Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?

Бывают ситуации, когда приходится задумываться над тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую. Такое может произойти, например, при необходимости приобретения более просторного жилья. Поэтому данный вопрос нужно обстоятельно изучить и узнать обо всех имеющихся в законе возможностях.

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?

Правовое регулирование

Материнский капитал граждане начали получать, начиная с 2007 года, на основании ФЗ № 256. Семейный капитал является, по сути, реальной поддержкой той семьи, где воспитывается двое и более детей. Однако сертификат не предусматривает выдачи наличных денег.

Кроме того, законом установлены ограничения использования данных средств. То есть ими можно воспользоваться только по целевому назначению. В настоящее время сумма составляет немногим более 450 тыс. рублей.

Конечно, таких денег вряд ли хватит для приобретения полноценного жилья. Поэтому владельцы документа используют часть своих собственных денег, а также могут вложить и средства материнского капитала.

Если же собственных денег нет, то допускается получение ипотеки.

После того, как такое жилье куплено, его оформляют в общую долевую собственность на детей и их родителей. Тогда начинают действовать статьи четвертого раздела ГК. Также здесь могут быть полезными правовые акты, в соответствии с которыми регулируется деятельность органов опеки и попечительства.

Ограничения закона, связанные с использованием материнского капитала, направлены на то, чтобы избежать мошеннических действий за счет денежных средств государственной поддержки, путем их обналичивания.

Квартира с мат. капиталом

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?Жилье, приобретенное с применением материнского капитала, может быть разным. К данным путям относятся следующие варианты:

  • покупка полностью за счет данных средств, что является очень редким случаем, но, тем не менее, возможным;
  • использование собственных накоплений, предназначенных на квартиру с добавлением средств семейного капитала;
  • получение ипотечного кредита и добавлением средств семейного капитала путем его занесения в сумму первоначального взноса или в качестве оплаты долга;
  • приобретение недостроенного жилья в рассрочку на средства семейного капитала.

Таким образом, семье разрешается использовать материнский капитал не только на уже готовое жилье, но и строящееся. Также возможно участие в жилищных кооперативах, реконструкция своими силами или путем найма застройщиков.

Продажа возможна

Закон гласит, что граждане вправе распоряжаться собственностью так, как они посчитают нужным. Исходя из этого, есть возможность продать дом, купленный на материнский капитал. Это право распространяется на каждого члена семьи, который владеет своей долей помещения.

Родители вправе принимать решение, как за себя, так и за детей, так как являются их представителями по закону.

Таким образом, продать дом, купленный на материнский капитал возможно, если все собственники выразили свое согласие на осуществление сделки.

Однако перед тем как начать процесс, следует изучить и принять во внимание имеющиеся ограничения. Ведь, они могут затруднить сделку, а порой, и вовсе сделать ее невозможной.

Имеющиеся ограничения

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?Основным условием, которое нужно иметь в виду, является получение разрешения от органов опеки на то, чтобы продать дом. Без этого сделку осуществить невозможно. Для этого в службу нужно представить доказательства о том, что:

  • у детей по-прежнему останется доля собственности;
  • она будет, по крайней мере, не меньше, имевшейся в доме, который продавался;
  • на новом месте площадь будет не меньше той, которая была прежде;
  • условия жилья не ухудшатся в целом.

Для прохождения процедуры регистрации в Росреестре, одним из главных документов, является в данном случае именно разрешительная бумага, выданная органами опеки и попечительства.

Получение разрешения на продажу

Чтобы получить соответствующее разрешение и продать дом, обладатели сертификатов должны соблюсти такие условия:

  • представить доказательства того, что будущие условия жилья являются лучше тех, которые были до этого;
  • если ребенка отдают в детский дом, то средства от продажи переводят на счет в банке на имя ребенка;
  • если взамен покупают дом, то приводят доказательства того, что в нем имеются все необходимые условия для комфортного проживания;
  • даже если квартиру меняют на другую, меньшей площади, то за ребенком сохраняется доля, не меньше той, которая имелась в предыдущем жилье.

Последний случай возможен, если член семьи заболел тяжелой болезнью или имеется другой, существенный повод. Без наличия основания органы опеки вряд ли дадут свое согласие на такую сделку.

