увеличится сумма ежемесячных взносов.

В данном случае нужно быть уверенным в источниках собственного дохода, ибо по несколько раз банк документы переделывать не будет.

Крупный взнос может быть сделан за счет рефинансирования, материнского капитала и других субсидий. Популярной схемой погашения ипотеки является получение займа в другом банке под меньшее количество процентов и внесения их на счет. После операции вы можете сократить общее время кредитования или продолжать выплачивать аннуитетные платежи на протяжении оговоренного времени.

Именно вопрос «пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки» заставляет многих выплачивать долг раньше положенного, но, увы. Процент рассчитывается в зависимости от типа жилья, на покупку которого уйдут средства, и остается постоянным.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку или неприятные ограничения банковских структур

1. Минимальная сумма досрочного погашения. Если в договоре есть такой пункт, то внести на 5 или 10 тысяч больше нужно не получится – этот нюанс подразумевает аннуитетные выплаты, а досрочно погасить долг можно только накопив количество финансов равное энной сумме, указанной в договоре. Ее размер часто устанавливается без согласия заемщика и может достигать нескольких десятков тысяч. В Сбербанке она равна 15 тысяч рублей поверх ежемесячного платежа.
2. Штрафы. Их размер зависит от типа финансового учреждения. На сегодняшний день изъяты практически их всех крупных банков, что упрощает процесс досрочного погашения.
3. Комиссия. Это небольшая сумма, которая взимается с плательщика при увеличении заданной суммы ежемесячного взноса. Составляет 3-5% от размера надбавки.
4. Документация. Чтобы снизить количество желающих быстро избавиться от долгов банки могут усложнить процедуру оплаты массой формальностей. Заёмщику придется не только посетить центральный офис и просидеть там не один час, но и собрать документы о доходах, справки с мест работы всех членов семьи.

Видео: Тонкости досрочного погашения ипотеки

Где брать ипотеку с возможностью досрочного погашения в 2019 году

Относительно одинаковые и благоприятные условия предлагает Сбербанк, Газпромбанк, а также ВТБ 24. Срок займа в каждом составляет до 30 лет, что позволяет максимально снизить сумму месячных выплат. Сумма субсидий варьируется от 300 000 рублей до 10 миллионов. Небольшая разница имеется в процентных ставках. Самыми щадящими тарифами являются линии кредитования, касающиеся приобретения вторичного жилья. Процентный показатель равен 11,4, 13 и 14% в Сбербанке, Газпромбанке и ВТБ соответственно. Каждый инвестор требует 20% первоначального взноса от суммы стоимости жилого объекта.

По мнению финансистов, человек, находящийся в «ипотечных отношениях» с банком, должен отдавать 60% дохода в счет покрытия долга, а на все остальное жить. Учитывая нынешний уровень зарплат и инфляции 40% дохода явно маловато для обеспечения хорошей жизни, поэтому погашать долги нужно всеми способами и за меньшее время.

Источник: http://ipoteka-expert.com/vygodno-li-gasit-ipoteku-dosrochno/

Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Приобретение собственной недвижимости является важным событием в жизни каждого человека. Ипотека – хороший способ, позволяющий улучшить свои жилищные условия. В соответствии с соглашением должник ежемесячно обязан вносить определенный платеж за квартиру. Иногда у заемщика появляется возможность погасить долг раньше срока, оговоренного сторонами.

Условия договора

Если есть возможность погасить задолженность по ипотеке до установленного срока, то в первую очередь необходимо прочитать свой договор в части условий досрочного погашения. Особенно нужно обратить внимание на следующие пункты:

• Указано ли, сколько составляет минимальный и максимальный размер ежемесячного платежа.
• Нужно ли заранее уведомлять кредитную организацию о своем желании оплатить вне срока.
• В какой точно день должник имеет право совершать досрочную оплату. Бывает, что стороны в договоре прописывают такую возможность только в день очередного платежа.
• Взимает ли банк комиссию, когда средства вносятся досрочно.
• Каким способом разрешается погашать задолженность до положенного срока.

