Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

  • Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:
  • Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:
  • — Устав

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Устав строительной компании

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

  1. После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:
  2. — Разрешение на строительство
  3. — Проектную декларацию

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Разрешение на строительство

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

  • Есть два вида финансирования новостройки
  • — От покупателей
  • — От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

  1. Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.
  2. Сделайте копию учредительных документов. В них входят:
  3. — Учредительные документы;
  4. — Договор страхования;
  5. — Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

  • ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:
  • — Адрес дома;
  • — Кадастровый номер объекта;
  • — Этаж и предварительный номер квартиры;
  • — Планировка и площадь квартиры
  • — Дата сдачи объекта

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Проверка застройщика при покупке квартиры: что важно знать

Как проверить застройщика при покупке квартиры знают немногие, хотя каждый человек рано или поздно задумывается о собственном жилье. Именно поэтому этот вопрос является довольно актуальным и важным. Кому-то надоедают арендованные квартиры, и хочется обзавестись чем-то своим, в то время как другие обретают финансовую возможность для покупки квартиры.

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Существует несколько вариантов покупки собственного жилья. Можно приобрести квартиру на вторичном рынке, оформив сделку купли-продажи.

Также можно купить недвижимость на первичном рынке, однако здесь есть большое количество рисков, о которых нужно знать.

Отдельное внимание необходимо обратить на проверку застройщика, ведь нередки случаи, когда недобросовестные компании исчезают с деньгами инвесторов, оставляя недостроенные дома.

Проверка застройщика может быть осуществлена по нескольким направлениям, среди которых выделим:

  • анализ и поиск информации в интернете;
  • консультация у профессионального риелтора;
  • проверка документов застройщика

В Российской Федерации на сегодняшний день существует множество жилых строек, которыми занимаются сотни компаний. Как показывает практика, далеко не всегда они являются добросовестными и полностью выполняют свои обязанности перед вкладчиками.

Наиболее распространенной является ситуация, когда застройщик собирает средства, начинает возведение дома, но со временем происходит заморозка под предлогом отсутствия денег. Это своего рода мошенничество, а гарантировать отсутствие подобных проблем не может никто.

Именно поэтому правильная и глубокая проверка компании-застройщика поможет минимизировать риски.

Поиск информации в интернете

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способыСамый простой и доступный способ проверки застройщика – проверка сведений онлайн. На сегодняшний день существует множество сайтов, которые собирают данные и представляют списки жилых строек, которые являются замороженными или по другим причинам относятся к проблемным. Можно обратиться к Ассоциации пострадавших инвесторов и получить информацию об интересующих застройщиках и их незавершенных проектах.

Отметим и другие интересные сервисы, которые занимаются контролем строительства жилых объектов. Там вы можете найти рейтинги различных компаний и оценить их надежность. Некоторые из сайтов предлагают возможность проверки процесса постройки.

Делается это просто: с определенной периодичностью фотографируются объекты и выкладываются на сайте. Таким образом, можно отслеживать скорость постройки.

Если в течение определенного времени нет никакого прогресса, то стоит задуматься о целесообразности работы с таким застройщиком.

Мониторинг градостроительства также может дать полезную информацию. Когда застройщики имеют проблемы с документами или другие трудности, то это можно будет узнать. Такие компании относятся к ненадежным.

Наконец, можно почитать отзывы реальных вкладчиков, которые могут дать много полезной информации. Этот источник также позволит получить полезные сведения о процессе приобретения квартиры в новостройке и связанных с этим нюансов.

Стоит сказать, что гарантированного и правильного способа проверки нет. Чем больше данных будет в вашем распоряжении, тем лучше, ведь можно будет выбрать наиболее надежного и добросовестного застройщика. В любом случае, необходимо быть готовым к тому, что риски при покупке квартиры в новостройке будут всегда, и избежать их не получится.

Консультация риелтора

Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо собрать информацию о застройщике. О данных в интернете мы поговорили, однако этого может быть недостаточно. Не лишним будет обратиться к риелторам, которые разбираются в вопросах недвижимости и могут сообщить множество полезных сведений.

Риелторы могут выполнить проверку конкретного объекта или репутации застройщика в целом, оценить партнеров и другие организаций, которые сотрудничают или обслуживают компанию.

