Индивидуальное жилое строительство, как залог законности владения домовладением

Главная » Закон о дачах.

Определения в нормативных актах

Одно из определений «домовладения» содержится в Постановлении Правительства № 354 от 6 мая 2011 г. В общих чертах, под домовладением данный документ понимает следующее:

• дом или его часть;
• вспомогательные строения, как примыкающие к дому, так и стоящие отдельно (сарай, гараж, теплица).

Ключевой посыл определения в том, что и дом, и вспомогательные объекты расположены на одном земельном участке, и имеют функциональную связь. То есть, вспомогательные объекты должны относиться к данному конкретному дому.

Таким образом, термин «домовладение» шире, чем термин «дом», и включает в себя полный комплекс структур, характерных для индивидуальной застройки: участок, дом и прочие сооружения.

Помимо этого, определение термина содержится в Приказе Минземстроя от 4 августа 98-го года, который регламентирует работу структур БТИ. В принципе, там написано то же самое, то есть домовладение включает в себя:

• земельный участок;
• дом;
• обслуживающие строения.

Однако тут имеется указание на то, что домов может быть несколько. Ключевым критерием домовладения снова является тот факт, что все объекты размещены на одном участке.

Тонкости

Обычно, домовладение подразумевает единый адрес и инвентарный номер для всех, относящихся к нему объектов.

Отсюда растут корни тенденции рассматривать домовладение как единый правовой объект, что не совсем корректно. Единство здесь сугубо функциональное, и призвано обеспечить удобство при учете и технических работах, о чем нам намекает характер документов, в которых изложен термин «домовладение».

Что это означает в практическом плане?

То, что объекты, относящиеся к одному домовладению, не обязательно имеют одного владельца, и могут находиться под различными правовыми режимами.

Иными словами, право собственности на «домовладение» оформить нельзя.

Не исключена ситуация, когда дом принадлежит одному лицу, а земельный участок благополучно находится в собственности другого (долгосрочная аренда у муниципалитета, например). Так же не редкость, когда сам дом является собственностью разных людей. И здесь даже не имеются в виду родственники (муж и жена), а, например, двухквартирные дома.

Права на различные объекты в рамках одного домовладения могут приобретаться разными людьми, в разное время и на различных основаниях.

Вывод

«Домовладение» — это комплексный термин, включающий в себя: участок, дом и вспомогательные строения, размещенные на данном участке. Однако следует помнить, что домовладение не обладает единством с точки зрения права собственности.

Источник: http://samanka.ru/domovladenie-opredelenie-v-zakone.html

Индивидуальное жилищное строительство: главные особенности | Правоведус

Что такое индивидуальное жилищное строительство? Как и где можно получить разрешение на строительство ИЖС? Какие требования предъявляются к выбору земельного участка под ИЖС? Эти и многие другие вопросы, касающиеся индивидуального строительства, мы затронем в нижеприведенной статье.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой форму обеспечения граждан жильем посредством отдельно строящегося жилого объекта за счет средств граждан и при их участии (СП 30-102-99). Объектом ИЖС является жилой отдельно стоящий дом, в котором может проживать одна семья, с возможностью регистрации по месту проживания. Количество этажей в таком доме по разрешенной планировке не должно превышать трех, земля, разрешенная для использования под индивидуальное строительство, как правило, принадлежит городам, рабочим поселкам или расположенная в сельской местности (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Также отметим, что к объектам ИЖС могут относиться мансарды, хозблоки, гаражи, приусадебные жилые дома, различные пристройки на участке домовладения. Специального разрешения на возведение и эксплуатацию названных объектов вспомогательного использования не требуется. При этом, закон допускает возможность реконструкции и перепланировки ранее возведенных сооружений, однако, эти изменения не должны влиять на конструктивные характеристики объекта и допустимые параметры разрешенного строительства, а также не должны нарушать интересы третьих лиц.

Земельные участки под ИЖС: как сделать правильный выбор

Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования.

Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства.

Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.

В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.

Как получить разрешение на строительство на участке ИЖС

Процедура получения разрешения на ИЖС включает в себя несколько этапов. Пакет документов (см. перечень ниже) и заявление на получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство подаются в департамент архитектуры местного самоуправления, расположенного по месту нахождения выбранного земельного участка.

Заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, затем застройщику-заявителю выдается либо письменное разрешение на ИЖС (срок его действия составляет 10 лет) либо мотивированный отказ, оспорить который можно в судебном порядке. По окончании строительства на участке ИЖС застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В список необходимых документов для получения разрешения на строительство ИЖС входит (для большинства стандартных ситуаций):

• градостроительный план земельного участка по материалам межевания;
• материалы, содержащиеся в проектной документации;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;

В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 г.

№218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности физического лица на объект ИЖС выносится на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на ввод объекта в экплуатацию.

 Разрешения на строительство объекта ИЖС не требуется, исключением являются случаи регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Присвоение почтового адреса

Присвоение почтового адреса объекту индивидуального жилищного строительства осуществляется органом местного самоуправления. Основанием для этого является письменное заявление и документы, входящие в административный перечень (разрешение на строительство, паспорт БТИ на объект, право собственности на земельный участок и т.д.).