Хорошо изучив все условия, установленные ипотечным соглашением, понадобится составить план, в котором описать, в какой день и какую сумму денег лучше всего направить в банк.

Стоит отметить, что даже если кредитная организация допускает погашение ипотеки в любой день, то вносить платежи лучше в оговоренную дату. Поэтому следует рассчитывать свои средства.

В результате из-за расходов на досрочную оплату, очередная может быть просрочена, что приведет к начислению штрафных санкций.

Как платить раньше срока?

Для того чтобы досрочно погасить задолженность по ипотеке, независимо от того полной будет оплата или частичной, должник должен обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании оплатить долг раньше. Обычно такой срок равен одному месяцу.

После уведомления банка сотрудник назначит день, когда должнику понадобится в отделение и перечислить денежную сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.

Досрочная оплата не всегда является хорошим решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому при этом нужно:

• обратить особое внимание на условия страховых взносов;
• при полном досрочном погашении ипотечного кредита необходимо обязательно запросить в банке специальную справку, которая будет содержать все данные о том, что должник полностью исполнил кредитное обязательство.

Каждый клиент должен понимать, что для банков досрочное погашение ипотеки является не очень приятным моментом ввиду невыгодности.

В связи с этим кредитные организации могут предпринимать самые различные меры, чтобы воспрепятствовать оплате раньше положенного срока, установленного соглашением.

Например, банк может прописать в договоре минимальный размер платежа, вносимого досрочно, либо установить штрафные санкции за то, что должник не вовремя погасил ежемесячный платеж.

Сокращение срока ипотечного кредитования

Если клиент пожелал выбрать такой вариант досрочного погашения ипотечного долга, то срок выплат будет сокращен, сумма ежемесячных взносов останутся неизменными. В результате удается уменьшить общее время кредита, а значит, исполнить обязательства по ипотеке получается значительно быстрее.

Данный способ погашения будет максимально выгодным для людей:

• имеющих стабильную высокую заработную плату или иной источник дохода;
• произвели оплату основной части задолженности и начисленных процентов.

Обычно досрочное погашение с уменьшение срока кредита применяют довольно редко, хоть и с финансовой точки зрения оно довольно выгодно.

Досрочное погашение с уменьшением суммы обязательного платежа

Применять данный способ целесообразно, если присутствует необходимость в сокращении ежемесячных расходов. Поэтому его могут выбрать граждане, которые:

• недавно оформили ипотечный кредит и начали производить выплаты. Благодаря снижению начисленных процентов разница будет существенной;
• не имеют возможности каждый месяц платить установленный кредитным договором размер платежа.

Такой способ досрочного погашения является привлекательным с психологической точки зрения, так как человеку приятно, что будут уменьшаться расходы денежных средств. Благодаря освобождению лишних денег должник имеет возможность удовлетворить текущие потребности, накопить материальный резерв для целей, запланированных в будущем.

Какой способ выгоднее?

Чтобы было понятно, как выгоднее гасить ипотеку досрочно — уменьшение платежа или срок, лучше всего привести наглядный пример.

Человек заключил ипотечный договор в ноябре 2016 года, предметом которого стала квартира стоимостью 5 миллионов рублей. Стороны установили срок обязательств — 25 лет, ставка по процентам — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55, 5 тысяч рублей. В результате ему придется переплатить сумму в 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы ипотеки.

При этом человек имеет заработную плату, размер которой составляет 150 тысяч рублей. 50 тысяч рублей он имеет возможность оплатить досрочно. Поэтому он решает уменьшать не платежи, а общий срок кредитования.

В конечном счете он погасит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок уменьшиться на 19 лет. Переплаченная сумма будет составлять 2 005 225 рублей — это 40% от суммы кредита.