Также можно привлечь юриста по недвижимости к этому процессу, который также поможет с проверкой. Конечно же, за услуги риелторов и консультацию придется заплатить.

Однако учитывая то, что приобретение квартиры является серьезным делом, не стоит экономить на предварительной проверке.

Некоторые юристы по недвижимости предлагают выполнить просчет рисков с учетом множества факторов. Как правило, цена может варьироваться от 200 до 1000 дол. США. Конечная стоимость зависит не только от типа и класса объекта недвижимости. Что касается сроков, то на это требуется от 1 до 7 дней. Если же с застройщиком появляются какие-то проблемы, то процедура может затянуться.

Читайте также:  Как приватизировать муниципальную квартиру: какой порядок и документация необходимы для приватизации

Проверка документов

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способыПри покупке квартиры нельзя упускать никакие мелочи. Чем тщательнее будет предварительная проверка, тем меньший риск возникновения проблем в будущем. Многие люди ошибочно полагают, что это касается только недвижимости на вторичном рынке. На самом деле, купля квартиры в новостройке также требует внимательности.

Перед тем как заключать договор и платить какие-то деньги, выполните проверку документов. Для этого попросите у компании предъявить следующие бумаги:

  • лицензия на строительство;
  • учредительные бумаги;
  • документация, предусматривающая сроки завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
  • разрешение на проведение стройки;
  • бухгалтерские отчеты;
  • распоряжение администрации, разрешающее стройку.

Если застройщик является добросовестным, то он без проблем покажет все документы. Конечно же, рекомендуем обратиться к юристу, который сможет проверить подлинность документов. При заключении договора с компанией, его участие просто обязательно, ведь он сможет изучить соглашение и найти подводные камни, если они там есть.

Одним из наиболее распространенных считается договор долевого участия. В таком случае, схемы мошенничества (включая продажу недвижимости нескольких покупателям) практически исключены.

Суть такого договора заключается в то, что человеку сразу передается право собственности, даже если дом еще не построен. Нередко в договоре между клиентом и застройщиком предусмотрены штрафные санкции для компании за нарушение сроков строительства и другие сбои.

Возможные риски

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способыДаже если вы проверили застройщика и все в порядке, необходимо понимать, какие трудности могут возникнуть на какой стадии строительства. Дело в том, что от текущего состояния дома на момент покупки зависит многое. Всего можно выделить 3 стадии:

  • строительства;
  • начальная;
  • завершающая.

Преимущество приобретения квартиры на стадии строительства заключается в том, что в этот период цены минимальны. Чем раньше человек вкладывает деньги, тем меньшую сумму он заплатит за жилье. Однако при этом присутствуют максимальные риски. Дело в том, что любые компании могут столкнуться с непреодолимыми трудностями.

В итоге, дом может быть заморожен, а срок сдачи его в эксплуатации отложен надолго. Поэтому при покупке квартиры в новостройке, необходимо учитывать этот факт. Более надежным считается вложение в небольшие дома, особенно если они относятся к панельному типу.

Что касается стоимости квадратного метра, то она зависит от района и класса дома.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Как проверить застройщика при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Менее рискованно покупать квартиру в доме, который уже частично возведен и стройка активно продолжается. Как показывает практика, большая часть квартир продается именно на этом этапе, поскольку цена довольно привлекательная, а риски умеренные.

Многие люди покупают такую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Закон Российской Федерации разрешает продавать квартиры сразу же после того, как получено разрешение на постройку объекта. То есть, стройка может даже не начаться, а недвижимость будет продаваться.

Самый безопасный вариант – покупка квартиры на последнем этапе, когда дом уже сдается в эксплуатацию или завершен на 80% и больше. Конечно же, цена будут стремиться к максимуму, но при этом отсутствуют риски, что с домом возникнут проблемы.

Риелторы отмечают, что эта стадия строительства является наиболее подходящей для приобретения собственной квартиры. Даже если задержки возникнут, они не помешают сдать дом в эксплуатацию.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-kak-proverit-zastrojshhika.html

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика, как выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры, на что обратить внимание

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Летом 2019 года вступают в силу новые правила оформления договоров долевого участия. Для покупателей ничего особо не изменится, однако застройщик сможет получить деньги только после того, как завершит строительство. Это может мотивировать их работать как можно быстрее. Как следствие, покупатели смогут получить свое жилье раньше положенного.