Строительство на участке ИЖС жилого дома в конечном итоге требует обязательного прохождения процедуры регистрации постройки с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст.

55 Градостроительного кодекса РФ данное понятие разъясняется, как документ, удостоверяющий выполнение работ в полном объеме по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта, а также подтверждающий соответствие этого объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается административным органом на основании соответствующего заявления и основного пакета документов, куда входят:

1. документы, подтверждающие право владения земельным участком под ИЖС;
2. градостроительный план участка;
3. разрешение на строительство объекта ИЖС на данном участке;
4. акт приемки строительство данного объекта;
5. документы, которые подтверждают соответствие возведенного (отремонтированного, реконструированного и т.д.) объекта требованиям и нормам техрегламента; подписываются представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию сетей инженерно-коммуникационного технического обеспечения;
6. схема с указанием места расположения построенного дома и инженерно-коммуникационных сетей в нем, а также, планировочная карта земельного участка под ИЖС; схема подписывается лицом, которое выполняло строительные работы (застройщик, заказчик).

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/individualno-zhilishhnoe-stroitelstvo-glavnyie-osobennosti/

Индивидуальное жилищное строительство — что это такое, объект, значит, понятие, с чего начать

Это особая форма пользования землей путём строительства на ней домов для проживания граждан.

ЗУ выделяется либо в личную собственность, либо на праве долгосрочной аренды.

Строительство происходит за счёт личных средств граждан. Разрешается возводить на таких участках дома высотностью не более трёх этажей.

Государство может выделить гражданам землю под ИЖС как в садовых товариществах и кооперативах, так и в дачных посёлках. Но правовое регулирование категорий земель разное.

В ст. 7 ЗК РФ определён статус земель под ИЖС. Это земельные участки, предназначенные для возведения жилого дома для одной семьи.

На них также могут быть и другие строения, а также территория для посадки сельхозкультур, деревьев и прочего.

Регистрация права собственности на землю и построенные объекты происходит на основании Закона № 122-ФЗ.

Процесс покупки земли

Сделать это можно несколькими способами:

1. Купить за личные средства граждан.
2. Получить бесплатно. Государство выделяет земли некоторым льготным категориям граждан.
3. Взять в долгосрочную аренду.

Под индивидуальное строительство жилья гражданам выделяют земли из муниципальной и государственной собственности.

Видео: участок под ИЖС — юридические тонкости

Они могут их купить в определённом порядке. Собственник участка, то есть администрация муниципального образования, должна объявить аукцион.

Как это происходит:

Определяется стартовая цена на ЗУ, а также «шаг» торга	например, администрация объявила цену на участок 1 млн. рублей. «Шаг» установлен в пределах 10 тысяч рублей. То есть граждане могут повышать цену каждый раз на данную сумму
Аукцион проводится в рамках публичных торгов	поэтому каждый участник должен внести соответствующий задаток
Победителем будет тот гражданин	который предложит максимальную цену

Для участия в аукционе по покупке земли по ИЖС необходимо написать соответствующее заявление на имя главы администрации муниципального образования.

После того как будет объявлен победитель торгов, начинается процесс оформления в собственность.

Правоустанавливающим документом будет являться договор купли-продажи участка.

Он должен содержать в себе следующие сведения:

Технические характеристики купленной земли	они определяются на основании кадастрового паспорта. Если ЗУ до сих пор не поставлен на кадастровый учёт, то это должен сделать собственник, то есть муниципалитет
Сведения о наличии или отсутствии обременения	желательно, чтобы его не было
Вид	разрешённого пользования участком

Также в соглашении обязательно должна быть указана цена сделки. Без этого договор не считается действительным.

Его не нужно зарегистрировать в Росреестре, но в свою законную силу он вступит только после того, как будет внесена соответствующая запись в ЕГРП, а собственник получит на руки свидетельство о собственности.

Аренда

Можно взять участок земли у государства в аренду на длительный срок — от 5 до 10 лет.

Но для этого также нужно выиграть конкурс, то есть предложить лучшую цену.

Администрация муниципалитета от лица государства должна:

Дать публикацию в СМИ	о том, что конкретный ЗУ сдаётся в аренду под ИЖС. В объявлении нужно указать его кадастровый номер
Желающие арендовать землю	обращаются в администрацию муниципального образования с конкретным предложением по цене на данный участок
Выигрывает тот	кто предложит максимальную цену

Договор аренды и прочая необходимая документация оформляются специалистами уполномоченного отдела в администрации.

Соглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре, так как срок его действия более одного года.