Если же человек решил уменьшить именно платежи, а не срок в связи с тем, что у него нет уверенности завтрашнем дне. С этой целью он каждый месяц вносит дополнительный платеж в размере 50 000 рублей с уменьшением размера очередной оплаты.

В итоге должником будет совершен окончательный платеж в январе 2025 года, то есть раньше на 16 лет. При этом сумма переплаты выйдет 2 569 226 рублей — это 52% от размера ипотеки. В результате заемщику удастся сэкономить примерно 750 000 рублей.

Таким образом, оба способа хороши. Какой из них выбрать должник решает сам, исходя их того, что ему необходимо — сэкономить деньги или время.

Рефинансирование кредита

Должники иногда используют еще такой вариант оплаты срока до срока, установленного договором, как рефинансирование. Его можно применить, если удастся найти другую банковскую организацию, которая сможет предложить более выгодные условия по ипотеке.

Выбирая данный способ, следует хорошо понимать, что в результате этого не получится снять обременение на ипотечную недвижимость или не оформлять на нее страховку.

Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?

Сбербанк является одним из немногих банков, которые никак не препятствуют, если клиенты желают погасить ипотеку раньше срока, установленного договором.

Однако, должникам следует запомнить один очень важный момент: если дополнительная денежная сумма будет просто перечислена на счет, то ее не зачтут автоматически, средства сверх очередного платежа останутся на счету, пока не наступит следующая дата погашения. Чтобы платеж был зачтен банком, необходимо заранее написать заявление.

При частичном досрочном погашении предусмотрен следующий порядок действий:

• Посетить отделение банка за день до даты внесения очередного платежа и подать заявление, в котором изъявить свое намерение досрочно оплатить долг.
• Перечислить сумму средств, которая состоит из очередного платежа и денег, планируемых внести досрочно.
• Сотрудник произведет перерасчет по ипотеке. Стоит отметить, что Сбербанк предлагает только уменьшить размер платежа, а не сократить срок кредитования.
• Банк составит новый график перечислений, который должник может получить на руки.

Если же клиент намерен погасить ипотечный кредит полностью, то понадобится совершить следующие действия:

• Обратиться в банковское отделение, в котором было оформлено ипотечное соглашение, и попросить сделать перерасчет итоговой суммы задолженности. При этом нужно не забыть сказать, что есть намерение погасить кредит в полном объеме.
• Написать и направить в банк заявление о досрочном погашении.
• Перечислить необходимую сумму на ипотечный счет.
• Запросить и получить документ, который будет подтверждать, что долг является полностью погашенным.
• Произвести расторжение кредитного соглашения с банком.
• Совершить операцию по закрытию банковского счета, чтобы кредитная организация не начисляла комиссию за обслуживание.
• Пройти процедуру снятия обременения ипотечной квартиры.
• Обратиться в страховую компанию, чтобы вернуть уплаченную часть страховки.

Таким образом, погашать ипотечный кредит можно раньше срока, установленного договором. Должник, учитывая свое финансовое положение, может выбрать, как лучше осуществить досрочную оплату.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/kak-luchshe-dosrochno-pogasit-ipoteku

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно — МосИнвестФинанс

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно – этот вопрос волнует каждую семью, купившую квартиру благодаря ипотечной форме кредитования.

Банковские сотрудники никогда не дадут четкой консультации, ведь чем дольше человек будет выплачивать кредит, тем больше заработает банк.

Поэтому большинству людей приходится разбираться самостоятельно или же обращаться за консультацией к финансовому брокеру, который профессионально просчитывает все выгоды и риски.