Для получения разрешения пишут заявление, в котором обосновывают свою просьбу и прилагают все необходимые документы. К таковым относятся следующие бумаги:

  • удостоверения личностей всех членов семьи (для взрослых – паспорта, на детей – документы о рождении);
  • документация на недвижимость;
  • согласие всех членов семьи на совершение сделки в письменном виде;
  • бумага, подтверждающая, что задолженностей по коммунальным платежам не числится;
  • бумаги на то жилье, которое собираются приобрести.

После того как органы опеки получили запрос, чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, они проверяют всю информацию по данному вопросу. В ходе проверки опрашивают детей, достигших четырнадцатилетнего возраста, осматривают жилье, куда планируют переехать, изучают все бумаги. Обычно этот период длится не более двух недель. Отказать могут в следующих случаях:

  • если для покупки новой квартиры берут ипотеку или рассрочку;
  • в ней имеются обременения;
  • собственник желает выписаться из нее только после осуществления сделки;
  • квартиру покупаются в недостроенном доме.

При получении отказа в последнем случае имеются законные способы преодолеть такое решение.

Жилье с ипотекой

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?Вопрос о том, можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, решается в том же порядке, что и вопрос о квартире. Продать квартиру, находящуюся под ипотекой вполне возможно в следующих случаях.

  1. Если кредит оплачен и выделены детские доли. Тогда порядок сделки будет тем же, что и в случае с квартирой без обременений. Разумеется, для этого его нужно снять.
  2. Если кредит не погашен, но детские доли выделены. В таком случае разрешение от органов опеки получить будет затруднительно. Отказ часто мотивируют тем, что банк может забрать недвижимость, если семье не под силу выплачивать далее кредит, что, в свою очередь, нарушит права детей, а субсидия, которая была выплачена, станет бесполезной.

Но помимо данного органа, с вопросом о том, можно ли продать квартиру с обременением, следует обратиться и в банк, у которого недвижимость находится под залогом. Данное учреждение выдаст свое разрешение, если договором предусмотрена возможность досрочного погашения ипотеки, а новый покупатель согласен выплатить имеющийся остаток.

Жилье без обременений

Если ипотека выплачена, то это еще не означает, что с квартиры снято обременение. Залог по-прежнему будет числиться до тех пор, пока этот статус не снят. Для этого необходимо выполнить следующие действия.

  1. Известить банковское учреждение об оплате всего долга.
  2. Получить справку, разрешающую снять залог.
  3. Подать соответствующие документы в Росреестр.

Именно в этом органе, лицам, купившим жилье, будет выдано снятие обременения. Тогда они становятся полноправными собственниками своей недвижимости.

Жилье с залогом

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?Способом, как продать дом или квартиру, с которой обременение снять нельзя, является сообщение об этом покупателю. Последний может погасить задолженность полностью или оформить новый ипотечный кредит. Тогда банку нужно получить все необходимые бумаги на потенциального нового заемщика.

Аналогичная схема, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и сразу же купить другую, применяется и в том случае, если она была приобретена в рассрочку при долевом строительстве. Но тогда дополнительно нужно договариваться не с банковским учреждением, а с застройщиком. Также, и в одном, и в другом случае все действия должны быть согласованы с органом опеки.

Риски

Важно! Риски в таких сделках заключаются в том, что если органы опеки посчитают, что права ребенка ущемлены, они запретят их. Даже если данный факт станет известным после того, как сделка прошла государственную регистрацию, она может быть аннулирована.

Претензии могут подаваться, пока ребенку не исполнится 21 год. Он сам вправе обратиться в суд, если посчитает нужным. А в случае удовлетворения данных требований покупателю придется:

  • вернуть жилое помещение, так как сделку отменят;
  • получить свои деньги за нее.

Возможно, семье, продавшей квартиру с материнским капиталом, даже разрешать отдавать деньги по частям, если полной суммы не будет. Может быть и такая ситуация, что у семьи вообще не будет никаких денег. Тогда покупателю, который приобрел когда-то это жилье – не позавидуешь.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital-i-pokupka-drugoj.html

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

  • В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.
  • Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление и подать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.
  • Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

  • копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
  • заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
  • копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
  • копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
  • справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
  • документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.
Читайте также:  Организация парковки на придомовой территории: законодательная база

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

На одобрение продажи или на отказ попечительские органы имеют не более пятнадцати дней. Инструкция законной продажи квартиры, купленной на материнский сертификат. Для успешной продажи жилья, приобретенного на государственную помощь новорожденным детям, необходимо внимательно и беспрекословно следовать законодательным нормам.