Получить бесплатно

• Есть такие категории граждан, которые имеют право получить от государства участок земли на безвозмездной основе.
• К таким относятся:
• Также имеют право на бесплатные участки земли под индивидуальное строительство:

Молодые граждане	которые имеют законченное высшее, среднее или начальное профессиональное образование и работают в таких значимо важных областях, как: медицина; преподавание; социальное обеспечение и обслуживание; культура; спорт. Трудовой договор с таким специалистом должен быть заключён на срок не менее пяти лет или на неопределённый
Граждане, которые трудятся в области сельского хозяйства	и собираются продолжать работать ещё не менее пяти лет
Молодые семьи	в которых обоим супругам ещё не исполнилось 35 лет на момент подачи заявления. Отношения в этой семье должны быть официальными (брак)
Неполные семьи	где одному родителю на момент подачи заявления нет 35 лет. Такая семья должна иметь одного ребёнка
Военнослужащие	которые проходят службу по контракту сроком не менее 10 лет
Семьи	в которые есть дети с любой группой инвалидности
Сотрудники	всех подразделений правоохранительной системы РФ
Сироты или дети	оставшиеся без попечения родителей
Граждане	имеющие хронические заболевания в тяжёлой форме и утратившие жильё в силу непреодолимых обстоятельств — природных и техногенных катастроф

Земельные наделы выдаются в порядке очерёдности.

Объект индивидуального жилищного строительства

К ним относятся:

1. Жилые дома, высотой не более трёх этажей, и предназначенные для проживания одной семьи.
2. Пристройки к этому дому.
3. Надстройки над ним.
4. Мансардные этажи.
5. И прочие постройки.

Различия в назначении земель

Участки под садовыми и дачными товариществами и кооперативами имеют два основных предназначения:

Ведение сельского хозяйства	без права строительства
С разрешением на небольшие постройки	сарай, хозблок, дачный домик и прочее

Участки под ИЖС относятся к землям населённых пунктов.

Такое назначение имеет множество положительных моментов:

Есть возможность строительства	и получения постоянной регистрации по данному адресу
Эти земли постоянно участвуют в программах	по благоустройству территорий населённого пункта
Подключение к необходимым коммуникациям	занимает меньше времени, чем в СНТ

Но есть и недостатки:

Цена	достаточно высокая
Налог на имущество	так как он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а на земли в населённом пункте она несколько выше, чем у сельскохозяйственных, то и налог значительно превышает те суммы, которые уплачивают дачники

Порядок оформления

Первый шаг зависит от того, каким способом гражданин желает получить землю — в собственность на возмездной или безвозмездной основе, или же в аренду.

В любом случае необходимо подать заявление с просьбой о выделении участка одним из вышеуказанных способов.

Потом нужно выиграть конкурс и начать оформление документов. Если земля выдаётся бесплатно, то этот этап можно пропустить, и сразу же приступить к регистрации собственности.

К заявлению необходимо приложить пакет бумаг, и сдать их в землеустроительный комитет администрации муниципального образования. Они займутся рассмотрением вопроса.

После принятия решения в пользу заявителя начинается оформление бумаг на собственность или на право пользования.

Но сначала нужно подготовить и подписать правоустанавливающий документ — соглашение купли-продажи, договор аренды или сертификат на получение земли бесплатно.

Могут возникнуть проблемы с отсутствием кадастрового паспорта.

Для его оформления необходимо провести межевание земель для определения их границ, а потом начать составление кадастровой документации.

Необходимые документы

К заявлению на получение участка по индивидуальное строительство нужно приложить:

• паспорт самого заявителя;
• бумаги, подтверждающие право на получение земли бесплатно;
• другие, в зависимости от оснований.

Для оформления права собственности в Росреестр по месту нахождения ЗУ нужно подать:

Документ, удостоверяющий право	это может быть договор купли-продажи, аренды или сертификат на бесплатное получение земли
Паспорт заявителя	и квитанция о оплате пошлины
Доверенность и паспорт представителя	если заявитель не лично оформляет документы

Итогом рассмотрения является либо свидетельство о собственности, либо отказ в оформлении права.

Строительство

В течение пяти лет после получения участка под ИЖС на нём нужно возвести любое строение.

В противном случае, власти муниципалитета изымут его как неиспользуемый.

На ЗУ можно возвести дом или любой другой объект индивидуального строительства.

Для начала работ нужно оформить разрешение на данное действие.

Оно необходимо не столько для постройки дома, сколько для подключения к коммуникациям.

При получении разрешения стоит опираться на нормы Градостроительного Кодекса РФ.

Это документ, подтверждающий, что проектная документация на строение соответствует плану участка и проекту межевания территории.

С чего начать?

Сначала нужно получить разрешение. Оно выдаётся в администрации муниципального образования по месту нахождения участка.

Данный документ необходим для:

1. Получения кредита в банке с целью строительства.
2. Для подключения к коммуникациям.

До 01. 01. 2018 года действует «дачная амнистия», поэтому разрешение выдаётся в упрощённом порядке.

Чтобы его получить, необходимо предоставить следующие бумаги:

Правоустанавливающий документ на участок	и его градостроительный план
Паспорт заявителя	и проектную документацию
Кадастровые справки	положительное заключение на проект, если он подлежит экспертизе

Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Оно действительно в течение 10 лет.