Особенности ипотечных кредитов

Рассматривая вопрос, как лучше гасить ипотеку досрочно, первоначально следует определить, какой именно формой кредита вы пользуетесь. Существует два вида ипотечного кредитования:

1. Аннуитетный – наиболее распространенный вид ипотеки, который предлагают такие крупные коммерческие банки, как Сбербанк, ВТБ и другие. Особенностью кредитования является минимальный первоначальный взнос (или его отсутствие) и равномерный ежемесячный платеж. Проще говоря, банк делит всю сумму кредита, включительно с процентами, на весь термин кредитования. Таким образом, к концу срока финансовая организация может получить свыше 200% прибыли с выданного кредита;
2. Дифференцированный – это более выгодный для потребителя вариант кредитования. К сожалению, только несколько банков, лидером среди которых стал Россельхозбанк, готовы выдавать гражданам ипотеку с дифференцированной схемой выплат. Суть схемы заключается в плавном понижении суммы платежей. Однако для получения дифференцированной ипотеки придется внести первоначальный взнос, который обычно составляет от 25 до 40% от стоимости жилья.

Важно! Независимо от выбранного вами типа ипотеки, банк может прописать минимальную и максимальную сумму платежа, что весьма ограничит свободу действий потребителя при досрочном погашении. Поэтому прежде чем идти в банк еще раз внимательно изучите договор или проконсультируйтесь у финансового брокера.

Существует еще и военный ипотечный кредит, финансируемый государством. Такая ипотека имеет существенные отличия по ряду параметров, в число которых входят и условия получения жилья, и сроки, и досрочное погашение.

В любом случае, досрочное гашение жилищного кредита значительно облегчает жизнь потребителя, если он правильно просчитал риски, рост инфляции и экономическую составляющую своих действий. А для этого нужно ответить еще на один вопрос.

Что выгоднее уменьшать – сумму или срок?

Прикидывая как выгоднее гасить ипотеку досрочно, каждый потребитель, воспользовавшийся жилищным кредитом, сталкивается с этим сакраментальным вопросом. Однозначного ответа, как и прямых инструкций к действию здесь нет. Даже при идентичных условиях кредитования каждое досрочное погашение следует рассматривать индивидуально.

Такой подход обуславливается массой факторов, начиная с семейных и личных потребностей заемщика и заканчивая экономической ситуацией в стране, а также уровнем инфляции. Немаловажную роль отыгрывают и нюансы отношений с кредитором, ведь банк не посмотрит, что вы погасили часть суммы досрочно, если однажды будет просрочен платеж.

Поэтому давайте рассмотрим оба варианта досрочного погашения:

Сокращать срок кредитования хорошо в нескольких случаях:

• При аннуитетной системе выплат – уменьшение срока позволит потребителю не только скорее снять обременение с жилья, но и значительно понизит размер переплаты, хотя размер ежемесячного взноса останется прежним. Говоря проще, если потребитель ежегодно платит банку 12% от суммы кредита, то экономия от сокращения термина кредитования на 1 год и составит эти 12%. Получается, чем больше лет урезали, тем меньше переплатили. Однако данная схема работает только в первые годы выплат, то есть именно в то время, когда вы гасите общую процентную сумму;
• При финансовой стабильности – согласно закону №353-Ф3 максимальная кредитная нагрузка на потребителя не должна превышать треть чистого дохода. Конечно, банки стараются выжать максимум прибыли с каждого заемщика, но если потребитель жилищного кредита находится в стабильном финансовом положении, то есть получает высокую зарплату или доход от предпринимательской деятельности, то ему гораздо выгоднее платить более высокие суммы и сокращать срок кредитования. Таким образом, он сможет гораздо раньше распоряжаться купленной недвижимостью по собственному усмотрению;
• Когда погашена процентная составляющая – первые годы заемщик оплачивает только процентную ставку, а само тело кредита сможет погасить только спустя несколько лет. Поэтому если у потребителя появилась возможность погашать долг уже после выплаты начисленных процентов, то рентабельней будет сократить термин ипотеки. Хотя при росте инфляции или нестабильной экономике в стране стоит посчитать, что выгоднее – быстрее получить жилье в полную собственность или обставить его за счет появившихся свободных денег.