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

  1. Первым делом нужно найти равноценную замену продающемуся жилью. Новый дом должен быть таким же или лучшим, по сравнению с предыдущим. Законодательством допускается покупка недвижимости меньшей площади, но с условием, что количество квадратных метров для каждого ребенка останется на предыдущем уровне. Такие случаи возможны к примеру, при продаже квартиры в аварийном доме и переезде в новостройку. Сохранение площади для несовершеннолетних детей осуществляется за счет уменьшения квадратных метров для других членов семьи, которые достигли восемнадцатилетнего возраста.
  2. Если семья планирует переехать в другой регион или населенный пункт, то орган опеки может потребовать документ, в котором будут аргументированы такие намерения. В качестве этого документа может выступить справка из поликлиники о присутствии медицинских показаний или подтверждение из места работы одного из родителей о переводе его на работу в другой населенный пункт.
  3. Предоставить в попечительский отдел по месту регистрации несовершеннолетних детей заявления от владельцев жилья и пакет других документов. Также выездной инспектор органа опеки должен обследовать помещение приобретаемой квартиры и составить соответствующий акт, который родители также должны принести. После подачи всех документов выдается разрешение (либо отказ) на продажу квартиры, которую купили за счет материнского капитала.
  4. Осуществить сделку по продаже жилой недвижимости и в то же время купить одобренную инспектором опеки новую квартиру. После этого сразу же оформить несовершеннолетних детей собственниками долей, которые положены им по закону. Также разрешается передать ребенку полные права на владение имуществом.

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

  • наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
  • особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
  • наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

Для данной сделки есть четкий план действий:

  1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
  2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
  3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
  4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
  5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
  6. получить разрешение от отдела попечительства;
  7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
  8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
  9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

  1. Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:
  2. Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-priobretennoj-na-materinskij-kapital.html

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала — Портал юридической поддержки населения

Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?

Поэтому, когда возник вопрос купли-продажи квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала, требует обращения к нормам закона № 256-ФЗ, где содержится:

  • понятие материнского капитала;
  • способы его получения;
  • цели использования;
  • обязанность родителей включить в число собственников квартиры детей;
  • и ряд других вопросов.

Гражданское законодательство регулирует ряд других вопросов, которые следует учитывать при совершении сделки с жильем, которое приобретено с использованием средств государственной поддержки. Например:

  1. сделки с имуществом, в котором есть доля детей, совершают родители и опекуны, которые и несут полную ответственность за соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних (ст.28 ГК);
  2. родители и опекуны обязаны заботится о детях, обеспечить им надлежащее содержание, уход, совместное проживание (ст.36 ГК);
  3. при совершении сделок опекунами, интересы их подопечных не должны нарушаться (ст.37 ГК);
  4. порядок оформления и заключения сделки по купле-продаже жилья (ст.ст.454-456 ГК).

Следует иметь ввиду, что в законе не содержится прямой запрет на продажу квартиры, доля в которой, на основании материнского капитала, принадлежит детям.

Однако, закон предусматривает, что родители или опекуны не могут самостоятельно решить вопрос о продаже квартиры, купленной с помощью средств господдержки.

Необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства – государственного органа, который стоит на страже интересов несовершеннолетних.

Особенности

К особенностям сделки по купле-продаже квартиры с материнским капиталом следует отнести:

  • Поскольку последнее слово в даче согласия на продажу квартиры, в которое есть доля несовершеннолетнего правообладателя, за органом опеки и попечительства – то родители или опекуны могут быть ограничены в праве на отчуждение такой недвижимости. Например, будет поставлено условие: вначале купить жилье с долей в нем для малолетнего или дождаться совершеннолетия – а затем продать.
  • Опекунский совет может также отказать в продаже квартиры, если в новом жилье, которое планируется купить – не будет создано надлежащих условий для жизни несовершеннолетнего собственника.
  • Если в результате развода родителей происходит раздел имущества, в том числе и жилой площади, доля, принадлежащая ребенку не может быть изменена в меньшую сторону.

Беспрепятственное оформление сделки по продаже квартиры с маткапиталом требует соблюдения ряда условий.