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации.

Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное.

В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Нужно учитывать, что на стройке могут быть выходные, они также могут не работать в праздники и так далее.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Пример: Стройка только началась и еще нет всех необходимых материалов/техники для возведения дома. Разумеется, активность на объекте будет минимальной. Как вариант, на момент осмотра все что необходимо привезли, люди активно работают. Но через несколько дней начались перебои с поставками материалов и все замерло.

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей.

Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Это необходимо для того, чтобы понимать, будут ли люди в массовом порядке покупать квартиры в этом доме. Если нет, то стройка может быть заморожена.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Пример: Дом – отличный. Очень хорошие и красивые квартиры, визуально выглядит очень эффектно, планируется разбить отличную придомовую территорию, однако не планируется создавать магазины. При этом, дом расположен очень далеко от ближайшей остановки, подъезды к дому сложные и в округе нет практически ничего (магазинов, парков, торгово-развлекательных центров и так далее). Такой дом вряд ли будет пользоваться особой популярностью за счет того, что жить в нем будет затруднительно.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир.

Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали.

Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы.

Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц.

К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Читайте также:  Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: 5 полезных советов плательщикам кредита

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно.

Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Пример: Предположим, что договор долевого участия заключается между застройщиком-продавцов и сразу несколькими покупателями: мужем, женой и ребенком. Таким образом, у квартиры будет 3 собственника. При регистрации нужно будет заплатить по 2000 за каждого: всего 6000 рублей.

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить.

В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Пример: Если дом уже почти готов и осталось провести только внутренние работы, то на это может уйти от нескольких месяцев, до полугода. А вот при покупке квартиры, когда дом находится на стадии рытья котлована, срок его сдачи в эксплуатацию растягивается на несколько лет.

В среднем, сейчас один дом строят около 1-2 лет, но многое зависит от того, что именно и где строится, на каком этапе планируется сдавать в эксплуатацию и так далее.

Застройщик может сдавать дома в жилом комплексе по мере их готовности, а может сдать их все вместе, когда застраиваемый квартал будет готов полностью, включая прилегающую территорию.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.

Пример: Может быть сказано, что квартира будет сдана в эксплуатацию 15 февраля 2020 года или быть сказано, что она будет сдана в первом квартале 2020 года. Это не одно и то же. Квартал – это три месяца и в любой момент жилье может быть готово для регистрации и заселения, как в январе, так и в конце марта.

  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.

Нужно требовать все документы, подтверждающие тот факт, что представитель компании действительно имеет право подписи договора. Обычно это доверенность и собрание учредителей.

Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome-u-zastrojshhika-instruktsiya/

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Анализ рынка недвижимости Украины показывает: сейчас насчитывается 108 проблемных жилых строек, – сообщили представители Ассоциации пострадавших инвесторов. Люди, вложившие деньги в покупку квартир, не могут заселиться годами. Их тысячи. Нередко они откладывали для приобретения долгожданных метров последние накопления.

Шаг первый — мониторинг сайтов

Эти сайты отмечают проекты с уже выявленными проблемами, с очень высоким уровнем риска. Правда, расслабляться рано, если ваш объект там отсутствует. «Нет универсального рецепта, гарантирующего проверку застройщика на «благонадежность».

К тому же, сомневаюсь, что можно себя обезопасить полностью. Риски при инвестировании в новостройки у нас пока остаются в отличие от развитых рынков недвижимости», — отметил UBR.

Мы ежедневно фотографируем эти стройки с фиксированных точек, – так называемых контрольных ракурсов. Загружаем на сайт десятки тысяч фотографий ежемесячно. Как результат, вы видите, действительно ли объект строится.

Если за несколько месяцев он не прирос, допустим, ни одним этажом, или замер на уровне остекления — это должно насторожить», — говорит коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима.

Шаг два — проверки риелторов

Михаил Артюхов отметил: что минимизировать риски инвестирования в новостройки можно разными путями:

  • обратиться к профессиональным риелторам, которые «в рынке» новостроек, могут провести аудит объекта;
  • обратиться к профессиональному юристу по недвижимости;
  • самостоятельно собрать, проверить информацию о застройщике, его партнерах, включая финансовые организации, обслуживающие проект.