В общем, частичное покрытие долга с сокращением срока обычно целесообразнее и экономически более выгодно по многим пунктам. Однако чисто психологически плохо воспринимается человеком, ведь платишь больше, а на первый взгляд толку никакого, хотя по итогам и квартиру получаешь быстрее и денег сэкономишь немало.

1. Уменьшение ежемесячного платежа

Уменьшать размер взносов при помощи досрочной выплаты выгодно в следующих ситуациях:

• При дифференцированной схеме платежей – проценты начисляются на остаток общей суммы долга. То есть, оплачивая больше предусмотренного – вы уменьшаете обязательную ежемесячную ставку, т.е. автоматически снижается переплата;
• При угрозе возможного финансового кризиса – если потребитель не уверен, что в дальнейшем сможет своевременно и в полном объеме обеспечить выплаты по кредиту, то разумней будет понизить сумму постоянного взноса за счет досрочного погашения части долга;
• При желании сэкономить в краткосрочной перспективе – частично снизив размер платежей, потребитель получит возможность по своему разумению распоряжаться сэкономленной суммой: положить на депозит, вложить в предпринимательство, задействовать их для дальнейшего досрочного гашения ипотеки.

Важно! И в первом, и во втором варианте досрочного погашения ипотеки, следует вначале уточнить требования банка относительного этого вопроса, ведь кредитор имеет полное право выдвинуть четкие условия внесения ненормированного платежа.

Например, запретить вносить деньги досрочно через интернет при помощи онлайн платежа или оплачивать не в том отделении, где оформлялась ипотека. Таким образом, банки пытаются выжать максимум выгоды из кредитных обязательств заемщика.

Как видите, оба варианта закрытия кредита имеют свои преимущества, поэтому выбирать конкретный нужно исходя исключительно из ситуации, в которой находится заемщик.

Если опасаетесь, что не сможете правильно оценить все выгоды и возможные риски, обратитесь к финансовому брокеру, который сможет, опираясь на опыт и анализ вашей ситуации, прийти к адекватному выводу, подкрепленному четкими расчетами.

Советы при досрочном погашении ипотеки

В поисках ответа на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, стоит воспользоваться некоторыми советами экспертов:

• Минимальная сумма досрочного взноса должна равняться как минимум двум-трем платежам, иначе не будет реальной экономической выгоды;
• При высоком уровне инфляции не стоит торопиться с погашением, лучше подождать стабилизации экономики и потратить деньги на насущные проблемы;
• Если у потребителя нет «спасательного круга», то есть сбережений равных хотя бы 2 месячным зарплатам, то погашение кредита до срока чревато просрочками в будущем в случае финансового кризиса;
• Преждевременные выплаты наиболее ликвидны в первые годы пользования ипотечным кредитом, поэтому если вы уже выплатили больше половины суммы, лучше положить свободные деньги на депозит под выгодный процент.

Конечно, данные советы основаны на средних статистических показателях досрочного погашения ипотечных кредитов потребителями.

В каждом конкретном случае найти оптимальный вариант, как гасить ипотеку досрочно может только специалист, работающий в сфере ипотечного кредитования.

Поэтому обращение к финансовому брокеру перед внеочередным погашением ипотечного кредита будет отнюдь не лишним, и точно поможет найти наиболее подходящий вам вариант.

Получите бесплатную консультацию по досрочному погашению ипотечного кредита

Источник: https://mosinvestfinans.ru/kak-vygodnee-gasit-ipoteku-dosrochno/

Что лучше: гасить ипотеку досрочно или копить на вкладе?

Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой).

Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей.

Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.

Маша + Саша = ипотека

Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.

Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.

За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.

Дима + Света = ипотека

Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых (максимальная ставка по такому продукту сегодня).

Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.

На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.

Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.

По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.

В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей.

Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.

Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?

Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?

Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс.

рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты.

Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.