Условия для продажи

Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

  1. дети, так же, как и их родители должны быть собственниками квартиры с определением размера долей;
  2. закон не требует, чтобы доли были одинакового размера для всех собственников, включая взрослых и детей;
  3. получение письменного разрешения от органа опеки и попечительства на продажу квартиры с материнским капиталом;
  4. при наличии действующей ипотеки согласие должно быть получено, и от кредитного учреждения;
  5. о продаже квартиры должен быть уведомлен Пенсионный фонд, из средств которого выделялся материнский капитал. Без согласия данного органа продажа жилья невозможна;
  6. покупаемое жилье по условиям проживания не является худшим, чем продаваемое и имеет государственную регистрацию в Росреестре.

Орган опеки и попечительства может ограничится письменным обязательством родителей в новой квартире выделить соответствующую долю ребенку.

В таком случае, покупатель такого жилья предупреждается, что в случае, если в течении полу года ребенок не будет обеспечен жильем, будет предъявлен иск о недействительности сделки.

Алгоритм действий

Пошаговая инструкция купли продажи квартиры с использованием материнского капитала состоит в следующем:

  • До совершения сделки по продаже квартиры следует подыскать вариант с приобретением жилья для семьи или обеспечить им детей. Такой подход позволит рассчитывать на положительное заключение органа опеки и попечительства.
  • Приобретаемое жилье, взамен продаваемой квартиры, должно быть благоустроенным, отвечать действующим санитарным нормам. Для детей должны быть предусмотрены отдельные комнаты и созданы все условия для нормального проживания. Это должны подтвердить члены комиссии от опекунского совета.
  • Обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на продажу квартиры с материнским капиталом. Первоначальные шаги должны способствовать принятию положительного решения.
  • Если продаваемая квартира была приобретена по ипотеке, и она еще не выплачена, потребуется получить согласие банка. Финансовое учреждение может дать согласие, потребовав изменения залогового имущества, или откажет – если аргументы собственника жилья будут не убедительны.
  • Получив необходимое заключение органа опеки и попечительства следует приступать к продаже квартиры с материнским капиталом и покупке нового жилья. Для этого можно использовать задаток как в сделке с покупателем, так и в сделке с продавцом. Факт получения и передачи денег лучше зафиксировать письменной распиской или оформить договором задатка, удостоверив его нотариально.
  • Сделки о продаже квартиры и покупке нового жилья рекомендуется оформлять у нотариуса. На данное должностное лицо государством возложена обязанность проверить всю юридическую чистоту совершаемой сделки. Поэтому, нотариальное оформление позволит избежать в будущем ненужных судебных разбирательств. Кроме того, часть документов, которые имеются в свободном доступе, нотариус запрашивает самостоятельно. После подписания договоров все сведения о них нотариус может подать в ЕГРН и получить выписку, которая необходима сторонам, для подтверждения права собственности на жилую недвижимость.
Читайте также:  С чего начать оформление дома, на каком этапе строительства и как подготовить правильно перечень необходимых исходящих документов

В том случае, если покупатель квартиры также собирается воспользоваться сертификатом на материнский капитал, необходимо будет сделать следующие шаги:

  1. получить предварительное согласие банка на оформление договора ипотеки с использованием материнского капитала;
  2. обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда по месту жительства, то есть в то подразделение где был получен сертификат;
  3. приложить к заявлению необходимый пакет документов и дождаться положительного решения;
  4. оформить сделку по приобретению жилья, одновременно подписав в банке договор ипотеки. Купленная квартира становится залоговым имуществом до момента погашения займа;
  5. сдать документы на внесение недвижимости в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Список документов

Если купля-продажа квартиры проходит по стандартной процедуре, потребуется представить следующие документы:

  • национальные паспорта обеих сторон сделки;
  • для продавца необходимо представить письменное согласие второго супруга, заверенное нотариально или его присутствие при заключении сделки;
  • заключение органа опеки и попечительства, с положительным выводом на совершение сделки;
  • согласие банка, если не погашен ипотечный кредит;
  • разрешение Пенсионного фонда, если покупателем квартиры задействован материнский капитал;
  • сертификат на семейный капитал для покупателя, если имеется;
  • такой же документ для продавца, если сертификат был использован при покупке отчуждаемой квартиры;
  • если ребенок, доля которого имеется в продаваемой квартире, уже достиг 18-летнего возраста – его согласие на совершение сделки или личное участие в заключении договора;
  • свидетельство о рождении детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • правоустанавливающие документы на предмет сделки;
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, а также наличие/отсутствие ограничений или обременений;
  • акт оценки рыночной стоимости продаваемой/покупаемой квартиры.