«Можно гарантировать отсутствие проблем, только если вы покупаете у застройщика квартиру из уже сданного в эксплуатацию дома. Здесь рисков нет.

Но такие квартиры существенно дороже, чем при инвестиции на самом первоначальном этапе (уровень котлована).

Такой анализ рисков юристом обойдется от $300 до $800. Сумма зависит не от формата объекта или его класса, а от прозрачности работы застройщика.

«Иногда юрист успевает за день подготовить консультацию, но бывает, что поиск разрешительной документации занимает недели. Обычно чем больше тайн вокруг новостройки, тем чаще покупатели, оплатив консультацию, решают все же подыскивать жилье из вторичного рынка», — рассказывает Луханина.

Шаг третий — проанализировать строительство, проверить репутацию

Михаил Артюхов дает общие рекомендации тем покупателям, которые приняли решение самостоятельно, без помощи профессиональных экспертов, купить квартиру у застройщика.

«Представьте ситуацию, что стройка остановилась. Попытайтесь понять, какие причины могли бы привести к такому развитию событий, а также оценить их вероятность. Проанализируйте сколько, какие именно объекты застройщика были построены, введены в эксплуатацию девелопером.

Что нужно спрашивать у застройщика, решив его проверить

Если же вы сами решили разобраться, уже выбрали активно строящийся (по фотомониторингу) дом, юристы советуют задавать несколько обязательных вопросов.

1) Чья земля, каково ее назначение. Имеет ли застройщик документы, подтверждающие права на участок (решение совета/распоряжение администрации). Есть ли государственный акт/свидетельство на право собственности/договор аренды или суперфиция.

«Нужно проверить срок договора, целевое, функциональное назначение земельного участка. Если планируете покупать квартиру, а договор содержит пункт, что на этом участке должны строить стадион или офис — это неоправданный риск», — посоветовала Анжелика Ливицкая.

К сожалению, вопрос функционального назначения — достаточно рисковый. Распространена ситуация, когда участки выделялись десяток лет назад решением местных советов для строительства офисной недвижимости, но требования рынка за это время сменились – девелопер решил строить жилье.

Однако местные советы не спешат проводить через заседание совета решение о смене назначения участка. Даже великолепная команда архитекторов со строителями, беспроблемное финансирование не смогут помочь начать эксплуатацию такого дома.

Как результат — жилой комплекс достроен, но инвестор въехать не сможет до достижения компромисса с местной властью.

2) Разрешительные документы. Проверяя застройщика, обязательно требуйте проект, декларацию или разрешение строительства (декларация — для объектов 1-3 категории, разрешение – 4-5 категории). Соответствует ли проект градостроительным условиям, ограничениям застройки земельного участка (не нарушает ли строящаяся недвижимость условия, которые ей ставит архитектура города).

Кто проектировал дом: проверить наличие сертификата у проектной организации, квалификационные аттестаты у архитекторов, конструкторов, инженеров.

«Обратите внимание на количество этажей будущего дома. Если планируется строительство десятиэтажки, а вам предлагают квартиру с 18-го этажа — это «очень неправильный мед». У него гарантировано будут проблемы с вводом в эксплуатацию», — предупреждает Ливицкая.

Читайте также:  Лизинг недвижимости для юридических лиц: о понятии, условия предоставления, процентные ставки, выгоды, подводные камни

3) Кто финансирует строительство: проверьте рейтинг надежности связанного банка (публичная информация). Изучите схему привлечения средств физлиц.

У нас разрешены четыре механизма: через Фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования или через выпуск целевых облигаций. Правда, единственное, что при этом гарантируется, — собранные у инвесторов средства пойдут именно на строительство.

«Ни один из этих механизмов не предусматривает возможности возврата инвестиции по требованию до окончания строительства, тем более — своевременности сдачи дома», — отметил UBR.ua юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.

Однако, по оценкам экспертов, чаще всего используют еще одну схему — продажу имущественных прав. Этот вариант не гарантирует даже защиту от того, что одну и ту же квартиру продадут нескольким инвесторам. Судами подобные договора не признаются таковыми, что гарантируют получение квартиры даже при вводе объекта в эксплуатацию.

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/kak-proverit-zastroishika-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike-420258

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Ссылка на основную публикацию