Через 10 дней после его получения застройщик должен предоставить в орган, который его выдал, документацию об инженерных изысканиях, площади возводимого объекта, его этажности и прочее.

Права собственника

Он может на законных основаниях:

Отчуждать право владения	на участок и на строения
Сдать в аренду территорию или ее часть	а также все постройки или их часть
Сделать землю предметом залога	при оформлении потребительского или ипотечного кредита
Совершать другие действия с ЗУ и строениями	не запрещённые действующим законодательством

Плюсы и минусы

Преимущества ИЖС:

Выдача участков	для некоторых категорий граждан на безвозмездной основе
Попадают под программы благоустройства территорий	по городским проектам
Наличие коммуникаций в муниципальном образовании	что позволяет подключиться к ним по упрощённой схеме

Недостатки:

Высокая рыночная стоимость	если покупать землю
Налог на имущество	так как он рассчитывается из кадастровой стоимости, а она довольно высока у участков, относящихся к городским поселениям
В течение пяти лет на ЗУ должно появиться строение	в противном случае, он может быть принудительно выкуплен государством
Участок и постройки на нём	должны соответствовать нормам не только жилищного законодательства, но и градостроительного
Незаконно построенные строения	считаются самовольными, что ведет к их сносу и уплате штрафа

Источник: http://domdomoff.ru/izhs

Поскольку хозяйственные постройки составляют с домом единое целое, а объектом права собственности является недвижимое имущество — жилой дом, хозяйственные постройки не могут быть самостоятельным объектом права собственности в отрыве от права на жилой дом

Судья Баранов С.В.

Докладчик Игнатенкова Т.А.

21 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего: Игнатенковой Т.А.,

судей Москаленко Т.П., Поддымова А.В.

при секретаре С.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика К.Ю. на решение Елецкого районного суда Липецкой области от 28 февраля 2012 года, которым постановлено:

«Исковые требования В. к администрации Елецкого муниципального района, администрации сельского поселения Казацкий сельсовет, П.В., П.Э., К.Т. и К.Ю. о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать за В. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: общей площадью 130,6 кв. м и жилой площадью 120 кв. м с надворными постройками: лит. Г — гараж площадью 39 кв. м, лит. Г1 — сарай площадью 30 кв. м, лит. Г2 — сарай, площадью 3,1 кв. м.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности В. на указанное имущество Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заслушав доклад судьи Игнатенковой Т.А., судебная коллегия

установила:

В. обратилась в суд с иском к администрации Елецкого муниципального района, администрации сельского поселения Казацкий сельсовет о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований истец В. указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.

ГГГГ приобрела в собственность квартиру в одноквартирном доме, расположенном по адресу: Она полагала, что приобретает в собственность целый жилой дом с хозяйственными постройками, поскольку согласно технической документации жилой представляет собой одноэтажное строение с надворными постройками.

Ссылаясь на то, что она владеет и пользуется целым жилым домом и всеми надворными постройками как своими собственными, истец В.

просит признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: общей площадью 130,6 кв. м и жилой площадью 120 кв. м с надворными постройками: лит. Г — гараж, площадью 39 кв. м, лит.

Г1 — сарай, площадью 30 кв. м, лит. Г2 — сарай, площадью 3,1 кв. м.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены продавцы квартиры П.В., П.Э., К.Т. и К.Ю.

К.Ю., возражая против удовлетворения требований В., предъявил к ней (В.

) встречные исковые требования о признании права собственности на гараж, сарай, баню, подвал, выгребную яму и пожарный бассейн, расположенные на земельном участке, на котором расположен и названный жилой дом, указывая о том, что постановлением главы администрации Казацкого сельсовета от ДД.ММ.

ГГГГ ему выделили земельный участок для строительства дома на дом АООТ КПК «Казацкий», директором которого он являлся, был распределен ему. Одновременно при доме были построены спорные хозяйственные постройки, которые были отмечены в проекте застройки земельного участка. Все документы, подтверждающие указанные обстоятельства, были похищены П.В.

По утверждению К.Ю., указанный жилой дом был оформлен в собственность К.Ю., К.Т., П.Э. и П.В. путем незаконной приватизации расположенной в этом доме квартиры. Объекты подсобного хозяйства не были переданы в их собственность при приватизации квартиры, так как они расположены на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке и являются его собственностью.

Истица В. свои исковые требования поддержала, встречный иск не признала, указав на то, что по объявлению встретилась с ответчиками по данному делу, которые показали ей домовладение в с хозяйственными постройками.

Поскольку земельный участок не был сформирован, не было зарегистрировано на него право собственности, между ней и К.Ю. была достигнута договоренность о том, что за передачу права собственности на земельный участок она производит оплату лично ему, К.Ю.

, и одновременно она оформляет право собственности на землю и хозяйственные постройки. Между тем, К.Ю. не исполнил свои обязательства.

Ответчики П.В., П.Э., К.Т. исковые требования В. признали, пояснив, что спорный дом был построен Крахмалопаточным комбинатом и передан в собственность К.Ю., П.В. и П.Э., К.Т. путем передачи в порядке приватизации расположенной в этом доме квартиры. Ответчики предложили В.