Кроме указанного списка, понадобятся документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей, а также выписка из лицевого счета. Данные документы выдает управляющая компания, жилищный кооператив или ТСК.

Налогообложение

При продаже квартиры, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, следует исходить из следующего:

  1. согласно ст.ст.33 и 34 Семейного кодекса квартира принадлежит на праве совместной собственности супругам и детям;
  2. согласно пункта 17.1. статьи 217 Налогового кодекса, если квартира находилась в собственности три и более года, сделка по ее продаже налогом не облагается;
  3. если продается квартира, которая пребывала в собственности семьи менее чем три года, налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов от цены сделки придется уплатить.

Таким образом, купля-продажа квартиры с материнским капиталом законом не запрещена. Однако, совершение сделки с таким объектом недвижимости требует получения разрешений и согласований.

Источник: https://vseolgotah.ru/maternity-capital/kuplya-prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.

Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги.

Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки.

Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

Читайте также:  Образец договора пожизненной ренты: описание и правовые нюансы, позволяющие предусмотреть возможные риски

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/kvartiru/

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Самым популярным вариантом использования сертификата на маткапитала по-прежнему остаётся увеличение жилплощади. Большое количество семей используют эти средства, чтобы купить жилье в ипотеку. Нередки случаи, когда семья со временем сталкивается с необходимостью продать такую квартиру. Причины бывают разными, в частности, появляется потребность приобретения жилья с большей площадью.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Законом не запрещается продавать квартиры, купленные с использованием мат. капитала для частичного погашения ипотечного кредита. При этом надо соблюсти ряд важных условий. Сначала необходимо заручиться согласием банка на совершение сделки.

Банк должен разрешить переход обязательств по уплате ипотеки на покупателя. Если все собственники такой квартиры являются совершеннолетними, никаких сложностей при продаже не возникнет.

А если собственниками выступают несовершеннолетние дети, процесс продажи усложнится и пройдет при непосредственном участии органов опеки и попечительства (далее ООиП).

Как продать квартиру

Задача ООиП следить за тем, чтобы соблюдались имущественные права детей.

Поэтому родителям важно предъявить органам опеки доказательства того, что в результате сделки с квартирой права детей будут соблюдены, и тем самым получить разрешение на продажу недвижимости.

По итогам сделки детям гарантированно выделяются доли, равнозначные отчуждаемым. Кроме того, новые условия проживания должны быть улучшены либо остаться на прежнем уровне. Ухудшение условий проживания не допускается.

Чтобы получить согласие ООиП на продажу жилплощади с долями, выделенными несовершеннолетним детям, необходимо предоставить:

  • заявление по распоряжению;
  • паспорта родителей или опекунов, а также их копии;
  • подлинники свидетельств о рождении детей, а также их копии;
  • ответственное заявление родителей или опекунов об участии в сделке детей;
  • справку по оценке стоимости жилья;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Важно помнить, что при совершении подобной сделки необходимо сохранить достойный уровень проживания. Тем не менее существует ряд исключений.

Например, детям можно выделить равнозначные отчуждаемые доли при уменьшении долей взрослых членов семьи. Как правило, разрешение ООиП на продажу имущества несовершеннолетних составляет 3 месяца.

Однако, согласно разъяснениям законодательства, договора нужно представить не позднее месяца с момента получения разрешения.

Далее необходимо выбрать вариант расчетов при сделке:

  • часть средств покупателя зачисляется для погашения ипотеки продавца (как правило, в качестве первоначального взноса);
  • если банк дает разрешение, должен быть заключен новый договор, по которому на покупателя переходят права и обязанности продавца;
  • ипотека закрывается продавцом, обременения с недвижимости снимаются, происходит ее переоформление на покупателя.

Необходимые документы

Для продажи квартиры, купленной на средства маткапитала в ипотеку, понадобятся следующие документы:

  1. паспорта каждой из сторон сделки;
  2. разрешение ООиП на проведение сделки;
  3. разрешение из Пенсионного фонда (если планируется использование сертификата);
  4. сертификат на маткапитал (если планируется его использование);
  5. согласие супруга (супруги) на продажу квартиры и совершеннолетнего ребенка, имеющего долю в квартире;
  6. свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
  7. разрешение банка;
  8. все необходимые документы на квартиру (различные паспорта, свидетельство о праве собственности и т.д.);
  9. справка об отсутствии задолженности по платежам;
  10. выписка из ЕГРП;
  11. страховка, если ее оформляли.