Так как основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, к тому моменту как «поспеет» вклад второй пары, она уже перечислит кредитору больше, чем первая.

Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.

Когда вклад выгоднее досрочных платежей?

Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.

Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?

На первом месте, безусловно, лично заработанные деньги, которые в этом месяце получили статус «свободных» в семейном бюджете. К этому относятся и премии, и доход от подработки, наследство, и каждая тысяча, сэкономленная семьёй.

На втором месте – деньги от государства. Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).

Сроки, в которые можно получить все причитающиеся деньги, зависят от уровня официального дохода. Одна семья может «обогатиться» в считанные месяцы, а другой придётся ждать 2-3 года, а то и дольше, и заполнить несколько налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ.

Советы Сравни.ру:

1. Не стоит оформлять ипотеку сразу на короткий срок, чем длиннее период кредитования – тем меньше ежемесячный платёж. Финансовая ситуация в семье может измениться, тогда «длинным» заёмщикам будет проще платить, чем «коротким». Целесообразнее просто направлять высвободившиеся деньги на досрочное погашение.
2. Копить на вкладе, а потом досрочно погашать ипотеку, выгоднее только если ставка по депозиту минимум на 4-5 процентных пунктов выше, чем по кредиту.
3. Если у семьи нет накоплений на «чёрный день», то безопаснее всё же направлять свободные средства во вклад. В случае финансовых затруднений заёмщики могут использовать сбережения для внесения обязательных ежемесячных платежей, пока ситуация не выровняется. 

Валентина Фомина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2016/4/6/chto-luchshe-gasit-ipoteku-dosrochno-ili-kopit-na-vklade/

Как лучше гасить ипотеку: по сроку или по сумме

Ипотечный кредит — это большая ноша для российских семей. Поэтому каждый заемщик пытается побыстрее выплатить кредит, чтобы меньше переплатить в виде процентов. При досрочном погашении жилищных займов кредитные организации предлагают два способа выплаты долга. Можно уменьшить срок ипотеки или же сократить сумму платежа.

И что же будет выгоднее уменьшить платеж или срок кредита?! Первым что нужно учесть, многие отечественные банки выдают ипотечные займы по аннуитетной системе расчета.

Это говорит, о том что сначала большую долю платежа составляют проценты по долгу, а потом уже выплачивается основной долг.

Неоспоримо, если вы ищете способ сэкономить, то нужно сокращать срок кредитования, в этом случае переплата будет меньше. Так как кредитор взимает плату за каждый год пользования кредитом, соответственно, сокращая срок, уменьшаются выплаты.

Внимание! При втором способе расчета платежа — дифференцированном, когда платится в первую очередь основной долг, сокращение срока займа также выгоднее, чем уменьшение суммы платежа.

Рассмотрим, частичное досрочное погашение в размере более 70 тысяч рублей, сократит срок жилищного кредита на пару месяцев, при этом сумма платежа останется прежней, а вот общая сумма переплаты кредита изменится в сторону уменьшения. Это вы увидите сразу, когда получите на руки новый пересчитанный график платежей. Кстати для досрочного погашения с сокращением срока платежа, банкиры требуют личного посещения банка и подписания измененных документов.

Если у вас есть сомнения, как именно пересчитывать долг по сумме или сроку, попросите банковского работника составить два графика платежей. Тогда будет наглядно видно что выгодно именно для вас.

Если ежемесячный бюджет семьи «трещит» от непосильного платежа, в этом случае лучше будет выбрать уменьшение платежа при досрочном погашении. Это позволит чувствовать себя комфортно и не экономить на привычных необходимых вещах. К примеру, оплатив сверх платежа сумму 5 тысяч рублей срок кредита не изменится, а вот платеж станет меньше.

В итоге и тот и другой способ погашения кредита удобны. Смотря какую именно цель преследует заемщик и что для него лучше. Какой выбор сделать, будет решать конечно же он сам. Ипотека дает возможность каждому человеку приобрести свое собственное жилье, пусть и не очень быстро, но свое!