купить именно дом вместе с хозяйственными постройками, продажная цена определена за весь комплекс построек. Решением суда К.Ю.

ранее было отказано в удовлетворении требований о признании права собственности постройки, в решении установлено, что он также не является собственником земельного участка.

Представители ответчиков администрации Елецкого муниципального района, администрации сельского поселения Казацкий сельсовет в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик К.Ю.

просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, настаивая на том, что, коль скоро, он является собственником земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, то и все хозяйственные постройки принадлежат ему на праве собственности. В. приобрела в собственность только квартиру, а потому заявленные ею требования не могли быть удовлетворены судом.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы гражданского дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика К.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения В., П.В., судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.

Материалами дела установлено, что спорный объект недвижимости является одноквартирным домом, который был построен для одной семьи на отдельном земельном участке, одновременно с домом построены хозяйственные постройки для удовлетворения нужд и обслуживания жилого дома. Данный факт подтверждается постановлением главы администрации Казацкого сельсовета от ДД.ММ.

ГГГГ о выделении земельного участка, площадью 1 га, в для строительства двух одноквартирных домов АООТ КПК «Казацкий» (л.д. 108), архитектурно-планировочным заданием на разработку двух одноквартирных домов, в составе которых предусмотрено строительство хозяйственных сараев для содержания скота и птицы (л.д.

111), актом приемки в эксплуатацию 5-комнатного щитового дома КПК «Казацкий» от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным распоряжением главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 52, 55), данными технических паспортов на жилой в от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 150), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), показаниями свидетелей Ч. и С.Н.

, подтвердившими, что спорный дом с хозяйственными постройками был построен на денежные средства КПК «Казацкий» для семьи директора К.Ю.

Источник: http://www.ourcourt.ru/lipeckij-oblastnoj-sud/2012/05/21/546841.htm

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой вид разрешенного пользования земли, предполагающий возведение на земельном участке жилых зданий, хозяйственных построек и других надворных сооружений. Основной целью ИЖС является приобретение жилья для личных и семейных нужд.

К объектам ИЖС, согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, относятся отдельно стоящие жилые здания, с числом этажей не более трех, которые предназначены для проживания одной семьей. В качестве участников строительства могут выступать только физические лица.

Не требуется получать разрешение на строительство гаража, подсобных построек и других сооружений вспомогательного использования. Также допускается переделка существующих объектов недвижимости, если эти изменения не влияют на конструктивные характеристики здания, не превышают допустимые параметры разрешенного строительства и не нарушают интересы третьих лиц. 

Список необходимых документов

Получить разрешение на ИЖС можно по упрощенной процедуре. Закон об индивидуальном жилищном строительстве не требуется от застройщика предъявлять проектную документацию в муниципальные органы. К перечню документов, которые необходимы для получения разрешения относятся:

• градостроительный план земельного участка по материалам межевания;
• схема планирования земельного участка с указанием места строительства жилого дома (схема должна быть выполнена организацией или частным лицом, прошедшим аттестацию на выполнение данного вида проектных работ);
• правоустанавливающие документы на землю (договор аренды участка, свидетельство о праве собственности, свидетельство на право бессрочного пользования землей или свидетельство о пожизненно-наследуемом владении участком).

Процедура получения разрешения на ИЖС

Согласно ст.

51 Градостроительного кодекса РФ, подготовленный пакет документов и заявление на выдачу разрешения на строительство подается в департамент архитектуры органа местного самоуправления по месту расположения участка. Заявление должно быть рассмотрено не позже чем через 10 дней. По результатам рассмотрения застройщику выдается разрешение, либо предоставляется мотивированный отказ.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство остается действительным в течение 10 лет. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

После окончания строительства ИЖС, застройщик должен получить свидетельство, которое подтверждает соответствие объекта требованиям нормативно-технической документации. В настоящее время для построенного объекта ИЖС не требуется оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию и предъявлять его для проведения инвентаризации объекта.

Долевое участие в строительстве дома предполагает привлечение денежных средств граждан юридическим лицом, которое обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок. После исполнения обязательств застройщиком у …

22.07.2019 — Антон Молдованов

Здравствуйте. Зона ИЖС. Мой сосед купил участок с ранее построенным домом. Сосед занимается строительным бизнесом. Дом используется частично как офис строительной организации.

На его участке постоянно находится строительная техника. Сейчас он возвел большой ангар, как я понимаю для какого-то производства.

Вопрос: куда и в какой форме мы с другими соседями можем направить заявление на предмет проверки на разрешение строительства нежилого помещения?

Ответ на вопрос дан по телефону.

03.06.2019 — Степан Ожигов

Можно ли на участке там построить трехэтажный дом на 10 квартир и продать их?