Оформление договора купли-продажи

На основании предоставленных документов составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать:

  1. Представление сторон.
  2. Законные основания на проведение сделки.
  3. Характеристики недвижимости, адрес местонахождения.
  4. Порядок расчета стоимости, способы расчета.
  5. Сумма сделки, срок полной ее оплаты покупателем.
  6. Сумма задатка, который продавец получил от покупателя.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Наличие субсидий и иных мер социальной поддержки, если они есть.
  9. Приложения к договору, свидетельствующие о законности сделки.
  10. Подписи сторон и реквизиты счетов в случае использования безналичного расчета.

В некоторых случаях может понадобиться заключение независимого оценщика, подтверждающее реальную стоимость недвижимости.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Еще на стадии подготовки к сделке по продаже жилого помещения родители (опекуны) обязаны найти жилплощадь с лучшими либо соответствующими отчуждаемой условиями проживания.

Несовершеннолетние дети обязаны получить равнозначные доли в новом жилье. Сделки как по продаже, так и по покупке проводятся одновременно. Составляются договоры на продаваемое и на покупаемое жилье.

В договоре детей желательно указывать в качестве новых собственников.

Если приобретение жилья происходит с использованием банковского займа, собственность оформляется на родителей.

Перед этим составляется нотариально заверенное обязательство — документ, определяющий наделение несовершеннолетних долями после того, как будет погашен кредит.

Далее полный комплект документов, включая заявление о предоставлении разрешения на осуществление сделки, направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

При продаже квартиры, приобретенной по ипотеке, покупатель обязан перечислить в день сделки на счет банка сумму, равную остатку долга.

Если жилая недвижимость покупалась с привлечением маткапитала, при разводе такой вариант проведения сделки совершенно недопустим. Необходимо выделить детям доли после того, как с недвижимости будет снято обременение и перед продажей квартиры.

Если это условие не будет выполнено, возникает риск признания сделки недействительной. Не исключен вариант возврата суммы маткапитала государству.

Чтобы после развода исполнить обязательства о наделении детей долями, нужно помнить, что:

  • Первоначально у нотариуса определяются доли родителей, затем они регистрируются и лишь при повторном обращении происходит определение доли детей.
  • Если в квартире доли выделены только родителям, при разделе необходимо нотариально закрепить за каждым ребенком часть доли каждого из родителей.
  • Если сразу после покупки жилья доли были определены, не требуется посещать нотариуса.
  • Не позднее 6 месяцев после снятия обременения, необходимо выделить доли несовершеннолетним.
  • Определяя размер доли ребенка, следует исходить из минимума квадратных метров, предусмотренного для одного человека в конкретном регионе.

В случае отказа одним из родителей от исполнения обязанности по выделению доли, второй родитель имеет право заявить в суд.

Если развод состоялся без раздела имущества, иск может содержать несколько пунктов по купленной в ипотеку с участием маткапитала жилплощади: определение долей бывших супругов и одновременно — их детей.

Бывают случаи, когда разведенные родители часть жилья детям выделить не могут (например, на имущество одного из них наложен арест). Обращения в суд в такой ситуации избежать не удастся.

Наказания при нарушениях условий

Если родители не собираются выделять доли своим несовершеннолетним детям при продаже жилья, сделка признается незаконной, а к самим родителям будут применены штрафные санкции.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом без выделения долей

Родители обязаны выделить доли детям не позднее 6 месяцев с того момента, как с недвижимости, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, было снято обременение.

Сделку по продаже недвижимости можно провести в любое время, даже если доли некоторыми членами семьи пока не получены. Ограничения по срокам продажи такой квартиры законом не устанавливаются.

Однако, чтобы обеспечить законность сделки и избежать обвинений родителей (опекунов) в мошенничестве с сертификатом, следует заручиться одобрением со стороны органов опеки.

Получение его возможно в случае, если родители обязуются выделить детям доли в другом жилье, соизмеримые с отчуждаемыми. Доли могут быть выделены как в квартире, приобретаемой взамен, так и в квартире родственников. Квартира должна быть оформлена на момент продажи на одного из супругов.

Поскольку сделка осуществляется в период брака, необходимо получение нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на покупку или строительство иного жилого помещения, на продажу имеющейся квартиры, а также на выделение в новом жилье долей несовершеннолетним детям.

Источник: https://gosuslugi365.ru/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Ссылка на основную публикацию