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-969388-kak-luchshe-gasit-ipoteku-po-sroku-ili-po-summe-

Когда не следует гасить ипотеку досрочно — Лопатник.info

Устали платить ипотеку и вдруг появились свободные деньги? Охладите свой и прочитайте, как закрыть ипотеку правильно, и когда невыгодно гасить ипотеку досрочно.

При частых досрочных погашениях любых кредитов могут отказать в кредите в будущем

Подав заявку на кредит, можно получить отказ. Причем даже если у обратившегося за займом отсутствуют просрочки по прошлым кредитам, и они все погашены, причем досрочно. Но в этом и заключается проблема.

Если потенциальный заемщик излишне активен, это отпугивает кредитные организации.

Например, если в течение последнего года кредитная история обратившегося насчитывает несколько кредитов с досрочным погашением, это повод для отказа.

Банкам необходимо получить прибыль от выдачи займа, поэтому таких активных заемщиков они недолюбливают. Поэтому злоупотреблять досрочным погашением, как и просрочками по кредитам, не стоит.

Случаи, когда заемщику выгоднее не выплачивать ипотеку заранее

Заемщику необходимо тщательно изучить условия кредитного договора. Если это не было сделано перед его заключением, прочитать условия следует перед досрочным погашением. Дело в том, что в договоре банк может предусмотреть условия о начислении штрафов и пени, если заемщик попытается преждевременно погасить заем.

Со стороны банка возможны следующие меры наказания:

1. Штрафные санкции. Даже когда график платежей подразумевает возможность внесения большей суммы, чем платеж, за это могут начисляться штрафы, размер которых будет зависеть от типа кредитной организации. Однако почти во всех банках данное условие изъято.
2. Минимальный размер досрочного платежа. Если договором предусмотрено данное условие, для раннего погашения долга придется собрать необходимую сумму. Т. е. не получится внести, например, 5 тыс. рублей. Размер суммы для досрочного платежа банк устанавливает самостоятельно, и обычно он равен нескольким десяткам тысяч рублей.
3. Комиссия за досрочное гашение, которая взимается в случае увеличения ежемесячного платежа. Комиссия обычно не превышает 3−5% от дополнительно вносимой суммы.

Помимо этого, сложности при погашении займа в более ранние сроки могут быть связаны с бумажными формальностями. Иногда заемщику приходится посещать несколько офисов и находиться в них несколько часов, а также собирать документы о своих доходах и доходах членов своей семьи.

Если же досрочная выплата не возбраняется, прежде всего потребуется уведомить банк о своем намерении, после чего внести деньги на счет. При этом необходимо проследить за тем, чтобы банк пересчитал сумму долга и внес необходимые изменения в график платежей.

В большинстве случаев гасить ипотеку досрочно выгодно

При досрочном погашении ипотеки меняется остаток долга по ней перед кредитной организацией. Это происходит при возврате части займа сверх суммы ежемесячного платежа. Такие манипуляции позволяют снизить переплату по займу и погасить кредит с наименьшими потерями денег.

Ипотечные кредиты являются самыми долгосрочными. По ним специалисты советуют делать досрочные погашения, начиная с первого года кредитования. Однако прежде всего необходимо изучить свой договор. Некоторые банки не допускают внесения оплаты досрочно на самых первых этапах. Таким образом, они не дают возможности заемщику сэкономить.

Наиболее выгодным досрочное погашение будет в первые несколько лет действия договора, по которому предусмотрен дифференцированный график платежей. Особенно в тех случаях, когда возможен вариант снижения срока кредитования. Деньги вносятся в размере, превышающем ту сумму, что указана в кредитном договоре. И это способствует сокращению общего размера переплаты.

Источник: https://lopatnik.info/budget/credit/kogda-nevygodno-gasit-ipoteku-dosrochno.html