Источник: http://www.GilKod.ru/article/zhilishnye_problemy/individualnoe-zhilishnoe-stroitelstvo.html

§ 3. Строительство гражданами жилых домов как основание возникновения права собственности граждан на дом

Наиболее частым
случаем возникновения права собственности
на жилой дом, особенно на селе, является
строительство
жилого дома в индивидуальном порядке
(индивидуальное жилищное строительство).

Застройщик имеет
право на получение или приобретение в
установленном порядке земельных участков
для строительства жилья (ст. 22 Закона
об основах федеральной жилищной
политики).

На органы местного
самоуправления с учетом специфики
регионов и городов возложена обязанность
предоставлять в пользование, аренду,
собственность или продавать земельные
участки для жилищного строительства*.

* Земельные участки
должны выделяться застройщику в срок
не более одного месяца для граждан и
двух месяцев для юридических лиц с
момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона
об основах федеральной жилищной
политики).

Застройщик обязан
использовать земельный участок,
отведенный под жилищное строительство,
в сроки, устанавливаемые органами
местного самоуправления. При превышении
установленного срока к застройщику
органами местного самоуправления
применяются санкции, предусмотренные
законодательством.

Необоснованный
отказ органов местного самоуправления
в предоставлении и продаже в установленные
сроки земельных участков для жилищного
строительства влечет за собой штрафные
и иные санкции, предусмотренные
законодательством.

Право на осуществление
строительства, реконструкции и ремонта
жилищного фонда предоставляется
застройщику или в порядке, установленном
законодательством, гражданину или
юридическому лицу, которому это жилье
предоставлено в пользование или
застройку, а также застройщику, которому
такое право предоставлено собственником
по договору.

Строительство,
реконструкция и ремонт жилья осуществляются
на основе разрешения, предоставленного
в срок не более одного месяца с момента
обращения (ст. 23 Закона об основах
федеральной жилищной политики).

Право собственности
на построенный жилой дом возникает у
гражданина (граждан) с момента его
регистрации в коммунальных органах
местной администрации после его приемки
в эксплуатацию.

Приемка жилого дома в
эксплуатацию производится после
завершения его строительства
государственной приемочной комиссией
с последующим утверждением акта приемки
местной администрацией.

До момента
государственной регистрации гражданин
имеет лишь право собственности на
строительные материалы, но права
собственности на возводимый дом он еще
не приобретает.

ГК РФ весьма подробно
регламентирует последствия самовольного
строительства жилого дома, под которым
понимается жилой дом, другое строение
или иное недвижимое имущество, созданное
на не отведенном для этих целей земельном
участке в порядке, установленном законом
и иными правовыми актами, либо созданное
без получения на это необходимых
разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм
и правил (ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее
такое строительство, не приобретает на
него права собственности. Оно не вправе
также распоряжаться постройкой –
продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки.

Закон предусматривает
отдельные случаи, когда право собственности
на самовольно возведенное строение
может быть признано судом за застройщиком.

Так, право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, в
частности, за лицом, в собственности,
пожизненно наследуемом владении,
постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок,
где осуществлена постройка.

В этом
случае лицо, за которым признано право
собственности на постройку, возмещает
осуществившему ее лицу расходы на
постройку в размере, определенном судом
(ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В том случае, кода
будет установлено, что сохранение
постройки повлечет нарушение прав и
охраняемых законом интересов других
лиц либо будет создавать угрозу жизни
и здоровью граждан, право на самовольную
постройку не может быть признано. Такая
постройка подлежит сносу лицом,
осуществившим ее, либо за его счет.

Источник: https://StudFiles.net/preview/845365/page:49/

Особенности признания права собственности на старые постройки

23.02.2013

В настоящее время осталось немало зданий, построенных еще в советские времена, но не учтенных надлежащим образом. Сведения о таких постройках отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Однако это не мешает хозяевам использовать их по назначению, чем объясняется то, почему они не предпринимают никаких мер для узаконения таких сооружений. При этом оформить надлежащим образом право собственности на подобные старые постройки  нужно хотя бы для того, чтобы иметь возможность совершать с ними различные сделки (продать, подарить, сдать в аренду и т.д.).

Однако эта процедура не только требует большого количества времени и сил, но и зачастую оказывается трудновыполнимой.

 Дело в том, что конкретный порядок оформления права собственности на постройки советских  времен, несмотря на многие годы существования такой проблемы так и не сложился. За все это время с переменным успехом применялись самые разные способы узаконения старых построек. Предлагаем поближе ознакомиться с некоторыми из них:

• 1) Регистрация право собственности на постройки, как ранее возникшего права в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии (далее – Управлении Росреестра).
• Для регистрации ранее возникшего права необходимо предоставить правоустанавливающие документы на здания. Такими документами могут быть:

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации (до 1998 года), признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако для регистрации сделок, совершенных уже после вступления в силу Закона о государственной регистрации, требуется наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.

• договора купли-продажи, дарения, меня и другие;
• свидетельство о праве на наследство;
• вступившее в силу судебное решение, которое признает прав собственности на недвижимость;
• акт о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;
• другие документы, подтверждающие право на имущество.

Сложность данной процедуры состоит именно в процедуре сбора необходимых документов, подтверждающих право собственности на старые постройки. За прошедшие с момента строительства данных сооружений годы документы нередко оказываются утеряны или уничтожены.

Зачастую в связи с отсутствием надлежащих правоустанавливающих документов (а для каждого конкретного случая устанавливается различный состав документов) Управление Росреестра отказывает в государственной регистрации.

Однако именно этот способ легализации признан правильным судебной практикой.

Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11 сказано:

«Таким образом, у соответствующего правопредшественника общества «Агротехсервис» возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к обществу. Следовательно, обществу «Агротехсервис» изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».  

Соответственно, отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество еще не является поражением. Сложившаяся судебная практика показывает примеры успешного обжалования таких отказов. Нередко оказывается, что те документы, которые показались недостаточными для государственного регистратора, оказываются достаточными для суда.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2270/2012

Источник: http://ua-aval.ru/analiticheskie_stati/osobennosti_priznaniya_prava_sobstvennosti_na_starie_postroyki

Здание (сооружение) и земельный участок под ним: правовые проблемы залога

Хозяйствующие субъекты широко применяют залог коммерческой недвижимости как наиболее эффективный способ обеспечения исполнения обязательств.

Несмотря на кажущуюся урегулированность нормами гражданского законодательства правоотношений сторон, создаваемых при заключении и исполнении договора об ипотеке (залоге недвижимости), на практике возникает немало проблем.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ, абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.08.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Вместе с тем при разрешении споров суды исходят из того, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания (сооружения), является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору об ипотеке передает в залог только здание (сооружение), а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания (сооружения) не является собственником или арендатором земельного участка, на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ (п.

45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.

96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») договор об ипотеке не может считаться не соответствующим законодательству.

В таких случаях права залогодателя, а при обращении взыскания на здание (сооружение) и права покупателя на земельный участок определяются исходя из ст.

35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С момента вступления в силу указанных изменений возможность одновременно с закладываемым зданием заложить только часть участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо права аренды части участка утрачена.

На самом деле при анализе законодательства становится понятно, что и до вступления в силу названных изменений такая возможность была довольно сомнительной.

ГК РФ и Законом об ипотеке предполагалась возможность одновременно со зданием (сооружением) заложить часть земельного участка или права аренды части земельного участка. Однако, согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст.

130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку права на часть земельного участка не могли быть зарегистрированы, исходя из этой нормы права, передача в залог части земельного участка или прав аренды части земельного участка была невозможна.

Однако такие повсеместно распространенные сделки Федеральной регистрационной службой и судами признавались соответствующими законодательству, поскольку возможность передавать в залог часть земельного участка или права аренды части земельного участка предусматривалась п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.

С момента вступления в силу вышеназванных изменений это противоречие устранено.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или на приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

• Как правило, собственник закладываемого здания (сооружения) земельный участок, на котором расположен названный объект, имеет на праве собственности или в аренде.
• Сначала рассмотрим проблемные вопросы, которые могут возникнуть у собственника закладываемого здания (сооружения), имеющего право собственности на участок, на котором расположен закладываемый объект.
• Довольно часто собственник закладываемого здания (сооружения) имеет в собственности достаточно большой земельный участок, на котором могут располагаться другие здания (сооружения).

Если здание (сооружение) находится на земельном участке, пространственные границы которого шире границ той его части, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, и собственник такого объекта и всего земельного участка намерен передать в залог только часть земельного участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, то до совершения сделки залога такая часть земельного участка должна быть выделена в натуре как самостоятельный объект недвижимого имущества.До вступления в силу вышеназванных изменений в залог одновременно со зданием (сооружением) передавалась часть земельного участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект. В настоящее время такая возможность исключена.

Критерий отнесения земельных участков к делимым или неделимым установлен п. 2 ст. 6 ЗК РФ.

Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, причем каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок.

При этом разрешенное использование данного земельного участка может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Если в соответствии с названной нормой права такой участок оказывается делимым, то выделение из него функционально обеспечивающего здание (сооружение) участка как самостоятельного объекта недвижимости становится для собственника решаемой проблемой, требующей, однако, затрат времени и средств и откладывающей заключение договора залога на неопределенное время.

Довольно часто находящийся под несколькими зданиями (сооружениями) участок неделим. В таком случае собственник нескольких зданий (сооружений), находящихся на неделимом земельном участке, при желании заложить только одно из имеющихся зданий (сооружений) вынужден в соответствии с законодательством передать в залог по одному договору как само здание (сооружение), так и весь земельный участок.

Такой договор об ипотеке, соответствующий законодательству, будет действительным.

А как быть, если через определенное время в пределах действия заключенного договора залога у такого собственника возникнет необходимость заключить договор залога на другое находящееся на этом земельном участке здание (сооружение)? В этом случае собственнику необходимо передать в залог по одному договору само здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно находится, хотя земельный участок уже передан в залог по предыдущему договору.

Согласно п. 1 ст. 42 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

1. Таким образом, заключая первый договор об ипотеке, залогодатель должен предусмотреть возможность заключения еще одного договора об ипотеке, но другого здания (сооружения); соответственно, первый договор не должен содержать условий, запрещающих последующую ипотеку в части передачи в залог земельного участка.
2. На практике по требованию залогодержателя такое условие часто включается в договоры об ипотеке.
3. Если такое условие было включено в договор, то до заключения договора об ипотеке на следующее здание (сооружение) необходимо внести соответствующие изменения в первый договор об ипотеке в части, касающейся передачи в залог земельного участка.
4. В случае содержащегося в первом договоре залога запрета на перезалог и отказа залогодержателя на внесение изменений в действующий договор об ипотеке передача в залог второго здания (сооружения), находящегося на том же земельном участке, оказывается невозможной по следующим обстоятельствам.

Договор залога здания (сооружения) без одновременного залога по тому же договору земельного участка при условии, что залогодатель имеет право собственности на данный земельный участок, считается ничтожной сделкой, поскольку противоречит п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

Сложившаяся при рассмотрении подобных споров судебно-арбитражная практика однообразна. Договоры залога зданий (сооружений) без одновременной передачи в залог по тому же договору земельного участка или прав аренды земельного участка суды на основании ст.168 ГК РФ признают ничтожными.

Если же договор об ипотеке другого здания (сооружения) будет заключен с одновременной передачей в залог земельного участка (при условии запрета на перезалог, содержащийся в первом договоре залога), существует риск признания его недействительным по иску первого залогодержателя, так как п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке предусматривает оспоримость такого договора.

На основании изложенного можно сделать вывод, что залогодателю при заключении договора залога первого здания (сооружения) с одновременной передачей в залог земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему иные здания (сооружения), следует предусмотреть вероятность передачи в залог в будущем иных зданий (сооружений) и в части передачи в залог земельного участка заключить соглашение с залогодержателем о невключении в договор условий, ограничивающих последующий залог. Вышеизложенное означает, что при наличии на земельном участке, к примеру, трех зданий (сооружений) при необходимости сдачи в залог трех зданий земельный участок также подлежит (трижды) залогу по каждому договору.

Кроме того, большая проблема возникает при реализации прав залогодержателя в случае невыполнения залогодателем условий основного обязательства.

При обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации к новому собственнику переходит право собственности на здание (сооружение), а также на весь земельный участок.

В этом случае здания (сооружения), находящиеся на этом земельном участке, остаются без «опоры» в правах на землю, что противоречит общим принципам гражданского законодательства, провозгласившего принцип единства земельных участков и находящихся на них зданий (сооружений).

Видимо, было бы правильнее передать в залог по одному договору со зданием (сооружением) долю в праве собственности на земельный участок, однако в настоящий момент заложить долю в праве собственности на земельный участок собственник нескольких зданий (сооружений) не имеет возможности, поскольку образование идеальных долей в праве на неделимую вещь возможно лишь при наличии по крайней мере двух собственников (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

• Думается, законодатель мог бы внести изменения в действующее законодательство, разрешив тем самым передачу в залог в такой ситуации здания (сооружения) без одновременного залога земельного участка, однако с тем, чтобы при реализации предмета залога новый собственник здания (сооружения) получил бы в силу закона право на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
• Если здания (сооружения), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат разным собственникам, а участок находится в общей долевой собственности, то одновременно со зданием (сооружением) подлежит передаче в залог соответствующая доля в праве собственности на земельный участок.
• Но в связи с тем, что вопрос о получении согласия сособственников земельного участка на передачу в залог своей доли в праве собственности на него законодательно не урегулирован, следует считать, что получение такого согласия не требуется.
• Возможно ли передать в залог долю в праве собственности на земельный участок без выделения такой доли в натуре?

Согласно п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Выше рассмотрена ситуация, когда земельный участок, на котором находятся здания (сооружения), неделим и его раздел в натуре невозможен.

Запрещение собственнику зданий (сооружений), находящихся на неделимом земельном участке, передавать принадлежащее ему имущество в залог ограничивает права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

62) применяется, если доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного объекта ипотеки, и не распространяется на случаи, когда ее единым предметом являются здание (сооружение) и доля в праве собственности на земельный участок.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда земельный участок, на котором расположены несколько зданий (сооружений), принадлежащих одному собственнику, находится у него на праве аренды.

В таком случае, даже если участок окажется делимым, вопрос о выделении из него земельных участков как самостоятельных объектов недвижимого имущества может решить только…

http://www.arbitr-praktika.ru

Наталия Леонидовна РАССОМАГИНА, помощник судьи Высшего Арбитражного Суда РФ.Полностью статья опубликована в журналах «Недвижимость. Строительство. Право» № 2 (март-апрель) 2008 г.

Источник: https://alldoma.ru/deystvuyuschee-zakonodatelstvo/zdanie-sooruzhenie-i-zemelnyiy-uchastok-pod-nim-pravovyie-problemyi-zaloga.html